繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」

[入居予定さん]

これから固定10年（返済予定は15年）・元利均等でローンが始まる者です。

繰り上げ返済も積極的にしていこうと思っていますが、
みなさんは「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらを選ばれてますか？

理由等も教えて頂けるとありがたいです。

[141: 匿名さん]

うちは、団信のメリットを強く感じてます。保険は入院給付の掛け捨てのみ。
期間短縮は考えられないですね。
ここまで低金利なら金利タダみたいなもの。期間は借りられる最大まで
伸ばすべきですね。
どうせ最後は、自分かカミさんか子供か誰かが売る不動産なんだから。

[142: 入居済み住民さん]

すごく勉強になります。
でも、多くの人はいくら長くても10年目までには完済するでしょうから、絶対額としては目クソ鼻クソではないでしょうか。

[143: 138]

団体信用生命保険は全然気になりません。
他で死亡保証5000万円
医療1日15000
ガン1日10000
その他学資保険なども
入っています。
嫁も仕事を手伝っているから自分が死んでも月に
少なくとも50万円ぐらいは稼げるはずだし

[144: 匿名さん]

生保って６０歳とかで保障が下がるのでは？
うちは住み替え２軒目なんで

[145: 匿名]

10年以内に完済できるような人はこの掲示板には来ていないと思いますが

[146: 匿名さん]

このクソ低金利の時代に１０年で完済とは、なんたる愚行
なんたるファイナンスリテラシーのなさ。
資金調達したことない人の呑気なたわごとですねぇ
カネがあるなら消費以外のなんでもいいからほかにまわしましょう。
お金の生かし方いくらもありますよん。

[147: 匿名さん]

いま、繰り上げで手元資金なくして、いざ住宅担保ローンでカネ借りたら
金利５％～７％（属性による）なんだけどね。

[148: 138]

変動金利で1％程度なら繰り上げしないけど
うちの場合には減税が0．6 金利が2だから1．4も損してる。
いま多少は運用してるけど1．25だから繰り上げ返済したほうがいい。
なにか投資が必要になったときには運用してる資金を崩せばいい。

[149: 匿名]

↑減税0.6とはどういう計算の仕方ですか？

[150: 138]

うちが融資を受けたときは所得税だけが対象でした。
だけど税制改正で住民税の割合が増えましたよね。
だから所得税から10年間1％ または10年間0．6％ 5年間0．4％を選べたんです。いまはだから年間で10万円しか減税されない。
うちが建てたときは住宅ローン減税の額も少なかっしその後の税制改正で更に不利になった。

[151: 匿名さん]

>>150
＞所得税から10年間1％ または10年間0．6％ 5年間0．4％を選べたんです
わざわざ15年を選ぶということは1％では満額控除できないということですか？
0.6％では満額控除になるのでしょうね。
しかし、>148で言ってることは理解できません。
＞いま多少は運用してるけど1．25だから繰り上げ返済したほうがいい。
＞なにか投資が必要になったときには運用してる資金を崩せばいい。
運用せずに繰上げした方がいいのですか？
それとも何かのために繰上げせず運用した方がいいのですか？
今運用している資金はそのままで、以降は繰上げするということですか？

[152: 138]

借り入れした当初は収入も少なくと0．6を選びました。
そのご収入が上がってきたので運用に回しました。
それをそのままにしていても毎月70万円ぐらいは余剰があるので最近は早期の完済を考えてます。
その場合に返済期間短縮と返済額軽減のどちらがよいでしょうか。
また手数料は6300円ですがどれぐらいの頻度にすべきでしょうか。

[153: 匿名]

フラット35って繰上返済で期間短縮型はできないんですか？

[154: 匿名さん]

できますよ。
短縮でも軽減でも100万円以上だけど。

[155: 匿名さん]

>>146
>資金調達したことない人の呑気なたわごとですねぇ

たかが数千万円のことで資金調達とか大げさに言うなよ。
企業のファイナンスと個人の家計のやりくりごときを同列に語る勘違い野郎だな。
いったいいくら借りてるの？それでどれだけ何に投資してるの？

[156: 匿名さん]

>155
＞いったいいくら借りてるの？

自宅は７２００万の物件に対して４５００万のローン組んで、途中で
株売却で１２００万繰り上げ　　　　３２００万のローン
賃貸マンションＡ　４２００万円は　３２００万円のローン
賃貸マンションＢ　３６００万円は　３２００万円のローン
賃貸マンションＣ　２２００万円は　２０００万円のローン
合計　　１億１千６００万円
ですかね。

＞それでどれだけ何に投資してるの？
自己資金　１０００万＋４００万＋２００万＝１６００万
で３軒の貸しマンションに投資
そのほかに、日本株に１４００万くらい投資（信用買いしません）

資金調達って言い方がお気にさわりましたか。まぁ単なる家計の資金繰り
ということでしたね。すみませんねぇ。勘違い野郎でしたね。
　
金融関係者様の前でえらそうな口を聞きました。
お許しください。

[157: 匿名さん]

>156
どこが投資なのか理解できない。

[158: 匿名]

ただの借金…

[159: 匿名]

そうでしたか。

しりませんでした。

[160: 匿名さん]

勉強になって良かったね。

[161: 匿名]

はい、ありがとうございました。

[162: 匿名さん]

で、この中に投資している人っているの？158は投資してるの？

[163: 匿名]

それは知らんけど　目をこらしたら女子高生のパンツ見える気がします

[164: 匿名さん]

で、どういうのが投資なのさ

[165: 匿名さん]

ローン完済すれば家賃入り放題・・老後にむけてのいい投資だと思うけどね

[166: 匿名さん]

やっかみか？意味わかんないだろ、どうせ。

[167: 入居済み住民さん]

去年の春に3400万の借り入れをし、
現在、3150万のローン残金があります。

臨時収入があり、600万を「返済額軽減型」で、繰り上げ返済をしたいと思っています。

http://www.saveinfo.or.jp/cgi-bin/tool/sikin/kinri_main.cgi

のホームページで、シュミレーションしたところ、
返済額は減るのですが、返済額に占める利子分の割合は
逆に増えてしまうんですね。

■繰り上げ返済前
月のローン支払額9万円（内利子分2万円ぐらい）

■繰り上げ返済後
月のローン支払額7万円（内利子分2万円ぐらい）

利子を払うのがイヤなので、繰り上げ返済を早くしたいのに
これって、仕方ないんですよね？

ローン控除もあるし、そんなに大きく繰り上げ返済をする必要は
ないのでしょうか？

[168: 匿名さん]

＞返済額は減るのですが、返済額に占める利子分の割合は
＞逆に増えてしまうんですね。

そんなはずないですよ。
返済額軽減型なら、利子分の割合は変わりません。

[169: 購入経験者さん]

借金は、死んだら、チャラなのだから、返しすぎないのも大事ですよ。

2000万円の借金＋貯金0円

よりも

4000万円の借金＋貯金2000万円

の方が、自分が死んだとき、家と2000万円が残る

なので、無理に50代返済はしない方が良い。


あとは、繰上げ返済は、支払額軽減型でするのが良い。
期間を減らすメリットはない。

月の支払いが減れば、金利上昇時も、支払いが大きく増えることはない。
期間で割るから。

期間が減ってると、金利上昇時に、もろにそれをかぶってしまう。

さらに、返済額が減ると、貯金がしやすくなり、さらなる繰上げ返済をするチャンスがくる。

[170: 入居済み住民さん]

〉168さん

ご返答ありがとうございます。
僕もそう思っていたのですが、
シュミレーションで計算しても
繰り上げ返済後の、
月々の返済額は72,426円で、
うち利息分は22,120円で、

繰り上げ返済前と、変わりありません。
繰り上げ返済をすると、利息分も15,000円ぐらいに
減るかと思ったのですが、それなら、
住宅ローン減税が適応されるうちは、ほんと、繰り上げ返済をあまりしない方が
いいのでしょうかね？
ちなみに、金利は1.075の変動で借りています。

[171: 匿名さん]

リンク先が500エラーだからシミュレーション(シュミレーションじゃないよ！)を実際に確認できないけど、

> 繰り上げ返済をすると、利息分も15,000円ぐらいに
> 減るかと思ったのですが、

軽減型でも短縮型でも繰上げ後の元金は同じだから、利息も同じように減ります。

> ■繰り上げ返済前
> 月のローン支払額9万円（内利子分2万円ぐらい）
>
> ■繰り上げ返済後
> 月のローン支払額7万円（内利子分2万円ぐらい）

繰上げ返済後、なんで支払額を2万円減らす必要があるの？
軽減型で減った2万円を繰り上げて返済額を元と同じ9万にしたら、短縮型と何も変わらないでしょ？
変わるのは返済期間だけ。

[172: 入居済み住民さん]

リンク先、失礼しました。

正しくは
http://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html
でした。

支払額を2万円減らしたい理由は特にありません。
強いて言えば
繰り上げ返済は、早い時期にした方が得！ということが
よく言われるじゃないですか。

それは、返済額に対する利息分の割合が、初めの方が
高いからだと、理解していたのですが
（もちろん、ほかの理由もあると思います。保証料の返金とか）

シミュレーションしてみると、利息が同じ様に減らないので
質問してみました。

[173: 匿名さん]

>>172
＞それは、返済額に対する利息分の割合が、初めの方が高いからだと、理解していたのですが

利息の計算方法も知らないのか？　小学生でもできる算数だぞ
元金３１５０万で利息が２万なら金利は２×１２／３１５０＝０．７６１９％
６００万繰り上げて元金が２５５０万に減れば利息は２５５０×０．７６１９％／１２＝１６１９０円
約４千円下がる。繰上直後は軽減も短縮も同じ。
ただしその後は元金の減り方が違うので支払利息も違ってくる。

あ、繰り上げても利息が約２万で変わらんなどとあり得ないことを言うから小学生レベルの算数を教えてやったが、あんたが言いたいのは返済額に占める利息の割合だっけ。
軽減の場合は変わらない。短縮の場合は小さくなる。いずれにせよ利息の割合が増えることはない。
理由は説明しても理解できないだろうから割愛

[174: 匿名さん]

>>172

支払いのタイミングで、わずかにずれますが、期間短縮型でも、軽減型でも、毎月同じ金額を払っていれば、同じ時に支払いが終わります。

つまり、月に９万円払っていたとして、

１）期間短縮で繰り上げをやって、その後も９万円払った場合
２）軽減できる上げをした後に、支払う金額を減らさないで今まで通り９万円払い続けた場合

これは、同じ期間で支払いが終わります。
少し違いますが、数千万借りて３０年ローン組んで、数万円違うかどうかです。

では、個の二つの支払い方のどこが違うと考えられているかというと、期間短縮と比べて、軽減型にしておいた方が、何かあった時に対応ができる可能性を高くできるということです。

軽減型で繰上した後に、支払額を減らしてはいけません。それだと総支払額が期間短縮に比べて増えてしまいます。
軽減型で繰上したうえで、期間短縮のように、月々の支払額を変えないで、返済していくのが大切です。

[175: 匿名さん]

>>171だが、私を含め、>>173も>>174も、結局みんな同じことを言ってるわけだけど、
>>172はシミュレーション結果を見て悩んでいるようなので、
>>172が示したリンク先のシミュレーション結果を使って説明すると

■シミュレーション条件
当初借入元金 10,000,000 円
うち　ボーナス返済分 0 円
当初借入期間 35年 0ヶ月
返済ずみ期間 5年 ヶ月
返済方法 元利均等返済
借入金利 初回から 1.0％

繰り上げ金額 1,000,000 円


■シミュレーション結果
<短縮型>
5年 1 ヵ月 返済額：1,028,228(うち利息分：7,313)残元金：7,755,545
5年 2 ヵ月 返済額：28,228(うち利息分：6,462) 残元金：7,733,779
5年 3 ヵ月 返済額：28,228(うち利息分：6,444) 残元金：7,711,995

<軽減型>
5年 1 ヵ月 返済額：1,028,228(うち利息分：7,313)残元金：7,755,545
5年 2 ヵ月 返済額：25,004(うち利息分：6,462)残元金：7,737,003
5年 3 ヵ月 返済額：25,004(うち利息分：6,447)残元金：7,718,446


5年1ヶ月目の返済額、利息、残元金は短縮型でも軽減型でも同じ。
5年2ヶ月目は、短縮型と軽減型で利息は同じだが、返済額が違うので、当然残元金が変わり、
5年3ヶ月目の利息が変わる。

もし、5年2ヶ月目に、軽減型でも短縮型と同じ返済額 \28,228 を返せば、残元金は同じになるはずなので、5年3ヶ月目の利息も同じになる。

一度、上記のシミュレーション条件を入力して結果を確かめてごらん？

[176: 入居済み住民さん]

皆さん、ご返答ありがとうございます。
疑問の方、解決しました。

しかし、繰り上げ返済はどれぐらいするか
悩みますね。ローン控除を考えると
実質の金利なんて、0.075％
3150万借りて、年間の利子が23000円ぐらいですもんね。

[177: 匿名さん]

元金が3150万→2550万で0.8095倍だから利息も0.8095倍になるということは理解できたんだね
0.075%のために繰り上げるのはどうかと思うよ
自分なら資金繰り自由度を高くしておくため手元においておく

[178: 匿名さん]

自分は10年で完済するように、手元にある程度残しながら、適度に繰り上げるかな。
控除のあるうちはほとんど金利ゼロだけど、ウン千万の借金を抱えているという精神的不安を
和らげるためには、適度な繰上げが必要だと思ってる。

死んだらチャラだというのも分かってるけど、死後に保険屋がどう判断するか分からないし、余り当てにしてない。

個々の考え方次第かな。

>>176が、600万で精神的不安をやわらげられると思うのなら繰上げすればいいし、そんなにかわらないと思うのなら手元に残しておけばよい。

[179: ご近所さん]

当初の５年くらいは期間短縮型で繰上返済
６年目以降からは返済軽減型で繰上返済

このご時勢ではこれが黄金パターンかと

[180: 匿名さん]

当初の５年を短縮にする理由、メリットは？

[181: 匿名]

>179
逆じゃないですかね？

[182: ご近所さん]

当初５年は利息分が多いので、元本を返済し、期間短縮
６年目以降は返済年数の短縮期間を鑑み、返済軽減型でこつこつ返済

[183: 匿名さん]

返済額軽減にして軽減された分を繰上回せば同じこと。

[184: 匿名さん]

>>183
それは繰上げ返済の手数料が無料だったり、最低金額がない場合だけにいえること。

[185: 匿名さん]

>>182
また「利息＝元金残高×金利」という初歩も知らないのがでてきちゃったな。
そういう考えなら最後まで期間短縮でこつこつ繰り上げれば良い。
期間短縮をやっちゃった後に軽減に切り替えるのは無意味。

[186: 匿名さん]

め～ぐる～め～ぐる～よ議論～はめぐる～

「過去ログを読む」という基本的なことが何故出来ないんだろう？

[187: 契約済みさん]

返済額軽減型で、月々を余裕のもてる返済額まで下げ
その後に期間短縮しようかと思ってた。
単純に考えすぎなのかな。

[188: 匿名さん]

>>187
それはＯＫ

[189: 匿名さん]

>>187
最初から余裕もてる返済額にしておくべきだろ

[190: 契約済みさん]

>>188 どうもありがとう
>>189　もちろん払える額だけど、すごい余裕があるわけじゃないので…
　　　　あと1万でも下がれば安心出来るので、その額まで下げたいなあ、と。
　　　　頭金をもっと貯めるよりも、今の金利や優遇を考えたら
　　　　今実行した方がいいかな、と思って。