繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」

[入居予定さん]

これから固定10年（返済予定は15年）・元利均等でローンが始まる者です。

繰り上げ返済も積極的にしていこうと思っていますが、
みなさんは「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらを選ばれてますか？

理由等も教えて頂けるとありがたいです。

[21: 匿名さん]

まだこの駄スレが生きてたのかｗ

[22: 匿名さん]

そんな「駄スレ」なんかに来なきゃいいのにって思うけど。それも駄レスしか書かないし。
まあ、返済額軽減が有利ってことで、結論にしちゃっていいんだよね？期間短縮って完済するとき以外意味ないと思うし。反論ないよね？

[23: omom]

こちらでも宣伝しておこうかな。
＜繰上シミュレータ　Ｖ１．１１　（エクセル）無償提供中＞
http://om2.at.infoseek.co.jp/
期間短縮と返済額軽減の違いも一目でわかります。お役に立てば幸いです。

なお、この板には「返済額軽減」と見ると条件反射的に私だと思い込む方が若干いらっしゃるようですが、このスレではこれが初めての書き込みです。また、そもそも返済額軽減を推奨し始めたのは私ではありません。私も賢明なる先人から教わった一人に過ぎません。

[24: 匿名さん]

これから固定10年（返済予定は15年）とありますが、
一番気を付けないといけないのは、住宅ローン減税を受けようとする場合です。
「期間短縮」で返済し、返済期間が１０年より少なくなってしまうと、住宅ローン減税は受けれません。

・ローン開始から１年後に「期間短縮」で返済し、残期間が９年（トータル返済期間１０年）
ここまでは、ギリＯＫです。

・ローン開始から１年後に「期間短縮」で返済し、残期間が９年未満（トータル返済期間１０年未満）
この先住宅ローン減税を受ける事はできません。

なので、「期間短縮」にする場合は、トータル返済期間が１０年以下にならない様にして下さい。

「返済額軽減」は特に気にする事はないと思います。

[25: 匿名さん]

基本的に期間短縮よりも軽減型の方がいいと思うけどな。

期間短縮のメリットは「利息が安く抑えられる」という事だけ。

軽減型の場合は利息短縮効果は期間短縮に劣るけど、

毎月の負担が減るという事は月々の貯金が沢山出来る。あるいは生活にゆとりを作れる。
給料が減る、金利上昇時の増加等の何かあった時に対応しやすい。

等々のメリットがある。

そして期間短縮の最大のメリットである「利息を安く抑えられる」点に関しては、毎月の負担が減った分を次回の繰り上げ返済に回せば殆ど変わらない。

毎月手数料０で行えれば全く同じに出来るし、それができなくても次回繰り上げ時に差額分もまとめて繰り上げられれば、それほど大きな差はない。借りる額と金利によるが、多くてもせいぜい年に数千円程度の差。

それで軽減型のメリット全てを受けられる。

従って期間短縮にする意味は、あと一回でローンが終了するような状態にするような繰り上げとか、どうしても定年までに支払いが終わるようにしたい場合とか、それくらいしかない。

[27: 匿名さん]

住宅ローン控除があるので、金利が急上昇しない限り、元金均等で10年間くりあげせず10年後一括全額返済がいいんじゃない？繰上資金を預けているだけで利息も入るし。面倒な手続きもいらないし。
10年で完済できる額にローンを抑える必要があるけど。そういうローンを組めば金利が10%になっても破綻しないよ。

[30: omom]

>>26
＞お前、前にこの掲示板にはもう来ないって宣言してただろｗヘタレｗ
そのような事実はありません。

＞てか、お前が来るとスレが荒れるから
確かに。毎日私のレスを探して回り、見つけると必ずや口汚く罵るストーカーがいますからね。
他の方の書き込みも私だと誤認し悪態をついているようですが、誤認された方だけでなく、この板の多くの方にたいへん不愉快な思いをさせているという自覚はないのでしょうね。
私に対するストーカー行為はいつまで続けるつもりですか？

[31: 購入検討中さん]

27の言うようにしたらローン組むだけで資産が増えますね。控除を考えると実質今はマイナス金利だし。

[32: 匿名さん]

>30

オレは26じゃないが、オレもomomがもう来ない宣言したの見たぞ。たしか変動スレか何かじゃなかったか？
とにかく、君から宣言したんだし来ない方がいいよ。

[33: 匿名さん]

omomさん、荒らす人でしたっけ？私、そんなに嫌いじゃないですよ(笑)。

[34: 匿名さん]

>33
告白ですね＾＾

[35: 匿名さん]

omomさんは「このスレにはこない」といっただけで掲示板にこないとは言ってなかったと思うが。

[36: 匿名さん]

正確には、変動スレではomomを名乗らないと言ってただけだよ。

[37: 匿名さん]

当初に定年以降の返済期間で組んでいる人は、気分的に期間短縮を選択するのでしょうかね。

[38: 匿名さん]

もうomomネタはいらないし、来なくていいｗ

[39: 匿名さん]

皆さん、教えてください

信金で3300万の35年変動ローンを組みました。
今のところ金利は1.0です
ここまでは満足なのですが繰上手数料が1回あたり5万かかります。

繰上したいのですが、手数料がもったいない気持ちでいっぱいです。
コツコツ貯めて一括返済か、借り換えしか手段ないですか？

[40: 匿名さん]

しつこくomomさんに嫌がらせをするのは、どうにも反論できない繰上シミュレータの前に完敗したのがよほど悔しいから？　そしてそのシミュレータをこの板の人たちが利用するのもおもしろくないから？

[41: 匿名さん]

>>39
５万円とは暴利ですね。繰り上げするなと言わんばかりですね。
手数料と繰上による軽減利息を釣り合わせるなら、１回当たりの繰上額を１千万円とすることです。

[42: 購入経験者さん]

住宅ローンの借り方は

　・変動金利で1パーセント未満
　・返済額軽減型の繰上げ返済が、手数料無料か、最初の設定で自動的にできる

この2点で借りるものです。

5万も手数料を払うとなると、繰り上げ返済できませんね・・・。

借り入れ当初は、毎月5万円繰り上げ返済するだけで、どんどん利息が減ります。

そのメリットが味わえないのは、非常に残念ですね。

[43: 匿名さん]

>>41さん
>>42さん

ありがとうございます
零細な自営業なので、都銀が相手にしてくれなかったので、私の責任なんです。
頑張って1000万貯めます！
ちなみに但馬牛のような信金です。

[44: 匿名さん]

私も相談させて下さい。
2800万を変動0.875％で借りました。
繰上げ返済は返済額軽減にする予定です。

21年度入居の為、所得税控除と翌年度の住民税控除があります。
（住民税控除も若干受けられそうです）

1・月々繰上げ（毎月）
2・来年1月に繰上げ（年1回）
3・金利が1％に上がる直前に繰上げ（金利状況に応じて）

皆さんだったらどれにしますか。

[45: 匿名さん]

預金金利がローン金利を上回っていて、しかも控除が満額入るなら、急いで返す必要はないでしょう。3でいいと思いますが。もちろんその分貯めとかなきゃダメですよ。

[46: 匿名さん]

>>44
保証料の戻りとかも考えたら、3でいいんじゃないですか？
貯金を使わないように注意が必要ですけどね。

[47: 匿名さん]

>>45
>>46
いつでも繰り上げできるというのは使わないことが前提です。
普通にかんがえて3にします。

[48: 入居予定さん]

>3・金利が1％に上がる直前に繰上げ（金利状況に応じて）

来月ローン契約する予定です。
すみません、教えて下さい。
変動金利で来月から何％アップするというのは連絡がきてわかるのでしょうか。
その連絡がきたら金利をみて繰上返済する、ということでしょうか。

[49: 匿名さん]

>>48
金利が変わる時にはハガキ等で連絡はきます。きますが、そもそもそれよりも先にわかります。

まず根本的に変動金利は、政策金利に連動して上下します。

ですから、ニュースをみていて日銀が政策金利をアップします、と言い出さない限り普通は変わる事はありません。ただし銀行によって政策金利変更の影響が出るタイミングは若干差があります。

ちなみに今のところ日銀はこのままの政策でいくといっていますので、少なくともしばらくは金利は上がる事はありません。

それから変動金利は、銀行の店頭金利があがったら即上がる訳ではありません。
一部にソニー銀行のような例外もありますが、通常は金利の見直しは年２回です。
だいたい４月と１０月です。ただしボーナス払い併用の場合は、ボーナス払いの次の月です（ボーナス払いが７月１月なら８月２月に金利変更されます）。

その時期以外に上がったり下がったりする事はありません。

ですので例えば２月、３月に銀行の店頭金利が上がっていれば、４月に上がる事は先に想定出来ます。逆に言うと下がっても、すぐに下がる訳ではないので注意です。

また返済額自体は変動の場合は５年間は変わりません。支払額の中で利息と元金の割合が変わりますのでご注意ください。ただし「返済額軽減型」で繰り上げれば、その時点の元金の残と残年月で返済額が再計算されますので、金利上昇して割合が少なくなった場合には、手数料と比べて利息の割合の方が多ければ１万円でもいいので返済額軽減型で繰り上げる事をお薦めします。

[50: 匿名さん]

すみません。49ですが、ソニー銀行は5年125%ルールが例外なだけで、金利自体の見直しは半年毎でしたね。訂正します。

[51: 匿名さん]

44です。
返済用の貯金を使わないようにしながら3で頑張ろうと思います。
返済額軽減なら差額分を次回の繰上げに上乗せするので
月々払った方が最終的には大きな違いになるのかもしれない。と、考えていました。
相談出来て良かったです。ありがとうございます。

[52: omom]

>>43
返済初期であれば年間３０万円以上の利息を支払っているのですから、住宅ローン控除で相殺される分を除き、なるべく繰り上げて圧縮した方が良いです。
最適頻度は、どのくらい繰り上げできるのか、返済何年目か、元利均等か元金均等か、返済額軽減か期間短縮か、将来的にも定期的に繰り上げられるのかなどによって全然違ってきますが、繰上シミュレータの「繰上任意設定」のシートで適当な頻度を見つけ出せると思います。
１回５万円という手数料を考慮すると、たぶん１年から２年に１回くらいの頻度が妥当かと思います。

[53: omom]

>>43=39
>>52の続きです。
【繰り上げシミュレータ】をV1.20にバージョンアップして、総返済額に繰上手数料を加算するとともに、繰上頻度を任意に設定できるようにして、トータルで最も得な繰上頻度を探せるようにしました。
3,300万円、35年、１％、元利均等、返済目標額150,000円／月、繰上手数料50,000円／回で試算すると、最適頻度は、
①返済額軽減の場合は42カ月ごと、②期間短縮の場合は41カ月ごと
となりました。この場合、まったく繰上を行わない場合に比べて総返済額は200万円前後節減されます。
なお、条件が異なれば（金利の変動によっても）最適頻度は変わってきます。

[54: 匿名さん]

みなさんの意見を・・。

金利0.875　35年　元金均等で組みました。
当初フラットと元利均等併用予定でしたが、ローン減税の恩恵もあるので「元金」一本でフラットとの差額＋減税＋金利上昇を想定（２%ＵＰを想定）して2%分を毎月確保してます。

来るべき金利ＵＰ時にまとめて返済したいのですが

１．どのタイミングで（減税分の１％を超えた時？）がいいのか？
２．返済額？期間短縮？そのハイブリット？

を悩んでます。

[55: 匿名さん]

>>54
何をするにしても自己責任ですが。

繰り上げするタイミングは住宅ローン減税が終わった時か、金利が1.5%よりもあがった時ではないでしょうか。

1.5%としたのは、0.5%程度であれば定期貯金等の安全な運用でも増やせるのと、金利は半年に一度しか変わらないけど、その間にさらにあがりそうか、もういちど下がりそうかの経済状況を見極められるくらいの金利だと思うためです。

2%との差額を常に貯金するような方法でやっているなら返済額軽減型でないでしょうか。
期間短縮にするとメリットよりもデメリットの方が大きいでしょう。メリットは利息が少なくなる事ですが、常に差額が貯金されているなら次回繰り上げ時にその金額分返せる訳なので、実質の差は少額でしょう。

軽減型にしておけばもし何かの理由でお金が苦しくなる場合に対処しやすいでしょう。

[56: 匿名さん]

>>常に差額が貯金されているなら

笑えるわ

[57: 匿名さん]

>>56

お前自身がだろ？

[58: 匿名さん]

常に差額貯金できるかは当人の性格によりますからね。現実的か非現実的か…。
私はできるかな。夫は無理だけど。家計管理どっちがするかですよね。

[59: 匿名さん]

1円単位でぴっはり貯金する人は珍しいだろうが、3000万35年として2%は約10万円。0.875%で約84000円。その差の16000円を貯金する。
それが出来ないという人はどれだけ浪費家なんだ？

[60: 匿名さん]

訂正
×1円単位でぴっはり
○1円単位でぴったり

[61: 匿名さん]

貯金出来ない人って頭金どうしたの？

[62: 匿名さん]

59だけど、0.975で計算してた。正確には 2% 99,378円　0.875% 82,949円だな。
だから正確には16,429円差。確かに細かく16,429円、毎月貯金して管理するのは面倒だな。

でも普通は「じゃあ切り上げして17000円」とか、ざっくりした数字で計算するだろうし、それで十分じゃねーの？　それを適当にもう一個口座作って、普通の貯金と別に入金しときゃいいだけだな。ＡＴＭで５分もかからないな。

そもそも目的は期間短縮型と全く同じにする事じゃなくて、自分にとっての利益を最大限有効活用すること。理論上手数料無料で毎月正確に繰り上げすれば、期間短縮と全く一緒に出来るが、でもそもそも全く一緒にする必要なんてぜんぜんないんじゃねー？

仮に１年後に100万円繰り上げしたとしたら、軽減型なら次回から80,114円になるな。2,835円安くなって、2%とは19,264円の差になる。でも「およそ20000円だな」って計算しやすい金額にすればいいだけのこと。これを続けていって、次回の繰り上げ時にこの貯金の分をさらに足せばいいだけ。こうやってれば利息の差は微々たる額。

無理とか笑えるとか言ってる奴ってどんだけ管理出来ないんだ？　どんだけ意志が薄いんだ？
家買う時に頭金貯めた事もないのか？　めちゃくちゃ簡単なことにしか思えないんだがな……。

[63: 匿名さん]

54ですが、うちは管理費、修繕費、駐車場合わせて17万ちょいなのでざっくり20万入金してます。
みなさｎ色々とありがとうございます。

55さんがおっしゃってくれましたが、繰上げのタイミングはいつがいいんでしょうね？
うちは1%越えたころと考えてましたが・・。

[64: 匿名さん]

>>63
正直変動金利があがってるって事は、他の金利もあがっているでしょうし、運用もしやすくなっていると思います。

だからＭＲＦとかＭＭＦとかの非常に安全な運用でも、ある程度の利率が出てるのではと思います。
そう考えたらローン減税のある間は無理に繰り上げしなくてもいいんじゃないですかね。

もしも借り手が死んだりしたらローンなくなりますし。その時に手元に現金が残っている方が家族は安心じゃないですかね。

減税が終わってから考えるので十分だと思います。

[65: omom]

繰上シミュレータV1.20を先ほど公開しました。
旧バージョンの毎月繰上を改め、繰上頻度を任意（例えば１２カ月毎）に設定できるようにし、繰上手数料も考慮しました。（これまでどおり毎月繰上でもシミュレーションできます。）
さらに、繰上資金が一定額（例えば100万円）積み立てられる毎に繰り上げる「繰上額一定」のシートも設けました。
より現実的なシミュレーションになったと思います。お試しください。
http://om2.at.infoseek.co.jp/

[66: 匿名さん]

Web上で出来るようにしろ。使えねーな！

[67: 匿名さん]

>>65
マルチポストはルール違反

[68: 匿名さん]

>>ＭＲＦとかＭＭＦとかの非常に安全な運用

運用なんておこがましいものだな

[69: 匿名さん]

>>68
ＭＲＦだろうが投信だろうが運用は運用ですよ。そもそも繰り上げ返済自体だってローリスクローリターンの運用と見なせます。
本来的には繰り上げ費用は余分資金のはずですので、もう少しリスクをとってもいいとは思いますが、そこは個人が判断してやるべきところでしょう。
そもそもそこは話の本筋ではないですよ

[70: 匿名さん]

現実の社会でうまく順応できず、ここで毒を吐くしかできない、かわいそうな人間なんです。暖かくスルーしてあげて下さい。ウザいけど。