繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」

[入居予定さん]

これから固定10年（返済予定は15年）・元利均等でローンが始まる者です。

繰り上げ返済も積極的にしていこうと思っていますが、
みなさんは「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらを選ばれてますか？

理由等も教えて頂けるとありがたいです。

[41: 匿名さん]

>>39
５万円とは暴利ですね。繰り上げするなと言わんばかりですね。
手数料と繰上による軽減利息を釣り合わせるなら、１回当たりの繰上額を１千万円とすることです。

[42: 購入経験者さん]

住宅ローンの借り方は

　・変動金利で1パーセント未満
　・返済額軽減型の繰上げ返済が、手数料無料か、最初の設定で自動的にできる

この2点で借りるものです。

5万も手数料を払うとなると、繰り上げ返済できませんね・・・。

借り入れ当初は、毎月5万円繰り上げ返済するだけで、どんどん利息が減ります。

そのメリットが味わえないのは、非常に残念ですね。

[43: 匿名さん]

>>41さん
>>42さん

ありがとうございます
零細な自営業なので、都銀が相手にしてくれなかったので、私の責任なんです。
頑張って1000万貯めます！
ちなみに但馬牛のような信金です。

[44: 匿名さん]

私も相談させて下さい。
2800万を変動0.875％で借りました。
繰上げ返済は返済額軽減にする予定です。

21年度入居の為、所得税控除と翌年度の住民税控除があります。
（住民税控除も若干受けられそうです）

1・月々繰上げ（毎月）
2・来年1月に繰上げ（年1回）
3・金利が1％に上がる直前に繰上げ（金利状況に応じて）

皆さんだったらどれにしますか。

[45: 匿名さん]

預金金利がローン金利を上回っていて、しかも控除が満額入るなら、急いで返す必要はないでしょう。3でいいと思いますが。もちろんその分貯めとかなきゃダメですよ。

[46: 匿名さん]

>>44
保証料の戻りとかも考えたら、3でいいんじゃないですか？
貯金を使わないように注意が必要ですけどね。

[47: 匿名さん]

>>45
>>46
いつでも繰り上げできるというのは使わないことが前提です。
普通にかんがえて3にします。

[48: 入居予定さん]

>3・金利が1％に上がる直前に繰上げ（金利状況に応じて）

来月ローン契約する予定です。
すみません、教えて下さい。
変動金利で来月から何％アップするというのは連絡がきてわかるのでしょうか。
その連絡がきたら金利をみて繰上返済する、ということでしょうか。

[49: 匿名さん]

>>48
金利が変わる時にはハガキ等で連絡はきます。きますが、そもそもそれよりも先にわかります。

まず根本的に変動金利は、政策金利に連動して上下します。

ですから、ニュースをみていて日銀が政策金利をアップします、と言い出さない限り普通は変わる事はありません。ただし銀行によって政策金利変更の影響が出るタイミングは若干差があります。

ちなみに今のところ日銀はこのままの政策でいくといっていますので、少なくともしばらくは金利は上がる事はありません。

それから変動金利は、銀行の店頭金利があがったら即上がる訳ではありません。
一部にソニー銀行のような例外もありますが、通常は金利の見直しは年２回です。
だいたい４月と１０月です。ただしボーナス払い併用の場合は、ボーナス払いの次の月です（ボーナス払いが７月１月なら８月２月に金利変更されます）。

その時期以外に上がったり下がったりする事はありません。

ですので例えば２月、３月に銀行の店頭金利が上がっていれば、４月に上がる事は先に想定出来ます。逆に言うと下がっても、すぐに下がる訳ではないので注意です。

また返済額自体は変動の場合は５年間は変わりません。支払額の中で利息と元金の割合が変わりますのでご注意ください。ただし「返済額軽減型」で繰り上げれば、その時点の元金の残と残年月で返済額が再計算されますので、金利上昇して割合が少なくなった場合には、手数料と比べて利息の割合の方が多ければ１万円でもいいので返済額軽減型で繰り上げる事をお薦めします。

[50: 匿名さん]

すみません。49ですが、ソニー銀行は5年125%ルールが例外なだけで、金利自体の見直しは半年毎でしたね。訂正します。

[51: 匿名さん]

44です。
返済用の貯金を使わないようにしながら3で頑張ろうと思います。
返済額軽減なら差額分を次回の繰上げに上乗せするので
月々払った方が最終的には大きな違いになるのかもしれない。と、考えていました。
相談出来て良かったです。ありがとうございます。

[52: omom]

>>43
返済初期であれば年間３０万円以上の利息を支払っているのですから、住宅ローン控除で相殺される分を除き、なるべく繰り上げて圧縮した方が良いです。
最適頻度は、どのくらい繰り上げできるのか、返済何年目か、元利均等か元金均等か、返済額軽減か期間短縮か、将来的にも定期的に繰り上げられるのかなどによって全然違ってきますが、繰上シミュレータの「繰上任意設定」のシートで適当な頻度を見つけ出せると思います。
１回５万円という手数料を考慮すると、たぶん１年から２年に１回くらいの頻度が妥当かと思います。

[53: omom]

>>43=39
>>52の続きです。
【繰り上げシミュレータ】をV1.20にバージョンアップして、総返済額に繰上手数料を加算するとともに、繰上頻度を任意に設定できるようにして、トータルで最も得な繰上頻度を探せるようにしました。
3,300万円、35年、１％、元利均等、返済目標額150,000円／月、繰上手数料50,000円／回で試算すると、最適頻度は、
①返済額軽減の場合は42カ月ごと、②期間短縮の場合は41カ月ごと
となりました。この場合、まったく繰上を行わない場合に比べて総返済額は200万円前後節減されます。
なお、条件が異なれば（金利の変動によっても）最適頻度は変わってきます。

[54: 匿名さん]

みなさんの意見を・・。

金利0.875　35年　元金均等で組みました。
当初フラットと元利均等併用予定でしたが、ローン減税の恩恵もあるので「元金」一本でフラットとの差額＋減税＋金利上昇を想定（２%ＵＰを想定）して2%分を毎月確保してます。

来るべき金利ＵＰ時にまとめて返済したいのですが

１．どのタイミングで（減税分の１％を超えた時？）がいいのか？
２．返済額？期間短縮？そのハイブリット？

を悩んでます。

[55: 匿名さん]

>>54
何をするにしても自己責任ですが。

繰り上げするタイミングは住宅ローン減税が終わった時か、金利が1.5%よりもあがった時ではないでしょうか。

1.5%としたのは、0.5%程度であれば定期貯金等の安全な運用でも増やせるのと、金利は半年に一度しか変わらないけど、その間にさらにあがりそうか、もういちど下がりそうかの経済状況を見極められるくらいの金利だと思うためです。

2%との差額を常に貯金するような方法でやっているなら返済額軽減型でないでしょうか。
期間短縮にするとメリットよりもデメリットの方が大きいでしょう。メリットは利息が少なくなる事ですが、常に差額が貯金されているなら次回繰り上げ時にその金額分返せる訳なので、実質の差は少額でしょう。

軽減型にしておけばもし何かの理由でお金が苦しくなる場合に対処しやすいでしょう。

[56: 匿名さん]

>>常に差額が貯金されているなら

笑えるわ

[57: 匿名さん]

>>56

お前自身がだろ？

[58: 匿名さん]

常に差額貯金できるかは当人の性格によりますからね。現実的か非現実的か…。
私はできるかな。夫は無理だけど。家計管理どっちがするかですよね。

[59: 匿名さん]

1円単位でぴっはり貯金する人は珍しいだろうが、3000万35年として2%は約10万円。0.875%で約84000円。その差の16000円を貯金する。
それが出来ないという人はどれだけ浪費家なんだ？

[60: 匿名さん]

訂正
×1円単位でぴっはり
○1円単位でぴったり

[61: 匿名さん]

貯金出来ない人って頭金どうしたの？

[62: 匿名さん]

59だけど、0.975で計算してた。正確には 2% 99,378円　0.875% 82,949円だな。
だから正確には16,429円差。確かに細かく16,429円、毎月貯金して管理するのは面倒だな。

でも普通は「じゃあ切り上げして17000円」とか、ざっくりした数字で計算するだろうし、それで十分じゃねーの？　それを適当にもう一個口座作って、普通の貯金と別に入金しときゃいいだけだな。ＡＴＭで５分もかからないな。

そもそも目的は期間短縮型と全く同じにする事じゃなくて、自分にとっての利益を最大限有効活用すること。理論上手数料無料で毎月正確に繰り上げすれば、期間短縮と全く一緒に出来るが、でもそもそも全く一緒にする必要なんてぜんぜんないんじゃねー？

仮に１年後に100万円繰り上げしたとしたら、軽減型なら次回から80,114円になるな。2,835円安くなって、2%とは19,264円の差になる。でも「およそ20000円だな」って計算しやすい金額にすればいいだけのこと。これを続けていって、次回の繰り上げ時にこの貯金の分をさらに足せばいいだけ。こうやってれば利息の差は微々たる額。

無理とか笑えるとか言ってる奴ってどんだけ管理出来ないんだ？　どんだけ意志が薄いんだ？
家買う時に頭金貯めた事もないのか？　めちゃくちゃ簡単なことにしか思えないんだがな……。

[63: 匿名さん]

54ですが、うちは管理費、修繕費、駐車場合わせて17万ちょいなのでざっくり20万入金してます。
みなさｎ色々とありがとうございます。

55さんがおっしゃってくれましたが、繰上げのタイミングはいつがいいんでしょうね？
うちは1%越えたころと考えてましたが・・。

[64: 匿名さん]

>>63
正直変動金利があがってるって事は、他の金利もあがっているでしょうし、運用もしやすくなっていると思います。

だからＭＲＦとかＭＭＦとかの非常に安全な運用でも、ある程度の利率が出てるのではと思います。
そう考えたらローン減税のある間は無理に繰り上げしなくてもいいんじゃないですかね。

もしも借り手が死んだりしたらローンなくなりますし。その時に手元に現金が残っている方が家族は安心じゃないですかね。

減税が終わってから考えるので十分だと思います。

[65: omom]

繰上シミュレータV1.20を先ほど公開しました。
旧バージョンの毎月繰上を改め、繰上頻度を任意（例えば１２カ月毎）に設定できるようにし、繰上手数料も考慮しました。（これまでどおり毎月繰上でもシミュレーションできます。）
さらに、繰上資金が一定額（例えば100万円）積み立てられる毎に繰り上げる「繰上額一定」のシートも設けました。
より現実的なシミュレーションになったと思います。お試しください。
http://om2.at.infoseek.co.jp/

[66: 匿名さん]

Web上で出来るようにしろ。使えねーな！

[67: 匿名さん]

>>65
マルチポストはルール違反

[68: 匿名さん]

>>ＭＲＦとかＭＭＦとかの非常に安全な運用

運用なんておこがましいものだな

[69: 匿名さん]

>>68
ＭＲＦだろうが投信だろうが運用は運用ですよ。そもそも繰り上げ返済自体だってローリスクローリターンの運用と見なせます。
本来的には繰り上げ費用は余分資金のはずですので、もう少しリスクをとってもいいとは思いますが、そこは個人が判断してやるべきところでしょう。
そもそもそこは話の本筋ではないですよ

[70: 匿名さん]

現実の社会でうまく順応できず、ここで毒を吐くしかできない、かわいそうな人間なんです。暖かくスルーしてあげて下さい。ウザいけど。

[71: 匿名さん]

とりあえずomomは謝っとけ。で、もう来るなw

[72: 匿名さん]

>>そもそもそこは話の本筋ではないですよ

本筋だよ。運用を小学生レベルから勉強すると自己矛盾に気が付くよ。

[73: 匿名さん]

じゃあ保険会社とかが運用実績って言って、MMFやMRFの利回りなんかを書いてるのは間違えてるんだね？あの人たちは小学校も出てないと。
そこまで上からモノが言えるなら詳しいんだろうから、どこがどう自己矛盾なのか、小学生にもわかるように教えてくれよ。

[74: omom]

＞とりあえずomomは謝っとけ。
お詫び申し上げます。

＞で、もう来るなw
住宅ローン控除対応等さらなるバージョンアップを検討していたところですが、この板ではお役に立たないどころか邪魔なようですので、提供場所を変更します。

[75: 匿名さん]

>74
君はあちこちで評判悪いけど、ルールはきちんと守れよ。

とりあえず二度とマルチポストするなよ。

[76: 匿名さん]

>>72
すみません。小学生レベルなのでわかりません。丁寧に教えていただけないでしょうか？

とりあえず辞書で調べてみますと、

うんよう 【運用】
(2)金銭を利殖などの目的のために他の財産形態に変えること。

という事らしいですが、そうしますとMRFやMMFは他の財産形態でないという事でしょうか？

Wikipediaによりますと
資産運用は自身の持つ資産を貯蓄・投資し、効率的に資産を増やしていくこと。

との事ですね。効率的でないとの事ですか？

でも、あれ。貯蓄って要は預金の事ですよね。定期貯金なんかだいたいはMMFと大差ないか、低いかですよね。じゃあ効率的でないですよね。Wikiは素人が編集出来るから間違っているんですね。きっと。まぁ、とはいっても効率的ってリスクとって増やせばいいって訳でもないですか。リスクとリターンが釣り合っていれば効率的ですかね。

さて。やっぱり私の頭では理解出来ないようですので、何がどうなのか運用に関して教えていただけますか？

[77: 匿名さん]

まぁ、だいたい金利があがってる時は景気がよくなっている可能性が高く、状況的に増やしやすいんだから、ローン減税ある間は繰り上げするより、余剰資金は運用した方がお得になりやすいって話だったはずなんですけどね。

別にＭＲＦやＭＭＦにした方がいいとは一言もいってなく、それらの安全な運用でも、繰り上げしてローン減税が減るのと合わせれば、お得になる可能性が高いから繰り上げは勧めない、という話で、ＭＲＦなんか別に例に過ぎない訳なんですけどね。

運用の方法はリスクとって株に投資してもいいし、先物取引に手だしたっていいし、投信のようなプロ任せでもいいし、ＭＲＦのような元本割れした事がない低リスクなものでもよく、リスクとリターンをみて好きに選べばいい訳ですが。それは本人が決めればいい事ですよ。

まぁ、さすがに本来は繰り上げ用の資金な訳ですから、あんまり高いリスクをとるのはどうかとは思いますけどね。

[78: 匿名さん]

で、その本筋じゃない話を始めて、たくさんの指摘を受けた68、72はもう出て来なんでしょうかね？

[79: 匿名さん]

>>78
恥ずかしくてでてこれないんじゃないですか？

本筋は「繰り上げするかしないか。するならいつか」って話に「繰り上げ用資金はローン減税が終わるまでは運用する」って答えなのに、勝手にあくまで例としてだしたＭＲＦを「運用としておこがましいとか」とか「これは本筋だ」とか言い出したり。どちらのレベルが、どうなんでしょうね。

そもそも繰り上げ返済も「手元の現金を使って銀行から担保権の一部を買う＝ローンの金利分のリターンが得られる資産に変える」と考えられますから、運用の一種なんですけどね。

[80: 匿名さん]

79ですが補足。
「つまり繰り上げという運用方法はローン減税と相殺になるから効率的でない。別の運用方法をとる方がいい」と内容が答えって事です。他の人はわかるでしょうが例の人には分からないかもしれないので念のため。

[81: 匿名さん]

>>つまり繰り上げという運用方法はローン減税と相殺になるから効率的でない。別の運用方法をとる方がいい

相変わらず小学生だなｗ

[82: 匿名さん]

>>81
それしか言えないのかｗ
どう小学生なのか説明してみろよｗ

[83: 匿名さん]

>>81
言うことないなら無理して出てこなくてもいいんだよ。かわいそうにね。
後、みんなから笑われてる状況で「w」って付けるのは虚しすぎるからやめたら？

[84: 匿名さん]

>>81
そうですか。小学生レベルですか。それはすみませんね。頭悪いものですから。
では高レベルな貴方は何がどう小学生レベルなのか説明出来ますよね。

まさか高尚な81さんはローン減税でフルに戻ってくるはずがないから繰り上げしろとかいいませんよね？　あるいは運用っていうのはもっと金がないと意味がないんだよ、とか言いませんよね。高レベルですもんね。私が思いつくような事は言いませんよね。

私の他にも73さんとか、何名か説明を求めていますけど、逃げずに説明してくださいますか？

[85: 匿名さん]

81はこれだけ周りから馬鹿にされているのに良く平気だな。痛烈に皮肉られてるのに、さらに馬鹿にされにくるとは。すげーな。マゾか？

[86: 匿名さん]

質問です。

私がフラットで２０００万（３５年、単独名義）
妻が変動で２０００万（３５年、単独名義）でローンを
組む予定です。

とりあえず、妻の変動ローンを集中して期間短縮で
繰上げしていくつもりですが、将来住み替えでローンを
借り換えする場合、私の分が３５年ローンのままと仮定して
私・妻共々また３５年ローン組めるのでしょうか？

通常、ローン期間を短縮してしまうと借り換え時には短縮
された期間でしかローンを組めないとは理解しているのですが
上の場合はどのような結果になってしまうのでしょうか？

[87: 匿名さん]

>>86
一部例外の銀行もありますが、普通は奥さんの方は出来ません。期間短縮した期間までです。
奥さんのローンは奥さんの持ち分に対してのローンで、あくまでそれぞれのローンですから、相手のローンの残期間は考慮されません。

でもまぁ銀行に聞く方が確実です。

[88: 匿名さん]

素人の素朴な疑問なのですが、
住み替え（による借り換え）ならば、そこからまた35年で組めるのではないのですか？

[89: 匿名さん]

>>86 >>88
87ですが、すみません。住み替えの文字を見損ねてました。でも、それだとそもそも借り換えじゃないですよね。

これは「元家を売却→売却益で元ローン返却→新しい家を契約→新規ローン」ですよね。
なので新しいローンを借りるだけであって借り換えではありません。

要はその時に収入や健康状態等で新しくローンを組める状態なら組めるし、組めない状態なら組めない。それだけです。

[90: 匿名さん]

>>86
>>89さんは「売り先行」の場合の流れを示されていますが、「買い先行」の場合には
「新しい家を契約→新規ローン（旧ローンとの二重ローンとなる）→旧家を売却→売却益で旧ローン完済」となります。
ポイントは二重ローンが組めるかどうかです。元ローンを期間短縮で繰り上げていたらほぼ不可能ですが、返済額軽減で繰り上げるなら十分可能性があります。