ザ・パークハウス 川口本町

[ご近所さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kawaguchihoncho/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

所在地：埼玉県川口市本町４丁目54番7（地番）
交通：JR京浜東北・根岸線「川口」駅（東口）より　徒歩4分
総戸数：162戸（事業協力者用住戸27戸含む）、他に店舗3戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造、地上19階・地下1階建

[スムログ 関連記事]
2018年冬　マンションマニアのおすすめ新築マンション
https://www.sumu-log.com/archives/12594/
埼玉県の新築マンションってどう思いますか？ 販売中のおすすめ新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/18998/

[701: 名無しさん]

>>700 マンション検討中さん
申し訳ございません、直接電話して聞いてみます。

[702: 通りがかりさん]

リードレターきたけど、２L安いな。5階で坪で257万くらいだった。プラウドタワーの2Lが300くらいだったからこりゃ買いだわ。
3Lは一方で265万もするんね。
プラウドタワーの5階で267万くらいだったから、こっちは明らかにプラウドが買いか

全く戦略違うのね

[703: 匿名さん]

>>702 通りがかりさん
2L完売してましたよ
プラウドタワーは残り1戸だし、比べても仕方が無いのでは？
そもそも西口と東口って土地代が違うのだから、プラウドタワーがスペックで勝って当然のような気がします。

[704: マンション検討中さん]

また減ってました。よく売れてるんですね。

[705: マンション検討中さん]

>>704 マンション検討中さん
売り切れのタイプはありましたか？

[706: マンション検討中さん]

Aタイプはキャンセルの一部屋だけ。あとはまだありました。

[707: マンション検討中さん]

>>706 マンション検討中さん
やっぱりＡタイプが目に優しい価格だから、人気なんですね！
見学に行ってみます！

[708: 評判気になるさん]

3ldkを検討しているのですが、
どのタイプが人気なのか教えて欲しいです。
人気の理由なども教えてもらえると検討しやすくなります。
図々しい質問で大変恐縮ですが、
どなたか参考までに返信頂けると嬉しいです。

[709: マンコミュファンさん]

3ldkで次期販売住戸も含め、残戸数が一番少なかったのは、eタイプだったような。広さ、価格設定とも、このマンションのちょうど真ん中あたりを占めるからかなぁ、と思いました。

[710: マンション検討中さん]

fとかgあたりがeタイプくらいの価格だと嬉しいけど、このご時世だと難しいですね…

[711: 評判気になるさん]

ここって結局売れてるんですかね
立地が素晴らしいことは重々理解しました。
ただ、立地以外の良い点が、もう少し教えてもらいたいです。

悪い点は思い浮かぶのですが、
売れてるようなので、良い点が気になります。

?悪い点?
収納が少ない
南側のフラッグシップ
ベランダのサッシ
柱が部屋内にきていて形が悪い
風呂洗面所がリビング内
風呂洗面所の押し扉でリネン庫に当たる間取りが多い

こんなところですかね
皆さんのご意見お聞かせ下さい

[712: マンション購入者]

＞＞711さま
このマンションが良いなと思ったのは、やはり都内へのアクセス良・駅近・生活インフラの充実が一番でした。あとはおまけ程度にパークハウスブランドだと思います。マンション購入の目的は、それらが主じゃないですかね？あまりこだわりありません。
しいて言うなら、妻側にもバルコニーが回っており、外壁修繕費はお安いと思います。足場をかけてのタイル補修は、ＥＬＶシャフト廻りだけじゃないでしょうか？コーナー柱の塗装の修繕はどの程度か分かりません。マンションの仕様は、高額になればそれなりに充実してゆきますが、このマンションの場合は相応ではないでしょうか？費用対効果を鑑みて他マンションとの比較って難しいですよね。
柱をすべて部屋外に出そうとすると、その分コストは上がりますし、何処を落としどころにするのか、やはり個人差があると思うので、気に入るか・気に入らないかだと思います。明解な解答でなくごめんなさい。

[713: マンション検討中さん]

>>712 マンション購入者さん

>>712 マンション購入者さん
とても参考となる回答を頂けて感謝しております。
やはり立地が最大の魅力であり、安心の三菱ブランドといったところも魅力の一つということですね。
バルコニーの位置による修繕費用のところは盲点でした。
タワマンで問題になるであろう大規模修繕の時に、このマンションであればバルコニーを上手く活用出来そうですね。

他の方々にも良い点があれば教えてもらいたいです。
悪い点は申し上げた通りで、何となくは把握出来ているのですが、私が気付けていない良い点が気になってます。
このマンションを購入しようと思う反面、やっぱり完売したプラウドタワー川口のことを思い返してしまって。。
図々しい質問で恐縮ですが、ご回答をお待ちしております。

[714: マンション検討中さん]

じゃあプラウドの中古待てば良いのではないですか？

[715: マンコミュファンさん]

私の場合、マンションの立地と地所レジという点に尽きました。プラウド川口も見ましたが、駅近で緑多く、閑静な立地。一般的には理想ですが、私には寂しく感じました。かといってフラッグ栄予定地は賑やか過ぎて。東口で駅から近く、繁華街から少し距離あるのがよかったです。リネン庫の扉や外壁修繕の件など、まさしくその通りで、勉強になりました。そういうところまで見ていく視点はなかったので。
価値は人それぞれ。設備も一般的なものをしっかりつけているので満足です。質実剛健みたいな。収納のみはもう少しほしかったですが、致し方なし。断捨離に励んでます。ただ、家を買うときに、「ここだ！」と思える感覚は大事だと思います。他マンションと比較し、そちらの方の価値が大きいと苦しいですね。

[716: マンション検討中さん]

>>715 マンコミュファンさん

>>714 マンション検討中さん
貴重なご意見ありがとうございます。
東口にも関わらず、商店街付近のガヤガヤ感が無いところは、やはり魅力ということですね。
プラウドタワー川口の付近は、たしかに閑静ではあるものの、商業地区ではないので、やや寂しさがあるというのも納得です、私も西口の雰囲気は嫌いではないですが、パークハウス付近の方が好きですね、電柱も全て地中化するので雰囲気も更に変わりますし。

結局のところ、このマンションの魅力は立地というところが1番で、可もなく不可もなく手堅いマンションということですね。
川口駅周辺は、これから出てくる東口と南口のフラッグシップも坪330万前後は下らないと思うので、そこを待つのか、坪270万前後のパークハウスにするのか、しっかりと考えたいと思います。
プラウドタワーの中古を待つのはギャンブルなので、そこも慎重に考えます。

[717: マンコミュファンさん]

>>716 マンション検討中さん
プラウドタワー川口は、たぶん中古でないよ
マンマニも書いてたけど。

多分出ても、新築より少し高いだろうね。

これからでるフラッグシップと南のタワーは高値確実だから、ここできめておくべき

[718: 評判気になるさん]

>>716 マンション検討中さん

ザパークハウス川口本町よりも中古だがまあまあ新しめのこっちの方が安いし買い得じゃん
赤羽駅の方が川口駅より格上だからね
わざわざ川口の新築マンション買うより赤羽の中古買ったほうが得だよ
こっちの中古ならば川口駅が欲しい湘南新宿ラインもあるし
こっちの中古買えば川口駅に湘南新宿ライン止めろとか言う必要なくなるよそれが使えるからね
川口駅に遊びに行きたい時は赤羽駅から電車で3分
自転車でも十分行ける距離

中古も視野に入れるとかなりいい場所の物件、例えば川口駅より上の赤羽駅のマンションも買えるからね

[719: マンション検討中さん]

>>717 マンコミュファンさん

貴重なご意見ありがとうございます。
私は現在賃貸なので、フラッグシップを待ち続けるリスクもありますし、前向きに検討したいと思います。
東口はガヤガヤしている場所が、ややマイナス要素なので検討外（完全に私の主観です）なのですが、
パークハウス南側のフラッグシップは、今の状況を考えると5年以上先となりそうなので、現在の家賃×60ヶ月以上と考えると現実的に厳しいです。
※坪330万円以上になったら大変ですし。。
他の方の意見も聞いてみたいです。

[720: マンション検討中さん]

>>718 評判気になるさん
参考となるご意見、誠にありがとうございます。
京浜東北線だけでなく湘南新宿ライン等が停車する赤羽駅は魅力的な場所ですよね。
ただ、私はあくまでも川口駅付近で検討しているので、川口駅付近での話がしたいです。
湘南新宿ラインが停車したら、リセールバリュー等のことを考えても嬉しいというのが本音ですが、投資目的ではないので、そこは重要視しておりません。
この掲示板を見ている方々に対して、メリットデメリットをしっかりと理解してもらいたいですし、私自身も悩んでいるので、少しでも多くの方の意見を聞きたいです。
良い意見だけでなく、悪い意見も沢山聞きたいです。

[721: マンション検討中さん]

立地やマンション設備は好みがあるので、自分の感性で選べばよいと思います。今マンションすんでいて思うのは、修繕費用は結構面倒な話になります。大規模なマンションで共用施設が多いとそれだけ大変なのと、タワマンは修繕時に櫓組めないし、出来る会社が少なくて高い見積書がでてきます。後、高速エレベーターと機械式駐車場は維持費高いです。私のところは利用者が少なくなって機械式から平置きに変えました。タワー型の駐車場は利用者が少なくなると悲惨です。その辺りを考慮すると、ここは買いかなと個人的には思います。

[722: マンション検討中さん]

>>721 マンション検討中さん
とても参考になります！
たしかに30階建以上のタワマンとなると、大規模修繕の時に、外壁部分の足場が作れず、特定の業者しか出来なさそうなので、金額が読めなさそうですね。
そのあたりの事を考えると、このマンションは心配いらないですし、手堅いマンションではありますね。
タワマンのように逆梁ではなく順梁なので、重厚感はありませんが、そこは好みの問題ではありますね。

[723: マンコミュファンさん]

もちろんお金払ってでもタワマンがよいという人は否定しませんが、後は好みですね。タワマンの修繕が足りなくなるのは今や社会問題で一部の大都市では報告義務も出来ている状況。後は人数が多いと強く駄々をこねる人がいそうでこわい。どこに行っても一定数はいるので、母数の数が多いと当たるのが恐い。

[724: マンション検討中さん]

>>723 マンコミュファンさん
ただ、母数が少ないよりは多い方が良いと感じます、管理費や修繕費が分散されるので。
パークハウス川口本町は162戸ということで、多すぎず少なすぎず。
何度も繰り返しですが、可もなく不可もなくのリスクが少ない無難なマンションですね。
駅から徒歩4分東口で、資産価値も暴落することは無さそうですし。

[725: マンコミュファンさん]

残債割れの心配がないっていうのも大きいです。

[726: マンション検討中さん]

>>725 マンコミュファンさん
ちなみに残債割れの心配が無いという根拠を教えて頂けますか？
駅近なので、たしかにそうだと思いますが、とても気になります。

[727: マンコミュファンさん]

マンションマニアさんのブログに
このマンションの周辺相場と10年後の価格予想が出てました。あくまでも予想ですが。
https://manmani.net/https://manmani.net/?p=18428?p=18428

[728: マンション検討中さん]

マンマニさんのブログは私も拝見してますが、
あくまでも10年前から現在までの売出価格と中古価格を参考に算出しているだけなので、根拠とは言えないと思います。
川口駅付近は地盤が緩く液状化の問題があるだけでなく、鋳物工場の跡地ということ、治安が非常に悪かったこともあり、一昔前までは坪単価200万円前後だったものが、現在では300万弱の推移まできています（フラッグシップは330万円前後だと思われる）
2019年相場から考えて、一昔前に建てられたマンション達が坪230万円前後で中古価格が設定されているからといって、
パークハウス 川口本町の10年後が坪230万円前後とは言い切れません。
可能性は低いですが、湘南新宿ラインが停車したり、駅ビルが出来たり、川口駅の評価が上がってきたら、もっと高くなると思います。
資産価値や残債割れ等に詳しい方がいたら、コメント頂けると助かります。
私は投資目的では無いので、そこまで興味はありませんが、私以外に検討されている方々は興味があるかもしれませんので。

[729: 検討板ユーザーさん]

>>728 マンション検討中さん
マンマニさんの記事を見ると、残債割れの心配がないのはブランズ川口幸町までのように見えますね。。シティハウス以降のマンションは駅ビルやらができて川口全体の価値が上がらないと厳しそう。

[730: マンション検討中さん]

>>729 検討板ユーザーさん
私も同意見で、東口のフラッグシップ以外で何かしらの再開発（出来るだけ大型の）が無いと厳しい気がします。
川口駅の魅力は都心へのアクセスだと思いますが、それ以外に「川口駅に住みたい！」と思えるようなものが出てこないと、これ以上、坪単価は上がっていかないでしょうね。

[731: 評判気になるさん]

>>730 マンション検討中さん
再開発のマンション買う値段で赤羽の中古の新し目の駅近マンション買えるんだよね
そっちの方がお得

[732: 評判気になるさん]

赤羽は、色々見た結果、川口が良いと思いました。既に、新築は駅近では無いし、中古も以上に高いです。確かに利便性は良いですが、3分下って、坪20万以上も安くなるのなら、カワグチ魅力的かなって。東京まで京浜東北で30分以下ってのも魅力的です。何より、生活インフラが見学したどこよりも、便利!だと思いました。

[733: 評判気になるさん]

>>732 評判気になるさん

赤羽ならば上野東京ラインで東京駅まで20分でつくよ
それに川口駅が欲しがってる湘南新宿ラインも使えるよ

[734: マンコミュファンさん]

>>733 評判気になるさん
投稿内容見てます？732さんは交通の便利さだけで考えてないそうですよ。

[735: マンコミュファンさん]

これまでの掲示板の流れを読むと、
このマンションは
・駅近 ・地所レジ ・手堅い
という点がいい点
しかし、価値的にはお高い。
といった内容ですね。ただ、これから出てくるフラッグシップや南側タワーは建設ま何年か待ち。坪単価はさらに高い。
生活インフラはよいので、川口がよい。となると、このマンション以外で候補に上がるとしたらどこなのでしょう？住不や駅前の中古？そこから先の決め手って何なんでしょう？ちょっと内容がズレるかもしれませんが。

[736: マンション検討中]

＞＞735さま
お節介かいもしれませんが、投稿させて頂きました。
私は、このマンションの購入を決定しましたが、これまで、下記について検討しました。
・パークホームズ浦和常盤ステーションプレミア(三井・北浦和)
・シティテラス浦和常盤(住友・北浦和)
　駅徒歩３分とブランドが魅力的で、金額的には少し高い感じでした。
　マンション仕様としても申し分なく、小中学区も魅力的でした。しかし、
　自家用車生活をやめることを前提にしていたので、スーパーや公共機関が徒歩での
　対応が少し面倒で、やめました。
・ブリリア北浦和(東建・北浦和)
　日当たりも良さそうで、駅徒歩４分、北浦和東口で、生活には便利な物件と
　思いました。また中高一貫の市立中学の学区であること、浦和高校が近いことも
　子供の進学に魅力的でした。
　金額的にも、川口とそんなに変わらず、最後まで迷いましたが、東京へのアクセスの
　点で、川口が勝ちました。
・パークスクエア浦和常盤(住不・浦和)
　浦和駅徒歩9分で、すごく割安物件です。しかし、南側直前に賃貸（？）マンションが
　建設されて、最上階もしくは、道路側角住戸を購入しないと、眺望・日当たりは皆無だと
　思いやめました。
・クラッシィハウス浦和上木崎(住商・与野)
　駅徒歩２分です。駅を出るとすぐに自宅です。しかし、それだけののマンションと
　思いました。生活に必要なもののほとんどが、駅の反対側で、少し不便を感じました。
　

[737: マンコミュファンさん]

貴重な情報ありがとうございます。浦和近辺も検討範囲だったのでね。私もリリーゼ南浦和は素敵だなぁと思いました。こだわりのツボにハマった一人です。ただ、駅まで7分、始発があるとはいえ、都心へのアクセスを考えると、、、。最後は自分の現在、そして将来のライフスタイルを支える価値があるものを取捨選択していくかですね。贅沢をいえば、人生何があるか分からないから、そうなったときのためのリセールが可能であること。ま、ホントにこれは最後です。私の場合。

[738: マンコミュファンさん]

3LDKを5000万から6000万で、
都心へのアクセスが良いだけでなく、
最寄り駅から徒歩5分以内で探すのって、
色々と調べていますが、本当に難しいです。

京浜東北線って、とても便利な路線なんだなぁって改めて思いました。

マンション自体の価値というよりは、
この抜群の立地&地所レジっていう時点で、
とても価値のあるマンションだと感じます。

立地が良すぎるからこそ、みんな迷う。
これが駅から徒歩10分とかの立地なら、
坪240万でも買い手が付かないかもしれない。

建物のマイナス要素は多々あるが、
決定的なマイナス要素とまではいかないので、
そこを我慢出来るかどうか、そして5年後10年後の川口駅発展を願えるかどうか。

そのあたりを考慮して検討する、そして後悔の無い判断をする、という感じでしょうか。

余談ですが、
ARUHIの「本当に住みやすい街大賞2019」で第4位に川口駅が選ばれていました。

[739: マンション掲示板さん]

このマンションいいですね。見学いきましたが、全体的にセンスが良いですね立地もほどよく静かでありながら、商業地に近いので最高だ。後はどこの部屋にするかだ。

[740: マンコミュファンさん]

第3期の販売は始まっているのかな？

[741: マンション掲示板さん]

第三期は秋頃らしいですが、空いている部屋なら交渉次第で契約は可能と営業の人には言われた。待つのも良いが欲しいなら早めが良いのでは？

[742: マンション検討中さん]

先日モデルルーム行った時の残部屋数は50きってたと思うけど　　　あとどのくらいあるのかな　　高いし迷う　

[743: マンコミュファンさん]

>>742 マンション検討中さん
6月7月の2ヶ月間で15戸前後、販売しているようです。
人気の部屋は夏前に完売すると思います。

[744: マンション検討中さん]

>>743 マンコミュファンさん
昨日モデルルームに行きましたが、
Aの2LDKは残り1戸
Fの3LDKは残り2戸
と言っていましたよ

[745: マンコミュファンさん]

だいぶ売れてるということでしょうか。第3期分も前売りしてるのであれば、先着順ですね。

[746: マンション検討中さん]

ここは東口でも結構落ち着てるエリアで雰囲気もいいと思う　周りの電線も地中化してスッキリする予定だし歩道も整備される　エントランス正面は公園になっているとこもいい　南ブロックの計画はどうなるかわからないけど建ったとしても距離は確保されているし　　うーん
　いいけど、販売価格はどうしようもない・・・後悔したくないし・・・頭を整理します

[747: マンション検討中さん]

>>746 マンション検討中さん
南側のタワーについてですが、
付近を歩いてたら、一軒家から住人が出てきたので話を聞いたところ、3年後に出ていってもらう可能性があると大家さんから言われているとのことでした。

ただ、住人いわく全員が了承したわけではないので、本確定の話では無いようです。

このマンションの金額については、
現時点での川口駅周辺のマンション相場から考えると高いですね。

ただ、5年から10年後、川口駅から徒歩4分で坪270万から280万の新築マンションが出てくるのかと考えたら、可能性は極めて低いと感じるので、前向きに検討している次第です。

[748: 通りがかりさん]

先日見学に行ったら、第三期の部屋でも契約出来る可能性は高いと言われました。ただ、第二期の部屋で気に入ったのがあったので契約しました。周辺相場より多少高くても、それを補ってもよい点が多かったので決めました。順調に売れているのは同じ考えの人が多いからでしょう。欲しい人は早めがよいと思います。ただ、入居が先過ぎて待つのがつらい。

[749: 通りがかりさん]

先日、現地を確認しにいきましたが、
東口から徒歩4分なのに交通量が少なく、
思った以上に閑静な場所だったので驚きました。

理由を考えてみましたが、赤羽方面から川口駅に向かう車は、本町大通りを使うことが多いので、このマンション付近の道路は交通量が少ないのだと思います。
逆もしかりで、川口から東京都に行く車は本町大通りを使うのが多いと思います。
現地から駅方面を見ると、ほとんどの車が本町大通り方面へ、こっちに車が来たと思ったらキュポラの中へ、という感じでした。

悩んでいる方は現地に行くべきです、掲示板で立地が良いという意見が多い理由が分かりました。

[750: マンコミュファンさん]

立地は本当にいいですね。東口だけど、静かで。価格帯としては高いのでしょうか？一昔前の川口の相場と比較すれば高いかもしれませんが、JRの駅徒歩4分の立地で現時点での周辺新築マンションと比べてみると、あながち、ここが高いようには、、、。もちろん、価格は抑え目の方がいいです！川口全体の相場が上がり過ぎ？ということでしょうか。