パークコート赤坂 ザ タワー Ⅷ

[匿名さん]

パークコート赤坂　ザ　タワーについて。

赤坂御所や迎賓館、都心にありながら 緑豊かで静かな環境。稀少な眺望。
三駅五路線利用可能　新宿・渋谷・銀座・表参道、乗り換えなしでアクセス。
青山通りに近くタクシー派も便利。

もう残り僅かなようですが、こちらの物件を前向きに検討中の方、
色々と意見を交換しましょう。


物件データ：
所在地：東京都港区赤坂4丁目1400番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「赤坂」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
価格：5000万円台-10億円台
間取：1R-3LDK
面積：37.26平米-218.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
タワーマンションゲストルーム訪問(2) パークコート赤坂ザ・タワー スカイスイート
https://www.sumu-log.com/archives/2530

[52: 匿名さん]

新宿
渋谷
表参道・青山
銀座
大手町・丸の内

仕事も遊びもこのあたり
どこへ行くにも乗り換えなしで行ける赤坂見附駅で探し中。

[53: 匿名さん]

>> 51
住所：港区赤坂四丁目１４００番地１
築年月：平成21年6月
って、おもいっきしパークコート赤坂ザ・タワーじゃない！！

３２階８９．９８㎡で４１５６万円～　かぁ

[54: 購入検討中さん]

その価格、いいねー。

[55: 匿名さん]

競売ですか…
所有者の方は如何なさったのでしょう…
普通は、競売になる前に自分で売却するのでは？

[56: 匿名さん]

競売の前に任意売却の可能性を検討するのが普通（そっちの方が高値で売れるから）だが、
このご時世、港区のマンションでも結構競売までいっちゃうみたいだね。
それだけ高額物件の買い手不在ってこと。

[60: 匿名さん]

神妙な言い回しでなにかと思ったら、なにをいまさら・・・（笑）
中小デベならそうかも知れんけど、そんなことしなくても済むのが三井とか住友だよ。

[61: 匿名さん]

まーおっしゃることはもっともだが、三井の麻布十番はかなり売れてるんじゃないの？

[62: 匿名さん]

この物件は非分譲の物件。
金銭の授受がないのに、引渡し後に金融機関から金銭の貸借があったってこと。
金銭を貸した金融機関が競売にだしたのも早すぎるし、誰かが書いていたように（借りた人が物件を売却する）任意売却による「取下」がなされていない。
何か不自然。
登記簿を見ればわかるのだろうけど、そこまでするのも面倒だし。

[66: 匿名さん]

言われてみればそうですね。
これはデザイナー、狙っていたでしょう（笑）。

でも一度でいいから、このマンションの船頭部分に立って、そんで映画のディカプリオみたいに女性を口説いてみたいな。。

[67: 匿名さん]

iceberg(氷山)が最初から突き抜けているイメージですな・・・

[68: 匿名さん]

ロビーとセカンドエントランスの間の廊下の氷のオブジェは私もあまり好感持てませんでしたが
正面エントランスホールの吹き抜けロビーは素敵だと思いました。

本物の樹木が植えられていて、小さな噴水があって
天井に、水面のゆらめきと樹木の影が映ってきれい。

通路の氷のオブジェ、やめて、ロビーと同じテイストにすれば良かったのにと思いました。
作家の方には非常に申し訳ないですが・・・・。

[69: 匿名さん]

この物件は、占有者がいる物件で、所有者は法人。普通の人では難しいかも

[70: 中の人]

>>65
よく気づいたね、君が初めてだ。

[71: 匿名さん]

＞三井の麻布十番がここより優れているのは、駅徒歩距離が短いことと、共有施設

うーん、、、
物件の価値は土地そのものの歴史だと思うが、、、
三井の住民だから頑張って欲しいが、十番はキツイと思うよ、、、

[72: 匿名さん]

十番がキツイというのはどんなところですか？ここと十番で迷っているので。。

[73: 購入検討中さん]

確かに近隣の再開発予定を考慮するだけでも相当な販売圧力があることと、
立地、今後の眺望などを考えると、価格の妥当性を、もう少し慎重に見極め
たいところですね。

ところで、販売の方が見せてくださった「成約済物件リスト」ですが、
あれの正確性はどの程度保証された者なのでしょうか。
この物件に限らず、他の物件でも「類似条件の物件は殆ど売れている」ことを強
調するために×印の入った資料をわざわざ見せてくれるところが多いのです。
なんだかせかされているような気もして落ち着きませんが、やはり、気になって
しまいます。私に提示されたリストが本当に正しいかどうかを確かめ、
保証させる方法はあるのでしょうか。

[74: ご近所さん]

今回、ほんとうに港区タワマンの競売物件が３つも出てますね。
積算価格と収益価格の坪単価をだしてみました。

ワールドシティタワーズ　２０階　90.03平方メートル
積算価格　6778万　（坪245万）収益価格　5349万（坪194万）

パークコート赤坂　３２階　　89.98平方メートル
積算価格6009万　（坪220万）収益価格5865万（坪215万）

元麻布ヒルズ　１４階　１２３．４４平方メートル
積算価格　２１８３６万（坪５８３万）収益価格１６２４４万（坪４３４万）

これは、不動産鑑定の個人差が大きいですよね。

昨年秋、
アクシア麻布 ２３階　１２９．０７平方メートルの落札価格が坪４００万でした。

パークコート赤坂の評価は他と比較してあまりにも低すぎるし、未入居、占有が所有者ということなので、弁護士さんに頼めば、１００万～５００万くらいで、占有者を排除できるのでは。
落札価格は少なくとも、平成１７年築のアクシア麻布よりは高くなるのでは。

占有が所有者で新しい物件は、入札の倍率が２０倍とかなるので、あきらめて新築物件を契約しましたが、こんなにたくさん出てくるなら、２～３年ががりだと、少しお得に取得できたかもしれませんね。

[76: 匿名さん]

＞７２

十番は良いところだが、あそこはが高速がキツイ、、、
十番はパティオ側、がま池あたりが一番地

＞７３

今の時代、大手は嘘はつかない（つけない）よ

＞７５

競売しかも占有つきだから純粋な土地の価格じゃないよ
路線価探してみな

[77: 管財人]

この物件は不法占有者はいないようだし、競売の写真を見ても占有者の持ち物も無いようだからそんな難しい物件ではないと思う。
ただ、鍵って交換できるのかな？

[78: 入居予定さん]

>７６
競売の3点セットの中で不動産鑑定士が鑑定している、積算価格、収益価格は、純粋に不動産の価格で、占有はこの時点では考慮していない価格です。このあと、競売を考慮してこの価格から減額されます。

[80: 匿名さん]

＞駅に近いという立地は最大の合理性

駅に近いっても程度の問題だと思うよ。確かに徒歩１５分とかはきついけど。。。
実際、パークコート赤坂は６つくらいの駅から歩けて買い物やら帰宅かねての散歩やらで
かなり楽しいよ。ここは合理性というより楽しみ方だね。
港区のタワーはどこも良いと思うけど、あえて検討版（比較）で書くなら、高速近くだけ
はやめた方がいいよ。
ボディブローのように音と振動がきいてくる。。。合理的にはどうしようもないよ

[81: 匿名さん]

音と振動なら、鉄道の線路も同じ。

[83: 匿名さん]

赤坂警察署はGOODでしょう！
公がセキュリティしてくれるなんて最高だね。
さすが御所さんご近所さんは違うね。

[84: 匿名さん]

競売延期になっている。

[85: 匿名さん]

ちょっと前の外資系企業のリストラ、今頃影響が出ているのかな。
リストラ後、ようやくローン払えなくなって競売、
そういうケースが増えてきているのかも。

[86: 匿名さん]

競売だとかリストラだとか、他人さまの不幸をネタにするのはよくないよ。
明日は我が身だよ。
ところで、マンション比較サイトでデザイナーズってあるけど、定義は如何？

[87: 匿名さん]

検討スレだから、
競売情報はネタとしてアリでしょ。
検討者は、安く買えるのならありがたい。

[89: 住民です]

そのおかげで、ここはほんとに・・・
　－管理費が、異常に安い
　－駐車場代も、異常に安い３５０００円、ありえない世田谷の値段

それに、住むには最適、東京のど真ん中。
　－タクシーはどこもワンメーター
　－自転車ならどこへも行ける
　－電車も路線を全て選択可能

値段は高いけど、二度と出ない立地と高層階数だね御所の隣は。
　－森が見える
　－表参道、銀座、ミッドタウン、ヒルズ至近
　－外苑の銀杏並木・公園至近

駅は１０分圏内、赤坂はＴＢＳ敷地内を通ると６分で着く。
　－青山どおりは歩道が広く気持ちいい
　－赤坂見附は下りであっという間
　－赤坂はＴＢＳの敷地内の整備された歩道、公園みたい

周りに、近接タワーは立たないしね、きっと。

唯一の失敗は１割ぐらい安い値付けにすれば、良かったのにね最初っから。
そしたら、完売だったよ、絶対。残念。

でも、住めた自分は正直、離れられない。
バランス的に、これ以上の場所はない気がする。

[90: 購入検討中さん]

35000円の駐車場ってまだ空きあるの？

[91: 匿名]

結局こちらのテナントは何が入ったのですか？

[92: 匿名はん]

＞８４

競売なんかより任意の方が得だと関係者達で納得したのでしょう。
まあ、競売で自宅買っても楽しくないしね。
テナントは変なの入ると後が大変だから、最終調整しているんじゃないかな。
飲食ダメとか色んな制限あるからね。
住むとこだから、うるさくなければ構わないけど。

[93: 匿名さん]

単純に、賃料との釣り合いで入りたいテナントが無い
のではないと良いけど。

[94: 匿名さん]

競売延期になったんだ？

あの競売に出てた部屋は、非分譲。おそらく地権者の人の部屋でしょう。

激安は、売り急いでいるか、内装仕様が通常の分譲の部屋とは違う可能性もあるね。

[96: 匿名さん]

こちらの物件、普段の生活は便利とはほど遠いんですね・・・

[97: 入居済み住民さん]

一日10分くらいは歩かないと、体駄目になっちゃいますよ。

わざわざジムにお金はらっても運動するくらいだから、
駅まで適度に歩くのはとても体にも良い気がします。

ゴルフとかもそうですが、人間、相当な距離を歩くのが体にはいいですよ。
ほんとうは30～60分くらい毎日歩くのが理想なのでは？

10分弱は短いですけど、疲れる距離でもないですしちょうど良いです。
ミッドタウンも10分ですしね、我が家は色々お散歩しています。

ただ買い物は歩きではなく車がおおいですね。
歩くときは手ぶらが気持ちいですからね。

赤坂の吉池は汚いけど使えるし、自転車でピーコックのときもありますけど、
やはり良い食材を求めると、昔から使っている恵比寿の三越に行っちゃいます。
お魚が充実しているし、駐車場が余裕があってとめやすいのでつい。

[98: 匿名はん]

＞９５

住民のふりしたつまらんネガレス、、、

駅から遠いなんて感じたことないよ、実際。
マイクロソフトやソニー、ソフトバンクのオフィスがあるのに、そんな遠いわけないだろうが。
むしろ、どの路線からも徒歩でアクセスできる利便性は他にはないよ。
確かに山手線は遠いが、、、ここに住んだら渋谷は田舎だね。

[99: 匿名はん]

＞８９

＞唯一の失敗は１割ぐらい安い値付けにすれば

これは間違い。
１次一発で販売したら即完だったよ。１割高くしても。。。
ここを釣りに麻布とか五反田とか販売するために販売期間延ばしたりしている間に
リーマンショックで買えなくなったり、キャンセル増えただけ。
最初は抽選で全然買えなかったよ。

[100: 匿名さん]

>>99 それも含めて失敗では？
時勢に合わせず、ずるずる販売するのが大手デベの慣行だけど、それが失敗の原因かな。

[101: 匿名はん]

＞100　from99

同感。
まあ、安心できるデべだが、いろんな意味でもう少ししたたかさ欲しいよね。

[102: 匿名さん]

最初に発売した時は設定した予定価格が高過ぎて、下げざるを得なかったのに、
今では１割高くしても即売だったと言うとは…

過去は、なんとでも変えられるんですね。

[106: 匿名さん]

>>>103
本当のネガです！！！！ｗ

[107: 入居者]

＞95
フーデックスも吉池もあるのに？（Azumaはつぶれたけど）。
Sakasのマルシェもあるしね。
プレッセは高すぎて友人の外人弁護士も使わないって言ってました。

住んでみると実際、そんなに駅から遠いと思わないし、3駅利用って本当に便利。
まぁ六本木とか西麻布だとついタクシー乗っちゃいますけど900円以下で大丈夫です。
大手町で働いて六本木、西麻布で飲む自分にとっては非常に便利で楽しい毎日です。

[109: ご近所さん]

AZUMAは潰れたんじゃなくて、ビルの建て替えで立ち退いたんだけどね。

吉池やハナマサは使いようでしょ。フーデックスは、確かに菓子やインスタント食品の店みたいだけど。

でもうちも最近はプレッセが多い。5000円以上は配達が魅力。明治屋より安いし広いし。

うちはプレッセに加えて、元々土地勘のある広尾の明治屋、恵比寿三越、代官山ピーコック、渋谷のライフを用途に分けて使っています。

あと生協も。

[110: 匿名さん]

ミッドタウンのプレッセはいいですね。
お値段も、そんなに高くないですよ。
24時間営業で、配達もしてくれるし、重宝してます。
うちは週に1～2度まとめ買いするので車ですけど。

[111: 匿名さん]

>>95>>103　
本当に住民なら、なぜ検討版でネガレスするの？

[112: 匿名さん]

＞ここに住んだら渋谷は田舎だね。
この発想おもしろいｗ

[113: 匿名さん]

赤坂駅まで近道すれば、6分か7分くらい。
エレベーターもあるし公式発表されてる数字より近いですよ。
それでも遠いとおっしゃるほど、駅近にこだわる人が、実際に歩いてみないで購入されたのは不思議ですね。

[114: 匿名さん]

>>112　渋谷は最初から田舎だと思う。

[115: 匿名さん]

そんなの気にするのはお上りさんだけ

[116: 匿名さん]

と、聖地の渋谷が傷つけられたお上りさんが赤面です＾＾

[117: 匿名はん]

＞渋谷は田舎

仕事の仲間を招待した時、
「ここに住んだら渋谷遠いでしょ、渋谷でも田舎だよね」って言われ、
御所さん見ながら「まるで江戸時代の人だね」ってつぶやいてたよ。
そして今やあだ名は、エド赤坂、だ。

はっきり言って、ここが駅遠とかいっている輩は正直おかしい。
必死に空想してネガレスこいているだけで本当の利便性が毛ほどもわかっていない。
例えば、路線だけで言えば、ここから徒歩圏の駅からほとんどのメインステーション
に一本でいける。つまり、乗り換えがないのだ。（六本木、赤坂、見附、永田町なんか徒歩そのものだ）
駅から2分だ3分だと表面上のことで喜んでも乗り換え時間考えたら待ち入れてすぐ10分かかってしまう。
Yahooとかで路線検索してみろ、その他○分ってのも時間に入ってんだろ。
ここからは『その他』はないんだよ。
なぜなら御所さんのお隣さんだからだよ。

[120: 匿名はん]

確かにこの時期これだけの高額マンション買える層は激減しています。
高級ブランド品だってうらでは値引きしているし、質に入れる人もいます。
これをもってブランドそのものの市場価値云々と言えるかどうかわかりません。
ここのマンションの販売傾向は、角部屋から売れていっています。
角部屋は単純に坪単価から言えば割高ですが、それでも付加価値にお金を出しているわけです。
他の都心マンションは角部屋が売れていません。
その場所に住みたいが付加価値まで払えないから坪単価が安いところから売れます。
ちなみに、例の未入居中古は売れたみたいですよ。

[121: 匿名さん]

>>118

＞ここを購入する人は
＞青山パークタワーを知らないんだろうね。

ここ買える人、それぐらいのことも知らないと思いますか？
ちなみに青山パークタワーは渋谷アドレスで最寄駅も渋谷なのに、あえて青山という名前を冠してますよ。
やっぱり一般的には、渋谷じゃイメージが悪いからじゃないですか？あなたは違うでしょうけどｗ

[122: 匿名さん]

>119

で、東京に詳しいあなたはネットで僻みをねちねち・・・しかないわけだね？
東京云々はさておき、まず無駄に生きてきたことから考え直したら？

[123: 匿名はん]

ちょっと前に二子玉川ライズのスレ見てたら（あそこは最も微妙な場所なのでスレも激しい）
デべが東急じゃなく三井だったらもっとちゃんと再開発できてたのに、なんていうことが議論
されていました。
ここでは三井の評価は低いが。。。
さすが、渋谷は田舎、の方々のお住まいですね。

[124: 匿名さん]

エド赤坂ってｗｗｗ

[125: 匿名さん]

>>119
三井が六本木駅すぐの所に建てるマンションって、六本木３丁目？
それとも別の所ですか？

[126: 匿名さん]

青山パークタワーって
建物そのものは悪くないけど、周辺環境が・・・想像以上に悪かった。

暴走族なのか渋谷の悪ガキの仕業か、看板や表示、空家とみられる家の壁や玄関にまで
スプレーペンキで、落書きが多く見られて、治安の悪そうな印象でした。

閑静なこちらと比べると住環境としては、ここの足元にも及ばないと思います。

[127: 匿名さん]

>>119　売れたようですよ。

六本木のタワーは賃貸ですよね？

[128: 匿名さん]

　六本木計画は確かに賃貸と聞いてます。
タワーの分譲はしばらく都心部には出ないんじゃないかな。

[129: 匿名さん]

600戸全て賃貸、という事はないのでは？

都市整備局のHPを見ると、三井レジだけでなく何社かのジョイントですし、六本木三丁目なら地権者住戸もあるでしょうし。

もう詳細が発表になっていても良い頃なのに、何故なんでしょうね。

[130: 匿名さん]

　やはり麻布十番をほぼ完売させてからにしたいんだろうね。
とはいえ、十番はもうかなりの進捗で売れているようですけど。

[131: 匿名さん]

＞タワーの分譲はしばらく都心部には出ない

私は中古も含めて探しています。
最終候補はここと元麻布ヒルズ。
やはり住むなら静かなところ、大きな公園や大使館があるところ。
元麻布ヒルズは有栖川、ここは外苑やミッドタウンがいいです。
同じ大きさ階下（元麻布ヒルズは２９階建）でも元麻布ヒルズの方が高いし
せっかくの新築なのでここにしようと思っています。
早く景気がよくなるといいですね。

[132: 匿名さん]

千代田区富士見に分譲予定の
三井タワーは忘れられちゃうんですね…

[133: 匿名さん]

すみません。正確には、港区の都心部には、分譲タワーマンションはしばらく出ないんじゃないかな、
というべきでしたね。

[134: 匿名さん]

今でさえこの界隈は賃貸マンションが飽和状態なのに、この上に六本木一丁目も三丁目も虎ノ門・六本木再開発も賃貸になったら、それはそれで人に貸すのは大変ですね。

施設やサービスの充実しているマンションも多いし、利回り５％なんて夢のまた夢ですか。

[135: 匿名さん]

先端部分の105平米の部屋、2億2000万でずっと出てるけど、受ける気配ないね。。。

[136: 匿名さん]

元麻布ヒルズの外観は非常に個性が強過ぎて、
好き嫌い分かれるところですが（私個人的に不安定な感じが苦手です）
お値段は強気ですね。
港区の都心部で閑静な場所と言うのは稀少なのでしょうね。

[137: 匿名さん]

＞2億2000万でずっと出てるけど、受ける気配ないね。。。

ここ10年の１億超のマンションは首都圏全体の２％（去年は１．６％）で、
２億超となんと０．４％だそうです（５億超だと０．０２％）

ここのお話し見てみていると手が届きそうな感じしますが、世の中あまくないですね。。。

ちなみに、去年の最高額はパークコート赤坂、だそうです。すごっ
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1001/20/news040.html

[138: 匿名さん]

>>135
あの先端部分で105平米というプランは少し中途半端だよね、値段もそうだけど。
やっぱりパンフレットと当時モデルルームにあった130平米（久保田スタイルだっけ？）のほうがしっくりくるじゃないかな、マンションにウン億出せる人からすれば。

[139: 匿名さん]

去年の最高額、って一般的に考えると
新宿御苑物件に思えますが。

[140: 匿名さん]

4億9000万円とあるから、引渡しされた物だけが対象なんじゃないかな。

ここにも値付けが10億、7億1000の物件あるけど、引き渡されていないんだね。

[141: 匿名さん]

北側の最上階中央の部屋って、もしや売れていないんですか？

[142: 匿名さん]

>140
2009年度の億ションの引き渡しが611戸？
611戸って契約数だと思う。

2009年はパーマン六本木とか、フォレセーヌの丹後町と氷川町、プラウドの松濤と神山町など、
ココの4億9千万より高額の部屋が「引き渡し」されてる。
契約だと、ココの4億9千万が最高額っていうのも理解できないことはない。
2009年の高額新規売り出し物件は、三井と住友の麻布十番くらいだったから。

青田売りしてるから、契約と引き渡しに時差があるんだよ。

>141
北の最上階10億は、きついだろうなあ。
あぶく銭があっても手を出しにくい。

[143: 匿名さん]

行きつけのホテルから、このマンションがよく見えます。

最上階もその下の部屋も、比較的早い時間から煌々と灯りが点いていて、それは綺麗でしたが、
テイストが全く同じって事はダウンライト？それにしては明るすぎるなあと思っていました。

明らかに内装工事用の明かりではないし、照明器具は、特にリビングだとめいめい好みの物を入れるので、各戸あんなにはテイストが揃わないんですよね。

先週の水曜日も日が落ちてすぐから、最上階の部屋に明かりがともっていましたが、
考えてみると、高い部屋から売れている事になる。

そうでないなら三井さんが自前で電気を点けているのか？

御所は以前に比べて光源が減ったのか、赤坂側が明るくなったせいか、最近食事をしていても暗くて鬱陶しいので、
パークコート赤坂のクラウンと部屋の明かりには癒されているのですが、電気代は大変かもと話しながら食事をしていました。

そう言えばサカスのレジデンスも竣工してすぐは、全室点灯で綺麗でしたね。

[144: 匿名さん]

＞あぶく銭があっても

お金のない人の常套句ｗｗｗ

[145: 匿名さん]

>144
142だが、どこかの国の首相と違って、60歳過ぎてもママから半端ないお小遣いもらえる身分ではないことは確か。

[146: 140]

なるほど、契約ベースだったんだね。ありがとう > 142

[147: 匿名さん]

137です。
ネットの情報ですので間違ってたらごめんなさい。
小生、不況の中の逆転の発想でオクション購入目指しており、
そのキーワードで検索していたら例の記事がありました。
ちなみに、パークコート赤坂はYAHOO不動産でアクセス3位だったので興味を持ちました。
ちなみに1位はパークコート神宮前ですが、定期借地でタワーでないので除外、
2位は大崎ウエストシティタワーズはせっかく億出すのに、、、
しかしながら、ここの参加者さん達は本当にすごいですね。
2億、4億、7億、10億ですから、、、フローで生活しているとやはり1億＋ちょっとが限界です。
タワーはやはりお得なのでしょうか？
素人目では、低層の数億マンションより高層の方が立派に見えてしまいます。

[150: 匿名さん]

＞１４８

いつも何かにつけ批判ばかりしていますね、、、
別にここの肯定派ではないですが、オープンな情報までいちいち操作みたいなこと
言っていたら検討板意味ありませんよ。（提灯記事なら理解できますが）

しかも、＞双子多摩川、だなんて、、、
二子玉川ライズは一番売れてないタワーで有名ですよ。板も荒れまくりですし。

＞武蔵小杉、はちゃんと書けているので、きっとその沿線のそこより遠いところに
お住まいなんでしょう。

町の反対ばかりしているので、反町ご在住ですか？

[151: 匿名さん]

↑

こういう言いがかりもどうかと思う。