繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」

[入居予定さん]

これから固定10年（返済予定は15年）・元利均等でローンが始まる者です。

繰り上げ返済も積極的にしていこうと思っていますが、
みなさんは「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらを選ばれてますか？

理由等も教えて頂けるとありがたいです。

[241: 金融素人さん]

ここでよく期間短縮より減額を選択する方がメリットあると書かれてますが、
繰り上げ返済って、減額を選択した場合でも返済額を前と同じにするなんて
ことができるんでしょうか？
素人でもわかりやすく説明できる方いませんか？

[242: 匿名さん]

>>241

たとえば、最初は毎月10万返しているとします。

ここで、繰り上げ返済を減額ですると、毎月９万になったとします。

この時も、毎月９万＋繰上げで１万＝１０万返せば、減額でも返済額は変わっていませんよね。

ローンを組んでいる銀行によっては、繰上げ手数料がかかる場合もあります。

その場合には、毎月１０万で年に１２０万返していた。
減額で月に９万の年に１０８万になった。なので、追加で年に一回１２万を繰上げして、総額を
１２０万にしておきます。

要は、同じにするために、繰上げを利用するってことです。

[243: 匿名さん]

>>241

繰上げ部分も含めて、補足すると

年に120万返済で、繰上げを60万で、総額180万返す予定だとします。

繰上げをしていると、返済が年に100万とかになりますので、繰上げ分を増やして80万にして、
年に180万は変えないようにします。

>>242の説明は、当初の繰上げ予定額を書かなかったので、こっちの方がわかりやすいかもしれません。

[244: 匿名さん]

>>241
過去レス、読みました？同じ話が何度も出てますよ？

[245: 匿名さん]

>>200を非難しているのは>>198一人だろうね。
粘着はお互い様。

これ書くと自演した>>198から反論くるんだろうなｗ

[246: 匿名さん]

>>245
全部自演てことでいいから
２００はもうこなくていいよ

[247: 匿名さん]

多分>>241は具体的方法を聞いてるんじゃないかな。

たとえば、住信なら、自動返済にすれば、ローン返済額＋ローン返済口座が設定下限値になるまで軽減型で繰り上げ返済してくれるので、常にローン口座の残金を同じにしておけば、繰り上げ前後で同じ金額を支払うことができる。

こういうことが聞きたいんじゃなくて？

[248: 匿名さん]

>>241
ここにいる人は軽減信者は、
住信で借りてるか、
毎月とはいわなくてもちまちま繰上げができる暇人、
もしくは、手間は少々かかってもリスク軽減があれば快感を感じる人達なので
少々一般的な考えと違うこともあるので注意です。

[249: 匿名さん]

やはり別管理ができない人間は黙って期間短縮。

[250: 匿名さん]

>>248
＞毎月とはいわなくてもちまちま繰上げができる暇人、
年に１回でも十分なんですけど、年に１回の繰上がそんなに手間ですかね？

[251: 匿名さん]

期間短縮と軽減の手間の差が分からない。

[252: 匿名さん]

ＣＦＰです

軽減の方が　お分かりの様に　バランスが採れています
ただし　手数料は無料を前提です

[253: 200]

>>237
>返済期間が長けりゃ、元本の減りが遅いから金利が増えるだろ。
>そのことは固定も変動も関係ない。それくらいは理解のできるか？

35年変動で借りて35年で返しても、
35年変動で借りて10年で返しても、
10年変動で借りて10年で返しても、
変動金利は全く同じはずですが。

元本の減りが遅いから金利が増える？？？なんのこっちゃ？？？
そもそも「金利」という言葉の意味がわかってないだろ。

>>240
>「みんな知ってんの」は異論ないが「私を含め」は本当は違うだろｗ
だ、か、ら、
私がその程度のことも知らなかったとしたら、
今までもせっせと繰上返済しているはずだろ。
何回説明しても理解できないのかねキミは？まったく困ったちゃんだな。

>>246
>２００はもうこなくていいよ

私ももう来たくないのですが、237さんに
「それくらいは理解のできるか？」（ママ）（笑）
と尋ねられているので仕方なく書き込みしています。
ほら237さん、246さんに怒られちゃったぞ。

[254: 匿名さん]

>>200は自分の書き込みに自分で突っ込んでるの？

[255: 匿名さん]

>>200がうざくてたまらん。かまうと、どんな屁理屈をこねてでも必ず言い訳するから（どこにでもいるんだよな。こういうヤツが）、こいつが何を言おうがみんな無視しようぜ。

[256: 金融素人さん]

>>242さん、>>243さん、>>244さん、>>247さん、>>248さん

皆さんコメントありがとうございました。
よく理解できました。

ついでに過去レスも覗いてみました。

ようは手間さえ惜しまなければ、軽減型の方が色んな
リスクヘッジがかけられるってことみたいですね。

今検討してる金融機関では手数料がかかってしまうので、
単純に軽減型を選択するのは難しいのですが、
実際に繰り上げ返済する時は参考にさせてもらいます。

[257: 匿名さん]

237だよ
>200
やっぱり、おつむは駄目だね。
同じ返済期間で比べたらそりゃそううだよ。
そんなに短期間で返せるのに、あほ見たく長く組んだことを
言ってるんだよ。

ほれ、条件だしたんだから計算してみな。

ここまで書かなきゃわからんかな。

[258: 匿名さん]

>>256
＞今検討してる金融機関では手数料がかかってしまうので

そうなの？　ネットだと無料のところが多いんだけど

[259: 匿名さん]

>>237=>>200だろ。なに自演してるんだ？

>>257=>>230なら、あんたの負けだ。金利≠利息　変動は何年で組んでも金利は同じ
それはともかく>>200に反応するなって

[260: 通りすがり]

とりあえず「金利が増える」と連呼してる奴が
日本語不自由なアホなのは判ったな

[261: 匿名さん]

繰上手数料がかかるにしろ、短縮型と軽減型との手間の差が分からん。
繰上手数料がかかるという理由で、毎月ちまちまではなく、年に1回まとめて繰上げ返済するとして、そのときの返済方式が短縮型と軽減型で、何の手間が変わるというの？
1000万借りて100万を一気に繰上返済するとして、軽減型なら残元本900万を残りの返済期間で再配分するだけ。短縮型なら元本の再配分はせずに100万分だけ期間が短縮されるだけ。
完済するときは、軽減型でも短縮型でもなく一括返済になるので、どちらも同じ。

短縮型と軽減型で繰上手数料が違う、というのなら理解できるけど。

なので、自称CFPである>>252の

>手数料は無料を前提

と前提を置く根拠が分からない。

[262: 匿名さん]

>>261
252とは別の者だが、確かに手間は一緒。
だが短縮、軽減ともに年１回だとすると、たいした違いにはならないとしても軽減の方が支払利息は増える。支払利息を同じにしようと思えば毎月繰り上げなければならない。
毎月繰上の手間を惜しまないか、多少支払利息が増えても手間を惜しむかということだろう。

[263: 262]

一つ書き忘れた。手間を惜しまず毎月繰り上げるとしても、手数料無料でないとやれん。

[264: 匿名さん]

ＣＦＰですが

何か問題でもありますか？

[265: 匿名さん]

237でなく、>>239=>>257
>返済期間が長けりゃ、元本の減りが遅いから金利が増えるだろ。
>そのことは固定も変動も関係ない。それくらいは理解のできるか？

「金利が増える」という言葉をそのまま読み取ればよかったのか？
金利が増えるなんてまさかホンキで思ってないよな？と思ったから、拡大解釈して、(長期化すればするほど)「利息が多い」と読み替えていた。
文脈的には「金利」より「利息」の方が的を得てるんだけど。

もちろん、変動において金利が変わらない前提。

素で「金利が変わる」と思ってたら、フォローできないよ。

[266: 匿名さん]

>>262
なるほど、納得できた。確かにそうだ、軽減型にしても支払額を短縮型と一致させないといけないんだった。ありがとう。

[267: 金融素人さん]

>>258さん

仕事の都合上、取引のある近所の信金さんで
ローンを組むことになりそうです。

借入条件としては悪くないと思ったので。。。

借入金１６９０万、２５年のローンで当初１０年固定で金利１．２％、
その後は固定ｏｒ変動を再選択となります。
色々個人取引してるので基準金利の△１．８％の
優遇を受けられます。
繰り上げ返済手数料は１回当り５２５０円です。
ちなみに１００万以上の場合は無料です。

私の思惑ではしばらくお金を貯めて、
住宅ローン減税と固定期間が終了する１０年後に
５００万くらいを繰り上げ返済しようと考えてます。
期間短縮型か軽減型かは今後検討していくつもりです。

返済プランとしてはどんなもんでしょう？
やっぱりまだまだ勉強不足でしょうか？

[268: 匿名さん]

>>267
１０年間（ローン減税期間）は貯めておいて、１０年後に５００万繰上なら手数料は関係ないね。
１０年後の残債は１０７４万。５００万繰り上げると５７４万。元金がそこまで減れば短縮、軽減のどっちでも、そのときの状況で決めれば良いんじゃない？

[269: 匿名さん]

>>265
ごちゃごちゃ過去レス引用して言い訳するなら番号名乗れや　何を言っているのかわからん

[270: 265]

↑言い訳？別に私は言い訳してないですが。
私は>>239でも>>257でも>>200でもないんで。

>>239のカキコをポジティブに解釈してたので、第3者の立場でフォローしてあげただけ。

ごちゃごちゃ過去レス引用って言うけど、>>239のカキコ1つしか引用してないし・・・。
とりあえず、アンカーはつけてあるんだから、「リンク元を読む」という基本的なことをしてみたら？

[271: 259]

リンク元を読んだからこそ、誰がどういうポジションで何が言いたいのかわからんかった
横レスならそう書いてくれないか　混乱する

ま、>>239の「金利」を「利息」と読み替えてやってもだ、>>257の
＞そんなに短期間で返せるのに、あほ見たく長く組んだことを言ってるんだよ。
は、「期限の利益」を知っている軽減派ならあり得ない発言
>>200の肩を持つわけじゃないが、この点については>>239の完敗

[272: 265]

そうかなぁ？本当に余裕すぎるほど余裕なら、私も
ローン控除があるからと、返せるローンを無理矢理残したりせず、10年以内に完済する。
ローンを組む時に返済期間に応じて保証料も火災保険も払うわけだし、いくら期間の利益があってもみんながみんな35年ローンにはしないよ。私も35年にはしてない。
住宅ローンも借金には違いないし、借金があるのとないのとでは、精神的不安も違うし。

その辺は、バランスと個々の考え方次第じゃないかなぁ。

[273: 匿名さん]

借金なんて無い方が得なんだよ。

[274: 匿名さん]

60歳で定年でちょうど払い終わる事が

いいと思います

借金とうまく付き合ってください


宜しくお願いします。

[275: 259]

>>272
＞住宅ローンも借金には違いないし、借金があるのとないのとでは、精神的不安も違うし。
感情的なものは個々に判断が違うだろうから争うつもりはないが、「借金ゼロ＋手元資金５００万円」と「返済期限まで余裕がある借金１０００万＋手元資金１５００万」とではどっちが安心？

＞いくら期間の利益があってもみんながみんな35年ローンにはしないよ。
正しくは「期限の利益」ね。３５年で契約して５年や１０年で返すのは自由だが、５年で契約したものは必ず５年で返さなくてはならないから、金利等の条件が同じであれば、５年や１０年で契約するメリットは何もない。

＞ローン控除があるからと、返せるローンを無理矢理残したりせず、10年以内に完済する。
極端なことを言えば本人や家族が健康を損ねてキャッシュフローが狂うことだってあり得るし、手元にキャッシュがないばかりに住居の買い換えチャンスを逃すこともあり得るのだから、実質金利負担がないうちは、様々なことに対応できる自由度を残すためにキャッシュを置いておくべきじゃないの？　返しちゃったら再び借りられないよ。
国債その他で運用していくらかでも増やせるならよりベター。

[276: 265]

↑
私の場合はね、そもそも、お金を借りたくないんだよ。
返せるならさっさと借金はチャラにしたい。
だから、「本当に余裕があれば」という条件をつけたでしょ。
あなたの言うとおり、あらゆるリスクが考えられるから、ギリギリの返済計画で頑張って返す気はないけど、余裕で返せるのに、ムダに延ばす必要もないじゃない。

> 感情的なものは個々に判断が違うだろうから争うつもりはないが、「借金ゼロ＋手元資金５００万円」と「返済期限まで余裕がある借金１０００万＋手元資金１５００万」とではどっちが安心？

「借金ゼロ+手元資金500万」ならギリギリで後者かな。
でも「借金ゼロ+手元資金700万」と「借金1000万+手元資金1700万」なら前者になる。
これは私の場合ね。
ローンがあろうがなかろうが、要は手元にどれだけ残せるかじゃないの？
仮に病気したとしても、高額医療負担は戻ってくるし、保険もあるしね。

>正しくは「期限の利益」ね。３５年で契約して５年や１０年で返すのは自由だが、５年で契約したものは必ず５年で返さなくてはならないから、金利等の条件が同じであれば、５年や１０年で契約するメリットは何もない。

だから例えが極端だなぁ。
35年と5年10年を天秤にかけるなんて。
いくら「期限(書き間違いかと思ってたけど、期限で合ってたのね)の利益」だといっても、全員MAXの35年では組まないよ、と言ってるだけなのに。
10年で余裕で返せるほどの小額か余裕の返済計画であるなら、10年ローンでもいいじゃない。
# 一時期、私も「10年で返す！」って考えたこともあったっけなぁ。張り切りすぎだということに気づいて、やめたけど、

>極端なことを言えば本人や家族が健康を損ねてキャッシュフローが狂うことだってあり得るし、手元にキャッシュがないばかりに住居の買い換えチャンスを逃すこともあり得るのだから、実質金利負担がないうちは、様々なことに対応できる自由度を残すためにキャッシュを置いておくべきじゃないの？　返しちゃったら再び借りられないよ。

分かってるよ。
だから「(安全だと思えるほど)余裕なら返す」って言ってるんだよ。

>国債その他で運用していくらかでも増やせるならよりベター。

ごめん、私、資産運用はまったく信用してないからやってないんだ。
ガチで定期預金しかない。
そういう意味で、銀行も信用してない。1000万以上は預けないし。
なので、このくだりにはノーコメント。


要は、「繰上返済するなら軽減型か短縮型か」という議論と、「ローンは何年で完済すべきか」という議論は別だと言いたいんだけど。
「ローンを繰上返済するなら軽減型か短縮型か？」という議論なら、私は間違いなく「軽減型を活用すべき」と回答するよ。

[277: 匿名さん]

うーん、それだけ余裕があるなら、私だったら10年は借りておく。
ただし、ローン減税が終了した途端に全額返す。
それだけ余裕があったらローンがあっても、精神的にも別に圧迫はこない。
２件目の時、ワケありで３年後位に一括返済したけれど、年末調整が本当に
寂しかった・・。
ローン減税って、所得控除でなく税額控除だから結構大きいよね。
ただ、普通はそこまで余裕がある場合は少なくて、ローンも返しつつ日々の
生活もやっているわけだから、妙に返済してしまって、学費ローンとか、
変なローンを組むくらいなら、住宅ローンの方が低利で安心だと思う。

[278: 259]

>>276
はいはい。あなたの場合、理論じゃなしに気持ちというか感覚で判断するようだから、もう言うことはないよ。

[279: 265]

↑そんな、投げやりにならなくても・・・。
この議論は理論では判断できないんじゃない？
人によって感覚もライフスタイルも違うし、いくらなら安全、いくらなら危険という定量的指標がないし。
>>259の主張も論理的じゃない気がするんだけど。
>「借金ゼロ＋手元資金５００万円」と「返済期限まで余裕がある借金１０００万＋手元資金１５００万」とではどっちが安心？
と聞いてるけど、これのどこが理論的なの？
手元資金がいくらなら安心で、いくらなら不安、という絶対基準があるの？

なので、この議論の答えは「人による」といいたいわけ。

あなたが>>271を書きこむまでの主張には特段反論する気はなかったけど、>>271の内容は違和感があったなぁ。

借金1900万+手元資金1000万が3年後には完済できると言う>>200の主張も本人の感覚であって、周りから見たら必死な返済計画に見えても、>>200のライフスタイルは誰もしらないし、本人がそういうのならそうなんじゃない？
35年で組んで、最初から6年で返済できるほどのローン計画だったのなら、保証料もムダだから、最初からもっと短くすればよかったのに、と私も思った。

私からすれば、>>200は単純に書き込み方がウザいだけ。

で、ここは繰上返済の期間短縮と返済額軽減型について語るスレではなかったんでしたっけ？

[280: 265]

>>277

とにかく10年待つか、10年以内に返すかは、確かに迷いどころで、意見が分かれると思う。私なら10年以内に返すと書いたけど、実際にそうなってみないとどっちにするかは分からない。
金利より控除が多いうちは、控除は最大限受けた方が得だというのは確かにそうだと思う。ただ、例えば元本10万になっても10年目になるまで寝かすかなぁ？と考えたら、控除されても1000円だしなぁとか考えたり。その時は利息もしれてるのはそうだけど。その前に元本がここまで減ったら月々の返済で勝手に完済になりそう。

一連のスレ汚しすみません。では、コテハンから匿名に戻ります。

[281: 匿名さん]

277です。
最初にローンを組むときに３０年とか長期ローンを一応組むので、１０年後に
元金１０万円になることはまずない。
というか、途中で繰上げもしないでしょう。
もちろん「それだけ余裕があれば･･」です。

通常は今繰上げ返済できても将来ちょっと困るかも、でもローンはある程度減らして
気分的にも楽になりたい・・という結構面倒な問題の個々人の答えなので、実際に
自分がそうした（昔５年の時は大体そうしたけれど）とかでなく、あくまで
想像の話なので、お断りしておきます。

[282: 匿名さん]

というかさ、余裕があって１０年以内に返せるんなら、１０年待ってから返しても同じでしょ。

この場合の同じというのは、安心感の意味でも一緒ってことね。

だって、１０年以内に返したつもりで、貯めておけばいいだけだし。

１０年待つのが、すぐ返すのに比べて不安だって思ってる人は、十分な余裕がないってことでしょ。
ローン減税が資金運用に有利だからって、投資（投機）するってなら、そりゃリスクあるけどね。


感情の問題という話が出てるけど、単に論理的に考えていないだけだと思う。

[283: 匿名さん]

つまり、余裕ローンの場合は10年で完済が正解でFA？

[284: 259]

一つだけ指摘しておこうか。
>>279の
＞35年で組んで、最初から6年で返済できるほどのローン計画だったのなら、保証料もムダだから、最初からもっと短くすればよかったのに、と私も思った。
と
>>276の
＞「ローンを繰上返済するなら軽減型か短縮型か？」という議論なら、私は間違いなく「軽減型を活用すべき」と回答するよ。
は論理的に矛盾してるよ。
確かに保証料の違いはあるかもしれないが、それを除けば、６年で返済可能であっても３５年（最長期間）で借りるというのが軽減繰上のセオリー（金利は同じとする）。
軽減繰上は、期限の利益を温存して、①義務的返済額（約定返済額）を低く抑え、②任意の返済である繰上返済の比率を高めていくことで、資金繰りの自由度を高めるという手法。
敢えて短期で借り入れて約定返済額を高く設定した上で、軽減繰上で月々の約定返済額を下げていくって、どういう意味があるんかね？
>>271の
＞＞そんなに短期間で返せるのに、あほ見たく長く組んだことを言ってるんだよ。
＞は、「期限の利益」を知っている軽減派ならあり得ない発言
を説明するとこういうこと。
＞住宅ローンも借金には違いないし、借金があるのとないのとでは、精神的不安も違うし。
という感情、感覚が論理に優先するなら、下手に「軽減型を活用すべき」などと言って欲しくないな。

なお実際に何年で返すかは別問題。３５年で借りて６年で返すのは全然かまわん。１０年まで実質金利が発生しないなら、それまで貯めておくほうが利口だとは思うけどね。

[285: 匿名さん]

まだやってんだ。

理論的には絶対に得な軽減型なんだけど、どうして期間短縮を選ぶ人が出てくるんだろうね。

1, あ ほだから
2, 面倒くさいから
3, 手数料無料じゃないから
4, 短期で借りちゃったから
5, 固定で借りちゃったから
6, 借金を早く返したい心理が働くから
7, 軽減派がキモイので仲間に入りたくないから

なんだろね。

[286: 匿名さん]

いずれにしても、住宅ローン減税で１％国が返してくれるのに、10年以内のローンを組まれたり10年以内の返済を目指すのは、よっぽど運用に自信があってそれ以上のリターンが確実な場合以外は考えられないです。

[287: 匿名さん]

35年ローンを組んだ時の保証料が無視される理由が分からないですが。繰り上げて10年で返しても、保証料は25年分もどってくるわけではありませんが。
アホだのつぶやいてる皆さんはそこまで考えてます？
10年以内で完済したからと言っても短縮型を使って繰り上げてるとは限りませんしね。

あ、軽減型は絶対35年ローンを組めってことなんですか？なら、私はあってないのかも。私は余計な支出をしたくないんで、短縮型と軽減型で払う金額が同じになると思ったから活用してるのです。何年ローンかはまた別。

安心は10年でも同じじゃない？というのは、なるほどな、と思いましたので、参考にさせてもらいますが、現実的には10年以内に返せることはないので（笑）

[288: 259]

>>287

保証料が戻ってくることはもちろん承知している。
だが、繰上手数料無料は一般的になったが、保証料返戻手数料が無料っていう保証会社はないんじゃないかな？
なので、>>284で
＞確かに保証料の違いはあるかもしれないが
と書いた。とはいえ、気にするほどの違いにはならないだろうね。

[289: 265]

コテハンで登場する気がなかったんですが、質問されてるので回答のために再度登場。
また「お前誰や、番号名乗れ」といわれるといやなので。

> 敢えて短期で借り入れて約定返済額を高く設定した上で、軽減繰上で月々の約定返済額を下げていくって、どういう意味があるんかね？

何度も書いてるけど、短期というより「35年じゃなくてもいいでしょ」と言ってるんですってば。
事実を言うと、私は30年で借りてます。
20年でも返済できると思って、それで審査もしましたが、結局30年にしてもらって、月々の返済額をさらにおさえました。
保証料のことがあったので、ムダに長くは設定したくなかったのですよ。
で、これを軽減で返して、さらに返済額を少なくしていってます。
実際にはおそらく私は短縮と軽減を併用すると思いますが。軽減は自分で繰上げ金額が設定できないので。

要は、35年にするほど借りない人なら、35年にこだわらなくてもいいでしょということが言いたいのです。
10年でも余裕！という人なら、最初から10年でもいいじゃないですか。それで軽減で返せばさらにリスクは減るのですから。

この論理もおかしいですか？

どうやら、不安があるとか感情的に考えるのなら軽減を利用してはいけないらしいので、もうこのスレから去ります。これ以上参考になる情報が得られない気がしてきました。
では。

[290: 匿名さん]

ＣＦＰですが

定年までに返済出来ないなら

買わない方がよろしいかと

[291: 259]

＞何度も書いてるけど、短期というより「35年じゃなくてもいいでしょ」と言ってるんですってば。
10年でも20年でも30年でもいいけど、最長期間で契約しないで軽減というのは、やっていることがチグハグ、どっちつかずで中途半端、何の効果もない無意味な行為だということがわからないかな。
保証料の違いを理由にしているけど、30年と35年で保証料どんだけ違うの？
そんな僅かな差を理由にするなら毎月繰り上げているんだろうね。もし毎月ではないなら中途半端に無意味な軽減などせず最後まで短縮のみで行った方が良いと思うよ。半年や年に１回の軽減だと保証料の差より多額の利息を余計に払うことになるからね。

[292: 匿名]

軽減の場合は保障料は戻ってくるのですか？

[293: 匿名さん]

>>287に対して

>保証料が戻ってくることはもちろん承知している。
>だが、繰上手数料無料は一般的になったが、保証料返戻手数料が無料っていう保証会社はないんじゃないかな？

といってる>>259がチグハグに見えるんだけど。

[294: 匿名]

横やりだけど。あまりに低い返済月額になって毎月繰り上げしなきゃあかん、って面倒になるくらいなら、短縮でもいいんじゃないの？

[295: 匿名さん]

ってか、そんななら元金（残ローン）が一気に返せるんじゃないの？

[296: 匿名さん]

相談させてください。
フラット35でも短縮と軽減でほぼ同時期に完済可能というシミュレーション結果は出ているのでしょうか？
軽減にした時毎月支払額を軽減前と同額にする事はできないのである程度差が出るのであれば短縮にして、毎月支払額が辛くなるような事態が発生したら返済期間を伸ばそうと思っていますが…
上記考え方に問題等ありましたらご指摘頂けると嬉しいです。

[297: 匿名さん]

＞フラット35でも短縮と軽減でほぼ同時期に完済可能というシミュレーション結果は出ているのでしょうか？
「フラット35でも」の意味がよくわかりませんが、変動でも固定でも毎月の返済額（繰上分を含む）が同額であれば、短縮であれ軽減であれ、総返済額、支払利息、完済時期すべて同じになります。

＞毎月支払額が辛くなるような事態が発生したら返済期間を伸ばそうと思っていますが…
フラットのことはよく知りませんが、短縮しても再び延長することが【完済までいつでも無条件で自由にできることが確約される】のであれば、［軽減＋繰上］手法を使う意味はありません。
しかし、フラットのＨＰを見ると、返済方法を変更してもらえる条件はかなり厳しいみたいですので、初めから軽減で繰り上げた方が良いと思います。

[298: 匿名さん]

>>292
うち（住信）は、戻ってくるよ。

要は、将来返す額が減ることで、保証する額が減り、それに伴い保証料が戻ってくる。

保証しないといけない額が減ってるのに、最初のまま保証料を取りっぱなしの方が変でしょ。

[299: 匿名さん]

>>297
早速の返答ありがとうございます。
「フラット35でも」というのは、繰上げ返済の単位が100万以上となるためです。
軽減と短縮の差異がないのは「繰上げ返済を毎月支払額の設定で可能」または「随時返済可能」であることが前提条件としてあるのかと思いまして…

しかし、後半にあるように期間の調整が任意で変更可能で無いならば軽減の方がより安心ではありますね。

[300: 匿名さん]

どこでも保証料は戻ってきますよ。
理論は298さんのとおり。
ただ、結構こちらは手数料が高かったりで、実際に戻ってくる額が
なかったりはする。

[301: 匿名さん]

保証料の返金はあてにしない方が良いと思いますよ
戻ってきたらラッキー程度に考えないと

[302: 297]

>>299
＞「フラット35でも」というのは、繰上げ返済の単位が100万以上となるためです。

そういうことですか。そうすると繰上頻度は年に１回くらいでしょうか。
その場合、軽減の方が支払利息が増えますが、年に１回くらいであればそれほど大きな違いにはなりません。
１００万貯まるごとに繰上というシミュレーションは「繰上シミュレータ」が便利ですので試算してみては？

[303: 匿名はん]

保証料なんて敷金みたいなもんだ。

[304: 匿名さん]

そうそう！
敷金みたいなもん

[305: 匿名さん]

敷金(保証料)は払わなくて済むならそれに越したことはない。

知り合いが戸建てを購入するらしく、10年固定で1.3%、11年目から金利が上がるプランで、長期優良住宅なので控除は1.2%。
Excelマクロで返済シミュレーションを作って、ローン期間は18年で組むと一番オトクという結果が出たんだって。
10年間は繰り上げ返済せずに元本を最大限残して、10年目で一気に繰上げ返済して完了させるらしいけど、実際に払う利息より控除によるバックが多いので儲かるらしい。

最初に設定するローン期間は、短すぎてもだめ、長すぎてもだめ、ということみたい。

[306: 匿名さん]

数字遊びじゃないんだから。

[307: 匿名さん]

>>306

いや、一番いい結果を求めるという数字遊びだよ。

住宅ローン減税は、普段なら払っているはずの税金を払わずに済むといものだから、
逆に考えれば、税金で家を買うのを援助してもらってるってこと。

なので、援助額と利息を考えて、得な辞典を探すのは間違ってない。

[308: 匿名さん]

>>297
ありがとうございます。
仰る通り年に一回の繰上げを想定していました。
細かい指定が可能なシミュレーションソフトは使用した事がないため早速試してみようと思います。

[309: 入居済み住民さん]

繰り上げ返済、
「期間短縮型」と「返済額軽減型」だと、
なんとなく「返済額軽減型」がいいというのは、わかりました。

では、土地と建物、別々にローンを組んでいる場合は
◎どちらか一方のローンのみ、さきに繰り上げ返済する
◎両方、同じ割合で繰り上げ返済する
どちらが得なのでしょうか？

[310: 匿名さん]

CFPですが

詳細不明ですが

土地を先行し　建物は10年以上たらたら繰り上げですかね

なお　注意が必要ですので　ご注意ください

[311: 匿名さん]

数年前に35年全期間固定2.95％でローンを組みました。
今月変動に借り換え実行します。

繰上げ返済のシミュレーションをしてみましたが、
変動なので想定した金利を入れる感じなので、思う様にシミュレーションできませんでした。

こちらのスレと「おりこうな繰上げ返済」のスレも拝見しましたが、
これからのベストな繰上げ方法はこんな感じで良いのでしょうか？

とりあえず5年間毎月の返済額が減るので、
今までの返済額との差額分を毎月繰上げ（返済額軽減型）する。（住信の自動返済にて）
5年後更に月々の返済額が減っていたら、更に差額分を追加してまた約３％で借りたと思って毎月繰上げ。
（引き続き、軽減型で自動返済。）
それを最後まで続ける。

まとまった貯金が出来たら、1～２年に1回位、100万単位で繰上げ返済。
ただし住信は自由返済は期間短縮型でしか返せないので短縮型で返済。

残り2600万、25年、夫・一部上場企業勤務37歳、年収600万、子供二人（3歳6歳）、
これから子供たちの学費がかかる時期も来るので、期間短縮のまとまった額の繰上げ返済は
しないで貯蓄にまわした方がいいのかとも思いますが、
変動なので、いつ高金利になるかもわからないので早目に残債を減らしたいとも思います…。

[312: 匿名さん]

>>311
住信の自動繰り上げは、申し込んだ次の月からですよね。
残金が足りなければ、繰り上げられません。

なので、まとめて大きな金額を繰り上げ返済したい時は、前の月に書類を出して、
繰り上げ額を大きくしておいて、まとまった額をいれておけばいいだけだと思います。

その後に、繰上の金額を減らして、元に戻せば自由返済を使う必要はないのではないでしょうか。

それと、変動なのでいつ金利が変わるかわからないから、早めに減らすというのは、あまり意味が
ありません。

上記の考え方ということは、金利が変わらなければ、速めに返さなくてもいいと思ってるわけです
よね。

金利が上昇を始めたからといって、適用される金利自体がすぐに変わるわけではありません。
変動金利型ローンの金利見直しは半年ごとに行われますので、上がると思ったら返せばいいだけ
です。それまで、貯めておいて利息を付けた方が得ですよ。

[313: 311]

>312　さん

ありがとうございます。
住信の自動返済の変更は、その都度店頭で申請しないといけないのが面倒ですが、
もしまとまった額を自動返済で繰上げする場合は、その手を使いたいと思います。

[314: 匿名さん]

近くに住信の店舗がある人はそれでいいだろうけどねぇ。。。
私は、平日昼間にいちいち仕事休んで銀行に行くのが面倒だから、どうしてもまとめて繰り上げたいのなら自由返済を使います。

その前に自由返済で返すことはあまりないだろうなぁ。
やるとしたら、普通預金の残金はインターネットバンキングでいくらでも調整できるから、普段は普通預金の残高を調整しながら自動返済。
自動返済の枠を超えて返したい場合は、繰上げせず貯めておいて、最後に一括返済すると思いますね。

ここ、住信スレじゃないんで、このくらいにしておきますが。

[315: 匿名さん]

>>313
書類もらっておいて、郵送すればできますよ。

[316: 311]

郵送でもＯＫなんですね。
ネットですべての手続きが出来ると最高なのですが。

自由返済は使わず、なるだけ軽減型で毎月繰上げがベスト、という事でいいですよね。
いろいろ参考になります。

[317: 匿名さん]

>>315

本人確認書類は不要なの？

[318: 匿名さん]

>>317

登録された印をおして、ローンの番号その他をきちんと書けば、繰り上げ額の設定、変更は郵送でできますよ。
少なくとも、去年の１月に繰り上げ額を設定したときは郵送でできました。

[319: 購入検討中さん]

このスレ読んだ後FPと話したんだが、、、
FPの話では
「年１回繰り上げ返済する場合などでは、
金利が低いと期間短縮でも返済額軽減型でも利息はほとんど変わりませんが、
金利が３パーセントになった場合などは利息分で大きな差がつくので
期間短縮型のほうを勧めますよ」

と言われたんだが、金利高い場合は期間短縮にすべきってのは大きく間違ってるよな？
ど素人の俺でも金利高い場合でも返済額軽減型選ぶべき、
ってのが当たり前だと思ってるのにプロのFPはなんでこんなこと言うんだ？？？

[320: 匿名さん]

>>319
「年に１回繰り上げ返済する場合」っていう限定句があるので、繰上の期間が空くほど軽減型の方が
利息の支払いが多くなるから、金利が高いなら期間短縮型の方がいいのではってことでしょ。

FPとしては、お客の支払額の多くなるのは勧めづらいというのがあるので、普通の対応でしょう。

あなたが、利息の支払いの上昇分よりも、リスク管理の方が重要だと思えば、軽減型にすればいいだけ。

それと、繰上の間が空くようならば、最初は軽減にしておいて、金利が上がったところで期間短縮を
まぜるといいかも。

[321: 匿名さん]

>>319
返済軽減が期間短縮と変わらない前提条件として「毎月、期間短縮と同じ支払い額になるように繰上げする」があるので、それが考慮されてないだけでしょ。
1度でも繰上げがなくなると、トータル利息が増えるので。

返済軽減は、通常時は期間短縮と同じ額だけ支払うけど、もしリスクが発生したら、利息を余計に払ってでも支払額を少なくするというだけなので。

[322: 匿名さん]

良い気になって、がんがん繰り上げてると税務調査入らないか不安です。
ちょっとセーブして株でも買おう。

[323: 匿名さん]

>>322
確定申告で年末の残高も提出してますよね。
なので、普通にやってれば税務調査なんて来ませんよ。

[324: 匿名]

みなさんにご質問させてください。

2000万を35年で借ります。
１回3150円の繰り上げ手数料がかかる場合どのような繰り上げの仕方がベストまたはベターでしょうか？

返済額低減型で年あたり50万繰り上げをする場合
１年間で１回50万
２年間で１回100万
３年間で１回150万

もしくは、貯めるだけ貯めといて金利上昇時に貯めておいた分を繰り上げる(仮に５年後だと250万)など…

みなさんの知恵をかしてください。

[325: 匿名さん]

５０００００／１２×金利×ｎ＝３１５０
となるｎ月ごとがベストでしょ
ｎが整数にならない場合は最も近い整数

[326: 匿名]

325さん

ありがとうございます。
そういう算出方法で出せるのですね。
勉強になります。
ホントにありがとうございます。

[327: 匿名]

325さん
大変申し訳ありません。
この場合具体的にｎはいくつになりますか？
自分で金利１％で計算したところ0.075になりました。
合ってますか？

あまり頭のいい方ではないので…。
すみませんm(_ _)m

[328: 匿名さん]

％は百分率だから１００で割るんですよ
金利１％なら　ｎ＝３１５０×１２÷５０００００÷０．０１＝７．５６

[329: 匿名]

ホント助かります。
ってことは、うちのケースだと７～８ヶ月に１回がベストということでよろしいですか？

その前後を狙って年１回くらいでもベターな感じですかね？

[330: 匿名さん]

ということでよろしいです。
計算式の意味わかりますよね。
今どきネットバンキングだと手数料無料というのが普通なんだけどな。

[331: 匿名さん]

ちょっと調べたら変動が低金利の銀行は返済額軽減型が使えないことが多いんですね。
新生とろうきんが×、SBIは○のようですが手数料が高い。

新生でできれば手数料もないので最高なんですがね。

[332: 匿名]

330さん

お返事ありがとうございます。

では、７～８ヶ月がベストというアドバイスをいただけましたので７～８ヶ月というのを目処に多少の損はでるかもしれませんが、１年に１回は50万円以上の繰り上げをしながらガンバっていきます。

明確な目標もできて、とても助かりました。

[333: 匿名さん]

＞年あたり50万繰り上げをする場合
とのことだったので、そのとおりに計算してますので、実際の繰上額は、前回繰上から７ヶ月後であれば２９万、８ヶ月後であれば３３万ですよ。念のため。
仮に年１回というペースでロスを最小化したいのであれば、年当たりの繰上額は
３１５０／金利となります。
金利が１％なら３１．５万円ですね。

[334: 匿名]

333さん

ご親切にありがとうございます。
先日教えていただいた式からいろいろシュミレーションしてみます。

[335: 匿名さん]

>>334
返済額軽減での繰り上げでしたよね。そうすると約定返済額が下がっていくので、その分、繰上返済額を上げていかないと返済ペースが維持できません。つまり今は年間５０万でも、繰上によって月々の約定返済額が１万円下がったら、年間６２万円を繰り上げる。さらに１万円下がったら年間７４万円を繰り上げるというように、繰上返済額を上げていくこととなりますので、支払利息を最小化したければ繰り上げる頻度も上げていく必要があります。
ま、あまり厳密な計算をしなくても年に１度程度ならさほど大きなロスにはなりませんが、ちゃんと把握したいのであれば「繰上シミュレータ」が便利です。

[336: 匿名さん]

繰上の場合、手数料もありますが、保証料もそれぞれですね。
今の三井住友銀行はどちらも手数料無料、保証料も結構返ってきます。

[337: 匿名]

335さん

ありがとうございます。
そうですよね。
返済額が下がった分も当初の月々の返済額を維持すれば、繰り上げの返済額年々増加していきますよね。
そうすることでいろいろなリスクを回避していけるわけですから、ガンバります。

[338: 匿名]

336さん

うちはある事情があり、他銀行では融資を受けれなそうなので…。
確かにそれが一番理想ですよね(〒_〒)

[339: 匿名さん]

ローン1年目
早速繰り上げ返済約150万円

うちの銀行は基本が期間短縮。返済額軽減に切り替えるには手数料が取られるので
期間短縮で返済しましたよ。

返済期間が3年くらい短縮になりました。

[340: 匿名さん]

もしハイパーインフレで異常な高金利が発生するような経済状態が近々起こるとしたとき、
繰上げ返済して債務を減らす方が良いのか、貯金として持っている方がいいのか
どちらなんでしょうか？

韓国がIMFの管理下に入った時、借金のある人は破産し、貯金のある人は高金利で
金持ちになった、と先日のテレビでやってました。

それからすると、ローンを抱え、かつ繰上げ資金を持っている人は両方の要素をもつわけですが・・・。

ローン金利が預金金利より高ければ繰上げ、でOKでしょうか？

そうするとやはりハイパーインフレになった時のローン金利次第？
固定は金利据え置きで貯金が有利、変動はローン金利の方が高くなるから繰上げ有利？
いやいや、固定も金利見直しでやっぱり繰上げが有利？

一体どうなんでしょうか？