タワーマンションの数十年後って？

[匿名さん]

今ＰＣＴとか湾岸地帯のタワーマンションが人気だけど、
タワーマンションって数十年後にはどうなるんだろう？

新築で、まるで若奥様のように魅力的な今の内はいいけど、
建物も、そこに住む人も老朽化が進んだ後に、
満足なコミュニティを作れそうにもないタワーマンションは管理もおざなりになって
どんどん人の流出が進みそうな気がする。
各地のニュータウンに今起こっているように。

１０年くらいで売ってまた新築に移ればいい、と思ってる人もいるだろうけど、
そういう人が多いだろうから大量供給で価格暴落してローンの残りにも足りないかもしれない。
それとも何か法的、税的な補助が行われて、そういったスラム化は防がれるのだろうか？

入居者もそうでない人も、今までの日本にないこのタイプの集合住宅が
数十年後どうなるのか論を戦わせてみませんか？

[42: 匿名さん]

香港はタワマンというより竹アパ
あそこの林立する低所得向けのアパートは、比較材料にならないし、
リッチだけが住む高級マンションも、やはり比較材料にはならない。

[43: 匿名さん]

んじゃ、シンガポールは？

[44: 匿名さん]

ただし、シンガポールでも香港でも
最近まであるいは現在もそこに長く住んでて
状況を知ってる人からの情報がほしい

[45: 匿名さん]

スレの趣旨に戻りますと、

タワマンに限らず、分譲物件では中古を買値より安く売る人は当然のように
出ます。　始めからの所有者は、極端に安く売らないので値下がりは少なく
中古購入者のレベルも下がらないのですが、中古購入者が更に下げて売って
もっと安く買った居住者が出始めると要注意だと思います。

２次、３次以上の中古購入者でも値段がそれほど下がらないタワマンなら
心配ないでしょうけれど、安くなれば住人のレベルが下がる
リスクが出てきます。　一度、レベルが下がり始めると初期からの住人も
嫌になって転居し始めます。　そうなると危険ですね。

タワマンの場合は居住者の数が多いので、そういったリスクは中規模物件より
大きいのではないでしょうか。

[46: 匿名さん]

たしかにそうですね。
ちょっと違う話ですが、郊外ニュータウンでも同様の状況です。
同じ街で同じようなマンションがあり、それらが中古で出た場合
物件の比較が容易ですし、一つ安い価格が出れば
それに引きづられる可能性があります。
その結果当初いた住人層と異なる住人層に入れ替わり
街の雰囲気が変わります。

同様なことは４５さんのいうように、たくさんの居住者を
抱えるタワマンでも起こりえますね。

[47: 匿名さん]

お金に余裕のある人が物件を安値で売って相場を下げるんです。
4000万円の元利均等ローンで、最初の10年ではほとんど元金が減らないから
売るに売れないというのが現実です。
親戚が都心の60㎡のマンションを新築から5年で売って、
諸費用含めて800万円のマイナスでした。
つまり売却して預金を更に注ぎ込んでリセットしたということです。
タワマンも、こんな傾向でしょうね。
物件価格は確かに値上がりしていますが、物件数建て替えも皆無なので増加の一途ですから。

将来予測は、誰にも出来ないのが不動産価格というものだと実感しています。

[48: 匿名さん]

＞お金に余裕のある人が物件を安値で売って相場を下げるんです。
その通りだと思います。
ですから、損切り出来る余裕がある人は出て行ってしまう。

＞4000万円の元利均等ローンで、最初の10年ではほとんど元金が減らないから
＞売るに売れないというのが現実です。
そうですね、４０代後半、バブル期に家を買った人が
多くこの状態になっています。　不動産証券化が進み値下がり分を
売却しなくても所得控除などしてくれると、状況が変わるでしょうけれど
実現しそうもないみたいですし．．．

[49: 匿名さん]

そしたら残された人はどうなるの？

[50: 匿名さん]

>48
そういえば、おいらが見に行ったＭＲの販売員も嘆いていたよ。
「わたしゃバブルの終わりに買っちゃったのですけど、埼玉で６０㎡が５０００万でしたかね、
　今じゃ半値以下ですけど、買い替えも出来ないし・・・どうしようもないんですよ」

広い家が安値で買えるとのことを伏線にする営業トークかと思ったけど、哀愁漂ってたから。。。
あれは本物だな。合掌。

[51: 匿名さん]

>50
半分以下ならまだいいんじゃない、23区だと1/3以下が沢山あるよ。
いずれにせよ、資金に余裕を持って分相応のマンションに住むのが
一番かもしれない。

[52: 匿名さん]

タワーに限らず今の都内のマンションは、建て替えなんて考えてないんだと思う、
新聞折り込みチラシを見て計算すると対容積率99.9％なんていう物件があります。
30年くらいのマンションは高級品だったから、ゆとりもあったのでしょうが、
バブル崩壊以降のマンションは、経済合理性の賜物のように追求している感じがします

売れるためには宣伝効果を狙って何でもするという感じです。
都心のマンションでも、駐車場が余るとわかっていても高級物件だと必ず50％以上
駐車場に充てます。近所にコンビニが何軒もあってニーズがないとわかっていても
棟内ミニショップなんか作ります。

数十年後はおろか10年後も考えていないと思うんだけど。

[53: 匿名さん]

>51
ちがうちがう。中古の売値が半額じゃないの。
新築売値ね。だから中古価格なんて推して知るべし。ってな状況。
多分１０００万ちょっとにしかならんじゃろ。１３００くらいかな。

[54: 匿名さん]

デベは売ったら終わり。
完売が近づくと担当がどんどん他のマンションの販売に散らばっていく。
完売してお客様と付き合っていくではなく完売のメドがつけば終了。

なんだか草食動物が草がなくなると次の地域に移動するのと似ている。
今までの場所の想い出もなしにやりっ放しで次へ。。。

[55: 匿名さん]

元気のあるタワー派が出てこないな。
あちこちのスレで都心＊＊＊＊、立地＊＊＊＊な書き込みしてるのが、
都心タワー低層階住人だと踏んでいるのだが。

[56: 匿名さん]

タワーは管理費の高さも問題でしょう。
２０年後にたたき売りしたとしても、管理費の高さがネックになって誰も買わない可能性もある。
または安いのをいいことに低所得者がゾクゾク住み着いて、管理費滞納者が続出するとか。
１０年ぐらい住んで売りに出すのが正解だな。
スラム化・ゴースト化してからじゃ誰も買わないよ。
ただし、駅直結タワーや立地のよい最高級タワーは生き残る。
タワーの世界でも二極化するね。

[57: 匿名さん]

>54
そう、担当者の印象がわるいので物件買うの止めたとか言う人多いけど、その担当者と付き合うのはそのときだけなので何でそんなに気にするのか不思議だね。物件の内容は気になるけど、担当者で買うか買わないかは決めないな、自分は。

[58: 匿名さん]

５６さん
２０年後に生き残るタワーはどこ？

[59: 匿名さん]

最悪でも15年後〜20年以内には売り抜けないと。
タワーで永住なんてマジで考えている人とかいるの？
そっちの方がビックリ。

[60: 匿名さん]

駅近で少ない貴重な土地の有効活用のためにタワーにするのは理解できるけど、
現実には駅から遠くても、タワーの方が売れるから建設する場合が多いと思います。
バルコニーも使いにくいし、はめ殺しの窓（ＦＩＸ）を掃除するのに、オフィスのように
1回に100万円以上経費がかかると聞いたことがあります。

いずれにせよ、タワーであろうと低層であろうと容積率一杯に建設して
デベは利益を追求しているんだから、建て替え等の将来のことまで考えて
いないのは確かでしょう。
管理規約（案）も、住民のためというよりは、販売促進のためという性格が
強いと思います。大型犬飼育可、2匹まで可なんていい例なのでは。

[61: 匿名さん]

高層用のエレベータは、交換にお金がかかりそうですね。
居住戸数で割れば安いかもしれないが、低層にくらべれば必須設備です。
故障したら我慢してと言えない点が辛い。

修繕積み立てでは占有面積で割り当てるので、
受益者負担で考えれば、低層の人間が高層の負担を
しているのかも。
積み立て金が足りなくなって追加の場合に、
揉めないのかな。