パークコート赤坂 ザ タワー Ⅷ

[匿名さん]

パークコート赤坂　ザ　タワーについて。

赤坂御所や迎賓館、都心にありながら 緑豊かで静かな環境。稀少な眺望。
三駅五路線利用可能　新宿・渋谷・銀座・表参道、乗り換えなしでアクセス。
青山通りに近くタクシー派も便利。

もう残り僅かなようですが、こちらの物件を前向きに検討中の方、
色々と意見を交換しましょう。


物件データ：
所在地：東京都港区赤坂4丁目1400番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「赤坂」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
価格：5000万円台-10億円台
間取：1R-3LDK
面積：37.26平米-218.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
タワーマンションゲストルーム訪問(2) パークコート赤坂ザ・タワー スカイスイート
https://www.sumu-log.com/archives/2530

[778: 匿名さん]

坪200万円ということは、100M2で６０００万円

これは安い、こんな安いマンション湾岸でもないんじゃない

５割引きどころか７割引きぐらいというところです。

ホンマかいな？？　５割６割当たり前？？

そのうちただになっちゃうね

[779: 匿名さん]

湯沢のリゾートマンションみたいに、
ゼロ円でも管理費がもったいないから買い手がつかいないというマンションなのか？？

[780: 匿名さん]

五反田のパークタワーの半値。

[781: 匿名さん]

値引きは部屋による感じがしますね
７１０００万の部屋（１７１．２５㎡）は３割引きでも４９７００万で坪単価９６０万で、
今週末登録開始するTHE　ROPPONGI　TOKYOの最上階４８０００万（１７７．５９㎡）より単価が高い。
一方、９２６０万（６７．４８㎡）単価４５４万。
これが３割引きだと、単価３１８万になるが、そこまで安くはならない気がします。
高額の部屋ほど、値引きが大きいでしょう。

[782: 匿名さん]

坪２００万円（ｍ２　６０万円）らしいよ。

六本木は高速道路沿いと墓地の間に挟まれた崖の下。

赤坂は高台で静か、場所はこちらのほうが良いように思いますが、値段も半値　安い。

こんな安いマンション二度とない。と思うよ。

[783: 匿名さん]

三井も投げ売り、相当やばい不動産会社なの？

[784: 匿名さん]

この物件だけ投げ売り？

他の都心高額物件（パークマンションなど）投げ売りしていないようだけど・・・

[785: 匿名さん]

というか墓地は本当だけど、このマンションに崖下だの窪地だの言われるのは、いかに六本木三丁目とは言え気の毒だ。

[786: 匿名さん]

坪２００万円なら、約75％引きくらい。

武蔵小杉の高層マンションより安い。

ここの情報はいい加減な書き込みがほとんどだけど、、３割５割７割引き

[787: 匿名さん]

UU、値引きの書き込みはほとんど同じ人が書き込んでいる・・・・なにやら意図が？？？

[793: 匿名さん]

実際に三井に値引きして下さい、ってお願いした人いるのかな？
関西人にはできても、関東人にはできない気がする。

[794: ご近所さん]

このご時世だから、値引きしないであの価格設定だと売れ辛いでしょうから、
元売りさんも多少は値引きすると思います。しかし財閥系は体力もあるし
値引きには慎重なので経済実勢と比べると値引き幅は小さいのでは？
適正価格で買いたいのであれば、築淺の中古が経済実勢に即した価格で
出てくるのを待ってそれを踏まえて購入検討したり、元売りさんと交渉
したりするのが賢い選択ではないかと思います。大きな買い物なので
焦る必要はないし（ここも魅力的な物件ですが、魅力的な物件は、他に
も幾らでもあります）、何よりも、販売開始後２年程度たっているのに
まだ売り続けている状況だし、５００戸もあるから売り物も今後どんどん
出てくるのではないかと予想します。要は、焦る必要はあまりないと思います。

僕は近隣で、分譲と賃貸料にらみで物件探しています。
しかし、この物件の一部住戸の売値はやはり高いと言う印象。。
だから、結構売れ残っているんでしょうね。先日も、元売りさんから、
６種類の部屋について、それぞれ別の紙に情報をやや詳細に記載した
Ｂ４の資料が送付されてきました。記載された提示価格は１億１８１０万円
から１億９１６０万円。収益ベースでの実感からするとやはり高いです。。

５％の利回りで収益価格をベースにすると、一部物件は４割程度（数千万円）
高い価格での提示です。。収益利回りベースと、提示価格との差をみると、
数千万円の違いがある。よくセールストークとして「自己居住用ならば
高い価格でも良い」と言う営業の人もいるけど、ネットでいつでも誰でも
流通市場価格を幅広く確認できるこのご時世、使用目的が何であれ、
同じものの値段が違うとも思えないので、そのセールストークは、余り
説得力が高いとは思いません。元売りから高い価格で購入した後、
数千万円安い収益利回りベースに即した価格で物件が出たりすると、
自己居住用で購入してずっと居住していくつもりの人でも、市場価格が
買い付け価格を大きく下回っている現実をみると大きな含み損を抱えた
ような気分で心理的なダメージは小さくないし（物件を担保に借り入れ等を
する際の担保価値も、元売り価格ではなく、流通市場価格ベースだと思います。
それが物件の経済的価値なので。）、万一、自分が売却する必要がでてきた
ときの価格も、市場実勢にあった価格に収斂するでしょうから、「自己使用目的」
の説明は説明として、経済的にみれば、結局市場実勢価格の影響を受けることに
なるのではないか？と考えています。

そういう観点からすると、元売りさんは値引きには慎重である以上、もう少し
時期をみて、流通市場での実勢価格が積み上がるのを待って、両睨みで
交渉すべき物件・時期なのだろうと、個人的には考えています。

[795: 匿名さん]

>>728
>住んでいて不便だから賃貸も募集出したのだけど、利回りで３％の家賃で応募が無かった
家の周りに日常生活の店が全くないのは半年、１年と続いてくるとだんだんボディブローのように
効いてくるからね。人間、最初は、珍しい眺望なんかに惹かれても１年もすればだんだんそれが
当たり前になってくる。でも、日常の買い物なんかは日々の現実の生活のことだからね。
あの急な坂を下りてミッドタウンのプレッセの坂を上るか、２４６まで出て赤坂郵便局のところまで
ぐるっと回ってミッドタウンまで行く。これが毎日続くのもなんだかうざったい気もする。

２億１０００万程度の部屋でも５０万前後でなかなか客が付かない。利回り３％ぎりぎり。
４．５％の利回り（それも経費を控除する前の表面利回り）で計算しても１億４０００万弱
が収益ベースの流通価格になる。定価と比べると７０００万程度の差になる。これを埋めるには
３３％の値引きが必要。しかし、なかなか引かないだろうからねぇ。２割か２割５分までの
社内決済はあり得ても３０％までとなるとまた別次元だろうからね。

しかし、５％の利回り（経費控除前の表面利回り）だと１億２５００万円程度が収益ベース
での流通価格となる。ここまで来ると値引き率８５００万、３９％程度の割引が必要だが、
販売会社からだと厳しいだろうね。

別の視点から見ると、リーマンショック前の価格で高い物件を購入した人は、残念ながら
潜在的にはその程度の含み損質リスクを抱えている可能性があるのではないだろうか。

しかも家賃保証ベースで販売会社に賃貸の委託すると賃料の７割しか貰えない。３％の表面利回り
でも経費控除前で２．１％の表面利回り、５％の表面利回りでも、経費控除前で３．５％の表面
利回りしか確保できない。

収益利回りを見る限り、この物件は、リーマンショック前の値付けが余りに高すぎたとしか言いようが
ないのではないか。
いったん決めた値段を変えるのは大企業では難しいと思うけど、株価だって半年もすればあっという間に
半値ぐらいになってしまうなんてよくあること。まして、ミニバブル前と崩壊後で不動産実勢価格が
３割、４割違うのはある意味当たり前なんだが、その市場の現実を未だに受け入れない対応に固執している
とすると、マーケットリスクにさらされる在庫リスクの管理スタンスとしていかがなものと思う。だって、
今後も、これ以上価格が下がらない保証はないからね。損切りできないでいるうちにさらにズルズル
損が拡大する可能性だってあるわけだからね。

[798: 匿名さん]

珍しいほどの

ババつかみ物件だからな。






定価で買っちまった俺。涙目

[799: 匿名さん]

うーん。

個々人の考え方一つですが、
５００戸もあるので、割高な売れ残りもある一方で、
結構お買い得な部屋があったのも事実ですよ。
そっちは５％に近い数字で回せるはず。
大半の人は実需だろうけど。

[800: 匿名さん]

＞結構お買い得な部屋があったのも事実ですよ。


それは極端な例。
宣伝の為の極端に坪単価が安い部屋がごく一部にあったが、そこだけ倍率がやたら付いて、買いたい人も買えません。


このマンションの大半は高い坪単価の部屋。
ローンで買った人の多くは債務超過となっている

三井や東建ブランドで高額マンションとか買っても、価格と釣りあっていない所多い。

[801: 匿名さん]

なぜ東建？
この周辺でどこの事を指していっているの？

[803: 匿名さん]

三井のロッボンギ物件知らないのかよ

三井から頭下げて東京建物とjvして売ってるじゃんよ

物の良し悪しを見れないから、デベだけで
選んで買いました的な発想なんだろうな

[806: 匿名さん]

とにかくこの物件は稀にみる高値掴みの粗悪品。

どー考えてもこの程度のクオリティーと設定価格は遊離している。

実需で泣く泣く住むならともかく、一旦転売の状況に陥れば全ての部屋タイプで大赤字。

まったく珍しい物件としか言いようが無い。

[807: 匿名さん]

高いのは確かだが、粗悪ではないね。華美や判りやすい意味での高級感を排した絶対的な仕様は、今まで見た中でも最高の部類だった。
でも高すぎて買えませんでしたよ。結果的に正解だったけど。

[808: 匿名さん]

価格の割に、チープな内装としか思えませんでしたけど。共用部との格差に唖然とした。

[809: 入居済み住民さん]

えっ、逆に住んでみると、共用部が大したことないなと
思いましたが。
内装はリフォームしたので全く自分好みですし。

多くの入居者がそう感じているのでは？

バリューフォーマネーで少しでも安くなるマンション購入したいとか
将来転売で利益出したいとか、そんな人向けではないかもしれませんね。
お金が惜しいならやめておけば良いです。転売損？考えたこともない。
そんな方々とは同じ屋根の下には住めません。

[810: 匿名さん]

内装をリフォームしている人は多いのですか？

[811: 匿名]

分譲当時は、
販売予定価格から下げたからお買い得物件だ、と書き込んでいる人がいましたね。
ミニバブル末期で予定価格が吊り上がっていただけなのに。

[812: 811]

分譲開始当時は、です。
今でも分譲中でしたね。

[813: 匿名さん]

内廊下やエレベーターの雰囲気は好きです。

[814: 住民さん]

何故か、貧芝人には大好評なんだよ。ここの共有部の内装。

大理石や高価な建材がふんだんに使われるという事無く
安いモザイクタイルとか、5年前程度の湾岸のマンション並みの物が使われているんだが

貧芝人は　色がカラフルだからここは良い　と答える。

ここの評価が二分される理由の一つがここにある。

[815: 住民さん]

パート２
何故か、貧芝人には大好評なんだよ。ここの家電設備。

高価な家電ががふんだんにつかわれいるわけでもない、食器洗機やIHや洗濯機がミーレだったりとか

安いナショナルとか、ハセコーのマンション並みの物が使われているんだが

貧芝人は　僕の車も国産だから、家電も国産でここは良い　と答える。

ここの評価が二分される理由の一つがここにある。

[816: 匿名さん]

↑
こいつ、なんなんだ？

[817: 匿名さん]

>816 さん

今更、国外家電がいいのか、と家電芸人が言うよね。
確かに、車はメルセデスとかベンベ利用者が多いけど、それがいいのかどうか、このマンションのスレでは語れないよね。
嫌なら替えればいいのに。

昔いたよね、海外が最高ってのが。

[818: 購入検討中さん]

今住んでいるマンションは当初すべて海外製の家電（AEG）がついていたが、1.5年ぐらいで壊れた。

日本製の方が、明らかに高性能（洗濯機、皿洗い機など）
使ってみれば輸入家電がどれだけダメかよくわかる（デザインは確かにシンプルで良いが、音はうるさいし、洗浄力は最低）。

いまだに輸入家電が良いという人は多分、輸入家電を使った事のない人が憧れだけで言っているのだと思う。

[819: 匿名さん]

↑車と同じだな

ダイハツのっている奴は、お前のフェラーリより故障が少ないんだ　って　偉そうに言う。　←　貧芝人心理

お金持ちはデザインやシンプルな使い勝手で物を選ぶ。　　　　←　デザイン重視。


デザイナーの人が言っていたぞ。

国産洗濯機のデブ人の腹みたいなデザイン・・・貧芝人はどうして好むのか・・・
ご自身がデブであのカーブを見慣れているからだって。そんなデブなご自身が大好きだからだそうだ。

どうでもいいがAEGはすぐに修理来てくれるぜ。

[820: 匿名さん]

クルマだったら、3台あれば1台フェラーリでもマゼラッティーでも良いけど、1台はちゃんと走る車かうね
（メルセデスでも、トヨタでもなんでもいいけど）

フェラーリ1台持っているほど貧乏くさいことないね

家電は動かなければ、ただの箱。（基本性能の劣っているものは・・・・対象になりませんな）

[821: 匿名さん]

＞フェラーリ1台持っているほど貧乏くさいことないね

同感。
でも往々としてその1台しか持ってない（しかも明らかに中古で買ったっぽい）やつのほうが威張ってるよね。

何事も、中途半端はよくないね。

[822: 匿名さん]

国産でも、輸入もんでも、どうでもいいこと。価格と性能、デザインのバランスで、好きに選べばいいこと。
金がないのに背伸びすることも、金持ちが貧乏人を見下すのも、浅ましいこと。

>814,815,819　は言いぐさが不愉快。

[823: 匿名]

ＡＥＧの洗濯機てやっぱダメなの？

[824: 匿名さん]

＞国産洗濯機のデブ人の腹みたいなデザイン・・・貧芝人はどうして好むのか・・・
＞ご自身がデブであのカーブを見慣れているからだって。そんなデブなご自身が大好きだからだそうだ。

ごもっとも！

[825: 匿名さん]

＞＞フェラーリ1台持っているほど貧乏くさいことないね

＞同感。


やっぱり、ここの検討者、購入者は

フェラーリとか持っている人嫌うんだな。

どうせ　１台だから　とか言い始める。



このマンションに国産車が多い理由が判る気がする。

[826: 物件比較中さん]

マンション購入者にとって重要なのは、当該物件の作り、立地、周辺環境
などに照らして適正な価格で購入できたかだけであり、どのような車を保有
している人が多いとか、まして、設置されている家電がどうかなんぞ、不動産
の価値には殆ど何の関係もありません。内装ですら、今やスケルトンから完全に
リフォームできるわけですから、当初の内装がどうのこうのなど余り重要な
話ではありません。また、今や豊かさと所有している車の値段など全く関係あり
ません。そもそも自家用車自体都心ではあれば便利と言うぐらいで所有すること
自体の意味など余りありません。１００億単位キャッシュで持っている金持ちでも
車も持たずに都心を徒歩と自転車だけで移動している人もいます。外車だ国産車だ
フェラーリだマセラーティだＢＭＷだおベンツだｗなんぞ詰まらんことにこだわっている
人は、時代の進歩から取り残された詰まらない人達でしょう。

住宅の購入者にとって重要なのは、あくまで、当該物件のコアの部分が自分の求めるものかどうか、
そして自分の求める物件である場合に、その物件の市場価格に照らして正しい価格で買えた
かどうかだけであり、それ以外の要素は殆ど関係ありません。

私はこの物件のうち、１億以上の物件は高値づかみであり、特に１億５０００万以上の部屋は、
市場ベースでの利用価値に照らして、３割～４割、数千万円の高値づかみだと判断していますが、
だからといってこの物件に価値がない訳では全くなく、要は、気に入った物件がもしあれば、
今後、適正な価格に落ち着いた段階で買えばいいだけの話です。これだけ膨大な数の戸数がある
わけですから、黙って待っていれば、売り物件はこれから幾らでも出てくるし、もっと便利な物件は
周辺にも幾らでもあります。

焦る必要なんぞ全くありませんし、だからといって、車だ家電だといった詰まらない話に惑わされる
必要もありません。

[827: 匿名さん]

>３割～４割、

これはないのでは？せいぜい2～3割だと思う。