繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」

[入居予定さん]

これから固定10年（返済予定は15年）・元利均等でローンが始まる者です。

繰り上げ返済も積極的にしていこうと思っていますが、
みなさんは「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらを選ばれてますか？

理由等も教えて頂けるとありがたいです。

[84: 匿名さん]

>>81
そうですか。小学生レベルですか。それはすみませんね。頭悪いものですから。
では高レベルな貴方は何がどう小学生レベルなのか説明出来ますよね。

まさか高尚な81さんはローン減税でフルに戻ってくるはずがないから繰り上げしろとかいいませんよね？　あるいは運用っていうのはもっと金がないと意味がないんだよ、とか言いませんよね。高レベルですもんね。私が思いつくような事は言いませんよね。

私の他にも73さんとか、何名か説明を求めていますけど、逃げずに説明してくださいますか？

[85: 匿名さん]

81はこれだけ周りから馬鹿にされているのに良く平気だな。痛烈に皮肉られてるのに、さらに馬鹿にされにくるとは。すげーな。マゾか？

[86: 匿名さん]

質問です。

私がフラットで２０００万（３５年、単独名義）
妻が変動で２０００万（３５年、単独名義）でローンを
組む予定です。

とりあえず、妻の変動ローンを集中して期間短縮で
繰上げしていくつもりですが、将来住み替えでローンを
借り換えする場合、私の分が３５年ローンのままと仮定して
私・妻共々また３５年ローン組めるのでしょうか？

通常、ローン期間を短縮してしまうと借り換え時には短縮
された期間でしかローンを組めないとは理解しているのですが
上の場合はどのような結果になってしまうのでしょうか？

[87: 匿名さん]

>>86
一部例外の銀行もありますが、普通は奥さんの方は出来ません。期間短縮した期間までです。
奥さんのローンは奥さんの持ち分に対してのローンで、あくまでそれぞれのローンですから、相手のローンの残期間は考慮されません。

でもまぁ銀行に聞く方が確実です。

[88: 匿名さん]

素人の素朴な疑問なのですが、
住み替え（による借り換え）ならば、そこからまた35年で組めるのではないのですか？

[89: 匿名さん]

>>86 >>88
87ですが、すみません。住み替えの文字を見損ねてました。でも、それだとそもそも借り換えじゃないですよね。

これは「元家を売却→売却益で元ローン返却→新しい家を契約→新規ローン」ですよね。
なので新しいローンを借りるだけであって借り換えではありません。

要はその時に収入や健康状態等で新しくローンを組める状態なら組めるし、組めない状態なら組めない。それだけです。

[90: 匿名さん]

>>86
>>89さんは「売り先行」の場合の流れを示されていますが、「買い先行」の場合には
「新しい家を契約→新規ローン（旧ローンとの二重ローンとなる）→旧家を売却→売却益で旧ローン完済」となります。
ポイントは二重ローンが組めるかどうかです。元ローンを期間短縮で繰り上げていたらほぼ不可能ですが、返済額軽減で繰り上げるなら十分可能性があります。

[91: 匿名さん]

小学生くんは結局もう出てこないのかな？
結局、何も説明出来ない、と。

[92: 匿名さん]

やっとomomは出て行ったようだな。使えねーシュミをばらまくのも止めたようだし、すっきりしたぜｗ
二度と来るんじゃねーぞｗ

[93: 匿名]

>92
あの人気持ち悪いし、ホント来ないで欲しい。
あちこちマルチポストしてルール違反繰り返すし。

[94: 匿名さん]

81は逃げないで説明しろよ。

[95: 匿名さん]

>>元ローンを期間短縮で繰り上げていたらほぼ不可能です

年収の少ないサラリーマンには無理だろうけど、周りの同僚は期間短縮でどんどん返済して気に入った戸建を買い先行で取得し、マンションの返済も行っていますよ。結局売れなくて賃貸マンションにした人も居ますけどね。

[96: 匿名さん]

総額1500万円を下記のように20年返済でミックスローンを組みました。

①　3年固定(0.999％)：200万
②　5年固定(1.250％)：300万
③　10年固定(1.750％)：1000万

当初は全額③で借り、毎年100万円ずつ繰返し10年で完済するつもりでした。

しかし妻が「金融会社に儲けさせない」という意気込み(笑)と、
「転勤の可能性もゼロではない」といい、上記のようなローンになりました。


理由は…

毎年100万円ずつ繰返するなら、3年固定は3年で完済し、
5年固定は5年で完済できる金額を借入すれば、若干だが総返済額が減る。

①②を完済すれば、段階的に返済額が小さくなっていくので、
ローン残高が減っているのが実感できる。

③だけは6年目以降の繰返になるが、転勤になり家賃とローンの支払いが
発生したり、教育費などが必要な場合に耐えられるように、軽減型で返済する予定。
10年後の金利次第ですが、飛びぬけて上がっていなければ、無理に繰返せず
のらりくらり返済してもいいかと思っています。



ローンの組み方、返済方法は十人十色かと思いますが、利息の圧縮ばかりに
気を取られないようにしたいものです。
一度、借入期間を短縮したものは延ばすことは出来ないですから…



それにしても、妻のアイディアには感謝です。

[97: 匿名はん]

>96さん

なかなか考えられていますね
私も参考にしたいと思います

ただちょっと気になる点が一点あります

①5年固定（1.250%） : 500万
②10年固定（1.750%）: 1000万

のほうが少しお得な気がしています
ローンを分けると印紙代がかかると思いますが、

印紙代　＞　差分の200万で３年間0.251％分の利子

だと思います。銀行にもよるのかな。。。

[98: 匿名さん]

なかなか面白いですね。

でもこれなら

①　3年固定(0.999％)：500万
③　10年固定(1.750％)：1000万

の２本でもいいような気もします。

毎年100万繰り上げされるなら、3年後には残債が200万になっていますから、その時に金利があがっていても大した差ではないでしょう。

固定期間終了後に再度３年固定を選んでも、今の5年固定の金利を超えなそうな気がします。
また仮に超えていても残債が減っているので、実質的には利息は少なく済む気がします。

期間短縮にしないで軽減型で繰り上げれば、同じように返済額は減らせるでしょうし。

ちなみに印紙代は印紙税っていう国の税金ですから、どこで借りても同じ金額です。
http://www.nomu.com/buyer/keiyakuinshidai.html

全部まとめて借りた場合は5000万円以下で2万円。
今回の場合は1000万以下1万円+500万以下2000円×2 = 1万4000円でむしろ安くなってますね。

[99: 匿名さん]

ちなみに計算してみましたが、97さんの200万の3年間0.251%の利息は7,731円ですから印紙税2000円より上ですね。

[100: 匿名さん]

>>一度、借入期間を短縮したものは延ばすことは出来ないですから

素人の思いこみ。世の中知恵のあるものが利益を得る。確かに約定や担当者から言われるけどね。

[101: 匿名さん]

96です。

皆様、ご意見ありがとうございます。


ご指摘いただきましたローンの印紙代ですが、
勤務先の傘下の金融機関で借入したため、総額である1500万円分だけでした。
通常はローン毎に印紙代が発生します。


返済が始まったばかりですので、計画通りできるかどうか不安なところです…
繰返するごとに短縮型と軽減型と選択できるそうなので、その都度
よく考えていきたいと思います。


ちなみに繰返手数料は無料、団信込、登記は仮登記(一筆1000円+司法書士報酬)でしたので、
初期費用が驚くほど少なくて済みました。

[102: 匿名]

結論として期間短縮型の方が得ですよね？間違ってますか？

[103: 匿名さん]

間違ってる。
何が得かについて自体人それぞれなのに（笑）
もっと、具体的に聞いた方がいいよ。

[104: 匿名さん]

得ってのは、総支払額のこと？
毎月繰り越すなら、期間短縮でも支払額軽減でも同時同額でローン完済するってのは、言われ尽くした話。
あとは繰り越しの手間や手数料、支払い期限を長く取れることの優位性をどう捉えるかの問題かと。

[105: 匿名さん]

>>103 104
102は釣りなんだから、まともな返事は帰ってきませんよ～。

[106: 匿名さん]

変動で借りていると

短縮でも軽減でもね

金利が上がると、また利息（返済額）が増えるって理解しています？

[107: 匿名さん]

固定で借りていると金利が上がる前からすでに多くの利息（返済額）を払ってるって理解は有るのかな？

[108: 匿名さん]

うちは、4000万を25年ローンで設定、一度半分近く入れて期間短縮に変更、その後2年後に全額返済してます。購入時から丁度10年目のことです。

心理的に期間を短くすると、残金を一年でも早く返済したくなり、節約節約で頑張れました。途中借り換えもしました。

[109: 匿名さん]

107

それがどうしたの？

[110: 匿名さん]

返済額軽減型が得

理由
　・期間が減らない
　　ローンはそもそも長期間で借りるのが得。わざわざ期間を減らす意味はない
　　例えば5000万円を35年で借りるのは、10年で借りるより、返済が楽でしょう？
　　せっかく長く借りたのに、期間を減らすのは損
　
　・返済額軽減型は、繰上げ返済がしやすくなる。
　　毎月10万円の返済をしているとして、繰上げ返済をするには、10万円の支払い＋数万円
　　の余剰金が必要。
　　返済額を軽減すると、毎月の支払いが9万円になるので、余剰金が1万円多くなり、
　　その分をさらに返済額軽減で繰り上げ返済をすると、約定が8万円、7万円と減っていき
　　繰り上げ返済をする資金が自然と増え、さらに高速で元金が減ってく。

　　期間短縮は、繰上げ返済のお金で最後の月の分から減っていくので、あまりお得感がない


　・金利上昇に耐えれる
　　金利が増えた場合、期間短縮の人はもろに金利分支払いが増える。返済額軽減は元金が減っても
　　期間が減っていないので、金利上昇しても当初の支払いより増えない。
　　固定で借りた人はそもそも金利が高いところで固定化されているので論外。

　　
　・最終的には、期間短縮も返済額軽減もローンが終わるのは同じ。
　　35年ローンを期間を削って25年にしても、返済額を軽減しても、同じ金額を繰り上げ返済していれば
　　終わるのは同じ25年になる。
　　ただし、返済額軽減の方が、期間を残して元金を減らすので、支払いが楽で終わる。
　　仮に金利が上昇し、返済額軽減の期間が多少延びたとしても、期間短縮で期間を削ってしまった人
　　よりは、毎月の支払いが楽で終わる。
　
　・つまり、ローンは期間を短く終わらすことに注力するより、楽に支払える方に注力すべきである。
　　よって、返済額軽減が良い。

　　

[111: 匿名さん]

↑　突っ込みどころ満載ですね（笑）
僕も返済額軽減の方が良いと思っているけど、理由には同意しかねます。

[112: 匿名さん]

俺も返済額軽減派だが、さすがに「高速で元金が減っていく」には突っこませてくれ。
毎月の支払いが１０万で、余剰に繰り越しに回せる金が５万あったとして、返済額軽減して月８万の支払いになって、繰り越しを７万にしても、月に支払う合計額が同じなら元金が減るスピードも同じだろ。

[113: 匿名さん]

まず、返済額低減だろうが期間短縮だろうが月々の返済額が同じなら総返済額も完済時期も同じという基本を認識しているか？でしょ。

その辺を理解した上で議論しないと話が噛み合わない。

[114: 匿名さん]

またループがはじまるのですね…

リスク下がって喜びたい人、余裕ないけど繰上げしたい　軽減

繰上げ管理するのめんどい、たまにしか繰上げしない　短縮

住宅ローン減税中で金利１％以下　貯金しとけ

これでいいでしょ

[115: 土地勘無しさん]

おれ

株買いまくっているが

貯蓄じゃ面白くないんだ

おれは塩漬けだから　参考にならないけどね

もっとさが＝れ輸出株　銀行株

[116: 匿名さん]

>>114

おけ

[117: 匿名さん]

期間短縮の繰上げしかできない銀行や
繰り上げ返済手数料を取られる銀行
→仕方なく期間短縮の繰上げ返済

賢い繰上げ返済できる銀行
→支払額軽減の繰上げ返済

[118: 匿名さん]

10万円の約定で15万円を毎月支払って差額を返済額軽減の繰上げをしてた人が
9万円の約定になっても15万円を毎月支払って差額を返済額軽減の繰上げをすると
最初の約定のときより1万円分多く元金が減る。

約定が8万、7万と減ってくると、同じ15万円を毎月支払っているだけで、
どんどん元金分が多く減っていく

ってことかい？

[119: 匿名さん]

>>118

だいたい合ってる。
けど、期間短縮に対する返済額軽減のメリット「ではない」よ。

[120: 匿名さん]

>>118、119
よくわからないのだが、繰り越し返済をしても同額支払いを続けると元金が減るスピードが上がるのは、
繰り越しで元金が減少することによって、月々支払う利息が減るからであって、それは別に軽減でも短縮でも一緒だよな？

[121: 匿名さん]

そうだね

[122: 匿名さん]

だから、

返済額低減だろうが期間短縮だろうが月々の返済額が同じなら総返済額も完済時期も同じという基本を認識しているか？でしょ。

その辺を理解した上で議論しないと話が噛み合わない。

[123: 匿名さん]

大丈夫、このスレを見てる人は理解してるっぽい

114の最後は人それぞれ説、117の軽減有利説は無限ループ

[124: 匿名さん]

わかりません

例題をお願いします。

[125: 123]

ありゃ失礼

[126: 匿名]

結局>>114が正解でしょ
マメな性格じゃなきゃとはいわないが、めんどくさがりは返済額軽減より期間短縮が正解でしょ


逆に期間短縮よりかはほんの少々の手間がかかるが、かけてもリスク減を望むなら返済額軽減

[127: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[128: 匿名さん]

豆な性格？

別に毎月きっちり同額を繰り上げる必要も無いし、ぴったり同じにする必要も無いじゃん。
ただ返済額軽減で繰上したら次回繰上時はちょっと多めに繰上するだけの事すら出来ないのかよ？

そんな事すら面倒だっていう人ってどんだけ無精なんだよ！と、思ってしまう。

[129: 匿名さん]

>>124

失敗、やり直し。分かりづらかったね。

1月1日に100万円を年利1.2%で借りて、1月末から10月末まで元金均等で10万円＋金利を返済する契約。
5月末に10万円繰上返済

共通
1月末：約定10万円＋金利1000円支払／借金残90万円
2月末：約定10万円＋金利900円支払／借金残80万円
3月末：約定10万円＋金利800円支払／借金残70万円
4月末：約定10万円＋金利700円支払／借金残60万円
5月末：約定10万円＋金利600円＋繰上10万円支払／借金残40万円

期間短縮の場合
6月末：約定10万円＋金利400円支払／借金残30万円
7月末：約定10万円＋金利300円支払／借金残20万円
8月末：約定10万円＋金利200円支払／借金残10万円
9月末：約定10万円＋金利100円支払／借金残0円

返済額軽減の場合
6月末：約定8万円＋金利400円＋繰上2万円支払／借金残30万円
7月末：約定8万円＋金利300円＋繰上2万円支払／借金残20万円
8月末：約定8万円＋金利200円＋繰上2万円支払／借金残10万円
9月末：約定8万円＋金利100円＋繰上2万円支払／借金残0円

[130: 匿名さん]

サンクス

文章読めない俺でも分かった

ありがとう　手間かけて

[131: 匿名]

129さん


なぜシュミレーシだと期間短縮と返済額軽減が同じ時期に支払いが終了するのですか？


同じ時期にローンが完済すると期間短縮の方がメリットが無いように思えます（期間短縮と返済額軽減の利子の金額が同じ為）


このシミュレーションの場合、どちらも月々の返済額と完済月が同じ為、双方のメリットが分かりません？


同じ金額を繰り上げ返済した場合は、どちらも総支払額は同じと言う事ですか？

[132: 匿名さん]

それは軽減された分を繰り上げに使うと、最後に払っておしまいが、ほぼ同時期になる
という、見本だから。

実際は例えば6月に２万円繰り上げすると、約定は８万円よりまた減りますし。
普通はある程度以上減らしたら、最後にドンと入れておしまい、って感じになりますね。
この場合では、９月に繰上げ８万円と金利を一括で払うっていう感じですかね。

３５年間、細々と軽減繰上げする人は普通はいないでしょう。

[133: 129]

>>130
ども
返答サンクス

>>131
同じ金額を同じ日に返せば負担額は一緒。当然なんだよね。
返済額軽減のメリットは、減った返済額を上乗せするかどうか自由に選べる事。
そのメリットはいらないという人も少なからずいるが、それが理解できない人もいる。

129の返済額軽減の6月以降の繰上分は、期間短縮も返済額軽減もしていないという自爆。ボソッ