タワーマンションの数十年後って？

[匿名さん]

今ＰＣＴとか湾岸地帯のタワーマンションが人気だけど、
タワーマンションって数十年後にはどうなるんだろう？

新築で、まるで若奥様のように魅力的な今の内はいいけど、
建物も、そこに住む人も老朽化が進んだ後に、
満足なコミュニティを作れそうにもないタワーマンションは管理もおざなりになって
どんどん人の流出が進みそうな気がする。
各地のニュータウンに今起こっているように。

１０年くらいで売ってまた新築に移ればいい、と思ってる人もいるだろうけど、
そういう人が多いだろうから大量供給で価格暴落してローンの残りにも足りないかもしれない。
それとも何か法的、税的な補助が行われて、そういったスラム化は防がれるのだろうか？

入居者もそうでない人も、今までの日本にないこのタイプの集合住宅が
数十年後どうなるのか論を戦わせてみませんか？

[2: 匿名さん]

建て替えたらどれぐらいかかるんでしょう。考えただけでも恐ろしい。

[3: 匿名さん]

シンガポールのタワマンを一度見ると買う気失せちゃうよ。

[4: 匿名さん]

タワーマンションの建て替えなんて、
デベは最初から考えて設計していないと思いますよ。
完売して、利益が出ればいいんですから、
利益を得るためのただの道具ですから。

[5: 匿名さん]

>>03
どんな感じなんですか？

[6: 匿名さん]

外壁等が煤＊＊て布団のような物がたくさん干されている。
貧民窟といった様相。
高級マンションは大丈夫だと思いますが、
日本のタワマンも半分以上は同じようになるのではないかと思います。

[7: 匿名さん]

高級マンションも例外ではないでしょう。

[8: 匿名さん]

低層から高層まで全部が金持ち住居なら大丈夫かも知れんが、
たいていのタワマンも低層は安くて狭い設定になっている。
都心へのアクセスは便利だが住み心地が良くないので賃貸化する。
結果として、管理に熱心ではないオーナーと得体が知れない住人が
跋扈するのは間違いない。

[9: 匿名さん]

スレッドタイトル（だけ）を見て三田綱町パークマンションを想起
http://www.homewith.net/realplan/premium_mansion/m30.jsp

もちろん元高級物件だけど近くで虚心に見ると廃墟のように感じる
そう思うのって特殊なのかな？

[10: 匿名さん]

いつもウィーンで見たブリューゲルのバベルの塔とリンクする。

[11: 1]

肯定派からの意見が見られないね。
それとも買う人も将来的には酷いことになることは覚悟の上ってことだろうか？

自分は>>1の意見で見送ったけど、タワマン叩き目的でスレ立てたわけじゃなく
買う人はどういう意見を持ってるのか知りたかったから肯定派の人の意見も聞きたい。
例えば「老朽化は１００戸以下のマンションの方が酷いだろうと予測してる」とか、
「１０年後でも都心に近い物件だから供給以上に中古需要があって高く売れる」とか、
「タワマンでも十分コミュニティを作って、将来の大規模修繕や改築にも意見統一して対応できる」とか。

[12: 匿名さん]

>老朽化は１００戸以下のマンションの方が酷いだろうと予測してる
このクラスは、立地による住民の意識によりますね、高額物件ではまずあり得ない、
都心の古い物件を見ているとそう思います。意思統一は比較的容易です。
スラム化するのは、ゆとりのない格安物件が大半です。

>タワマンでも十分コミュニティを作って、将来の大規模修繕や改築にも意見統一して対応できる
分譲マンションに何年か住んで、管理組合の理事経験者ならわかると思いますが、大規模で
住民にコミュニティーがまずあり得ない、多少なりとも意識があるのはせいぜい20％程度です。
ましてや、大規模修繕や改築で意見統一なんて、机上の空論です。
管理会社の言うがままに管理するだけになります。総会での提案もまず否決されることはないし
どんなに大切な選挙でも、投票率が70％なんておかしいけど、現実です。
大規模で、意見がまとまらずに汚く維持しているところを何軒も知っています、
最低限の管理、少しでもお金を使わない、持ち出しはまっぴら御免という低モラルの住民に
引っ張られてしまうのです。まあ、それだけ生活が大変いなると言うことです。
総会も最初は出席率はいいけれど、10年もすると委任状がとても増えますよ。

タワーマンションに限らず、デベは売りっぱなしというのが現実でしょう。
モラルを高めて、管理組合を上手に運営できるのは100戸程度が限界だと思います。

[13: 匿名さん]

↑
タワマンなんて、住居としてのマンションという物がよくわかっていないミーハーが多いから
こうなるのは、簡単に予測されます。
タワマンブームが去ったら、安値で買い叩きたい不動産業者さんの話をよく聞きます。

[14: 匿名さん]

タワマンで20年後に資産価値が出てくるのは、多分全体の20％程度だと思うね。

[15: 匿名さん]

これから建つタワーは郊外に広がりますね。
それを買わされる人々は非常に哀しい老後を
味わうことになるでしょう。タワーうんぬんより
都心駅近一等立地に買う。民度もそこそこ保たれ
資産価値は維持されるでしょう。

[16: 匿名さん]

民度ってもうすぐ差別用語になるらしいですね。

[17: 匿名さん]

民度ってもうすぐ区別用語になるらしいですよ。

[18: 匿名さん]

区別用語　調べましたが検索されませんでした。

[19: 匿名さん]

>>15
郊外っていっても吉祥寺や三鷹、せいぜい立川まででしょ。
しかも駅から１分とかで、それ以上離れるなら建築費の方が高くつくから普通のマンションになる。

それならＰＣＴやセンター東京みたいな駅遠物件と比べても大して資産価値は落ちないよ。

[20: 匿名さん]

>>15
資産価値が維持されるのは、
一等立地(ターミナル駅徒歩5分以内)かつ
エリア内ランドマークかつ
大手デベ物件だけでしょうね。

普通のサラリーマンが購入できる物件ではないので、
気をつけましょうね。

[21: 匿名さん]

都心は生まれ育って好きだけど、さすがに駅前のタワーは考えてしまう。
自動車も短時間駐められないし、子供と路地でキャッチボールもできないでしょう。

[22: 匿名さん]

100戸以下の小規模、中規模マンションで管理状態が良いもの以外は
タワーでなくてもダメでしょう。
管理状態がいいのは安価な住戸が少ない大手デベの中小規模物件。

[23: 匿名さん]

でもタワマン＊＊＊＊がいてよく低層や戸建に噛み付いてるねｗ

[24: 匿名さん]

新築の間は別に問題は無いからな。

キャッシュで買って１０年ごとに引越しできるリッチマンか、
それともローンは数十年組むのに払い終えるその数十年後を想像出来ない人か。

[25: 匿名さん]

タワーマンションに憧れた事もあったけど、うちは管理状態の良いマンションなので、
今は低層の中規模にしておいて良かったと思っています。
（まあ、タワーを買える予算が無かっただけだけど）
それに、同じような所得者層の住人が多い方が話もまとまり易そうな気はしますね。
タワーだと低層階と高層階だと意見が分かれるって聞いた事があるから。
それと、もし建て替えまで生きてたとしたら、容積率如何によっては戸数を増やして
何とか安い価格で分譲してもらえる可能性もあるかもしれないし…
ただ、その時はローンを組めるような年じゃないから、今から貯金しとくしかないか…

[26: 匿名さん]

マンハッタンだと高層のマンションがごろごろしているし
古いのもかなりあるけど、治安がよく高所得者層がいるところの
マンションは別にスラム化していない
（そうでない地域のマンションや低所得者向けの公的アパートは別）

ただ、バブルの時そういったマンションを買いあさった日本人は
多かったが、数年のうちに耐え切れず売ってしまった人も多い
というのも、固定資産税や管理費が半端ではなかったから

ということで、タワーだから悪い、人数が多いからまとまらない
というのではなく、立地と住む人の経済状態によると思う
長期にわたって良好な環境が維持できる場所で
一定以上の所得層が住むタワーマンションであれば
当初の状態は維持されるでしょう
その意味で、最初から高い管理費を提示している
どこぞのマンションは、最初からその現実をつきつけると
いう意味では、かえって親切なのかもね。

[27: 匿名さん]

これから少子化がもっと進んで、ぼろぼろっと崩れたりするんでしょうか。

[28: 匿名さん]

マンハッタンの高層と比べるのはおかしいと思うよ。
セントラルパーク周辺やトランプタワー近辺と比較出来る場所って日本には無いんじゃない？
地震もないし、欧米では建て替えを前提としないで再生して使用しているからね。
「もったいない」って言葉で珍重されてる面もあるけど、日本はどっちかって言うと消費国家。
>>04の書いてたことは間違ってはいないと思うよ。

[29: 匿名さん]

マンハッタンの高層は２８さんのいうような場所だけでなくあちこちにあるよ
特に90年代後半から経済・株式市場の長期の好調が続いた時期に
NYの治安が劇的に改善し、街の再開発もあちこちで進んだ
パークビューの一等地からまわりを高層で囲まれた庶民的な地域まで
さまざまなところにマンションがある

それから、欧米は再生を前提にどうこうといっても
それは、昔からある石造りの建物の話。
欧州の一部の古い都市のように建築に厳しい制限をかけているところは
そうせざるをえないけど、NYの多くの地域はそれよりはるかに緩い

コンクリートの建物は、劣化したり、あるいは再開発でもっと
高くて付加価値のある（つまりもっと高くうれる）マンションやオフィスが
建てられるとふんだら、どんどん壊して立て替えている
今も街のあちこちでそんか建築現場が見れますよ

消費国家、再生文化という切り口も面白いけど
結構、海外のことは何もしらず頭もつかわない
メディアのステレオタイプ表現という側面もある

マンハッタンは、それよりももっと経済合理性で動く
ところだから、そこでおこっていることを見ると
いろいろ参考になるよ
例えば、今よりももっと強烈な格差社会になったときに
どのタワマンが生き残るかとかの、いい見本がいっぱいある

[30: 匿名さん]

＞どんどん壊して立て替えている
そんなとこに再入居できる人は日本には少ないのでは？
やっとローンが終わったと思ったら定年前か老後の入り口。
その後、建て替え費用を捻出出来る人って少ないと思うけど？

[31: 匿名さん]

マンハッタンと比べるのは無理があると思います。
賃貸も高いけど、マンハッタンの高層マンションを買える人はお金持ちが多いです。
日本の高層マンションは低層階なら、お金持ちでなくても買える人もいます。
所得に幅があるから、お金の話になるとタワーは揉めるって知り合いが言っていました。

[32: 匿名さん]

確かにマンハッタンの分譲マンションに住もうと思ったら、
そこそこの地域では、高層でもどこでも高いので、
金持ちというか高所得者層でないと住めない
ロンドンもそう

このスレの趣旨からそれるけど
本来高所得者層しか住めない東京都心に
低所得者層もなんとか住める部屋があるタワマンが
存在する現在というのは、もしかしたら
異常な状況で、数年したらそういう人たちに
買えない価格になるかもね（但し、すべてのタワマンではないが）

[33: 匿名さん]

>>26>>29>>32
もうマンハッタンの事例はいいよ。

[34: 匿名さん]

大都会でタワマンがいっぱいある他の街の事例が
あれば、それでもいいよ、知りたい
だって、日本でタワマンがどんどんたつのは
今回が始めての経験で、あーだこーだと
勝手に推測してるだけ
それより参考になる先例の研究をしたほうがいいんじゃないの

[35: 匿名さん]

地震が無いところはいいね。

[36: 匿名さん]

>>34
ことマンハッタンについて言えば、マンハッタンのタワマンが買える人は高額所得者なんですよ。
>>32にもそう書いてあるでしょ？
日本はそんなタワマンばかりじゃないんだから、マンハッタンの事例と比べても仕方ないのでは？
マンハッタンのタワマンがどうかじゃなくて、
今乱立している所得者層に幅のある日本のタワマンが今どういう状況で、２０年後どうなるかが
論点なんじゃないですか？

[37: 匿名さん]

高額所得者なら建て替えも住み替えも他の所得者より心配は少ないかもしれないけど。
そんなタワマンの事例をどうやって日本にあてはめるって言うのか疑問ですよね？

[38: 匿名さん]

そうです。いまの政策だと少子化と高齢化は進む一方だしなんとかなりませんか？
つけは全部子供たちに回りますからね。本当に大人たちのエゴで子供たちは傷ついているでしょうね。

[39: 匿名さん]

３８は３７へのレスなの？？

[40: 匿名さん]

３６，３７の方のご意見も私には将来のことに聞こえたんです。違ってたらごめんなさい。
どちらにしても、足場を組むだけでもだいぶかかりそうですね。

[41: 匿名さん]

じゃあ、香港、シンガポールの事例をだれか出してくれない？
タワマンが乱立していて、低所得者層も結構入っていて、
できてから年数がたっているんじゃないかと想像するが。
地震の件は除いて、いい先例にならない？

[42: 匿名さん]

香港はタワマンというより竹アパ
あそこの林立する低所得向けのアパートは、比較材料にならないし、
リッチだけが住む高級マンションも、やはり比較材料にはならない。

[43: 匿名さん]

んじゃ、シンガポールは？

[44: 匿名さん]

ただし、シンガポールでも香港でも
最近まであるいは現在もそこに長く住んでて
状況を知ってる人からの情報がほしい

[45: 匿名さん]

スレの趣旨に戻りますと、

タワマンに限らず、分譲物件では中古を買値より安く売る人は当然のように
出ます。　始めからの所有者は、極端に安く売らないので値下がりは少なく
中古購入者のレベルも下がらないのですが、中古購入者が更に下げて売って
もっと安く買った居住者が出始めると要注意だと思います。

２次、３次以上の中古購入者でも値段がそれほど下がらないタワマンなら
心配ないでしょうけれど、安くなれば住人のレベルが下がる
リスクが出てきます。　一度、レベルが下がり始めると初期からの住人も
嫌になって転居し始めます。　そうなると危険ですね。

タワマンの場合は居住者の数が多いので、そういったリスクは中規模物件より
大きいのではないでしょうか。

[46: 匿名さん]

たしかにそうですね。
ちょっと違う話ですが、郊外ニュータウンでも同様の状況です。
同じ街で同じようなマンションがあり、それらが中古で出た場合
物件の比較が容易ですし、一つ安い価格が出れば
それに引きづられる可能性があります。
その結果当初いた住人層と異なる住人層に入れ替わり
街の雰囲気が変わります。

同様なことは４５さんのいうように、たくさんの居住者を
抱えるタワマンでも起こりえますね。

[47: 匿名さん]

お金に余裕のある人が物件を安値で売って相場を下げるんです。
4000万円の元利均等ローンで、最初の10年ではほとんど元金が減らないから
売るに売れないというのが現実です。
親戚が都心の60㎡のマンションを新築から5年で売って、
諸費用含めて800万円のマイナスでした。
つまり売却して預金を更に注ぎ込んでリセットしたということです。
タワマンも、こんな傾向でしょうね。
物件価格は確かに値上がりしていますが、物件数建て替えも皆無なので増加の一途ですから。

将来予測は、誰にも出来ないのが不動産価格というものだと実感しています。

[48: 匿名さん]

＞お金に余裕のある人が物件を安値で売って相場を下げるんです。
その通りだと思います。
ですから、損切り出来る余裕がある人は出て行ってしまう。

＞4000万円の元利均等ローンで、最初の10年ではほとんど元金が減らないから
＞売るに売れないというのが現実です。
そうですね、４０代後半、バブル期に家を買った人が
多くこの状態になっています。　不動産証券化が進み値下がり分を
売却しなくても所得控除などしてくれると、状況が変わるでしょうけれど
実現しそうもないみたいですし．．．

[49: 匿名さん]

そしたら残された人はどうなるの？

[50: 匿名さん]

>48
そういえば、おいらが見に行ったＭＲの販売員も嘆いていたよ。
「わたしゃバブルの終わりに買っちゃったのですけど、埼玉で６０㎡が５０００万でしたかね、
　今じゃ半値以下ですけど、買い替えも出来ないし・・・どうしようもないんですよ」

広い家が安値で買えるとのことを伏線にする営業トークかと思ったけど、哀愁漂ってたから。。。
あれは本物だな。合掌。

[51: 匿名さん]

>50
半分以下ならまだいいんじゃない、23区だと1/3以下が沢山あるよ。
いずれにせよ、資金に余裕を持って分相応のマンションに住むのが
一番かもしれない。