パークコート赤坂 ザ タワー Ⅷ

[匿名さん]

パークコート赤坂　ザ　タワーについて。

赤坂御所や迎賓館、都心にありながら 緑豊かで静かな環境。稀少な眺望。
三駅五路線利用可能　新宿・渋谷・銀座・表参道、乗り換えなしでアクセス。
青山通りに近くタクシー派も便利。

もう残り僅かなようですが、こちらの物件を前向きに検討中の方、
色々と意見を交換しましょう。


物件データ：
所在地：東京都港区赤坂4丁目1400番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「赤坂」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
価格：5000万円台-10億円台
間取：1R-3LDK
面積：37.26平米-218.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
タワーマンションゲストルーム訪問(2) パークコート赤坂ザ・タワー スカイスイート
https://www.sumu-log.com/archives/2530

[52: 匿名さん]

新宿
渋谷
表参道・青山
銀座
大手町・丸の内

仕事も遊びもこのあたり
どこへ行くにも乗り換えなしで行ける赤坂見附駅で探し中。

[53: 匿名さん]

>> 51
住所：港区赤坂四丁目１４００番地１
築年月：平成21年6月
って、おもいっきしパークコート赤坂ザ・タワーじゃない！！

３２階８９．９８㎡で４１５６万円～　かぁ

[54: 購入検討中さん]

その価格、いいねー。

[55: 匿名さん]

競売ですか…
所有者の方は如何なさったのでしょう…
普通は、競売になる前に自分で売却するのでは？

[56: 匿名さん]

競売の前に任意売却の可能性を検討するのが普通（そっちの方が高値で売れるから）だが、
このご時世、港区のマンションでも結構競売までいっちゃうみたいだね。
それだけ高額物件の買い手不在ってこと。

[60: 匿名さん]

神妙な言い回しでなにかと思ったら、なにをいまさら・・・（笑）
中小デベならそうかも知れんけど、そんなことしなくても済むのが三井とか住友だよ。

[61: 匿名さん]

まーおっしゃることはもっともだが、三井の麻布十番はかなり売れてるんじゃないの？

[62: 匿名さん]

この物件は非分譲の物件。
金銭の授受がないのに、引渡し後に金融機関から金銭の貸借があったってこと。
金銭を貸した金融機関が競売にだしたのも早すぎるし、誰かが書いていたように（借りた人が物件を売却する）任意売却による「取下」がなされていない。
何か不自然。
登記簿を見ればわかるのだろうけど、そこまでするのも面倒だし。

[66: 匿名さん]

言われてみればそうですね。
これはデザイナー、狙っていたでしょう（笑）。

でも一度でいいから、このマンションの船頭部分に立って、そんで映画のディカプリオみたいに女性を口説いてみたいな。。

[67: 匿名さん]

iceberg(氷山)が最初から突き抜けているイメージですな・・・

[68: 匿名さん]

ロビーとセカンドエントランスの間の廊下の氷のオブジェは私もあまり好感持てませんでしたが
正面エントランスホールの吹き抜けロビーは素敵だと思いました。

本物の樹木が植えられていて、小さな噴水があって
天井に、水面のゆらめきと樹木の影が映ってきれい。

通路の氷のオブジェ、やめて、ロビーと同じテイストにすれば良かったのにと思いました。
作家の方には非常に申し訳ないですが・・・・。

[69: 匿名さん]

この物件は、占有者がいる物件で、所有者は法人。普通の人では難しいかも

[70: 中の人]

>>65
よく気づいたね、君が初めてだ。

[71: 匿名さん]

＞三井の麻布十番がここより優れているのは、駅徒歩距離が短いことと、共有施設

うーん、、、
物件の価値は土地そのものの歴史だと思うが、、、
三井の住民だから頑張って欲しいが、十番はキツイと思うよ、、、

[72: 匿名さん]

十番がキツイというのはどんなところですか？ここと十番で迷っているので。。

[73: 購入検討中さん]

確かに近隣の再開発予定を考慮するだけでも相当な販売圧力があることと、
立地、今後の眺望などを考えると、価格の妥当性を、もう少し慎重に見極め
たいところですね。

ところで、販売の方が見せてくださった「成約済物件リスト」ですが、
あれの正確性はどの程度保証された者なのでしょうか。
この物件に限らず、他の物件でも「類似条件の物件は殆ど売れている」ことを強
調するために×印の入った資料をわざわざ見せてくれるところが多いのです。
なんだかせかされているような気もして落ち着きませんが、やはり、気になって
しまいます。私に提示されたリストが本当に正しいかどうかを確かめ、
保証させる方法はあるのでしょうか。

[74: ご近所さん]

今回、ほんとうに港区タワマンの競売物件が３つも出てますね。
積算価格と収益価格の坪単価をだしてみました。

ワールドシティタワーズ　２０階　90.03平方メートル
積算価格　6778万　（坪245万）収益価格　5349万（坪194万）

パークコート赤坂　３２階　　89.98平方メートル
積算価格6009万　（坪220万）収益価格5865万（坪215万）

元麻布ヒルズ　１４階　１２３．４４平方メートル
積算価格　２１８３６万（坪５８３万）収益価格１６２４４万（坪４３４万）

これは、不動産鑑定の個人差が大きいですよね。

昨年秋、
アクシア麻布 ２３階　１２９．０７平方メートルの落札価格が坪４００万でした。

パークコート赤坂の評価は他と比較してあまりにも低すぎるし、未入居、占有が所有者ということなので、弁護士さんに頼めば、１００万～５００万くらいで、占有者を排除できるのでは。
落札価格は少なくとも、平成１７年築のアクシア麻布よりは高くなるのでは。

占有が所有者で新しい物件は、入札の倍率が２０倍とかなるので、あきらめて新築物件を契約しましたが、こんなにたくさん出てくるなら、２～３年ががりだと、少しお得に取得できたかもしれませんね。

[76: 匿名さん]

＞７２

十番は良いところだが、あそこはが高速がキツイ、、、
十番はパティオ側、がま池あたりが一番地

＞７３

今の時代、大手は嘘はつかない（つけない）よ

＞７５

競売しかも占有つきだから純粋な土地の価格じゃないよ
路線価探してみな

[77: 管財人]

この物件は不法占有者はいないようだし、競売の写真を見ても占有者の持ち物も無いようだからそんな難しい物件ではないと思う。
ただ、鍵って交換できるのかな？

[78: 入居予定さん]

>７６
競売の3点セットの中で不動産鑑定士が鑑定している、積算価格、収益価格は、純粋に不動産の価格で、占有はこの時点では考慮していない価格です。このあと、競売を考慮してこの価格から減額されます。

[80: 匿名さん]

＞駅に近いという立地は最大の合理性

駅に近いっても程度の問題だと思うよ。確かに徒歩１５分とかはきついけど。。。
実際、パークコート赤坂は６つくらいの駅から歩けて買い物やら帰宅かねての散歩やらで
かなり楽しいよ。ここは合理性というより楽しみ方だね。
港区のタワーはどこも良いと思うけど、あえて検討版（比較）で書くなら、高速近くだけ
はやめた方がいいよ。
ボディブローのように音と振動がきいてくる。。。合理的にはどうしようもないよ

[81: 匿名さん]

音と振動なら、鉄道の線路も同じ。

[83: 匿名さん]

赤坂警察署はGOODでしょう！
公がセキュリティしてくれるなんて最高だね。
さすが御所さんご近所さんは違うね。

[84: 匿名さん]

競売延期になっている。

[85: 匿名さん]

ちょっと前の外資系企業のリストラ、今頃影響が出ているのかな。
リストラ後、ようやくローン払えなくなって競売、
そういうケースが増えてきているのかも。

[86: 匿名さん]

競売だとかリストラだとか、他人さまの不幸をネタにするのはよくないよ。
明日は我が身だよ。
ところで、マンション比較サイトでデザイナーズってあるけど、定義は如何？

[87: 匿名さん]

検討スレだから、
競売情報はネタとしてアリでしょ。
検討者は、安く買えるのならありがたい。

[89: 住民です]

そのおかげで、ここはほんとに・・・
　－管理費が、異常に安い
　－駐車場代も、異常に安い３５０００円、ありえない世田谷の値段

それに、住むには最適、東京のど真ん中。
　－タクシーはどこもワンメーター
　－自転車ならどこへも行ける
　－電車も路線を全て選択可能

値段は高いけど、二度と出ない立地と高層階数だね御所の隣は。
　－森が見える
　－表参道、銀座、ミッドタウン、ヒルズ至近
　－外苑の銀杏並木・公園至近

駅は１０分圏内、赤坂はＴＢＳ敷地内を通ると６分で着く。
　－青山どおりは歩道が広く気持ちいい
　－赤坂見附は下りであっという間
　－赤坂はＴＢＳの敷地内の整備された歩道、公園みたい

周りに、近接タワーは立たないしね、きっと。

唯一の失敗は１割ぐらい安い値付けにすれば、良かったのにね最初っから。
そしたら、完売だったよ、絶対。残念。

でも、住めた自分は正直、離れられない。
バランス的に、これ以上の場所はない気がする。

[90: 購入検討中さん]

35000円の駐車場ってまだ空きあるの？

[91: 匿名]

結局こちらのテナントは何が入ったのですか？

[92: 匿名はん]

＞８４

競売なんかより任意の方が得だと関係者達で納得したのでしょう。
まあ、競売で自宅買っても楽しくないしね。
テナントは変なの入ると後が大変だから、最終調整しているんじゃないかな。
飲食ダメとか色んな制限あるからね。
住むとこだから、うるさくなければ構わないけど。

[93: 匿名さん]

単純に、賃料との釣り合いで入りたいテナントが無い
のではないと良いけど。

[94: 匿名さん]

競売延期になったんだ？

あの競売に出てた部屋は、非分譲。おそらく地権者の人の部屋でしょう。

激安は、売り急いでいるか、内装仕様が通常の分譲の部屋とは違う可能性もあるね。

[96: 匿名さん]

こちらの物件、普段の生活は便利とはほど遠いんですね・・・

[97: 入居済み住民さん]

一日10分くらいは歩かないと、体駄目になっちゃいますよ。

わざわざジムにお金はらっても運動するくらいだから、
駅まで適度に歩くのはとても体にも良い気がします。

ゴルフとかもそうですが、人間、相当な距離を歩くのが体にはいいですよ。
ほんとうは30～60分くらい毎日歩くのが理想なのでは？

10分弱は短いですけど、疲れる距離でもないですしちょうど良いです。
ミッドタウンも10分ですしね、我が家は色々お散歩しています。

ただ買い物は歩きではなく車がおおいですね。
歩くときは手ぶらが気持ちいですからね。

赤坂の吉池は汚いけど使えるし、自転車でピーコックのときもありますけど、
やはり良い食材を求めると、昔から使っている恵比寿の三越に行っちゃいます。
お魚が充実しているし、駐車場が余裕があってとめやすいのでつい。

[98: 匿名はん]

＞９５

住民のふりしたつまらんネガレス、、、

駅から遠いなんて感じたことないよ、実際。
マイクロソフトやソニー、ソフトバンクのオフィスがあるのに、そんな遠いわけないだろうが。
むしろ、どの路線からも徒歩でアクセスできる利便性は他にはないよ。
確かに山手線は遠いが、、、ここに住んだら渋谷は田舎だね。

[99: 匿名はん]

＞８９

＞唯一の失敗は１割ぐらい安い値付けにすれば

これは間違い。
１次一発で販売したら即完だったよ。１割高くしても。。。
ここを釣りに麻布とか五反田とか販売するために販売期間延ばしたりしている間に
リーマンショックで買えなくなったり、キャンセル増えただけ。
最初は抽選で全然買えなかったよ。

[100: 匿名さん]

>>99 それも含めて失敗では？
時勢に合わせず、ずるずる販売するのが大手デベの慣行だけど、それが失敗の原因かな。

[101: 匿名はん]

＞100　from99

同感。
まあ、安心できるデべだが、いろんな意味でもう少ししたたかさ欲しいよね。