繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」

[入居予定さん]

これから固定10年（返済予定は15年）・元利均等でローンが始まる者です。

繰り上げ返済も積極的にしていこうと思っていますが、
みなさんは「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらを選ばれてますか？

理由等も教えて頂けるとありがたいです。

[21: 匿名さん]

まだこの駄スレが生きてたのかｗ

[22: 匿名さん]

そんな「駄スレ」なんかに来なきゃいいのにって思うけど。それも駄レスしか書かないし。
まあ、返済額軽減が有利ってことで、結論にしちゃっていいんだよね？期間短縮って完済するとき以外意味ないと思うし。反論ないよね？

[23: omom]

こちらでも宣伝しておこうかな。
＜繰上シミュレータ　Ｖ１．１１　（エクセル）無償提供中＞
http://om2.at.infoseek.co.jp/
期間短縮と返済額軽減の違いも一目でわかります。お役に立てば幸いです。

なお、この板には「返済額軽減」と見ると条件反射的に私だと思い込む方が若干いらっしゃるようですが、このスレではこれが初めての書き込みです。また、そもそも返済額軽減を推奨し始めたのは私ではありません。私も賢明なる先人から教わった一人に過ぎません。

[24: 匿名さん]

これから固定10年（返済予定は15年）とありますが、
一番気を付けないといけないのは、住宅ローン減税を受けようとする場合です。
「期間短縮」で返済し、返済期間が１０年より少なくなってしまうと、住宅ローン減税は受けれません。

・ローン開始から１年後に「期間短縮」で返済し、残期間が９年（トータル返済期間１０年）
ここまでは、ギリＯＫです。

・ローン開始から１年後に「期間短縮」で返済し、残期間が９年未満（トータル返済期間１０年未満）
この先住宅ローン減税を受ける事はできません。

なので、「期間短縮」にする場合は、トータル返済期間が１０年以下にならない様にして下さい。

「返済額軽減」は特に気にする事はないと思います。

[25: 匿名さん]

基本的に期間短縮よりも軽減型の方がいいと思うけどな。

期間短縮のメリットは「利息が安く抑えられる」という事だけ。

軽減型の場合は利息短縮効果は期間短縮に劣るけど、

毎月の負担が減るという事は月々の貯金が沢山出来る。あるいは生活にゆとりを作れる。
給料が減る、金利上昇時の増加等の何かあった時に対応しやすい。

等々のメリットがある。

そして期間短縮の最大のメリットである「利息を安く抑えられる」点に関しては、毎月の負担が減った分を次回の繰り上げ返済に回せば殆ど変わらない。

毎月手数料０で行えれば全く同じに出来るし、それができなくても次回繰り上げ時に差額分もまとめて繰り上げられれば、それほど大きな差はない。借りる額と金利によるが、多くてもせいぜい年に数千円程度の差。

それで軽減型のメリット全てを受けられる。

従って期間短縮にする意味は、あと一回でローンが終了するような状態にするような繰り上げとか、どうしても定年までに支払いが終わるようにしたい場合とか、それくらいしかない。

[27: 匿名さん]

住宅ローン控除があるので、金利が急上昇しない限り、元金均等で10年間くりあげせず10年後一括全額返済がいいんじゃない？繰上資金を預けているだけで利息も入るし。面倒な手続きもいらないし。
10年で完済できる額にローンを抑える必要があるけど。そういうローンを組めば金利が10%になっても破綻しないよ。

[30: omom]

>>26
＞お前、前にこの掲示板にはもう来ないって宣言してただろｗヘタレｗ
そのような事実はありません。

＞てか、お前が来るとスレが荒れるから
確かに。毎日私のレスを探して回り、見つけると必ずや口汚く罵るストーカーがいますからね。
他の方の書き込みも私だと誤認し悪態をついているようですが、誤認された方だけでなく、この板の多くの方にたいへん不愉快な思いをさせているという自覚はないのでしょうね。
私に対するストーカー行為はいつまで続けるつもりですか？

[31: 購入検討中さん]

27の言うようにしたらローン組むだけで資産が増えますね。控除を考えると実質今はマイナス金利だし。

[32: 匿名さん]

>30

オレは26じゃないが、オレもomomがもう来ない宣言したの見たぞ。たしか変動スレか何かじゃなかったか？
とにかく、君から宣言したんだし来ない方がいいよ。

[33: 匿名さん]

omomさん、荒らす人でしたっけ？私、そんなに嫌いじゃないですよ(笑)。

[34: 匿名さん]

>33
告白ですね＾＾

[35: 匿名さん]

omomさんは「このスレにはこない」といっただけで掲示板にこないとは言ってなかったと思うが。

[36: 匿名さん]

正確には、変動スレではomomを名乗らないと言ってただけだよ。

[37: 匿名さん]

当初に定年以降の返済期間で組んでいる人は、気分的に期間短縮を選択するのでしょうかね。

[38: 匿名さん]

もうomomネタはいらないし、来なくていいｗ

[39: 匿名さん]

皆さん、教えてください

信金で3300万の35年変動ローンを組みました。
今のところ金利は1.0です
ここまでは満足なのですが繰上手数料が1回あたり5万かかります。

繰上したいのですが、手数料がもったいない気持ちでいっぱいです。
コツコツ貯めて一括返済か、借り換えしか手段ないですか？

[40: 匿名さん]

しつこくomomさんに嫌がらせをするのは、どうにも反論できない繰上シミュレータの前に完敗したのがよほど悔しいから？　そしてそのシミュレータをこの板の人たちが利用するのもおもしろくないから？

[41: 匿名さん]

>>39
５万円とは暴利ですね。繰り上げするなと言わんばかりですね。
手数料と繰上による軽減利息を釣り合わせるなら、１回当たりの繰上額を１千万円とすることです。

[42: 購入経験者さん]

住宅ローンの借り方は

　・変動金利で1パーセント未満
　・返済額軽減型の繰上げ返済が、手数料無料か、最初の設定で自動的にできる

この2点で借りるものです。

5万も手数料を払うとなると、繰り上げ返済できませんね・・・。

借り入れ当初は、毎月5万円繰り上げ返済するだけで、どんどん利息が減ります。

そのメリットが味わえないのは、非常に残念ですね。

[43: 匿名さん]

>>41さん
>>42さん

ありがとうございます
零細な自営業なので、都銀が相手にしてくれなかったので、私の責任なんです。
頑張って1000万貯めます！
ちなみに但馬牛のような信金です。

[44: 匿名さん]

私も相談させて下さい。
2800万を変動0.875％で借りました。
繰上げ返済は返済額軽減にする予定です。

21年度入居の為、所得税控除と翌年度の住民税控除があります。
（住民税控除も若干受けられそうです）

1・月々繰上げ（毎月）
2・来年1月に繰上げ（年1回）
3・金利が1％に上がる直前に繰上げ（金利状況に応じて）

皆さんだったらどれにしますか。

[45: 匿名さん]

預金金利がローン金利を上回っていて、しかも控除が満額入るなら、急いで返す必要はないでしょう。3でいいと思いますが。もちろんその分貯めとかなきゃダメですよ。

[46: 匿名さん]

>>44
保証料の戻りとかも考えたら、3でいいんじゃないですか？
貯金を使わないように注意が必要ですけどね。

[47: 匿名さん]

>>45
>>46
いつでも繰り上げできるというのは使わないことが前提です。
普通にかんがえて3にします。

[48: 入居予定さん]

>3・金利が1％に上がる直前に繰上げ（金利状況に応じて）

来月ローン契約する予定です。
すみません、教えて下さい。
変動金利で来月から何％アップするというのは連絡がきてわかるのでしょうか。
その連絡がきたら金利をみて繰上返済する、ということでしょうか。

[49: 匿名さん]

>>48
金利が変わる時にはハガキ等で連絡はきます。きますが、そもそもそれよりも先にわかります。

まず根本的に変動金利は、政策金利に連動して上下します。

ですから、ニュースをみていて日銀が政策金利をアップします、と言い出さない限り普通は変わる事はありません。ただし銀行によって政策金利変更の影響が出るタイミングは若干差があります。

ちなみに今のところ日銀はこのままの政策でいくといっていますので、少なくともしばらくは金利は上がる事はありません。

それから変動金利は、銀行の店頭金利があがったら即上がる訳ではありません。
一部にソニー銀行のような例外もありますが、通常は金利の見直しは年２回です。
だいたい４月と１０月です。ただしボーナス払い併用の場合は、ボーナス払いの次の月です（ボーナス払いが７月１月なら８月２月に金利変更されます）。

その時期以外に上がったり下がったりする事はありません。

ですので例えば２月、３月に銀行の店頭金利が上がっていれば、４月に上がる事は先に想定出来ます。逆に言うと下がっても、すぐに下がる訳ではないので注意です。

また返済額自体は変動の場合は５年間は変わりません。支払額の中で利息と元金の割合が変わりますのでご注意ください。ただし「返済額軽減型」で繰り上げれば、その時点の元金の残と残年月で返済額が再計算されますので、金利上昇して割合が少なくなった場合には、手数料と比べて利息の割合の方が多ければ１万円でもいいので返済額軽減型で繰り上げる事をお薦めします。

[50: 匿名さん]

すみません。49ですが、ソニー銀行は5年125%ルールが例外なだけで、金利自体の見直しは半年毎でしたね。訂正します。

[51: 匿名さん]

44です。
返済用の貯金を使わないようにしながら3で頑張ろうと思います。
返済額軽減なら差額分を次回の繰上げに上乗せするので
月々払った方が最終的には大きな違いになるのかもしれない。と、考えていました。
相談出来て良かったです。ありがとうございます。

[52: omom]

>>43
返済初期であれば年間３０万円以上の利息を支払っているのですから、住宅ローン控除で相殺される分を除き、なるべく繰り上げて圧縮した方が良いです。
最適頻度は、どのくらい繰り上げできるのか、返済何年目か、元利均等か元金均等か、返済額軽減か期間短縮か、将来的にも定期的に繰り上げられるのかなどによって全然違ってきますが、繰上シミュレータの「繰上任意設定」のシートで適当な頻度を見つけ出せると思います。
１回５万円という手数料を考慮すると、たぶん１年から２年に１回くらいの頻度が妥当かと思います。

[53: omom]

>>43=39
>>52の続きです。
【繰り上げシミュレータ】をV1.20にバージョンアップして、総返済額に繰上手数料を加算するとともに、繰上頻度を任意に設定できるようにして、トータルで最も得な繰上頻度を探せるようにしました。
3,300万円、35年、１％、元利均等、返済目標額150,000円／月、繰上手数料50,000円／回で試算すると、最適頻度は、
①返済額軽減の場合は42カ月ごと、②期間短縮の場合は41カ月ごと
となりました。この場合、まったく繰上を行わない場合に比べて総返済額は200万円前後節減されます。
なお、条件が異なれば（金利の変動によっても）最適頻度は変わってきます。

[54: 匿名さん]

みなさんの意見を・・。

金利0.875　35年　元金均等で組みました。
当初フラットと元利均等併用予定でしたが、ローン減税の恩恵もあるので「元金」一本でフラットとの差額＋減税＋金利上昇を想定（２%ＵＰを想定）して2%分を毎月確保してます。

来るべき金利ＵＰ時にまとめて返済したいのですが

１．どのタイミングで（減税分の１％を超えた時？）がいいのか？
２．返済額？期間短縮？そのハイブリット？

を悩んでます。

[55: 匿名さん]

>>54
何をするにしても自己責任ですが。

繰り上げするタイミングは住宅ローン減税が終わった時か、金利が1.5%よりもあがった時ではないでしょうか。

1.5%としたのは、0.5%程度であれば定期貯金等の安全な運用でも増やせるのと、金利は半年に一度しか変わらないけど、その間にさらにあがりそうか、もういちど下がりそうかの経済状況を見極められるくらいの金利だと思うためです。

2%との差額を常に貯金するような方法でやっているなら返済額軽減型でないでしょうか。
期間短縮にするとメリットよりもデメリットの方が大きいでしょう。メリットは利息が少なくなる事ですが、常に差額が貯金されているなら次回繰り上げ時にその金額分返せる訳なので、実質の差は少額でしょう。

軽減型にしておけばもし何かの理由でお金が苦しくなる場合に対処しやすいでしょう。

[56: 匿名さん]

>>常に差額が貯金されているなら

笑えるわ

[57: 匿名さん]

>>56

お前自身がだろ？

[58: 匿名さん]

常に差額貯金できるかは当人の性格によりますからね。現実的か非現実的か…。
私はできるかな。夫は無理だけど。家計管理どっちがするかですよね。

[59: 匿名さん]

1円単位でぴっはり貯金する人は珍しいだろうが、3000万35年として2%は約10万円。0.875%で約84000円。その差の16000円を貯金する。
それが出来ないという人はどれだけ浪費家なんだ？

[60: 匿名さん]

訂正
×1円単位でぴっはり
○1円単位でぴったり

[61: 匿名さん]

貯金出来ない人って頭金どうしたの？

[62: 匿名さん]

59だけど、0.975で計算してた。正確には 2% 99,378円　0.875% 82,949円だな。
だから正確には16,429円差。確かに細かく16,429円、毎月貯金して管理するのは面倒だな。

でも普通は「じゃあ切り上げして17000円」とか、ざっくりした数字で計算するだろうし、それで十分じゃねーの？　それを適当にもう一個口座作って、普通の貯金と別に入金しときゃいいだけだな。ＡＴＭで５分もかからないな。

そもそも目的は期間短縮型と全く同じにする事じゃなくて、自分にとっての利益を最大限有効活用すること。理論上手数料無料で毎月正確に繰り上げすれば、期間短縮と全く一緒に出来るが、でもそもそも全く一緒にする必要なんてぜんぜんないんじゃねー？

仮に１年後に100万円繰り上げしたとしたら、軽減型なら次回から80,114円になるな。2,835円安くなって、2%とは19,264円の差になる。でも「およそ20000円だな」って計算しやすい金額にすればいいだけのこと。これを続けていって、次回の繰り上げ時にこの貯金の分をさらに足せばいいだけ。こうやってれば利息の差は微々たる額。

無理とか笑えるとか言ってる奴ってどんだけ管理出来ないんだ？　どんだけ意志が薄いんだ？
家買う時に頭金貯めた事もないのか？　めちゃくちゃ簡単なことにしか思えないんだがな……。

[63: 匿名さん]

54ですが、うちは管理費、修繕費、駐車場合わせて17万ちょいなのでざっくり20万入金してます。
みなさｎ色々とありがとうございます。

55さんがおっしゃってくれましたが、繰上げのタイミングはいつがいいんでしょうね？
うちは1%越えたころと考えてましたが・・。

[64: 匿名さん]

>>63
正直変動金利があがってるって事は、他の金利もあがっているでしょうし、運用もしやすくなっていると思います。

だからＭＲＦとかＭＭＦとかの非常に安全な運用でも、ある程度の利率が出てるのではと思います。
そう考えたらローン減税のある間は無理に繰り上げしなくてもいいんじゃないですかね。

もしも借り手が死んだりしたらローンなくなりますし。その時に手元に現金が残っている方が家族は安心じゃないですかね。

減税が終わってから考えるので十分だと思います。

[65: omom]

繰上シミュレータV1.20を先ほど公開しました。
旧バージョンの毎月繰上を改め、繰上頻度を任意（例えば１２カ月毎）に設定できるようにし、繰上手数料も考慮しました。（これまでどおり毎月繰上でもシミュレーションできます。）
さらに、繰上資金が一定額（例えば100万円）積み立てられる毎に繰り上げる「繰上額一定」のシートも設けました。
より現実的なシミュレーションになったと思います。お試しください。
http://om2.at.infoseek.co.jp/

[66: 匿名さん]

Web上で出来るようにしろ。使えねーな！

[67: 匿名さん]

>>65
マルチポストはルール違反

[68: 匿名さん]

>>ＭＲＦとかＭＭＦとかの非常に安全な運用

運用なんておこがましいものだな

[69: 匿名さん]

>>68
ＭＲＦだろうが投信だろうが運用は運用ですよ。そもそも繰り上げ返済自体だってローリスクローリターンの運用と見なせます。
本来的には繰り上げ費用は余分資金のはずですので、もう少しリスクをとってもいいとは思いますが、そこは個人が判断してやるべきところでしょう。
そもそもそこは話の本筋ではないですよ

[70: 匿名さん]

現実の社会でうまく順応できず、ここで毒を吐くしかできない、かわいそうな人間なんです。暖かくスルーしてあげて下さい。ウザいけど。

[71: 匿名さん]

とりあえずomomは謝っとけ。で、もう来るなw

[72: 匿名さん]

>>そもそもそこは話の本筋ではないですよ

本筋だよ。運用を小学生レベルから勉強すると自己矛盾に気が付くよ。

[73: 匿名さん]

じゃあ保険会社とかが運用実績って言って、MMFやMRFの利回りなんかを書いてるのは間違えてるんだね？あの人たちは小学校も出てないと。
そこまで上からモノが言えるなら詳しいんだろうから、どこがどう自己矛盾なのか、小学生にもわかるように教えてくれよ。

[74: omom]

＞とりあえずomomは謝っとけ。
お詫び申し上げます。

＞で、もう来るなw
住宅ローン控除対応等さらなるバージョンアップを検討していたところですが、この板ではお役に立たないどころか邪魔なようですので、提供場所を変更します。

[75: 匿名さん]

>74
君はあちこちで評判悪いけど、ルールはきちんと守れよ。

とりあえず二度とマルチポストするなよ。

[76: 匿名さん]

>>72
すみません。小学生レベルなのでわかりません。丁寧に教えていただけないでしょうか？

とりあえず辞書で調べてみますと、

うんよう 【運用】
(2)金銭を利殖などの目的のために他の財産形態に変えること。

という事らしいですが、そうしますとMRFやMMFは他の財産形態でないという事でしょうか？

Wikipediaによりますと
資産運用は自身の持つ資産を貯蓄・投資し、効率的に資産を増やしていくこと。

との事ですね。効率的でないとの事ですか？

でも、あれ。貯蓄って要は預金の事ですよね。定期貯金なんかだいたいはMMFと大差ないか、低いかですよね。じゃあ効率的でないですよね。Wikiは素人が編集出来るから間違っているんですね。きっと。まぁ、とはいっても効率的ってリスクとって増やせばいいって訳でもないですか。リスクとリターンが釣り合っていれば効率的ですかね。

さて。やっぱり私の頭では理解出来ないようですので、何がどうなのか運用に関して教えていただけますか？

[77: 匿名さん]

まぁ、だいたい金利があがってる時は景気がよくなっている可能性が高く、状況的に増やしやすいんだから、ローン減税ある間は繰り上げするより、余剰資金は運用した方がお得になりやすいって話だったはずなんですけどね。

別にＭＲＦやＭＭＦにした方がいいとは一言もいってなく、それらの安全な運用でも、繰り上げしてローン減税が減るのと合わせれば、お得になる可能性が高いから繰り上げは勧めない、という話で、ＭＲＦなんか別に例に過ぎない訳なんですけどね。

運用の方法はリスクとって株に投資してもいいし、先物取引に手だしたっていいし、投信のようなプロ任せでもいいし、ＭＲＦのような元本割れした事がない低リスクなものでもよく、リスクとリターンをみて好きに選べばいい訳ですが。それは本人が決めればいい事ですよ。

まぁ、さすがに本来は繰り上げ用の資金な訳ですから、あんまり高いリスクをとるのはどうかとは思いますけどね。

[78: 匿名さん]

で、その本筋じゃない話を始めて、たくさんの指摘を受けた68、72はもう出て来なんでしょうかね？

[79: 匿名さん]

>>78
恥ずかしくてでてこれないんじゃないですか？

本筋は「繰り上げするかしないか。するならいつか」って話に「繰り上げ用資金はローン減税が終わるまでは運用する」って答えなのに、勝手にあくまで例としてだしたＭＲＦを「運用としておこがましいとか」とか「これは本筋だ」とか言い出したり。どちらのレベルが、どうなんでしょうね。

そもそも繰り上げ返済も「手元の現金を使って銀行から担保権の一部を買う＝ローンの金利分のリターンが得られる資産に変える」と考えられますから、運用の一種なんですけどね。

[80: 匿名さん]

79ですが補足。
「つまり繰り上げという運用方法はローン減税と相殺になるから効率的でない。別の運用方法をとる方がいい」と内容が答えって事です。他の人はわかるでしょうが例の人には分からないかもしれないので念のため。

[81: 匿名さん]

>>つまり繰り上げという運用方法はローン減税と相殺になるから効率的でない。別の運用方法をとる方がいい

相変わらず小学生だなｗ

[82: 匿名さん]

>>81
それしか言えないのかｗ
どう小学生なのか説明してみろよｗ

[83: 匿名さん]

>>81
言うことないなら無理して出てこなくてもいいんだよ。かわいそうにね。
後、みんなから笑われてる状況で「w」って付けるのは虚しすぎるからやめたら？

[84: 匿名さん]

>>81
そうですか。小学生レベルですか。それはすみませんね。頭悪いものですから。
では高レベルな貴方は何がどう小学生レベルなのか説明出来ますよね。

まさか高尚な81さんはローン減税でフルに戻ってくるはずがないから繰り上げしろとかいいませんよね？　あるいは運用っていうのはもっと金がないと意味がないんだよ、とか言いませんよね。高レベルですもんね。私が思いつくような事は言いませんよね。

私の他にも73さんとか、何名か説明を求めていますけど、逃げずに説明してくださいますか？

[85: 匿名さん]

81はこれだけ周りから馬鹿にされているのに良く平気だな。痛烈に皮肉られてるのに、さらに馬鹿にされにくるとは。すげーな。マゾか？

[86: 匿名さん]

質問です。

私がフラットで２０００万（３５年、単独名義）
妻が変動で２０００万（３５年、単独名義）でローンを
組む予定です。

とりあえず、妻の変動ローンを集中して期間短縮で
繰上げしていくつもりですが、将来住み替えでローンを
借り換えする場合、私の分が３５年ローンのままと仮定して
私・妻共々また３５年ローン組めるのでしょうか？

通常、ローン期間を短縮してしまうと借り換え時には短縮
された期間でしかローンを組めないとは理解しているのですが
上の場合はどのような結果になってしまうのでしょうか？

[87: 匿名さん]

>>86
一部例外の銀行もありますが、普通は奥さんの方は出来ません。期間短縮した期間までです。
奥さんのローンは奥さんの持ち分に対してのローンで、あくまでそれぞれのローンですから、相手のローンの残期間は考慮されません。

でもまぁ銀行に聞く方が確実です。

[88: 匿名さん]

素人の素朴な疑問なのですが、
住み替え（による借り換え）ならば、そこからまた35年で組めるのではないのですか？

[89: 匿名さん]

>>86 >>88
87ですが、すみません。住み替えの文字を見損ねてました。でも、それだとそもそも借り換えじゃないですよね。

これは「元家を売却→売却益で元ローン返却→新しい家を契約→新規ローン」ですよね。
なので新しいローンを借りるだけであって借り換えではありません。

要はその時に収入や健康状態等で新しくローンを組める状態なら組めるし、組めない状態なら組めない。それだけです。

[90: 匿名さん]

>>86
>>89さんは「売り先行」の場合の流れを示されていますが、「買い先行」の場合には
「新しい家を契約→新規ローン（旧ローンとの二重ローンとなる）→旧家を売却→売却益で旧ローン完済」となります。
ポイントは二重ローンが組めるかどうかです。元ローンを期間短縮で繰り上げていたらほぼ不可能ですが、返済額軽減で繰り上げるなら十分可能性があります。

[91: 匿名さん]

小学生くんは結局もう出てこないのかな？
結局、何も説明出来ない、と。

[92: 匿名さん]

やっとomomは出て行ったようだな。使えねーシュミをばらまくのも止めたようだし、すっきりしたぜｗ
二度と来るんじゃねーぞｗ

[93: 匿名]

>92
あの人気持ち悪いし、ホント来ないで欲しい。
あちこちマルチポストしてルール違反繰り返すし。

[94: 匿名さん]

81は逃げないで説明しろよ。

[95: 匿名さん]

>>元ローンを期間短縮で繰り上げていたらほぼ不可能です

年収の少ないサラリーマンには無理だろうけど、周りの同僚は期間短縮でどんどん返済して気に入った戸建を買い先行で取得し、マンションの返済も行っていますよ。結局売れなくて賃貸マンションにした人も居ますけどね。

[96: 匿名さん]

総額1500万円を下記のように20年返済でミックスローンを組みました。

①　3年固定(0.999％)：200万
②　5年固定(1.250％)：300万
③　10年固定(1.750％)：1000万

当初は全額③で借り、毎年100万円ずつ繰返し10年で完済するつもりでした。

しかし妻が「金融会社に儲けさせない」という意気込み(笑)と、
「転勤の可能性もゼロではない」といい、上記のようなローンになりました。


理由は…

毎年100万円ずつ繰返するなら、3年固定は3年で完済し、
5年固定は5年で完済できる金額を借入すれば、若干だが総返済額が減る。

①②を完済すれば、段階的に返済額が小さくなっていくので、
ローン残高が減っているのが実感できる。

③だけは6年目以降の繰返になるが、転勤になり家賃とローンの支払いが
発生したり、教育費などが必要な場合に耐えられるように、軽減型で返済する予定。
10年後の金利次第ですが、飛びぬけて上がっていなければ、無理に繰返せず
のらりくらり返済してもいいかと思っています。



ローンの組み方、返済方法は十人十色かと思いますが、利息の圧縮ばかりに
気を取られないようにしたいものです。
一度、借入期間を短縮したものは延ばすことは出来ないですから…



それにしても、妻のアイディアには感謝です。

[97: 匿名はん]

>96さん

なかなか考えられていますね
私も参考にしたいと思います

ただちょっと気になる点が一点あります

①5年固定（1.250%） : 500万
②10年固定（1.750%）: 1000万

のほうが少しお得な気がしています
ローンを分けると印紙代がかかると思いますが、

印紙代　＞　差分の200万で３年間0.251％分の利子

だと思います。銀行にもよるのかな。。。

[98: 匿名さん]

なかなか面白いですね。

でもこれなら

①　3年固定(0.999％)：500万
③　10年固定(1.750％)：1000万

の２本でもいいような気もします。

毎年100万繰り上げされるなら、3年後には残債が200万になっていますから、その時に金利があがっていても大した差ではないでしょう。

固定期間終了後に再度３年固定を選んでも、今の5年固定の金利を超えなそうな気がします。
また仮に超えていても残債が減っているので、実質的には利息は少なく済む気がします。

期間短縮にしないで軽減型で繰り上げれば、同じように返済額は減らせるでしょうし。

ちなみに印紙代は印紙税っていう国の税金ですから、どこで借りても同じ金額です。
http://www.nomu.com/buyer/keiyakuinshidai.html

全部まとめて借りた場合は5000万円以下で2万円。
今回の場合は1000万以下1万円+500万以下2000円×2 = 1万4000円でむしろ安くなってますね。

[99: 匿名さん]

ちなみに計算してみましたが、97さんの200万の3年間0.251%の利息は7,731円ですから印紙税2000円より上ですね。

[100: 匿名さん]

>>一度、借入期間を短縮したものは延ばすことは出来ないですから

素人の思いこみ。世の中知恵のあるものが利益を得る。確かに約定や担当者から言われるけどね。

[101: 匿名さん]

96です。

皆様、ご意見ありがとうございます。


ご指摘いただきましたローンの印紙代ですが、
勤務先の傘下の金融機関で借入したため、総額である1500万円分だけでした。
通常はローン毎に印紙代が発生します。


返済が始まったばかりですので、計画通りできるかどうか不安なところです…
繰返するごとに短縮型と軽減型と選択できるそうなので、その都度
よく考えていきたいと思います。


ちなみに繰返手数料は無料、団信込、登記は仮登記(一筆1000円+司法書士報酬)でしたので、
初期費用が驚くほど少なくて済みました。

[102: 匿名]

結論として期間短縮型の方が得ですよね？間違ってますか？

[103: 匿名さん]

間違ってる。
何が得かについて自体人それぞれなのに（笑）
もっと、具体的に聞いた方がいいよ。

[104: 匿名さん]

得ってのは、総支払額のこと？
毎月繰り越すなら、期間短縮でも支払額軽減でも同時同額でローン完済するってのは、言われ尽くした話。
あとは繰り越しの手間や手数料、支払い期限を長く取れることの優位性をどう捉えるかの問題かと。

[105: 匿名さん]

>>103 104
102は釣りなんだから、まともな返事は帰ってきませんよ～。

[106: 匿名さん]

変動で借りていると

短縮でも軽減でもね

金利が上がると、また利息（返済額）が増えるって理解しています？

[107: 匿名さん]

固定で借りていると金利が上がる前からすでに多くの利息（返済額）を払ってるって理解は有るのかな？

[108: 匿名さん]

うちは、4000万を25年ローンで設定、一度半分近く入れて期間短縮に変更、その後2年後に全額返済してます。購入時から丁度10年目のことです。

心理的に期間を短くすると、残金を一年でも早く返済したくなり、節約節約で頑張れました。途中借り換えもしました。

[109: 匿名さん]

107

それがどうしたの？

[110: 匿名さん]

返済額軽減型が得

理由
　・期間が減らない
　　ローンはそもそも長期間で借りるのが得。わざわざ期間を減らす意味はない
　　例えば5000万円を35年で借りるのは、10年で借りるより、返済が楽でしょう？
　　せっかく長く借りたのに、期間を減らすのは損
　
　・返済額軽減型は、繰上げ返済がしやすくなる。
　　毎月10万円の返済をしているとして、繰上げ返済をするには、10万円の支払い＋数万円
　　の余剰金が必要。
　　返済額を軽減すると、毎月の支払いが9万円になるので、余剰金が1万円多くなり、
　　その分をさらに返済額軽減で繰り上げ返済をすると、約定が8万円、7万円と減っていき
　　繰り上げ返済をする資金が自然と増え、さらに高速で元金が減ってく。

　　期間短縮は、繰上げ返済のお金で最後の月の分から減っていくので、あまりお得感がない


　・金利上昇に耐えれる
　　金利が増えた場合、期間短縮の人はもろに金利分支払いが増える。返済額軽減は元金が減っても
　　期間が減っていないので、金利上昇しても当初の支払いより増えない。
　　固定で借りた人はそもそも金利が高いところで固定化されているので論外。

　　
　・最終的には、期間短縮も返済額軽減もローンが終わるのは同じ。
　　35年ローンを期間を削って25年にしても、返済額を軽減しても、同じ金額を繰り上げ返済していれば
　　終わるのは同じ25年になる。
　　ただし、返済額軽減の方が、期間を残して元金を減らすので、支払いが楽で終わる。
　　仮に金利が上昇し、返済額軽減の期間が多少延びたとしても、期間短縮で期間を削ってしまった人
　　よりは、毎月の支払いが楽で終わる。
　
　・つまり、ローンは期間を短く終わらすことに注力するより、楽に支払える方に注力すべきである。
　　よって、返済額軽減が良い。

　　

[111: 匿名さん]

↑　突っ込みどころ満載ですね（笑）
僕も返済額軽減の方が良いと思っているけど、理由には同意しかねます。

[112: 匿名さん]

俺も返済額軽減派だが、さすがに「高速で元金が減っていく」には突っこませてくれ。
毎月の支払いが１０万で、余剰に繰り越しに回せる金が５万あったとして、返済額軽減して月８万の支払いになって、繰り越しを７万にしても、月に支払う合計額が同じなら元金が減るスピードも同じだろ。

[113: 匿名さん]

まず、返済額低減だろうが期間短縮だろうが月々の返済額が同じなら総返済額も完済時期も同じという基本を認識しているか？でしょ。

その辺を理解した上で議論しないと話が噛み合わない。

[114: 匿名さん]

またループがはじまるのですね…

リスク下がって喜びたい人、余裕ないけど繰上げしたい　軽減

繰上げ管理するのめんどい、たまにしか繰上げしない　短縮

住宅ローン減税中で金利１％以下　貯金しとけ

これでいいでしょ

[115: 土地勘無しさん]

おれ

株買いまくっているが

貯蓄じゃ面白くないんだ

おれは塩漬けだから　参考にならないけどね

もっとさが＝れ輸出株　銀行株

[116: 匿名さん]

>>114

おけ

[117: 匿名さん]

期間短縮の繰上げしかできない銀行や
繰り上げ返済手数料を取られる銀行
→仕方なく期間短縮の繰上げ返済

賢い繰上げ返済できる銀行
→支払額軽減の繰上げ返済

[118: 匿名さん]

10万円の約定で15万円を毎月支払って差額を返済額軽減の繰上げをしてた人が
9万円の約定になっても15万円を毎月支払って差額を返済額軽減の繰上げをすると
最初の約定のときより1万円分多く元金が減る。

約定が8万、7万と減ってくると、同じ15万円を毎月支払っているだけで、
どんどん元金分が多く減っていく

ってことかい？

[119: 匿名さん]

>>118

だいたい合ってる。
けど、期間短縮に対する返済額軽減のメリット「ではない」よ。

[120: 匿名さん]

>>118、119
よくわからないのだが、繰り越し返済をしても同額支払いを続けると元金が減るスピードが上がるのは、
繰り越しで元金が減少することによって、月々支払う利息が減るからであって、それは別に軽減でも短縮でも一緒だよな？