繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」

[入居予定さん]

これから固定10年（返済予定は15年）・元利均等でローンが始まる者です。

繰り上げ返済も積極的にしていこうと思っていますが、
みなさんは「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらを選ばれてますか？

理由等も教えて頂けるとありがたいです。

[44: 匿名さん]

私も相談させて下さい。
2800万を変動0.875％で借りました。
繰上げ返済は返済額軽減にする予定です。

21年度入居の為、所得税控除と翌年度の住民税控除があります。
（住民税控除も若干受けられそうです）

1・月々繰上げ（毎月）
2・来年1月に繰上げ（年1回）
3・金利が1％に上がる直前に繰上げ（金利状況に応じて）

皆さんだったらどれにしますか。

[45: 匿名さん]

預金金利がローン金利を上回っていて、しかも控除が満額入るなら、急いで返す必要はないでしょう。3でいいと思いますが。もちろんその分貯めとかなきゃダメですよ。

[46: 匿名さん]

>>44
保証料の戻りとかも考えたら、3でいいんじゃないですか？
貯金を使わないように注意が必要ですけどね。

[47: 匿名さん]

>>45
>>46
いつでも繰り上げできるというのは使わないことが前提です。
普通にかんがえて3にします。

[48: 入居予定さん]

>3・金利が1％に上がる直前に繰上げ（金利状況に応じて）

来月ローン契約する予定です。
すみません、教えて下さい。
変動金利で来月から何％アップするというのは連絡がきてわかるのでしょうか。
その連絡がきたら金利をみて繰上返済する、ということでしょうか。

[49: 匿名さん]

>>48
金利が変わる時にはハガキ等で連絡はきます。きますが、そもそもそれよりも先にわかります。

まず根本的に変動金利は、政策金利に連動して上下します。

ですから、ニュースをみていて日銀が政策金利をアップします、と言い出さない限り普通は変わる事はありません。ただし銀行によって政策金利変更の影響が出るタイミングは若干差があります。

ちなみに今のところ日銀はこのままの政策でいくといっていますので、少なくともしばらくは金利は上がる事はありません。

それから変動金利は、銀行の店頭金利があがったら即上がる訳ではありません。
一部にソニー銀行のような例外もありますが、通常は金利の見直しは年２回です。
だいたい４月と１０月です。ただしボーナス払い併用の場合は、ボーナス払いの次の月です（ボーナス払いが７月１月なら８月２月に金利変更されます）。

その時期以外に上がったり下がったりする事はありません。

ですので例えば２月、３月に銀行の店頭金利が上がっていれば、４月に上がる事は先に想定出来ます。逆に言うと下がっても、すぐに下がる訳ではないので注意です。

また返済額自体は変動の場合は５年間は変わりません。支払額の中で利息と元金の割合が変わりますのでご注意ください。ただし「返済額軽減型」で繰り上げれば、その時点の元金の残と残年月で返済額が再計算されますので、金利上昇して割合が少なくなった場合には、手数料と比べて利息の割合の方が多ければ１万円でもいいので返済額軽減型で繰り上げる事をお薦めします。

[50: 匿名さん]

すみません。49ですが、ソニー銀行は5年125%ルールが例外なだけで、金利自体の見直しは半年毎でしたね。訂正します。

[51: 匿名さん]

44です。
返済用の貯金を使わないようにしながら3で頑張ろうと思います。
返済額軽減なら差額分を次回の繰上げに上乗せするので
月々払った方が最終的には大きな違いになるのかもしれない。と、考えていました。
相談出来て良かったです。ありがとうございます。

[52: omom]

>>43
返済初期であれば年間３０万円以上の利息を支払っているのですから、住宅ローン控除で相殺される分を除き、なるべく繰り上げて圧縮した方が良いです。
最適頻度は、どのくらい繰り上げできるのか、返済何年目か、元利均等か元金均等か、返済額軽減か期間短縮か、将来的にも定期的に繰り上げられるのかなどによって全然違ってきますが、繰上シミュレータの「繰上任意設定」のシートで適当な頻度を見つけ出せると思います。
１回５万円という手数料を考慮すると、たぶん１年から２年に１回くらいの頻度が妥当かと思います。

[53: omom]

>>43=39
>>52の続きです。
【繰り上げシミュレータ】をV1.20にバージョンアップして、総返済額に繰上手数料を加算するとともに、繰上頻度を任意に設定できるようにして、トータルで最も得な繰上頻度を探せるようにしました。
3,300万円、35年、１％、元利均等、返済目標額150,000円／月、繰上手数料50,000円／回で試算すると、最適頻度は、
①返済額軽減の場合は42カ月ごと、②期間短縮の場合は41カ月ごと
となりました。この場合、まったく繰上を行わない場合に比べて総返済額は200万円前後節減されます。
なお、条件が異なれば（金利の変動によっても）最適頻度は変わってきます。

[54: 匿名さん]

みなさんの意見を・・。

金利0.875　35年　元金均等で組みました。
当初フラットと元利均等併用予定でしたが、ローン減税の恩恵もあるので「元金」一本でフラットとの差額＋減税＋金利上昇を想定（２%ＵＰを想定）して2%分を毎月確保してます。

来るべき金利ＵＰ時にまとめて返済したいのですが

１．どのタイミングで（減税分の１％を超えた時？）がいいのか？
２．返済額？期間短縮？そのハイブリット？

を悩んでます。

[55: 匿名さん]

>>54
何をするにしても自己責任ですが。

繰り上げするタイミングは住宅ローン減税が終わった時か、金利が1.5%よりもあがった時ではないでしょうか。

1.5%としたのは、0.5%程度であれば定期貯金等の安全な運用でも増やせるのと、金利は半年に一度しか変わらないけど、その間にさらにあがりそうか、もういちど下がりそうかの経済状況を見極められるくらいの金利だと思うためです。

2%との差額を常に貯金するような方法でやっているなら返済額軽減型でないでしょうか。
期間短縮にするとメリットよりもデメリットの方が大きいでしょう。メリットは利息が少なくなる事ですが、常に差額が貯金されているなら次回繰り上げ時にその金額分返せる訳なので、実質の差は少額でしょう。

軽減型にしておけばもし何かの理由でお金が苦しくなる場合に対処しやすいでしょう。

[56: 匿名さん]

>>常に差額が貯金されているなら

笑えるわ

[57: 匿名さん]

>>56

お前自身がだろ？

[58: 匿名さん]

常に差額貯金できるかは当人の性格によりますからね。現実的か非現実的か…。
私はできるかな。夫は無理だけど。家計管理どっちがするかですよね。

[59: 匿名さん]

1円単位でぴっはり貯金する人は珍しいだろうが、3000万35年として2%は約10万円。0.875%で約84000円。その差の16000円を貯金する。
それが出来ないという人はどれだけ浪費家なんだ？

[60: 匿名さん]

訂正
×1円単位でぴっはり
○1円単位でぴったり

[61: 匿名さん]

貯金出来ない人って頭金どうしたの？

[62: 匿名さん]

59だけど、0.975で計算してた。正確には 2% 99,378円　0.875% 82,949円だな。
だから正確には16,429円差。確かに細かく16,429円、毎月貯金して管理するのは面倒だな。

でも普通は「じゃあ切り上げして17000円」とか、ざっくりした数字で計算するだろうし、それで十分じゃねーの？　それを適当にもう一個口座作って、普通の貯金と別に入金しときゃいいだけだな。ＡＴＭで５分もかからないな。

そもそも目的は期間短縮型と全く同じにする事じゃなくて、自分にとっての利益を最大限有効活用すること。理論上手数料無料で毎月正確に繰り上げすれば、期間短縮と全く一緒に出来るが、でもそもそも全く一緒にする必要なんてぜんぜんないんじゃねー？

仮に１年後に100万円繰り上げしたとしたら、軽減型なら次回から80,114円になるな。2,835円安くなって、2%とは19,264円の差になる。でも「およそ20000円だな」って計算しやすい金額にすればいいだけのこと。これを続けていって、次回の繰り上げ時にこの貯金の分をさらに足せばいいだけ。こうやってれば利息の差は微々たる額。

無理とか笑えるとか言ってる奴ってどんだけ管理出来ないんだ？　どんだけ意志が薄いんだ？
家買う時に頭金貯めた事もないのか？　めちゃくちゃ簡単なことにしか思えないんだがな……。

[63: 匿名さん]

54ですが、うちは管理費、修繕費、駐車場合わせて17万ちょいなのでざっくり20万入金してます。
みなさｎ色々とありがとうございます。

55さんがおっしゃってくれましたが、繰上げのタイミングはいつがいいんでしょうね？
うちは1%越えたころと考えてましたが・・。