繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」

[入居予定さん]

これから固定10年（返済予定は15年）・元利均等でローンが始まる者です。

繰り上げ返済も積極的にしていこうと思っていますが、
みなさんは「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらを選ばれてますか？

理由等も教えて頂けるとありがたいです。

[301: 匿名さん]

保証料の返金はあてにしない方が良いと思いますよ
戻ってきたらラッキー程度に考えないと

[302: 297]

>>299
＞「フラット35でも」というのは、繰上げ返済の単位が100万以上となるためです。

そういうことですか。そうすると繰上頻度は年に１回くらいでしょうか。
その場合、軽減の方が支払利息が増えますが、年に１回くらいであればそれほど大きな違いにはなりません。
１００万貯まるごとに繰上というシミュレーションは「繰上シミュレータ」が便利ですので試算してみては？

[303: 匿名はん]

保証料なんて敷金みたいなもんだ。

[304: 匿名さん]

そうそう！
敷金みたいなもん

[305: 匿名さん]

敷金(保証料)は払わなくて済むならそれに越したことはない。

知り合いが戸建てを購入するらしく、10年固定で1.3%、11年目から金利が上がるプランで、長期優良住宅なので控除は1.2%。
Excelマクロで返済シミュレーションを作って、ローン期間は18年で組むと一番オトクという結果が出たんだって。
10年間は繰り上げ返済せずに元本を最大限残して、10年目で一気に繰上げ返済して完了させるらしいけど、実際に払う利息より控除によるバックが多いので儲かるらしい。

最初に設定するローン期間は、短すぎてもだめ、長すぎてもだめ、ということみたい。

[306: 匿名さん]

数字遊びじゃないんだから。

[307: 匿名さん]

>>306

いや、一番いい結果を求めるという数字遊びだよ。

住宅ローン減税は、普段なら払っているはずの税金を払わずに済むといものだから、
逆に考えれば、税金で家を買うのを援助してもらってるってこと。

なので、援助額と利息を考えて、得な辞典を探すのは間違ってない。

[308: 匿名さん]

>>297
ありがとうございます。
仰る通り年に一回の繰上げを想定していました。
細かい指定が可能なシミュレーションソフトは使用した事がないため早速試してみようと思います。

[309: 入居済み住民さん]

繰り上げ返済、
「期間短縮型」と「返済額軽減型」だと、
なんとなく「返済額軽減型」がいいというのは、わかりました。

では、土地と建物、別々にローンを組んでいる場合は
◎どちらか一方のローンのみ、さきに繰り上げ返済する
◎両方、同じ割合で繰り上げ返済する
どちらが得なのでしょうか？

[310: 匿名さん]

CFPですが

詳細不明ですが

土地を先行し　建物は10年以上たらたら繰り上げですかね

なお　注意が必要ですので　ご注意ください

[311: 匿名さん]

数年前に35年全期間固定2.95％でローンを組みました。
今月変動に借り換え実行します。

繰上げ返済のシミュレーションをしてみましたが、
変動なので想定した金利を入れる感じなので、思う様にシミュレーションできませんでした。

こちらのスレと「おりこうな繰上げ返済」のスレも拝見しましたが、
これからのベストな繰上げ方法はこんな感じで良いのでしょうか？

とりあえず5年間毎月の返済額が減るので、
今までの返済額との差額分を毎月繰上げ（返済額軽減型）する。（住信の自動返済にて）
5年後更に月々の返済額が減っていたら、更に差額分を追加してまた約３％で借りたと思って毎月繰上げ。
（引き続き、軽減型で自動返済。）
それを最後まで続ける。

まとまった貯金が出来たら、1～２年に1回位、100万単位で繰上げ返済。
ただし住信は自由返済は期間短縮型でしか返せないので短縮型で返済。

残り2600万、25年、夫・一部上場企業勤務37歳、年収600万、子供二人（3歳6歳）、
これから子供たちの学費がかかる時期も来るので、期間短縮のまとまった額の繰上げ返済は
しないで貯蓄にまわした方がいいのかとも思いますが、
変動なので、いつ高金利になるかもわからないので早目に残債を減らしたいとも思います…。

[312: 匿名さん]

>>311
住信の自動繰り上げは、申し込んだ次の月からですよね。
残金が足りなければ、繰り上げられません。

なので、まとめて大きな金額を繰り上げ返済したい時は、前の月に書類を出して、
繰り上げ額を大きくしておいて、まとまった額をいれておけばいいだけだと思います。

その後に、繰上の金額を減らして、元に戻せば自由返済を使う必要はないのではないでしょうか。

それと、変動なのでいつ金利が変わるかわからないから、早めに減らすというのは、あまり意味が
ありません。

上記の考え方ということは、金利が変わらなければ、速めに返さなくてもいいと思ってるわけです
よね。

金利が上昇を始めたからといって、適用される金利自体がすぐに変わるわけではありません。
変動金利型ローンの金利見直しは半年ごとに行われますので、上がると思ったら返せばいいだけ
です。それまで、貯めておいて利息を付けた方が得ですよ。

[313: 311]

>312　さん

ありがとうございます。
住信の自動返済の変更は、その都度店頭で申請しないといけないのが面倒ですが、
もしまとまった額を自動返済で繰上げする場合は、その手を使いたいと思います。

[314: 匿名さん]

近くに住信の店舗がある人はそれでいいだろうけどねぇ。。。
私は、平日昼間にいちいち仕事休んで銀行に行くのが面倒だから、どうしてもまとめて繰り上げたいのなら自由返済を使います。

その前に自由返済で返すことはあまりないだろうなぁ。
やるとしたら、普通預金の残金はインターネットバンキングでいくらでも調整できるから、普段は普通預金の残高を調整しながら自動返済。
自動返済の枠を超えて返したい場合は、繰上げせず貯めておいて、最後に一括返済すると思いますね。

ここ、住信スレじゃないんで、このくらいにしておきますが。

[315: 匿名さん]

>>313
書類もらっておいて、郵送すればできますよ。

[316: 311]

郵送でもＯＫなんですね。
ネットですべての手続きが出来ると最高なのですが。

自由返済は使わず、なるだけ軽減型で毎月繰上げがベスト、という事でいいですよね。
いろいろ参考になります。

[317: 匿名さん]

>>315

本人確認書類は不要なの？

[318: 匿名さん]

>>317

登録された印をおして、ローンの番号その他をきちんと書けば、繰り上げ額の設定、変更は郵送でできますよ。
少なくとも、去年の１月に繰り上げ額を設定したときは郵送でできました。

[319: 購入検討中さん]

このスレ読んだ後FPと話したんだが、、、
FPの話では
「年１回繰り上げ返済する場合などでは、
金利が低いと期間短縮でも返済額軽減型でも利息はほとんど変わりませんが、
金利が３パーセントになった場合などは利息分で大きな差がつくので
期間短縮型のほうを勧めますよ」

と言われたんだが、金利高い場合は期間短縮にすべきってのは大きく間違ってるよな？
ど素人の俺でも金利高い場合でも返済額軽減型選ぶべき、
ってのが当たり前だと思ってるのにプロのFPはなんでこんなこと言うんだ？？？

[320: 匿名さん]

>>319
「年に１回繰り上げ返済する場合」っていう限定句があるので、繰上の期間が空くほど軽減型の方が
利息の支払いが多くなるから、金利が高いなら期間短縮型の方がいいのではってことでしょ。

FPとしては、お客の支払額の多くなるのは勧めづらいというのがあるので、普通の対応でしょう。

あなたが、利息の支払いの上昇分よりも、リスク管理の方が重要だと思えば、軽減型にすればいいだけ。

それと、繰上の間が空くようならば、最初は軽減にしておいて、金利が上がったところで期間短縮を
まぜるといいかも。

[321: 匿名さん]

>>319
返済軽減が期間短縮と変わらない前提条件として「毎月、期間短縮と同じ支払い額になるように繰上げする」があるので、それが考慮されてないだけでしょ。
1度でも繰上げがなくなると、トータル利息が増えるので。

返済軽減は、通常時は期間短縮と同じ額だけ支払うけど、もしリスクが発生したら、利息を余計に払ってでも支払額を少なくするというだけなので。

[322: 匿名さん]

良い気になって、がんがん繰り上げてると税務調査入らないか不安です。
ちょっとセーブして株でも買おう。

[323: 匿名さん]

>>322
確定申告で年末の残高も提出してますよね。
なので、普通にやってれば税務調査なんて来ませんよ。

[324: 匿名]

みなさんにご質問させてください。

2000万を35年で借ります。
１回3150円の繰り上げ手数料がかかる場合どのような繰り上げの仕方がベストまたはベターでしょうか？

返済額低減型で年あたり50万繰り上げをする場合
１年間で１回50万
２年間で１回100万
３年間で１回150万

もしくは、貯めるだけ貯めといて金利上昇時に貯めておいた分を繰り上げる(仮に５年後だと250万)など…

みなさんの知恵をかしてください。

[325: 匿名さん]

５０００００／１２×金利×ｎ＝３１５０
となるｎ月ごとがベストでしょ
ｎが整数にならない場合は最も近い整数

[326: 匿名]

325さん

ありがとうございます。
そういう算出方法で出せるのですね。
勉強になります。
ホントにありがとうございます。

[327: 匿名]

325さん
大変申し訳ありません。
この場合具体的にｎはいくつになりますか？
自分で金利１％で計算したところ0.075になりました。
合ってますか？

あまり頭のいい方ではないので…。
すみませんm(_ _)m

[328: 匿名さん]

％は百分率だから１００で割るんですよ
金利１％なら　ｎ＝３１５０×１２÷５０００００÷０．０１＝７．５６

[329: 匿名]

ホント助かります。
ってことは、うちのケースだと７～８ヶ月に１回がベストということでよろしいですか？

その前後を狙って年１回くらいでもベターな感じですかね？

[330: 匿名さん]

ということでよろしいです。
計算式の意味わかりますよね。
今どきネットバンキングだと手数料無料というのが普通なんだけどな。

[331: 匿名さん]

ちょっと調べたら変動が低金利の銀行は返済額軽減型が使えないことが多いんですね。
新生とろうきんが×、SBIは○のようですが手数料が高い。

新生でできれば手数料もないので最高なんですがね。

[332: 匿名]

330さん

お返事ありがとうございます。

では、７～８ヶ月がベストというアドバイスをいただけましたので７～８ヶ月というのを目処に多少の損はでるかもしれませんが、１年に１回は50万円以上の繰り上げをしながらガンバっていきます。

明確な目標もできて、とても助かりました。

[333: 匿名さん]

＞年あたり50万繰り上げをする場合
とのことだったので、そのとおりに計算してますので、実際の繰上額は、前回繰上から７ヶ月後であれば２９万、８ヶ月後であれば３３万ですよ。念のため。
仮に年１回というペースでロスを最小化したいのであれば、年当たりの繰上額は
３１５０／金利となります。
金利が１％なら３１．５万円ですね。

[334: 匿名]

333さん

ご親切にありがとうございます。
先日教えていただいた式からいろいろシュミレーションしてみます。

[335: 匿名さん]

>>334
返済額軽減での繰り上げでしたよね。そうすると約定返済額が下がっていくので、その分、繰上返済額を上げていかないと返済ペースが維持できません。つまり今は年間５０万でも、繰上によって月々の約定返済額が１万円下がったら、年間６２万円を繰り上げる。さらに１万円下がったら年間７４万円を繰り上げるというように、繰上返済額を上げていくこととなりますので、支払利息を最小化したければ繰り上げる頻度も上げていく必要があります。
ま、あまり厳密な計算をしなくても年に１度程度ならさほど大きなロスにはなりませんが、ちゃんと把握したいのであれば「繰上シミュレータ」が便利です。

[336: 匿名さん]

繰上の場合、手数料もありますが、保証料もそれぞれですね。
今の三井住友銀行はどちらも手数料無料、保証料も結構返ってきます。

[337: 匿名]

335さん

ありがとうございます。
そうですよね。
返済額が下がった分も当初の月々の返済額を維持すれば、繰り上げの返済額年々増加していきますよね。
そうすることでいろいろなリスクを回避していけるわけですから、ガンバります。

[338: 匿名]

336さん

うちはある事情があり、他銀行では融資を受けれなそうなので…。
確かにそれが一番理想ですよね(〒_〒)

[339: 匿名さん]

ローン1年目
早速繰り上げ返済約150万円

うちの銀行は基本が期間短縮。返済額軽減に切り替えるには手数料が取られるので
期間短縮で返済しましたよ。

返済期間が3年くらい短縮になりました。

[340: 匿名さん]

もしハイパーインフレで異常な高金利が発生するような経済状態が近々起こるとしたとき、
繰上げ返済して債務を減らす方が良いのか、貯金として持っている方がいいのか
どちらなんでしょうか？

韓国がIMFの管理下に入った時、借金のある人は破産し、貯金のある人は高金利で
金持ちになった、と先日のテレビでやってました。

それからすると、ローンを抱え、かつ繰上げ資金を持っている人は両方の要素をもつわけですが・・・。

ローン金利が預金金利より高ければ繰上げ、でOKでしょうか？

そうするとやはりハイパーインフレになった時のローン金利次第？
固定は金利据え置きで貯金が有利、変動はローン金利の方が高くなるから繰上げ有利？
いやいや、固定も金利見直しでやっぱり繰上げが有利？

一体どうなんでしょうか？

[341: 匿名さん]

原発トラブルが今後悪化するなどしない限り、ハイパーインフレが起こる可能性はない。
そして上記状態になる場合は、日本自体がヤバい状態になる。
そうなったら、繰り上げやら云々のレベルの話ではなくなる。

もしそのリスクを回避したいのなら、日本円ではなく外貨を持つべきです。
（ちなみに、その場合、日本の銀行での外貨預金は意味ないですよ）


ってか、原発が落ち着いたとして、今後は経済が縮小均衡する方向に向かう可能性の方が高く、一定期間経過後はデフレが急速に進む気がしますけどね。

[342: 匿名さん]

>外貨を持つべき

その通りかも！
円相場が一時的とはいえ１ドル７６円台。
繰り上げ返済資金を注ぎ込んで、円安を待ちましょう！！

[343: 匿名さん]

借り入れ2200万 変動0.875 35年
借りてから1年経過
繰上げ返済額300万
今後はそんなに繰上げは出来ません、出来たとしても5年で100万ほど
手数料が3000円かかりますがどちらの方が良いでしょうかm(_ _)m

[344: kid]

フラット35Sでくりあげへんさいするタイミングは住宅ローン控除も考えると9年ごにはらうか10年後にはらうかどちらがトクですか？

[345: 匿名さん]

>343
返済せずに9年間は定期貯金

[346: 匿名さん]

残り30年あったとして

イメージ的には

期間短縮型・・・約30年後に○○万円プレゼント

返済額軽減型・・・今後30年間毎月△△千円プレゼント

※○○万円 ＞ △△千円×12ヶ月×30年


個人的には30年後の数百万円は、「その時に本当にその価値があるのか」が不透明なので、目先の数千円を選ぶかな。。。
短縮された期間は元に戻せないことが多いし。

[347: 匿名さん]

2年経って円安来ましたね。
私はそれを有効活用できるような資産などありませんでしたが。

> 円相場が一時的とはいえ１ドル７６円台。
> 繰り上げ返済資金を注ぎ込んで、円安を待ちましょう！！

[348: 匿名さん]

今月借り換えをして、繰上げ返済の方法をどうしようかと思って掲示板を見にきました。

No.346さんとてもわかりやすい説明ですね。
参考になりました。

私の場合は、期間短縮と返済額軽減どちらも手数料無料で対応出来るプランなので、返済期間の短縮後は再延長出来ない事も踏まえ、繰り上げ返済と貯蓄を使い分けていこうと思います。

[349: 匿名]

変動金利なら返済額軽減の繰り上げ返済して金利上昇対策でいいんでは？

[350: 匿名さん]

いつ死ぬかもわからないから長く借りときましょう。

[351: 匿名さん]

3400万（変動0.775%2400万、当初20年固定1.8%1000万）元金均等返済してます。
減税があるので当初10年（後9年）は繰上しないで貯めて、1000万程度繰上て、残債1500万程度にする予定なのですが、
（11年後の以降は、毎月繰上）
まだ先ですが、以下の7パターンが考えられます。

①固定全額繰上
②変動軽減繰上
③変動短縮繰上
④変動軽減と変動短縮の両方で繰上
⑤変動、固定両方を軽減繰上
⑥変動、固定両方を短縮繰上
⑦より低金利なら手数料次第で借り替え

変動金利が今より1%ぐらい上昇してたら②③④
ですが、
今の低金利が続いてたらどうしようか、迷うと思います。
（④⑤⑥なら割合をどうするかも）

皆様なら、どうしますか？

[352: 匿名さん]

変動をまず完済するのがセオリーですよ。

[353: 匿名さん]

⑤⑥は、
変動を返済額軽減、固定を期間短縮
変動を期間短縮、固定を返済額軽減
の組み合わせもありですね

[354: 匿名さん]

やはり、住宅ローン控除を考えなくてはなりません。
年末のローン残年数が10年以上なくてはならないので、期間短縮型を選ぶと、総返済額は減るかもしれませんが、
ローン控除受けられなくなる可能性あります。

私は20年ローンですので、10年間のローン控除フルに享受するため、月100万ずつ返済額軽減型の自動繰り上げ返済（三井住友信託）しています。

[355: 匿名さん]

>354
月100万の繰り上げ？
いくらの家ですか？

[356: 契約済みさん]

ローン控除考えずに返しまくったから、6年しか受けられないです。残り10年以上ってしらんかった。

[357: 匿名さん]

繰り上げ返済やるなら、できたら１度に返したい。それがダメでも返済軽減型はやらない。
期間をできるだけ短くする。

[358: 契約済みさん]

１１年の元金均等です。
繰上げ返済はしたことがありません。

繰上げ返済するなら、返済額軽減しかない。
期間短縮したら、ローンの残存期間が１０年未満になって、ローン減税が受けられなくなる。

[359: 匿名さん]

みかローン
http://loan.mikage.to/loan/

これ凄くいい！
ミックスローン、ローン金利の途中変更、期間短縮と返済額軽減が選べる個別の繰り上げ返済／自動繰り上げ返済、住宅ローン控除額表示など、欲しい機能がほぼすべて揃っている。

[360: 匿名さん]

住宅ローンのリスク軽減策として、私は変動金利とフラット３５の３５年ミックスローンを組みました。
一方、定年まで２０年なので、繰り上げ返済で実質２０年以内に完済するのが安全な目標です。

そこで、繰り上げ返済の方針を以下のように考えました。


①当初数年間の繰上げ返済は返済額軽減型で実施。（期間短縮型だと当初借り入れ時のリスク軽減策に矛盾するため。）返済対象は、金利の高いローン。

②１０年間で受取れる住宅ローン控除が減らないように、途中で繰り上げ返済を中断して貯金する。
　→この間の金利変化によっては先行して繰り上げ返済を実施。

③１０年目の住宅ローン控除を受け取ったら、貯金した額をローン残高に応じてバランスよく一括繰り上げ返済する（返済額軽減型）。
　→この時点で毎月の返済額はかなり減っており、金利変動リスクはほとんど無くなる。

④毎月決まった額を住宅ローン返済と繰り上げ返済に充てる。
　→定年前に完済。

[361: 匿名さん]

>360さん
フラット35ではなく、変動と銀行の20年固定とかは検討しませんでしたか？
もちろん期間は35年で。

[362: 匿名さん]

>361
今になって考えると２０年固定なども検討対象だったかもしれないと思いますが、当時は３５年ローンで固定金利といえばフラット３５としか考えていませんでした。
１０年間の金利引き下げも若干ありましたし。