繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」

[入居予定さん]

これから固定10年（返済予定は15年）・元利均等でローンが始まる者です。

繰り上げ返済も積極的にしていこうと思っていますが、
みなさんは「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらを選ばれてますか？

理由等も教えて頂けるとありがたいです。

[51: 匿名さん]

44です。
返済用の貯金を使わないようにしながら3で頑張ろうと思います。
返済額軽減なら差額分を次回の繰上げに上乗せするので
月々払った方が最終的には大きな違いになるのかもしれない。と、考えていました。
相談出来て良かったです。ありがとうございます。

[52: omom]

>>43
返済初期であれば年間３０万円以上の利息を支払っているのですから、住宅ローン控除で相殺される分を除き、なるべく繰り上げて圧縮した方が良いです。
最適頻度は、どのくらい繰り上げできるのか、返済何年目か、元利均等か元金均等か、返済額軽減か期間短縮か、将来的にも定期的に繰り上げられるのかなどによって全然違ってきますが、繰上シミュレータの「繰上任意設定」のシートで適当な頻度を見つけ出せると思います。
１回５万円という手数料を考慮すると、たぶん１年から２年に１回くらいの頻度が妥当かと思います。

[53: omom]

>>43=39
>>52の続きです。
【繰り上げシミュレータ】をV1.20にバージョンアップして、総返済額に繰上手数料を加算するとともに、繰上頻度を任意に設定できるようにして、トータルで最も得な繰上頻度を探せるようにしました。
3,300万円、35年、１％、元利均等、返済目標額150,000円／月、繰上手数料50,000円／回で試算すると、最適頻度は、
①返済額軽減の場合は42カ月ごと、②期間短縮の場合は41カ月ごと
となりました。この場合、まったく繰上を行わない場合に比べて総返済額は200万円前後節減されます。
なお、条件が異なれば（金利の変動によっても）最適頻度は変わってきます。

[54: 匿名さん]

みなさんの意見を・・。

金利0.875　35年　元金均等で組みました。
当初フラットと元利均等併用予定でしたが、ローン減税の恩恵もあるので「元金」一本でフラットとの差額＋減税＋金利上昇を想定（２%ＵＰを想定）して2%分を毎月確保してます。

来るべき金利ＵＰ時にまとめて返済したいのですが

１．どのタイミングで（減税分の１％を超えた時？）がいいのか？
２．返済額？期間短縮？そのハイブリット？

を悩んでます。

[55: 匿名さん]

>>54
何をするにしても自己責任ですが。

繰り上げするタイミングは住宅ローン減税が終わった時か、金利が1.5%よりもあがった時ではないでしょうか。

1.5%としたのは、0.5%程度であれば定期貯金等の安全な運用でも増やせるのと、金利は半年に一度しか変わらないけど、その間にさらにあがりそうか、もういちど下がりそうかの経済状況を見極められるくらいの金利だと思うためです。

2%との差額を常に貯金するような方法でやっているなら返済額軽減型でないでしょうか。
期間短縮にするとメリットよりもデメリットの方が大きいでしょう。メリットは利息が少なくなる事ですが、常に差額が貯金されているなら次回繰り上げ時にその金額分返せる訳なので、実質の差は少額でしょう。

軽減型にしておけばもし何かの理由でお金が苦しくなる場合に対処しやすいでしょう。

[56: 匿名さん]

>>常に差額が貯金されているなら

笑えるわ

[57: 匿名さん]

>>56

お前自身がだろ？

[58: 匿名さん]

常に差額貯金できるかは当人の性格によりますからね。現実的か非現実的か…。
私はできるかな。夫は無理だけど。家計管理どっちがするかですよね。

[59: 匿名さん]

1円単位でぴっはり貯金する人は珍しいだろうが、3000万35年として2%は約10万円。0.875%で約84000円。その差の16000円を貯金する。
それが出来ないという人はどれだけ浪費家なんだ？

[60: 匿名さん]

訂正
×1円単位でぴっはり
○1円単位でぴったり

[61: 匿名さん]

貯金出来ない人って頭金どうしたの？

[62: 匿名さん]

59だけど、0.975で計算してた。正確には 2% 99,378円　0.875% 82,949円だな。
だから正確には16,429円差。確かに細かく16,429円、毎月貯金して管理するのは面倒だな。

でも普通は「じゃあ切り上げして17000円」とか、ざっくりした数字で計算するだろうし、それで十分じゃねーの？　それを適当にもう一個口座作って、普通の貯金と別に入金しときゃいいだけだな。ＡＴＭで５分もかからないな。

そもそも目的は期間短縮型と全く同じにする事じゃなくて、自分にとっての利益を最大限有効活用すること。理論上手数料無料で毎月正確に繰り上げすれば、期間短縮と全く一緒に出来るが、でもそもそも全く一緒にする必要なんてぜんぜんないんじゃねー？

仮に１年後に100万円繰り上げしたとしたら、軽減型なら次回から80,114円になるな。2,835円安くなって、2%とは19,264円の差になる。でも「およそ20000円だな」って計算しやすい金額にすればいいだけのこと。これを続けていって、次回の繰り上げ時にこの貯金の分をさらに足せばいいだけ。こうやってれば利息の差は微々たる額。

無理とか笑えるとか言ってる奴ってどんだけ管理出来ないんだ？　どんだけ意志が薄いんだ？
家買う時に頭金貯めた事もないのか？　めちゃくちゃ簡単なことにしか思えないんだがな……。

[63: 匿名さん]

54ですが、うちは管理費、修繕費、駐車場合わせて17万ちょいなのでざっくり20万入金してます。
みなさｎ色々とありがとうございます。

55さんがおっしゃってくれましたが、繰上げのタイミングはいつがいいんでしょうね？
うちは1%越えたころと考えてましたが・・。

[64: 匿名さん]

>>63
正直変動金利があがってるって事は、他の金利もあがっているでしょうし、運用もしやすくなっていると思います。

だからＭＲＦとかＭＭＦとかの非常に安全な運用でも、ある程度の利率が出てるのではと思います。
そう考えたらローン減税のある間は無理に繰り上げしなくてもいいんじゃないですかね。

もしも借り手が死んだりしたらローンなくなりますし。その時に手元に現金が残っている方が家族は安心じゃないですかね。

減税が終わってから考えるので十分だと思います。

[65: omom]

繰上シミュレータV1.20を先ほど公開しました。
旧バージョンの毎月繰上を改め、繰上頻度を任意（例えば１２カ月毎）に設定できるようにし、繰上手数料も考慮しました。（これまでどおり毎月繰上でもシミュレーションできます。）
さらに、繰上資金が一定額（例えば100万円）積み立てられる毎に繰り上げる「繰上額一定」のシートも設けました。
より現実的なシミュレーションになったと思います。お試しください。
http://om2.at.infoseek.co.jp/

[66: 匿名さん]

Web上で出来るようにしろ。使えねーな！

[67: 匿名さん]

>>65
マルチポストはルール違反

[68: 匿名さん]

>>ＭＲＦとかＭＭＦとかの非常に安全な運用

運用なんておこがましいものだな

[69: 匿名さん]

>>68
ＭＲＦだろうが投信だろうが運用は運用ですよ。そもそも繰り上げ返済自体だってローリスクローリターンの運用と見なせます。
本来的には繰り上げ費用は余分資金のはずですので、もう少しリスクをとってもいいとは思いますが、そこは個人が判断してやるべきところでしょう。
そもそもそこは話の本筋ではないですよ

[70: 匿名さん]

現実の社会でうまく順応できず、ここで毒を吐くしかできない、かわいそうな人間なんです。暖かくスルーしてあげて下さい。ウザいけど。

[71: 匿名さん]

とりあえずomomは謝っとけ。で、もう来るなw

[72: 匿名さん]

>>そもそもそこは話の本筋ではないですよ

本筋だよ。運用を小学生レベルから勉強すると自己矛盾に気が付くよ。

[73: 匿名さん]

じゃあ保険会社とかが運用実績って言って、MMFやMRFの利回りなんかを書いてるのは間違えてるんだね？あの人たちは小学校も出てないと。
そこまで上からモノが言えるなら詳しいんだろうから、どこがどう自己矛盾なのか、小学生にもわかるように教えてくれよ。

[74: omom]

＞とりあえずomomは謝っとけ。
お詫び申し上げます。

＞で、もう来るなw
住宅ローン控除対応等さらなるバージョンアップを検討していたところですが、この板ではお役に立たないどころか邪魔なようですので、提供場所を変更します。

[75: 匿名さん]

>74
君はあちこちで評判悪いけど、ルールはきちんと守れよ。

とりあえず二度とマルチポストするなよ。

[76: 匿名さん]

>>72
すみません。小学生レベルなのでわかりません。丁寧に教えていただけないでしょうか？

とりあえず辞書で調べてみますと、

うんよう 【運用】
(2)金銭を利殖などの目的のために他の財産形態に変えること。

という事らしいですが、そうしますとMRFやMMFは他の財産形態でないという事でしょうか？

Wikipediaによりますと
資産運用は自身の持つ資産を貯蓄・投資し、効率的に資産を増やしていくこと。

との事ですね。効率的でないとの事ですか？

でも、あれ。貯蓄って要は預金の事ですよね。定期貯金なんかだいたいはMMFと大差ないか、低いかですよね。じゃあ効率的でないですよね。Wikiは素人が編集出来るから間違っているんですね。きっと。まぁ、とはいっても効率的ってリスクとって増やせばいいって訳でもないですか。リスクとリターンが釣り合っていれば効率的ですかね。

さて。やっぱり私の頭では理解出来ないようですので、何がどうなのか運用に関して教えていただけますか？

[77: 匿名さん]

まぁ、だいたい金利があがってる時は景気がよくなっている可能性が高く、状況的に増やしやすいんだから、ローン減税ある間は繰り上げするより、余剰資金は運用した方がお得になりやすいって話だったはずなんですけどね。

別にＭＲＦやＭＭＦにした方がいいとは一言もいってなく、それらの安全な運用でも、繰り上げしてローン減税が減るのと合わせれば、お得になる可能性が高いから繰り上げは勧めない、という話で、ＭＲＦなんか別に例に過ぎない訳なんですけどね。

運用の方法はリスクとって株に投資してもいいし、先物取引に手だしたっていいし、投信のようなプロ任せでもいいし、ＭＲＦのような元本割れした事がない低リスクなものでもよく、リスクとリターンをみて好きに選べばいい訳ですが。それは本人が決めればいい事ですよ。

まぁ、さすがに本来は繰り上げ用の資金な訳ですから、あんまり高いリスクをとるのはどうかとは思いますけどね。

[78: 匿名さん]

で、その本筋じゃない話を始めて、たくさんの指摘を受けた68、72はもう出て来なんでしょうかね？

[79: 匿名さん]

>>78
恥ずかしくてでてこれないんじゃないですか？

本筋は「繰り上げするかしないか。するならいつか」って話に「繰り上げ用資金はローン減税が終わるまでは運用する」って答えなのに、勝手にあくまで例としてだしたＭＲＦを「運用としておこがましいとか」とか「これは本筋だ」とか言い出したり。どちらのレベルが、どうなんでしょうね。

そもそも繰り上げ返済も「手元の現金を使って銀行から担保権の一部を買う＝ローンの金利分のリターンが得られる資産に変える」と考えられますから、運用の一種なんですけどね。

[80: 匿名さん]

79ですが補足。
「つまり繰り上げという運用方法はローン減税と相殺になるから効率的でない。別の運用方法をとる方がいい」と内容が答えって事です。他の人はわかるでしょうが例の人には分からないかもしれないので念のため。

[81: 匿名さん]

>>つまり繰り上げという運用方法はローン減税と相殺になるから効率的でない。別の運用方法をとる方がいい

相変わらず小学生だなｗ

[82: 匿名さん]

>>81
それしか言えないのかｗ
どう小学生なのか説明してみろよｗ

[83: 匿名さん]

>>81
言うことないなら無理して出てこなくてもいいんだよ。かわいそうにね。
後、みんなから笑われてる状況で「w」って付けるのは虚しすぎるからやめたら？

[84: 匿名さん]

>>81
そうですか。小学生レベルですか。それはすみませんね。頭悪いものですから。
では高レベルな貴方は何がどう小学生レベルなのか説明出来ますよね。

まさか高尚な81さんはローン減税でフルに戻ってくるはずがないから繰り上げしろとかいいませんよね？　あるいは運用っていうのはもっと金がないと意味がないんだよ、とか言いませんよね。高レベルですもんね。私が思いつくような事は言いませんよね。

私の他にも73さんとか、何名か説明を求めていますけど、逃げずに説明してくださいますか？

[85: 匿名さん]

81はこれだけ周りから馬鹿にされているのに良く平気だな。痛烈に皮肉られてるのに、さらに馬鹿にされにくるとは。すげーな。マゾか？

[86: 匿名さん]

質問です。

私がフラットで２０００万（３５年、単独名義）
妻が変動で２０００万（３５年、単独名義）でローンを
組む予定です。

とりあえず、妻の変動ローンを集中して期間短縮で
繰上げしていくつもりですが、将来住み替えでローンを
借り換えする場合、私の分が３５年ローンのままと仮定して
私・妻共々また３５年ローン組めるのでしょうか？

通常、ローン期間を短縮してしまうと借り換え時には短縮
された期間でしかローンを組めないとは理解しているのですが
上の場合はどのような結果になってしまうのでしょうか？

[87: 匿名さん]

>>86
一部例外の銀行もありますが、普通は奥さんの方は出来ません。期間短縮した期間までです。
奥さんのローンは奥さんの持ち分に対してのローンで、あくまでそれぞれのローンですから、相手のローンの残期間は考慮されません。

でもまぁ銀行に聞く方が確実です。

[88: 匿名さん]

素人の素朴な疑問なのですが、
住み替え（による借り換え）ならば、そこからまた35年で組めるのではないのですか？

[89: 匿名さん]

>>86 >>88
87ですが、すみません。住み替えの文字を見損ねてました。でも、それだとそもそも借り換えじゃないですよね。

これは「元家を売却→売却益で元ローン返却→新しい家を契約→新規ローン」ですよね。
なので新しいローンを借りるだけであって借り換えではありません。

要はその時に収入や健康状態等で新しくローンを組める状態なら組めるし、組めない状態なら組めない。それだけです。

[90: 匿名さん]

>>86
>>89さんは「売り先行」の場合の流れを示されていますが、「買い先行」の場合には
「新しい家を契約→新規ローン（旧ローンとの二重ローンとなる）→旧家を売却→売却益で旧ローン完済」となります。
ポイントは二重ローンが組めるかどうかです。元ローンを期間短縮で繰り上げていたらほぼ不可能ですが、返済額軽減で繰り上げるなら十分可能性があります。

[91: 匿名さん]

小学生くんは結局もう出てこないのかな？
結局、何も説明出来ない、と。

[92: 匿名さん]

やっとomomは出て行ったようだな。使えねーシュミをばらまくのも止めたようだし、すっきりしたぜｗ
二度と来るんじゃねーぞｗ

[93: 匿名]

>92
あの人気持ち悪いし、ホント来ないで欲しい。
あちこちマルチポストしてルール違反繰り返すし。

[94: 匿名さん]

81は逃げないで説明しろよ。

[95: 匿名さん]

>>元ローンを期間短縮で繰り上げていたらほぼ不可能です

年収の少ないサラリーマンには無理だろうけど、周りの同僚は期間短縮でどんどん返済して気に入った戸建を買い先行で取得し、マンションの返済も行っていますよ。結局売れなくて賃貸マンションにした人も居ますけどね。

[96: 匿名さん]

総額1500万円を下記のように20年返済でミックスローンを組みました。

①　3年固定(0.999％)：200万
②　5年固定(1.250％)：300万
③　10年固定(1.750％)：1000万

当初は全額③で借り、毎年100万円ずつ繰返し10年で完済するつもりでした。

しかし妻が「金融会社に儲けさせない」という意気込み(笑)と、
「転勤の可能性もゼロではない」といい、上記のようなローンになりました。


理由は…

毎年100万円ずつ繰返するなら、3年固定は3年で完済し、
5年固定は5年で完済できる金額を借入すれば、若干だが総返済額が減る。

①②を完済すれば、段階的に返済額が小さくなっていくので、
ローン残高が減っているのが実感できる。

③だけは6年目以降の繰返になるが、転勤になり家賃とローンの支払いが
発生したり、教育費などが必要な場合に耐えられるように、軽減型で返済する予定。
10年後の金利次第ですが、飛びぬけて上がっていなければ、無理に繰返せず
のらりくらり返済してもいいかと思っています。



ローンの組み方、返済方法は十人十色かと思いますが、利息の圧縮ばかりに
気を取られないようにしたいものです。
一度、借入期間を短縮したものは延ばすことは出来ないですから…



それにしても、妻のアイディアには感謝です。

[97: 匿名はん]

>96さん

なかなか考えられていますね
私も参考にしたいと思います

ただちょっと気になる点が一点あります

①5年固定（1.250%） : 500万
②10年固定（1.750%）: 1000万

のほうが少しお得な気がしています
ローンを分けると印紙代がかかると思いますが、

印紙代　＞　差分の200万で３年間0.251％分の利子

だと思います。銀行にもよるのかな。。。

[98: 匿名さん]

なかなか面白いですね。

でもこれなら

①　3年固定(0.999％)：500万
③　10年固定(1.750％)：1000万

の２本でもいいような気もします。

毎年100万繰り上げされるなら、3年後には残債が200万になっていますから、その時に金利があがっていても大した差ではないでしょう。

固定期間終了後に再度３年固定を選んでも、今の5年固定の金利を超えなそうな気がします。
また仮に超えていても残債が減っているので、実質的には利息は少なく済む気がします。

期間短縮にしないで軽減型で繰り上げれば、同じように返済額は減らせるでしょうし。

ちなみに印紙代は印紙税っていう国の税金ですから、どこで借りても同じ金額です。
http://www.nomu.com/buyer/keiyakuinshidai.html

全部まとめて借りた場合は5000万円以下で2万円。
今回の場合は1000万以下1万円+500万以下2000円×2 = 1万4000円でむしろ安くなってますね。

[99: 匿名さん]

ちなみに計算してみましたが、97さんの200万の3年間0.251%の利息は7,731円ですから印紙税2000円より上ですね。

[100: 匿名さん]

>>一度、借入期間を短縮したものは延ばすことは出来ないですから

素人の思いこみ。世の中知恵のあるものが利益を得る。確かに約定や担当者から言われるけどね。