パークコート赤坂 ザ タワー Ⅷ

[匿名さん]

パークコート赤坂　ザ　タワーについて。

赤坂御所や迎賓館、都心にありながら 緑豊かで静かな環境。稀少な眺望。
三駅五路線利用可能　新宿・渋谷・銀座・表参道、乗り換えなしでアクセス。
青山通りに近くタクシー派も便利。

もう残り僅かなようですが、こちらの物件を前向きに検討中の方、
色々と意見を交換しましょう。


物件データ：
所在地：東京都港区赤坂4丁目1400番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「赤坂」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
価格：5000万円台-10億円台
間取：1R-3LDK
面積：37.26平米-218.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
タワーマンションゲストルーム訪問(2) パークコート赤坂ザ・タワー スカイスイート
https://www.sumu-log.com/archives/2530

[301: 匿名さん]

抜き差しならないのはキャッシュの人の方でしょう。否応なしに手付け一割取られるわけですから。

ローン不成立の場合、手付け金は取られずに済むから、実はキャッシュ組より得だと聞きました。

[303: 匿名さん]

キャッシュ払いでも一般論で、
５％値下がりしたら仲介手数料と諸経費を考えれば、
転売時に１０％損するのとほぼ同じ。
値下がり幅がそれ以上ならば手付金放棄の方がマシ、との考え方もある。

[304: 匿名さん]

5期の価格表に出ているものだけで50戸以上。ただし、実際には「販売済み」となっていても隠れ在庫になっているものが結構ある。その内どれだけがキャンセルで、どれだけが隠し在庫なのかはもちろんわからないが、気になったタイプを聞いてみると価格は教えてくれる。“パークコート”でここまで苦戦した案件は過去にあった？

[308: 匿名さん]

この間までウェブサイトで申し込み順受付で販売していた分（11～13戸）が、3次販売までのキャンセル分。
40Ｆの南角170㎡も2008年2月の第1期で販売済みだった。
昨秋以降、そのキャンセル分を優先して販売していたってこと。
あとは3月から始まる5次分譲で、未販売住戸をまったりと販売していくだけ。

赤坂や十番や神宮前が思うように売れないからというだけで、あせらなければならないほど、
三井不動産は脆弱な経営体質じゃない。担当者が左遷されるだけのこと。
むしろ、本業（オフィス賃貸、ショッピングモール運営、大規模不動産開発）の業績がダメになったら、
ここが絶好調でも、会社はかなりヤバいことになる。
日本橋地区の開発や、筆頭株主になった帝国ホテルとその周辺の再開発など、自分でリスクテイクした物件の方が、
財務的にも精神的にもきついと思う。

ココが売れなくて困っているとしたら、近所で分譲してるデべはもっと困ってるでしょ。
たとえば、丹後町と氷川町のフォレセーヌ。
フォレセーヌは、檜町コンパウンドの跡地をコインパーキングにしたまま、建設を凍結してるみたいだし。

外野がどれだけ騒いでも、ココは粛々と販売を続けるだけだと思う。

[309: 匿名さん]

要するに商売っ気なしということですか。さすがだ!

[310: 匿名さん]

>肌感覚としては20%は下がっていて

Ｎｏ３０６辺りに書いてあったことだけど、
パークコート赤坂のオフィシャル販売サイドで個別に９％値引き＆１割程度値引の未入居中古がぴたりと動かないという事は、市場の価格つまり、パークコート赤坂が売れる価格はもっと低い所にあり、２割の下落は大方の読みだろう。

つまり購入した人は既に２割程度損しているということですな。

人間は現実逃避する生き物だから、購入者は下落は認めない　＝　一度契約したら２割程度下がっても手付を捨てずにそのまま買う人多いだろう。
（デベは、一度契約して手付を入れさせてしまえば、契約者は次に買う家の手付が用意できないので、逃げられないとも言う。）

それが人間の性なのだ。

[311: 匿名さん]

＞要するに商売っ気なしということですか。さすがだ

完売は完敗らしいですよ。
家は一生に一度の買い物だから、無知な一元の客が来るまで待っているそうです。

[312: 匿名さん]

＞３１０

手付放棄で済んでよかったね！

[313: No.310]

>>312
こんな文章から、この物件に興味があることを見抜くとは流石だな。

自分の場合は、まだ買う意思は固めていないよ。
現時点で仮に２割下がっているとすると、仮に１割の値引きで契約したとしても損をする可能性があるので、
手付を入れて契約するに当たって、慎重になっていることは確か。

２割引なら即意思が固まるんだがね。

[314: No.310]

コンセプトや眺望など良いマンションだが。世の中がデフレに動く中で割高感もある。

[315: 匿名さん]

「眺望が良い部屋」も、あるマンション。
でしょ。

[316: 匿名さん]

ここって、プラウドタワー千代田富士見より割高でしたっけ？

感覚的にはあちらの方が高く感じましたが、即日完売でしたよね。

竣工の時期はいくらも違わないのに、ここはどうして販売開始が遅れたのでしょう。


また時期的な事を考えれば、アトラスタワーの中目黒や六本木もかなりKYな価格なのに、それなりに売れているのは、金額面だけの問題ではないのでしょうか。

[317: 匿名さん]

>316

もしやあのネタ？

[318: 匿名さん]

>２割引なら即意思が固まるんだがね。

2割引なら誰でも買うんじゃないw

[319: 匿名さん]

>316
ネタ？の意味がわかりませんが、私が不思議に思うのは、なんで2007年中に売り出してしまわなかったという事なんです。

サブプライム問題が本格的になったのは2007年の年末ですけれど、発端は夏でしたよね。

金融には全く素人の私でも、ミニバブル崩壊の危惧を抱いたのに、何で2008年の年明けまで売り出さなかったのか？

PT千代田富士見が前年の夏前に売り切ったのに比べ、ほぼ同時期竣工のこちらの販売開始が半年も遅れた事が痛かったのではないのでしょうか。

[320: 匿名さん]

ごめんなさい。>317ですね。

[321: 匿名さん]

それは野村と三井の金融感覚の差としか言えないのでは？どちらがわかっていたかということです。

後、ココは事故がありましたからね。多少は影響したかもしれません。

[322: 匿名さん]

>321
事故は実はあまり関係ないんじゃないかと思うんですよね。

問題になったのは２回あったうちの後の方で、販売開始後すでに半年以上たっていたわけですから。

むしろそれまでに売り切れなかった方が問題なのではないでしょうか？

[323: マンション住民さん]

もし仮に２，３割価値が下がったからといって、ここの住人の多くの方たちはまあ、しょうが
ないなあで済んでしまいます。わりと、余裕があります。
投資目的とかのカツカツのひとはごめんなさい！がんばってください。

[324: 匿名さん]

＞2割引なら誰でも買うんじゃないw

そのとおり
莫大な宣伝広告費やモデルルームを作っているわけだから、新築分常時こそ、勢い良く売れる価格が実勢価格なのだよ。
なぜかと言うと

分譲が完了すれば、莫大な宣伝広告費や、きれいなモデルルームは無くなってしまうので、
自分で売るときに売れる値段が下回るのはわかると思う。

つまり、ここみたいに駅から５分とかで検索してもヒットしないところは、
宣伝広告してくれないと見に来てもらえないんだよ。
中古マンション販売の基本であるオープンルームの看板すらも、駅から距離があるせいで置くのに良い所無いしね。（人通りが多くマンションに誘導しやすい場所という意味で）

[325: 匿名さん]

＞私が不思議に思うのは、なんで2007年中に売り出してしまわなかったという事なんです。

坪単価の高い部屋から売りに出していることから、客に逃げられたくないという多少の危機感は有ったと思う。

寝かしていた理由は、赤坂サカスのオープンに近づけて売りに出したかったんじゃないかな。
モデルルームもその予定で準備していたんだと思う。

実際は、思惑外してサカスも見事に集客競争に負けて盛大なる大ゴケ。
サカスはＴＢＳだけに、だめだこりゃ。　って盥（たらい）が降ってきそうだが、　

ここは　足場やゴンドラが降ってきた（禁句）

[326: 匿名さん]

高値掴みしちゃった住人さんかな。ここは検討版ですからご遠慮くださいね。そりゃ買ってしまったら何割下がろうが平静を装うしかないでしょう。ご愁傷様です。でも、億単位で2-3割やられたらどんな金持ちでも頭にくると思いますわ。不動産も株と一緒で相場モノだから、割高割安の分析はとても重要ということですね。

[327: 匿名さん]

319
千代田富士見だって、竣工後も
再販売物件を何か月も売ってましたよ。

あちらは、最初の発売時期が良かったってことでしょ。

[328: 購入検討中さん]

ずっと前から同じ会話しているような気もしますが、
2割引きとかはやっぱり希望的観測（いやマクロで言うと悲観的なのか）過ぎる気もします。
ポジ（住民かな）の意見として、

１．ここがそこまで下落すると、周りの物件は？という相対的な視点
２．2000年あたりの底の時を考えてもこのあたりはそこまで下落しなかったという時系列の視点
　　（もちろん対バブル期の下落率っていうのは別の話）
３．本物件なんだかんだ言って、少なく見積もっても9割以上の契約率ということは
　　450件（世帯）がここを買っているという事実。
　　それらの人がみんな高値掴みかという視点。
４．これから（人によってスパンは違いますが）先、同じ程度の立地で同じ程度のグレードの
　　高層物件が、格安ででてくるのかという視点（六本木の2つの計画はまだ未定だし、赤坂は地権者の
　　問題があって山脇にしろ、ＴＢＳ裏にしろ短期的には出てこないでしょうね）

まだほかにも色々出てきた意見ありますが。

逆に、最近ネガの方々が言われているような論拠がどうしても説得力がないなあと感じてしまう今日この頃。
ネガ隊、頑張れ！！

[329: 匿名さん]

港区は、土地が高いので、土地持分が少ないタワーよりも低層マンションの方が高いのは、皆さん良くご存知だと思いますが、２０００年ごろは坪４００万あればかなり良い所が買えましたよ。

[330: 物件比較中さん]

赤坂4丁目でもミニ戸建があります。
港区で土地持分で所有を考えるのであれば、ミニ戸建をお薦めします。
私も赤坂のミニ戸建を見学に行きましたが（庭などありません）、どうなんだろうというのが感想です。
土地が欲しければ郊外に自宅を購入した方が良い思います。

低層と高層マンションの好みは個人の趣味でしょう。
2000年は日本経済の底で、タワーマンションで言うと東京ツインパークス（０２年竣工）がタワーマンションの転機と言われています。
この掲示板ではタワーマンションに限った方がいいのではないかと思います。

[331: 匿名さん]

>327
ええ、ですから･･･その良い時期に、売ろうと思えば売れたものを、何であんなに先延ばしにしたのか、と言ってるんですが。

野村は即日完売した物件の再販なので、同じキャンセルでもここと同一には語れないでしょう。

また最近は赤坂TRの中古価格がかなり強気になってきて、それでも15〜20％増しで成立しているのだそうです。

不動産屋さんに聞いたら、何と｢PC赤坂に比べたらそれでも安く感じる｣と言うのが理由だそうで。

そこまで価格差があったかはわからないので、色々な要因が重なっているのでしょう。

こちらも６月には中古扱いになるわけで、これからが正念場ですね。

[332: 匿名さん]

ここだって発売開始当時は、
値下げした、安い、
ってレス書いてた人がいたじゃないですか。

[333: 匿名さん]

＞その良い時期に、売ろうと思えば売れたものを、何であんなに先延ばしにしたのか

その通りだと思う。
抽選はずれ、キャンセルでようやく買えたからな。
だだ、リーマンショックの影響は大きく、いずれにしても大量のキャンセルは出たと思う。
不動産は引渡時の決済だからな。
ここは高いから、キャンセルの結果、デべには相当億のキャンセル料が入ったはず。
だから、恨み節のネガレスが多い。
無念さはわかるが、キャンセルの影響は入居者も少なからず受けているよ。
人生は迷路。同じ迷路なら進むしかないさ、未来志向で頑張ろう！

[334: 匿名さん]

キャンセルに至る前に、まず売れていない部屋が結構あるわけですが。

それとキャンセルを希望した人達の多くは、リーマンショックが理由ではないと思いますよ。

販売開始が遅かったおかげで、その後の経済予測は承知の上で契約されている筈ですから(ここを買えるようなレベルの方なら尚更)

住民板を読むと、リーマンショックとは別の理由で、キャンセルした方や、したいけど買わされた方はかなりいらしたみたいで、お気の毒だと思います。

[335: 匿名さん]

別の理由ってなに？

[336: 匿名さん]

2008年当初の契約組であるが、その時点でリーマンショックは予想できなかったな。
残念ながら。
引き渡しまで時間があったが、キャンセルしようと思ったことは一度もなかったよ。
ここのネガレス見てるとすべての住民が判断ミスしているような書き方だけど
前の他の方の書き込みにあったように、４５０世帯（５０戸未販売なら）の人が
良いと思って購入したわけだから、その方々をアホ扱いすんなよ。
ここが完売しないのは、単に買える人が少なくなっただけ。

[337: 匿名さん]

＞ここのネガレス見てるとすべての住民が判断ミスしているような書き方だけど

今なら割引で購入できるから結果論からいうと、損。

[338: 後期高齢者]

不動産を購入する理由の一つが相続税対策です。
郊外の不動産より都心の方が不動産下落率リスクは小さいので都心の不動産は人気があります。
ネットの掲示板は若い方が多いのでそのあたりの話は関心がないのでしょうね。

[339: 匿名さん]

そういえば相続時精算課税の申告もそろそろ期限ですね。

[340: 匿名さん]

＞３３７

買えないのにここで妄想しているほうが人生損だぜ。ベイビー

[341: 匿名さん]

>337
好きな場所に住んでる人に損も何もなくね？

今なら割引で買えるって・・・（笑）
間取りとか気にしない人って単純でいいよなー
あなたが買える位まで安くなるといいね（よくねーか！）

[342: 匿名さん]

民主党政権は、相続税にまで手を付ける話が出ているのに、
今まで通り不動産購入で相続税対策できるかどうかは、分かりませんね。

[343: 匿名さん]

うちは、親からの相続分が少ないので2,500万までの非課税はとても魅力的です。
相続時精算で申請してきました。

[344: 匿名さん]

相続対策って事は、キャッシュで結構持ってるって事情でしょう。
不動産が下落している状態だけど、相続税払うくらいだったら、手付放棄の１割よりも、不動産価値２割減の方が徳なのかな。
極端な話かもしれないけど、１割捨てて、１割以上安くなった他の物件を購入する方法もあると思うけど・・・

[345: 住民です]

不動産は２割安くなるときもあれば、２割高くなるときもある。

でも永住目的の人は、あまり相場は関係ないと思います、、どうせ住み倒すので。
投資目的の人にとっては安くなれば損だし、高くなれば得、ということです、、所詮相場ギャンブルなので。

ただ、いづれにしても億単位のお金を不動産に払える人の絶対数が少なくなっているのは事実。
きっとこの掲示板にコメント書いている人も、ネガティブな方の大半は払えない人なのでしょうね。

お金持を持っている人は、品の無いひがみ節丸出しのコメントは書かないので、絶対。

[346: 匿名さん]

>345さんのように臆面もなく自分のマンションをヨイショ出来る方も珍しいですけどね(笑)

ここを買いたくても、みんなお金がないんだ！みたいな論調、このスレッドでよく見かけますが、それは違うと思いますし、逆効果です。

[347: 匿名さん]

申し訳ないけど、それは事実だよ。
なにが逆効果なの？

[348: 匿名さん]

相続税対策ってのは不動産は評価額が低いってことでしょう。
例えば、３億円の現金を相続すると税率は50％ですが、３億円のマンションを購入したら評価額は1億円くらいで税率は３０％ってことでしょう。

[349: 匿名さん]

>>347

このマンションは、｢高い｣のではなく｢割高｣。

ここをキャンセル出来る人はよそを買い、
ここを買える人もよそを買っている。

お金持ちは目利きですから。

買えない奴は貧乏人という主張は、世の中から忘れられない為のポーズ、と見えます。

[350: 匿名さん]

＞お金持ちは目利きですから。

つまりここを買ってしまった、住んでしまった約450世帯の人はみんな、貧乏人なんですね！？
中でも、数億もする角部屋や高層階住民はアホばっかですな。
あっそうだ、そういうのは成金！カッペ！、はたまた日本をよく知らないバカ外人！とか、そういう風にカテゴライズしてしまえば良いっか。

で・・・、一番賢いのはあなたですな（笑）
けど、リアルの世界でもこのように妄想で楽しめるといいね。