パークコート赤坂 ザ タワー Ⅷ

[匿名さん]

パークコート赤坂　ザ　タワーについて。

赤坂御所や迎賓館、都心にありながら 緑豊かで静かな環境。稀少な眺望。
三駅五路線利用可能　新宿・渋谷・銀座・表参道、乗り換えなしでアクセス。
青山通りに近くタクシー派も便利。

もう残り僅かなようですが、こちらの物件を前向きに検討中の方、
色々と意見を交換しましょう。


物件データ：
所在地：東京都港区赤坂4丁目1400番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「赤坂」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
価格：5000万円台-10億円台
間取：1R-3LDK
面積：37.26平米-218.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
タワーマンションゲストルーム訪問(2) パークコート赤坂ザ・タワー スカイスイート
https://www.sumu-log.com/archives/2530

[718: 匿名さん]

湾岸と御所の両方が見える部屋なんて現実に存在するんですか？

PCo赤坂にないのは間違いないでしょう。

幾つかの部屋に分かれて見える、ってんなら、港区のマンションはどこも同じ。

ここより東京タワーがよく見える、皇居や国会議事堂がよく見える、レインボーブリッジがよく見える･･･ヒルズ、ミッドタウンは言わずもがなです。

ここが近いのは御所だけ。それも正面から見えるのは北側の高層のみで、あとは北側のオフィスビルの脇から覗き見るだけでしょう。

総合的に見てここの眺望はフツー、駅は遠い、買い物よろず不便、その割に超高価格が一般的評価です。

[719: ご近所さん]

＞湾岸と御所の両方が見える部屋なんて現実に存在するんですか？
湾岸まで距離が離れていますが、湾岸も御所も見える物件はあります。
ここの最大の特徴はすばらしい眺望でありその点は凄い物件だと思いますよ。
（但し北側高層の以下の残念な点は除く。）

＞ここが近いのは御所だけ。それも正面から見えるのは北側の高層のみで、
北側の高層では御所が直接目に入らないように窓の下半分ぐらいに水玉の
ぼかしのシートが入っています。従って、座ったままだと御所の緑も
ぼかしシート越しになってしまうのが難点です。セキュリティ面での
妥協の産物だと思いますが、国有地で公共財でもあるわけですから、
窓の仕様にまでいちいち政府のチェックが入るのはいかがかとは思います。
眺望面ではその点が残念です。

[720: 匿名さん]

今、検討中です。20％引きで買おうかと。
麻布十番の物件も同じですが、麻布十番のほうが渋いです。
麻布十番は来年頭くらいなら20％引くかもという感触です。ただ麻布十番は小さな部屋が多く、
若い人向きかなとのんびり夫婦で散歩するならこちらかと。
あとは20％引きが三井が飲めば買いかな。
たぶん来年には30％引きも可能なんだろうけど。この立地が気に入るかどうかですよね。

スーパーの件は確かに遠い行けど。マンションの中にあるのはいかがなものかと。。
隣の敷地にでもできるとよいですよね。
24時間でちょっとおしゃれな感じにすれば高くてもやっていけそうな気がします。

基本は車で買出し。細かなものは散歩がてらとしようかと。

[721: 匿名さん]

湾岸と迎賓館が両方見える部屋は、赤坂TR(西・もしくは南西角部屋)の方が戸数は多いでしょ。

湾岸も色々で、レインボーブリッジが見えなければ意味ないとは思うが。

前から気になってるんだけど、ここって西側からも迎賓館見えるよね？

ただ青山通りより下がっているから、実際には何階以上から迎賓館が見え始めるの？

西側にはくもりガラスはないんだよね？

[722: 匿名さん]

赤坂近辺でも、ブランズ赤坂など新築の大幅値下げを広告して売っているマンションもでていますが、ここは、三井もそれほど売り急いでいる感じはしません。

このマンションは方角によって坪単価がかなり違うので、ものによっては今後も調整もあるかも？
坪単価の比較的リーズナブルな物件はもうすでに売り切れており、現在残っている物件は坪単価が相当割高な物件が多いです。（特に北西の物件は相当坪単価が高い）　当初の販売価格表を見てみるとよくわかる。

売るときは、階数とか方向とか無関係ではないけれど、新築でこれほどの差が中古でつくとは思えない。（売るとき25階と2３階　西向きと北西がそんなに違うと思えない）

ただ、３億以上の物件は日本中で苦戦しているので、応相談という感じではないですかね？（３割、５割引きというのはどうかと思いますが・・・）

[723: 匿名さん]

ここの坪単価が違うのって、やっぱ、緑の見え具合によるのですか？

[724: 住民さん]

御所の緑が見れるマンションは、ここだけでもないし。

ここはスーパーも無いし。生活しにくい。駅からも微妙な距離感がある。

お得意の8分の赤坂駅は、坂を越えないとない。

しかも、住んでみると間隣にボロ長屋が顕在するほど、土地に高級なイメージは無い。

今後、出て行く人は、多いと思うよ。

僕は今売ると、ローン組んだ金額で売れないから、債務超過だから、辛いけどもう少し住んでるけどね

賃貸にしておけばよかった。

[725: 匿名さん]

西側は結局、何階から迎賓館が見えるんですか？

[726: 匿名さん]

724さん

賃貸にして、自分用にどこか購入するとか
借りるとかすれば？

[727: 匿名]

ま、自分用に買うなら
千代田区の飯田橋近くにできる三井タワーくらいだな。
皇居の見える東南高層階。駅に近くて商業施設付き。スーパーや神楽坂も近い。

[728: 住民さん]

＞賃貸にして、自分用にどこか購入するとか

住んでいて不便だから賃貸も募集出したのだけど、利回りで３％の家賃で応募が無かった

これ以上家賃を安くしたら、ローンで足が出ちまう。

勿論高く貸したいけど。

駅前のTBSの賃貸マンションでも空きがあるくらいだから、赤坂は賃貸ブランドとしては弱いよな。

[729: 周辺住民さん]

緑は1年も住めばすぐに飽きる。
緑だけだと人を家に呼んでも受け悪いし。来客の車止めるところ少ないー＞呼びにくいし。
寧ろここじゃなくても緑あるし。

[730: 匿名さん]

>>728
>住んでいて不便だから賃貸も募集出したのだけど、利回りで３％の家賃で応募が無かった

それは最初から予想されたことでは？募集価格で買えば、近隣のもっと利便性が高い物件
の賃料の坪単価の相場と比べても、賃貸に出せば明らかに赤が出ることが、募集時点から
予想され数字でも指摘されていたはず。

この物件は、眺望は非常に素晴らしいものがあるものの、日常生活に必要なスーパーや
その他のお店も徒歩圏内には残念ながら乏しい（殆ど無い）ことも最初から分かっていた
はずでは？

なぜ、当初から、コマーシャルベースでは割高だといわれていた募集価格で買おうと
決断されたのか？そのあたりの心理状態や判断の背景を知りたいと思います。
（私もただ今物件検討中なので、自分自身も周囲が見えなくなり、失敗するかも
知れないという自省の念を込めて、教えて頂きたいということです。）。

[731: 匿名さん]

眺望が良いと言われる割には、北側は何階から、西側は何階から迎賓館が見えるのか、まるではっきりしない。

この事ひとつを取っても、ここの眺望は大した事ないとわかる。

[732: 匿名さん]

そうそうそう。
大した事ないから、退散しましょうね。

[733: 匿名さん]

具体的な階数が言えないなら、眺望がいいなんてホラ吹くのは、金輪際止めて下さいね。

[734: ご近所さん]

今プレッセに行ってきたけどこの時間でも客は結構いるね。
やっぱりああいうのが近くにあると魅力的なんだけどなｰ。

[735: 匿名さん]

＞日常生活に必要なスーパーや その他のお店も徒歩圏内には残念ながら乏しい（殆ど無い）
＞ことも最初から分かっていたはずでは？

初期の購入者です。

「１Ｆのテナントにスーパーが入るかも」と、営業からそそのかれて信用して契約してしまいました。

当時の図面にはテナントエリアがどこかも分からず、広さも分からなかったのです。

コンビニレベルの広さでであることが分かったのは相当あとでした。

[736: 匿名さん]

私は車通勤。そのためスーパーは安いところで購入するので問題なし。
ちょっと住むなら赤坂と思ったのだけど。

貸せないのは痛いなあ。他のところもあるんだけど、3～4月に貸せないと来年の同じ時期
しか借り手はいないよ。
1月位から不動産屋さんに掛けまくるとなんとかなるんじゃないかな。
来年には私も賃貸に出したいのだが。

[737: ご近所さん]

>>736

上の方の>>728でもありましたが、利回り３％程度で出して入居者が
つかない場合もあるようですね。。一般的な賃貸人が普通に賃貸物件
を選択するときに優先順位が上位に来る選択要素は、最寄り駅からの
徒歩分数、スーパーの近くかどうか、商店の近くかどうかなども重要
だと思いますので、赤坂の駅に近く商業施設までサンダルで歩いて
気楽にいける物件と比較すると、この物件は、客の「数」が集まりに
くいことも事実だとは思います。

しかし、この物件長所で、他では得られないあるすばらしい眺望という
リソースを兼ね備えた部屋であれば、それを理解してくれる客が付けば・・・
と言うところなのでしょう。

私は不動産の専門家ではないので最近の赤坂の物件の利回りの正確な動向は
よく知らないのですが、一昔前は利回り４～５％位の物件も珍しくはなかった
と思いますが、３％代というのは、低い部類に入るのでしょうか？それとも
本物件のような御所近くなどのプレミアムを売りにしている物件としては、
普通の部類に入るのでしょうか？３％代であっても私には手の届きにくい
超高額物件であることは否定できませんが。

それとこの物件の賃貸は、三井が仲介に入っている物件が多いからだと思いますが、
敷金２ヶ月分はいいとしても、高額物件で空室が目立つ最近の賃貸事情の下で、
今時礼金２ヶ月分で統一されているのはどうかと思いますね。。。私の予算プラン
だと礼金２ヶ月分条件があるだけで検討対象からは外れてしまいます。。。

まだ分譲も賃貸も実勢価格を反映し切れていないような印象を持っています。
最終的には、上の要素のプラスマイナスが交錯しながら、中古の分譲価格も
賃貸価格も、もう少し妥当な線に落ち着いていくのでしょうね。

[738: ご近所さん]

>>735
>「１Ｆのテナントにスーパーが入るかも」と、営業からそそのかれて信用して契約してしまいました。

営業の方の、言葉のアヤなのかもしれませんが、竣工前物件を買う場合の難しさの一つですね・・・。

[739: 匿名さん]

マンション棟内は勿論、敷地の全体図って、モデルルームへ行ったら必ずくれるべき物だし、それも見ないで契約するとは信じられません。

世に数あるタワーマンションの中で、ここが格別眺望が良いわけではないのは、谷底と言われる地形と、青山通りとの間にそびえ立つガーデンシティを見てもわかったでしょうに。

その割には駅から歩き、その間にスーパーどころか使えそうな店舗の１つもない、こういうマンションを買われる方って、きっとムードに弱いのでしょうね。

高い買い物ですが、勉強代と思って下さい。いつか回収出来ると宜しいですが。

しかし皆さん早朝からテンションが高いですね。選挙からそのままサッカーで徹夜？どんな方がお住まいなのか興味があります。

[740: 匿名さん]

736です。

赤坂の部屋は他に持っている3部屋分の金額で貸そうと思っています。
購入価格でいうと赤坂の半分の金額でその3部屋分は購入できるのです。
資産の活用ということで考えると割りにあわないけど、赤坂にセカンドと思うと別に
眺望と利便性でよいな。と思えるけど次に移りたいなと思うときにそこそこで貸せるといいよね。

眺望はよいですよ。
御所は見渡せるし、何かあったら御所が避難所？かな。
それにお客様は来ると、みんな喜んでくれるので、ホームパーティには場所も最適です。
タクシーで来てもらって、送りがてらバーで一杯やって返すとかね。

[741: 匿名さん]

そのお客様、何時間くらいご滞在なんですか？

御所って一切ライトアップしないから、夜は真っ暗闇ですよね？

晴れた日の昼間のホームパーティーじゃないと、呼ばれる方も寂しいでしょうに、それから飲みに出る時間まで、どうやって時間を使われるのか想像もつきません。

もしや夏期限定でお使いのセカンドハウス？

赤ん坊の頃から行きつけのホテルのレストランから御所がよく見えますが、最近夜空がビル灯りで明るくなったせいか、あまりにも御所が暗くて夜景が冴えないので、ライトアップしてもらいたいと、お店の人も言っていました。

新宿のビル群は遠いし、丸の内を背にした皇居に比べて、夜の御所は見劣りします。

[742: 匿名さん]

↑
何がいいたいの？ネガさん。
ホテルをよく利用しているってこと？
ここがよくないってこと？

[743: 匿名さん]

どこがネガレスなんですか？


ネガレスというのは、

｢あの｣エレベーターを使って北向きの部屋に上がり、真っ暗な杜をのぞんでパーティーするなんて、肝試しみたいでぞっとしない。

こういうのを言うんでしょう？


私はそんな事は思っていませんよ。ただ、ここの住民と称する人の書き込みって、浮き世離れして嘘臭いとは思ってますけどね。

[744: 匿名さん]

そりゃ「貸そうと思ってる人」なら
ポジな文章を書き込みたいでしょうから。

[745: 匿名さん]

ネガさん、病的ですね。

[746: 匿名さん]

２０％すら引く気ないみたいですよ。結構強気。

[747: 匿名さん]

３０％ならいけたよ。

[748: 匿名さん]

746さん

モデルルームで切り出せば大丈夫かと。だめなら一度引けば
電話がきますよ。

[749: 匿名さん]

741さん
私どものパーティは
日曜日の午後一時くらいからです。
2時か3時くらいに全員そろっておしゃべりしたり曲を聴いたり
DVDを観ます。
デザートを食べると4時か５時くらいで、外で軽く1時間くらい寄り道して遅くても
８時くらいには家に帰ります。

食事はカナッペとかサンドイッチとかです。
御所は好評ですよ。皇太子が住んでいるというと、みんなすごいと喜んでくれます。

私は皇太子と近所。といわれます。

[750: 匿名さん]

↑
そんな持ち上げ方されて嬉しいか？

そんな歯の浮くような台詞なんて金目当ての来客者が言う言葉だぜ。

[751: 匿名さん]

PC赤坂を検討しています。

たまにここの検討スレを覗いていましたが、挑発や愉快犯的書き込みに対して住民の方は
無視を決め込んでいて、「さすがだな」と思っていました。
しかし最近は釣られて相手をしてしまっている方がいるようで、やっぱりココも同じか
と、少し落胆しております。

何を書かれても「どっしり構えて無視」が一番カッコいいと思いますよ。
私がここを買った暁には、例え親の悪口を言われても無視を決め込むつもりです（笑）

[752: 匿名さん]

賃貸に出していますが４％ぐらいです。（管理費＋固定資産税込等）

賃料４０万円／月　以下であれば、ほとんど決まっているようです。特に３０万円以下で希望される方は待っている状況みたいです。高額の賃料はここ以外でも、なかなか入居者が決まらず、どこの賃貸でも苦戦しています。

賃貸にだすなら、1LDK、50M2ぐらいのが貸しやすいのではないですかね？ここは坪単価が向きで相当違うので、賃貸だすなら景色より坪単価が安い物件のほうが良いです。

いくつか賃貸にだしていますが、賃料を５０万以上必要とする物件は、需要も限られているので、新築時は入りますが、次は結構苦戦します。

[753: ご近所さん]

南側の窓が多い間取りのプラン、これからの夏の日差しは相当熱そうですが
日中はどのように凌いでいらっしゃいますか？遮熱カーテンと言う話もあり
ましたが、その程度で効果はあるのでしょうか？カーテンプラス冷房ガンガン？
という感じでしょうか？

[754: ご近所さん]

１０億の部屋はもう売れたのでしょうかね？
このご時世、１０億の部屋を購入できる方
というのは想像を絶しますね。私には
夢のような話です。

[755: ご近所さん]

>>752
>賃料４０万円／月　以下であれば、ほとんど決まっているようです。
おっしゃるとおり、月４０万円以上ともなると最低でも年間キャッシュで５００万円以上、
５年で２５００万円以上・・・の流出になりますので、どれだけお金があったとしても、
考え物ですよね。
普通の人ならばもう少しリーズナブルな賃料のところを探した方がいいのでは、と言う
気になる人が多いのでしょうね。

[756: 匿名さん]

礼金ゼロの物件が増加中につき苦戦が予想されますね。
キャンペーン期間中（3ヶ月程度）家賃無料　1年以上住むこと必
など今は借りて市場か。

[757: 匿名さん]

いける！30％オフです。

[758: 匿名]

１割が限界ですよ。

[759: 匿名さん]

デベ？

[760: 匿名さん]

違います

[761: 匿名さん]

４割、５割は当たり前。なんでしょ？

[762: 匿名さん]

いろいろ見ているのですが

六本木クラブレジデンスは、表は高速道路（六本木通り）、裏は墓地でしかも窪地。あんまり良い場所にはおもえませんが？場所的にはパークコート赤坂のほうが良いように思えます。

価格的には、比較的坪単価の安い物件はもうないので、六本木のほうがヤシように見えますが、ほとんど同レベルのように思えます。

PC赤坂は、これから買うには割高の物件しかなく悩みどころ。六本木はまだ選び放題。

[763: 匿名さん]

>>762
六本木の方がヤシって…(笑)

[764: 匿名さん]

調整価格の1割ってとこかな。

[765: 匿名さん]

5割で買ったと書き込んでいた人がいたけど・・・・

都心のマンションは供給がすくないのでよく売れているとか報道されているが・・・・ここが５割引きで買えるならぜひ買いたい。

[766: マンコミュファンさん]

そりゃないから。それに無理して買っても、将来の維持費が持たないよ。庶民は庶民なりに。

[767: 匿名さん]

>765
すげぇ！５割引きをまともにとらえた人がいたんだ！！
振り込め詐欺とかに気をつけた方がいいよ、マジで。

[768: 匿名さん]

過去に５件ほどマンションをかっていますが、その経験から言うと

経営不安の不動産会社で売り急いでいる場合か、相当な不人気物件でないと即現金値引きというのは大手の物件ではあんまりないと思います。

この物件がどうかわかりませんが、一般的な感覚でいうと、10億の物件が９億になるかもしれませんが、
長期在庫の物件でも、大手は売り急がないので、８０００万が７２００万になる可能性は低いのでは、せいぜい家具つけますとか家具の費用とかといった感じが多いと思います。

[769: 匿名さん]

>>768
残念ですが、ここはあからさまに現金値引きしてます。

[770: 匿名さん]

はい。20％確定。30％要交渉と粘りと駆け引き。と中国語

[771: 匿名さん]

20％はいけますが、30％は無理そうな感じでした…。
頑張って25％くらいならいけるかも。

[772: 匿名さん]

ちがうよ
今日は２７％からスタートです

粘ってって商店街か！

[773: 匿名さん]

ネットの書き込みで現実が変わって本当に値引きしてもらえるといいですね。

[774: 匿名]

ここの値引きは今年の頭から始まってましたよ。

[775: 匿名]

この調子だと今年の年末には５０%引きになるかな！

[776: 匿名さん]

赤坂の築浅未入居の三井の最新タワーが坪単２００万台で買えるなんて画期的だよね

[777: 匿名さん]

だんだん現実からかけ離れていってます（笑）

[778: 匿名さん]

坪200万円ということは、100M2で６０００万円

これは安い、こんな安いマンション湾岸でもないんじゃない

５割引きどころか７割引きぐらいというところです。

ホンマかいな？？　５割６割当たり前？？

そのうちただになっちゃうね

[779: 匿名さん]

湯沢のリゾートマンションみたいに、
ゼロ円でも管理費がもったいないから買い手がつかいないというマンションなのか？？

[780: 匿名さん]

五反田のパークタワーの半値。

[781: 匿名さん]

値引きは部屋による感じがしますね
７１０００万の部屋（１７１．２５㎡）は３割引きでも４９７００万で坪単価９６０万で、
今週末登録開始するTHE　ROPPONGI　TOKYOの最上階４８０００万（１７７．５９㎡）より単価が高い。
一方、９２６０万（６７．４８㎡）単価４５４万。
これが３割引きだと、単価３１８万になるが、そこまで安くはならない気がします。
高額の部屋ほど、値引きが大きいでしょう。

[782: 匿名さん]

坪２００万円（ｍ２　６０万円）らしいよ。

六本木は高速道路沿いと墓地の間に挟まれた崖の下。

赤坂は高台で静か、場所はこちらのほうが良いように思いますが、値段も半値　安い。

こんな安いマンション二度とない。と思うよ。

[783: 匿名さん]

三井も投げ売り、相当やばい不動産会社なの？

[784: 匿名さん]

この物件だけ投げ売り？

他の都心高額物件（パークマンションなど）投げ売りしていないようだけど・・・

[785: 匿名さん]

というか墓地は本当だけど、このマンションに崖下だの窪地だの言われるのは、いかに六本木三丁目とは言え気の毒だ。

[786: 匿名さん]

坪２００万円なら、約75％引きくらい。

武蔵小杉の高層マンションより安い。

ここの情報はいい加減な書き込みがほとんどだけど、、３割５割７割引き

[787: 匿名さん]

UU、値引きの書き込みはほとんど同じ人が書き込んでいる・・・・なにやら意図が？？？

[793: 匿名さん]

実際に三井に値引きして下さい、ってお願いした人いるのかな？
関西人にはできても、関東人にはできない気がする。

[794: ご近所さん]

このご時世だから、値引きしないであの価格設定だと売れ辛いでしょうから、
元売りさんも多少は値引きすると思います。しかし財閥系は体力もあるし
値引きには慎重なので経済実勢と比べると値引き幅は小さいのでは？
適正価格で買いたいのであれば、築淺の中古が経済実勢に即した価格で
出てくるのを待ってそれを踏まえて購入検討したり、元売りさんと交渉
したりするのが賢い選択ではないかと思います。大きな買い物なので
焦る必要はないし（ここも魅力的な物件ですが、魅力的な物件は、他に
も幾らでもあります）、何よりも、販売開始後２年程度たっているのに
まだ売り続けている状況だし、５００戸もあるから売り物も今後どんどん
出てくるのではないかと予想します。要は、焦る必要はあまりないと思います。

僕は近隣で、分譲と賃貸料にらみで物件探しています。
しかし、この物件の一部住戸の売値はやはり高いと言う印象。。
だから、結構売れ残っているんでしょうね。先日も、元売りさんから、
６種類の部屋について、それぞれ別の紙に情報をやや詳細に記載した
Ｂ４の資料が送付されてきました。記載された提示価格は１億１８１０万円
から１億９１６０万円。収益ベースでの実感からするとやはり高いです。。

５％の利回りで収益価格をベースにすると、一部物件は４割程度（数千万円）
高い価格での提示です。。収益利回りベースと、提示価格との差をみると、
数千万円の違いがある。よくセールストークとして「自己居住用ならば
高い価格でも良い」と言う営業の人もいるけど、ネットでいつでも誰でも
流通市場価格を幅広く確認できるこのご時世、使用目的が何であれ、
同じものの値段が違うとも思えないので、そのセールストークは、余り
説得力が高いとは思いません。元売りから高い価格で購入した後、
数千万円安い収益利回りベースに即した価格で物件が出たりすると、
自己居住用で購入してずっと居住していくつもりの人でも、市場価格が
買い付け価格を大きく下回っている現実をみると大きな含み損を抱えた
ような気分で心理的なダメージは小さくないし（物件を担保に借り入れ等を
する際の担保価値も、元売り価格ではなく、流通市場価格ベースだと思います。
それが物件の経済的価値なので。）、万一、自分が売却する必要がでてきた
ときの価格も、市場実勢にあった価格に収斂するでしょうから、「自己使用目的」
の説明は説明として、経済的にみれば、結局市場実勢価格の影響を受けることに
なるのではないか？と考えています。

そういう観点からすると、元売りさんは値引きには慎重である以上、もう少し
時期をみて、流通市場での実勢価格が積み上がるのを待って、両睨みで
交渉すべき物件・時期なのだろうと、個人的には考えています。

[795: 匿名さん]

>>728
>住んでいて不便だから賃貸も募集出したのだけど、利回りで３％の家賃で応募が無かった
家の周りに日常生活の店が全くないのは半年、１年と続いてくるとだんだんボディブローのように
効いてくるからね。人間、最初は、珍しい眺望なんかに惹かれても１年もすればだんだんそれが
当たり前になってくる。でも、日常の買い物なんかは日々の現実の生活のことだからね。
あの急な坂を下りてミッドタウンのプレッセの坂を上るか、２４６まで出て赤坂郵便局のところまで
ぐるっと回ってミッドタウンまで行く。これが毎日続くのもなんだかうざったい気もする。

２億１０００万程度の部屋でも５０万前後でなかなか客が付かない。利回り３％ぎりぎり。
４．５％の利回り（それも経費を控除する前の表面利回り）で計算しても１億４０００万弱
が収益ベースの流通価格になる。定価と比べると７０００万程度の差になる。これを埋めるには
３３％の値引きが必要。しかし、なかなか引かないだろうからねぇ。２割か２割５分までの
社内決済はあり得ても３０％までとなるとまた別次元だろうからね。

しかし、５％の利回り（経費控除前の表面利回り）だと１億２５００万円程度が収益ベース
での流通価格となる。ここまで来ると値引き率８５００万、３９％程度の割引が必要だが、
販売会社からだと厳しいだろうね。

別の視点から見ると、リーマンショック前の価格で高い物件を購入した人は、残念ながら
潜在的にはその程度の含み損質リスクを抱えている可能性があるのではないだろうか。

しかも家賃保証ベースで販売会社に賃貸の委託すると賃料の７割しか貰えない。３％の表面利回り
でも経費控除前で２．１％の表面利回り、５％の表面利回りでも、経費控除前で３．５％の表面
利回りしか確保できない。

収益利回りを見る限り、この物件は、リーマンショック前の値付けが余りに高すぎたとしか言いようが
ないのではないか。
いったん決めた値段を変えるのは大企業では難しいと思うけど、株価だって半年もすればあっという間に
半値ぐらいになってしまうなんてよくあること。まして、ミニバブル前と崩壊後で不動産実勢価格が
３割、４割違うのはある意味当たり前なんだが、その市場の現実を未だに受け入れない対応に固執している
とすると、マーケットリスクにさらされる在庫リスクの管理スタンスとしていかがなものと思う。だって、
今後も、これ以上価格が下がらない保証はないからね。損切りできないでいるうちにさらにズルズル
損が拡大する可能性だってあるわけだからね。

[798: 匿名さん]

珍しいほどの

ババつかみ物件だからな。






定価で買っちまった俺。涙目

[799: 匿名さん]

うーん。

個々人の考え方一つですが、
５００戸もあるので、割高な売れ残りもある一方で、
結構お買い得な部屋があったのも事実ですよ。
そっちは５％に近い数字で回せるはず。
大半の人は実需だろうけど。

[800: 匿名さん]

＞結構お買い得な部屋があったのも事実ですよ。


それは極端な例。
宣伝の為の極端に坪単価が安い部屋がごく一部にあったが、そこだけ倍率がやたら付いて、買いたい人も買えません。


このマンションの大半は高い坪単価の部屋。
ローンで買った人の多くは債務超過となっている

三井や東建ブランドで高額マンションとか買っても、価格と釣りあっていない所多い。

[801: 匿名さん]

なぜ東建？
この周辺でどこの事を指していっているの？

[803: 匿名さん]

三井のロッボンギ物件知らないのかよ

三井から頭下げて東京建物とjvして売ってるじゃんよ

物の良し悪しを見れないから、デベだけで
選んで買いました的な発想なんだろうな

[806: 匿名さん]

とにかくこの物件は稀にみる高値掴みの粗悪品。

どー考えてもこの程度のクオリティーと設定価格は遊離している。

実需で泣く泣く住むならともかく、一旦転売の状況に陥れば全ての部屋タイプで大赤字。

まったく珍しい物件としか言いようが無い。

[807: 匿名さん]

高いのは確かだが、粗悪ではないね。華美や判りやすい意味での高級感を排した絶対的な仕様は、今まで見た中でも最高の部類だった。
でも高すぎて買えませんでしたよ。結果的に正解だったけど。

[808: 匿名さん]

価格の割に、チープな内装としか思えませんでしたけど。共用部との格差に唖然とした。

[809: 入居済み住民さん]

えっ、逆に住んでみると、共用部が大したことないなと
思いましたが。
内装はリフォームしたので全く自分好みですし。

多くの入居者がそう感じているのでは？

バリューフォーマネーで少しでも安くなるマンション購入したいとか
将来転売で利益出したいとか、そんな人向けではないかもしれませんね。
お金が惜しいならやめておけば良いです。転売損？考えたこともない。
そんな方々とは同じ屋根の下には住めません。

[810: 匿名さん]

内装をリフォームしている人は多いのですか？

[811: 匿名]

分譲当時は、
販売予定価格から下げたからお買い得物件だ、と書き込んでいる人がいましたね。
ミニバブル末期で予定価格が吊り上がっていただけなのに。

[812: 811]

分譲開始当時は、です。
今でも分譲中でしたね。

[813: 匿名さん]

内廊下やエレベーターの雰囲気は好きです。

[814: 住民さん]

何故か、貧芝人には大好評なんだよ。ここの共有部の内装。

大理石や高価な建材がふんだんに使われるという事無く
安いモザイクタイルとか、5年前程度の湾岸のマンション並みの物が使われているんだが

貧芝人は　色がカラフルだからここは良い　と答える。

ここの評価が二分される理由の一つがここにある。

[815: 住民さん]

パート２
何故か、貧芝人には大好評なんだよ。ここの家電設備。

高価な家電ががふんだんにつかわれいるわけでもない、食器洗機やIHや洗濯機がミーレだったりとか

安いナショナルとか、ハセコーのマンション並みの物が使われているんだが

貧芝人は　僕の車も国産だから、家電も国産でここは良い　と答える。

ここの評価が二分される理由の一つがここにある。

[816: 匿名さん]

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こいつ、なんなんだ？

[817: 匿名さん]

>816 さん

今更、国外家電がいいのか、と家電芸人が言うよね。
確かに、車はメルセデスとかベンベ利用者が多いけど、それがいいのかどうか、このマンションのスレでは語れないよね。
嫌なら替えればいいのに。

昔いたよね、海外が最高ってのが。