タワーマンションの数十年後って？

[匿名さん]

今ＰＣＴとか湾岸地帯のタワーマンションが人気だけど、
タワーマンションって数十年後にはどうなるんだろう？

新築で、まるで若奥様のように魅力的な今の内はいいけど、
建物も、そこに住む人も老朽化が進んだ後に、
満足なコミュニティを作れそうにもないタワーマンションは管理もおざなりになって
どんどん人の流出が進みそうな気がする。
各地のニュータウンに今起こっているように。

１０年くらいで売ってまた新築に移ればいい、と思ってる人もいるだろうけど、
そういう人が多いだろうから大量供給で価格暴落してローンの残りにも足りないかもしれない。
それとも何か法的、税的な補助が行われて、そういったスラム化は防がれるのだろうか？

入居者もそうでない人も、今までの日本にないこのタイプの集合住宅が
数十年後どうなるのか論を戦わせてみませんか？

[42: 匿名さん]

香港はタワマンというより竹アパ
あそこの林立する低所得向けのアパートは、比較材料にならないし、
リッチだけが住む高級マンションも、やはり比較材料にはならない。

[43: 匿名さん]

んじゃ、シンガポールは？

[44: 匿名さん]

ただし、シンガポールでも香港でも
最近まであるいは現在もそこに長く住んでて
状況を知ってる人からの情報がほしい

[45: 匿名さん]

スレの趣旨に戻りますと、

タワマンに限らず、分譲物件では中古を買値より安く売る人は当然のように
出ます。　始めからの所有者は、極端に安く売らないので値下がりは少なく
中古購入者のレベルも下がらないのですが、中古購入者が更に下げて売って
もっと安く買った居住者が出始めると要注意だと思います。

２次、３次以上の中古購入者でも値段がそれほど下がらないタワマンなら
心配ないでしょうけれど、安くなれば住人のレベルが下がる
リスクが出てきます。　一度、レベルが下がり始めると初期からの住人も
嫌になって転居し始めます。　そうなると危険ですね。

タワマンの場合は居住者の数が多いので、そういったリスクは中規模物件より
大きいのではないでしょうか。

[46: 匿名さん]

たしかにそうですね。
ちょっと違う話ですが、郊外ニュータウンでも同様の状況です。
同じ街で同じようなマンションがあり、それらが中古で出た場合
物件の比較が容易ですし、一つ安い価格が出れば
それに引きづられる可能性があります。
その結果当初いた住人層と異なる住人層に入れ替わり
街の雰囲気が変わります。

同様なことは４５さんのいうように、たくさんの居住者を
抱えるタワマンでも起こりえますね。

[47: 匿名さん]

お金に余裕のある人が物件を安値で売って相場を下げるんです。
4000万円の元利均等ローンで、最初の10年ではほとんど元金が減らないから
売るに売れないというのが現実です。
親戚が都心の60㎡のマンションを新築から5年で売って、
諸費用含めて800万円のマイナスでした。
つまり売却して預金を更に注ぎ込んでリセットしたということです。
タワマンも、こんな傾向でしょうね。
物件価格は確かに値上がりしていますが、物件数建て替えも皆無なので増加の一途ですから。

将来予測は、誰にも出来ないのが不動産価格というものだと実感しています。

[48: 匿名さん]

＞お金に余裕のある人が物件を安値で売って相場を下げるんです。
その通りだと思います。
ですから、損切り出来る余裕がある人は出て行ってしまう。

＞4000万円の元利均等ローンで、最初の10年ではほとんど元金が減らないから
＞売るに売れないというのが現実です。
そうですね、４０代後半、バブル期に家を買った人が
多くこの状態になっています。　不動産証券化が進み値下がり分を
売却しなくても所得控除などしてくれると、状況が変わるでしょうけれど
実現しそうもないみたいですし．．．

[49: 匿名さん]

そしたら残された人はどうなるの？

[50: 匿名さん]

>48
そういえば、おいらが見に行ったＭＲの販売員も嘆いていたよ。
「わたしゃバブルの終わりに買っちゃったのですけど、埼玉で６０㎡が５０００万でしたかね、
　今じゃ半値以下ですけど、買い替えも出来ないし・・・どうしようもないんですよ」

広い家が安値で買えるとのことを伏線にする営業トークかと思ったけど、哀愁漂ってたから。。。
あれは本物だな。合掌。

[51: 匿名さん]

>50
半分以下ならまだいいんじゃない、23区だと1/3以下が沢山あるよ。
いずれにせよ、資金に余裕を持って分相応のマンションに住むのが
一番かもしれない。

[52: 匿名さん]

タワーに限らず今の都内のマンションは、建て替えなんて考えてないんだと思う、
新聞折り込みチラシを見て計算すると対容積率99.9％なんていう物件があります。
30年くらいのマンションは高級品だったから、ゆとりもあったのでしょうが、
バブル崩壊以降のマンションは、経済合理性の賜物のように追求している感じがします

売れるためには宣伝効果を狙って何でもするという感じです。
都心のマンションでも、駐車場が余るとわかっていても高級物件だと必ず50％以上
駐車場に充てます。近所にコンビニが何軒もあってニーズがないとわかっていても
棟内ミニショップなんか作ります。

数十年後はおろか10年後も考えていないと思うんだけど。

[53: 匿名さん]

>51
ちがうちがう。中古の売値が半額じゃないの。
新築売値ね。だから中古価格なんて推して知るべし。ってな状況。
多分１０００万ちょっとにしかならんじゃろ。１３００くらいかな。

[54: 匿名さん]

デベは売ったら終わり。
完売が近づくと担当がどんどん他のマンションの販売に散らばっていく。
完売してお客様と付き合っていくではなく完売のメドがつけば終了。

なんだか草食動物が草がなくなると次の地域に移動するのと似ている。
今までの場所の想い出もなしにやりっ放しで次へ。。。

[55: 匿名さん]

元気のあるタワー派が出てこないな。
あちこちのスレで都心＊＊＊＊、立地＊＊＊＊な書き込みしてるのが、
都心タワー低層階住人だと踏んでいるのだが。

[56: 匿名さん]

タワーは管理費の高さも問題でしょう。
２０年後にたたき売りしたとしても、管理費の高さがネックになって誰も買わない可能性もある。
または安いのをいいことに低所得者がゾクゾク住み着いて、管理費滞納者が続出するとか。
１０年ぐらい住んで売りに出すのが正解だな。
スラム化・ゴースト化してからじゃ誰も買わないよ。
ただし、駅直結タワーや立地のよい最高級タワーは生き残る。
タワーの世界でも二極化するね。

[57: 匿名さん]

>54
そう、担当者の印象がわるいので物件買うの止めたとか言う人多いけど、その担当者と付き合うのはそのときだけなので何でそんなに気にするのか不思議だね。物件の内容は気になるけど、担当者で買うか買わないかは決めないな、自分は。

[58: 匿名さん]

５６さん
２０年後に生き残るタワーはどこ？

[59: 匿名さん]

最悪でも15年後〜20年以内には売り抜けないと。
タワーで永住なんてマジで考えている人とかいるの？
そっちの方がビックリ。

[60: 匿名さん]

駅近で少ない貴重な土地の有効活用のためにタワーにするのは理解できるけど、
現実には駅から遠くても、タワーの方が売れるから建設する場合が多いと思います。
バルコニーも使いにくいし、はめ殺しの窓（ＦＩＸ）を掃除するのに、オフィスのように
1回に100万円以上経費がかかると聞いたことがあります。

いずれにせよ、タワーであろうと低層であろうと容積率一杯に建設して
デベは利益を追求しているんだから、建て替え等の将来のことまで考えて
いないのは確かでしょう。
管理規約（案）も、住民のためというよりは、販売促進のためという性格が
強いと思います。大型犬飼育可、2匹まで可なんていい例なのでは。

[61: 匿名さん]

高層用のエレベータは、交換にお金がかかりそうですね。
居住戸数で割れば安いかもしれないが、低層にくらべれば必須設備です。
故障したら我慢してと言えない点が辛い。

修繕積み立てでは占有面積で割り当てるので、
受益者負担で考えれば、低層の人間が高層の負担を
しているのかも。
積み立て金が足りなくなって追加の場合に、
揉めないのかな。

[62: 匿名さん]

商業地の駅近一等地のタワーマンションと高級住宅地の低層マンション
は生き残るよ。危険なのは14〜15階くらいの中層郊外及び駅遠物件。
さらに外廊下田の字で大規模だったら最強だ。素人でも10年後
とんでもない事になってるのは容易に想像できるはずだ。

[63: 匿名さん]

で、具体的には駅近の一等地のタワマンというのはどこ？

[64: 匿名さん]

>62
>外廊下田の字で大規模
いわゆる団地型（または長谷工型？）のマンションですよね。
それは単に「郊外及び駅遠」という立地が問題なだけであって、
中層とか団地型とかは関係ないと思いますよ。
団地型よりタワーの方が不安要素が多いでしょ。

[65: 匿名さん]

>外廊下田の字
これが一概に悪いと言えるのかはなんともいえないと思うが。

面白みの無い間取りではあるが長年使われてきた一番定番な間取り。
比較もしやすいし、家具の配置など予想もしやすい。

田の字以外の間取りは好き嫌いも分かれるし、使い勝手もわかりにくくて敬遠されることも多い。

不確定な要素の多いタワーよりは確実性が高いと思う。

半分（または2棟中1棟が）ファンドによる投資型なんかだと、ファンドの破綻で
先行き不透明なんてことも発生しかねないしね（都内のタワー）

[66: 匿名さん]

いまどき、破綻するまで抱えてるファンドなんてある？
利益が見込めなければ、さっさと（安値で）転売すればOK。

[67: 匿名さん]

>>62
誰でもそんなことは分かってるからイチイチ言わなくていいよ。

[68: 匿名さん]

劇下がりしたタワマンはお買い得になると思う、賃貸族には咽から手が出るほど住みたい
立地だから、投資には最高だろうね。
品川あたりのタワーを狙ってます。

[69: 匿名さん]

>>68
この先値下がりするのはいつくらいなんでしょうね？

[70: 匿名さん]

>>55
やっと元気のあるヤツらが登場してきたよ。w

>>62
>>67
タワー低層住民達よ頑張れ！！

[71: 匿名さん]

ここまで面白く議論してきたけど、
こんなに敵意むき出しの人が居ると、引いちゃいます。
あ〜あ

[72: 匿名さん]

今までの話からすると
タワーはごく一部の高級のもの（虎ノ門タワーみないな）の１つか２つかを
のぞいて、今買うべきではない

でも５年後には、スラム化のきざしとか、
管理費の値上げとか住人のまとまりにくさとか
ネガティブ要因が顕在化して
価格は半額に!!
その時には住むにしても投資にしてもいい案件になる
ということでしょうか。

どうか、５年後に同時に不動産市場のバブルの破裂と
景気後退でゼロ金利に逆戻りになって
住宅ローン35年間１％の時代になっているといいですね。

[73: 匿名さん]

>>70
は？

[74: 匿名さん]

>>72
住宅のことだけ考えるとそうなんですけど、あまりに景気が悪くなるもの困りますよねぇ。
うぅ〜ん、悩む。。。

[75: 匿名さん]

タワマンといえば、よくリビングに巨大なはめごろしの窓がついていますよね。
あの窓ガラスの汚れ（外側）って、定期的に清掃が入るのでしょうか。
オフィスビルやホテルに窓拭き業者が入っているのはよく見かけますが、
管理費がえらく高くついてそう・・・
オフィスなら出せても個人では出したくない金額では？
でも、窓が汚れていたら、眺望どころではないし・・・
どうしているのかな・・・

[76: 匿名さん]

マンションは10年もすれば陳腐化するよね

[77: 匿名さん]

そう、１０年後に価格が３分の１になったときに
タワマンを買いましょう。

[78: 匿名さん]

う〜ん、タワマンって本当に5年や10年で値下がりするんでしょうか？
私も２年前くらいまではそう思ってたんですけど、PCTやケープなどすごい倍率みたいなので、なんか下がる気がしなくなってきた・・・・。

[79: 匿名さん]

>>66
>利益が見込めなければ、さっさと（安値で）転売すればOK。
売れればね。
安値でも敬遠されればさらに下げて・・・・
結局は思ったように資金回らずに破綻。
よくあるパターンだよ。
ま、損するのは出資者だけどね。

[80: 匿名さん]

>>75
一回１００万ほど掛けて、数ヶ月に一度清掃するらしい。もちろん管理費から。
「汚れててもいいや。金勿体無いし」
という住人が居て金を出さないと、綺麗好きな住人の窓も汚いまま。

それでも綺麗にしようとすると、綺麗好き住人だけが金を出して
綺麗好き住人の窓だけを拭くことになる。もちろん大出費。

[81: 匿名さん]

１０年後に価格が３分の１になるとは思えないが。
答えは１０年後にしか分からん。

[82: 匿名さん]

>>78
PCTやケープなどの超人気物件は大丈夫でしょう。
その他大勢がつらい。

[83: 匿名さん]

>>81
そうだね。
今、タワマンを庶民が都心に住むことができる千載一隅のチャンスと
とらえて、リスクをとって購入するか
それとも、５年後、１０年後に、中古価格が２分の１、３分の１に
なることを期待して、今購入するのをやめるか

１０年後に、都心への人口流入の加速でマンション価格が
新築、中古ともに大幅に上昇し、庶民には手が届かなくなって
あー、あの時買っておけばよかったと後悔するのか
それとも、タワマンの問題が嫌われ、
大バーゲン価格で中古を買えるようになっているのか
誰もわからない

まあ、今タワマンを買うのも買わないのも、両方とも
リスクをとることになるわけだが
５年後、１０年後は、果たしてどうなっているのかな

[84: 匿名さん]

確かに。
不動産のプロという人でも、誰でも、５年後、１０年後のことはわからない。
買う、買わないは大げさだけど、自分の信念だろうね。

[85: 匿名さん]

まあ眺望が良いとか交通の便が良いとか建物自体が良い物件は
下がらないと思うけね。
将来、タワマンシンドロームなんて病気でも
流行れば別だが。

[86: 匿名さん]

>>85
眺望を重視するのは浮かれている人だけだから、
あんまり当てにしない方がいいよ。
交通と建物はそうだね。

[87: 匿名さん]

自分高所恐怖症なんですが・・・
女房の言うこと聞いて上層階にしたのはいいけど、バルコニーには恐くて出れない・・・
足は震えるわ呼吸は荒くなるわ・・・
一番キツイのは、バルコニーから落ちる夢を見て目が覚めること（爆）
誰か克服法とかアドバイスをお願いします。

[88: 匿名さん]

引っ越すか、あるいはこれにでも申し込んでみるか。

http://www.sky-tours.co.nz/tours/chicken.html

[89: 匿名さん]

棟内にスーパーがあるタワーとないタワーどっちが資産価値が高い？

[90: 匿名さん]

棟内にスーパーがあるのは周辺の生活利便性に問題有りと推測される。
したがってスーパーのないタワーの方が資産価値は高いことが多い。

[91: 匿名さん]

1Fがピロティになってて耐震壁が無いマンションは地震でヤバいよ。
湾岸地方で杭が５０ｍ超えててそんなビルなんて怖すぎる。