シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ《契約者専用》

[契約済みさん]

こちらは、シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ契約者専用スレになります。

[1081: 住民さん]

>>1078 住民さん1さん
午後3時ぐらい幼稚園児達は幼稚園から帰って、マンション外の公開スペースで遊んでる時、管理人を連れて、皆さんを白目で見ながら、大声で「うるさい！」をクレームした叔母を見た時、もっとびっくりです。要するに、すごい神経質なマンションになってしまったということなんでしょう。全体に静かになると、一部うるさい部分がものすごく気になる。
子供の声をあまりに敵視する声は、非常に悲しく感じます。

[1082: 匿名さん]

>>1080 さん
幼稚な駄々ですね。マンション住まいには向かないタイプ。もとが安く設定されていただけでしょう。国交省のガイドラインに照らしてもある程度適正でしょう？世の中インフレまっしぐら修繕費上がるのも当然。給料上がらないとかしったこったゃない。必要なものは払う。それがルール。
修繕費は建物維持に必要な費用、これを疎かにして資産価値落としたら本末転倒です。

[1083: 説明会、聞きました。]

>>1080 修繕積立金値上がりの幅に唖然した住民さん

お疲れ様です。
シンプルに考えてみましょう。
そもそも今回の提案の本質は、修繕積立金の集め方を提案されているだけです。

修繕工事の内容、つまり修繕積立金の使い方については、まず、議論の対象から外して良いと思います。修繕積立金の使い方は、工事実施の前のタイミングで細かな議論をすべきことです。

さて、掛かるものは掛かる、しかも、このマンションに住み続ける以上、避けては通れない負担です。

細かな資料が手元に無いので、数字は書かないのですが、25年目にウン十万円一括追加徴収、40年目にウン十万一括追加徴収みたいな方法がよいか？

今回の案の様に、毎月の負担を早い時期から徴収して、長い期間毎月負担額を安定的にみられる方法が良いか？

段階的にあがる修繕積立金の段階の差を大きくして対応するか？

考えられる方法は大まかにこれくらいでしょう。

我々に今問われているのは、この三択のうち二番目の方法に賛成しますか？しませんか？ということです。

四年目で、住宅ローン減税や優遇金利の制度で住み始めの方が何かと負担は少ない方が多いのではないでしょうか？
厄介なのは、負担が少なくなっていると感じるのではなくて、本来の姿に戻った時に負担が重くなったと感じることです。

思うに修繕積立金の現行の計画は購入直後の負担を軽くする意図更にいうと販売し易い様に過小に計画されたものであり、今回の提案計画にて早めに本来の姿に戻して一時金徴収や毎月の負担額の極端な増大化とならないようにケアしましょうという理事会の意図と汲み取ります。

今回の提案を蹴っても最終的な負担からは、逃れられません。
また、折角問題を早期発見して対処を提案されているので、是非本質的な視点で考えられると良いかと
思います。この問題に手をつける時期が遅くなるほど打てる手は限られてきます。

まずは、理事会の方々には日頃より面倒な問題に真摯に議論して頂いていることには、深い感謝と尊敬を持っております。ありがとうございます。
ただ、今回の説明会非常に大切な内容のわりには、説明の仕方や数字の開示時期、資料も配布されない点など、100%の内容を住民サイドに持ってもらうことを第一に行ったのかな？という感想は持ちました。提案の中身は、概ね賛成です。

[1084: 住民さん1]

>>1083 説明会、聞きました。さん

この辺りの中古マンションの毎月の修繕積立金を見ると、修繕積立金の集め方は1番目の
「○年目に数十万の一括追加徴収」方式が多いような気がします。推測ですが。
これはこれで徴収の時にトラブルの元になりそう。

こういう大事なお話に住民の参加意識が低いのは確かに気になりますね。
意外と皆さん興味がない？

[1085: 住民さん6]

>>1082 匿名さん
修繕費上がるのは理解できますが、その上げ幅ないでしょう。従来の3倍ほど上がるのは理解できない。まず不足の1億円の差分が補うべき。資産価値落ちる問題について当時なんで新築マンション購入した？立地？間取り？管理費修繕費安い？それら総合的に判断で購入したと思う。なのに築浅いマンションの修繕費+管理費が合わせて月3万。買う人いる？購入者ないマンションはそもそも資価値はない。

[1086: 住民さん8]

>>1083 説明会、聞きました。さん

今回はただの提案ではありません。今年の6月から実行されます。値上げると修繕費＋管理費は月3万ほどになります。一般家庭のわたしにはかなりの負担です。まであと住宅ローン金利優遇についてお調べますか、優遇される金融機関はフラット35のみです。今の住民には残念ながら全くメリットを感じません。
わたしも今の世の中の値上げラッシュには理解しますが、もし今回は足りない1億円分の値上げならは賛成です。

[1087: 契約済みさん]

>>1082 匿名さん
＞修繕費は建物維持に必要な費用、これを疎かにして資産価値落としたら本末転倒です。
では、必要な費用分だけ払えばい良いではないでしょうか。
試算すると、20年間で集まる資金の差分は管理組合が説明した足りない1億円ではなく、5.8億円多くなりますよね。

[1088: 契約済みさん]

>>1083 説明会、聞きました。さん
ご丁寧に分析していただきまして、ありがとうございます。

確か、日ごろネットでマンション関連の記事を調べたところ、大規模修繕工事の時期はトラブル多発とのイメージです。

＞思うに修繕積立金の現行の計画は購入直後の負担を軽くする意図更にいうと販売し＞易い様に過小に計画されたものであり、今回の提案計画にて早めに本来の姿に戻し＞て一時金徴収や毎月の負担額の極端な増大化とならないようにケアしましょうとい＞う理事会の意図と汲み取ります。
これはすみふの落ち度で、是正すべき部分と難しい部分があると思います。
現在の物価で将来の修繕資金を見積もるのも杞憂かもしれません。

問題は、今すぐ各家庭から資金を汲み上げても、うまく運用できる保証はあるでしょうか。各家庭で積み立てしてもらってもよいでしょう。

固定金利が上がり、不動産バーブルの崩壊寸前、生活難で今の住民がどんどん出て行ったら、それこそリスクだと思いますが。

[1089: 住民さん5]

私は修繕積立金変更に反対！で一票
そもそも買った時と話が違うし、生活が厳しいので上げるべきでは無いと。

[1090: 住民さん1]

＞＞1083
今回のは提案じゃなくて改革ですよ。
決まったら4倍も修繕金が上がります。
正直このマンションに50年住む気もないし、新築だから修繕金安いメリットもあって買いました。

このマンションに50年も住むこと考えてない人の意見としたら反対です。

[1091: 契約者さん5]

私も急激な変更には反対します。そもそもこちらのマンションに決めて購入したのも築浅であることや、それに伴って修繕費や管理費がお安いのが決めてでしたので。それが最初に提案された計画に不備があったと言う事で、突然変更するというのは異常だと思います。

[1092: 匿名さん]

>>1089 住民さん5さん
買ったときと話が違うとは？何の話ですか？それは契約上の話ですか？
世情がかわるのは当たり前です。コロナや戦争、超円安なんて数年前に誰が予想しましたか？
生活が厳しいは個人的な事情でマンション管理とは無関係ですね。
上げるべきではないというのはわがままですね。
必要な分だけ上げるというなら理解できます。

[1093: 匿名さん]

>>1091 契約者さん5さん
物価も金利も人件費も光熱費も急激かつ異常に上がり続けていてマンション修繕費だけは急激に上がるのは反対とは。。。無理言うなよ。
最初の提案はこんな状況を想定しとらんだろう。

[1094: 住民でない人さん]

規約に記載がない限りは修繕費の改定は普通決議でできるようです。
普通決議わかりますか？組合員の半分以上が出席した総会であればその出席者の半数以上の賛成で可決されるのです。要は全世帯の1/4超えればいい。
>>1080
さんが説明会の参加者数は2回を足しても475戸の1/3以下
とみんなの関心が低いようなので、賛成派がこぞって参加すればどうなるのか言わずもがな
こんな誰も見ないような掲示板で生活が厳しいとか愚痴ったり、反対連呼してなにが変わるのですか？
そんな暇があるのなら合意形成されないようにマンション内の同志を集めて根回しするとかあるでしょう？
口ばかりで何もしないと何も変わりませんよ。他人任せで利だけ得ようとか考えてませんよね？

[1095: 評判気になるさん]

>>1088 契約済みさん
住不の落ち度ではないですね。修繕計画を見たはずです。それを鵜呑みにした自分の落ち度ですね。責任転嫁はやめましょう。物価はこれから上がる一方でしょうね。
逆に今の試算以上の可能性もある。日銀が物価上昇の見通しを引き上げたばかりですよ。

[1096: 説明会、聞きました。]

お疲れ様です。

長くなりますが、なるべく判り易く意見ではなく事実を分析したつもりなので興味のある方は最後までお読みください。

現状(第1期~第5期）の修繕積立金の上げ幅インパクトが大きくて、
呑み込めない方がいらっしゃるようなので、計算してみました。


★上げ幅について(数字は少し丸めてあります）
≪現行≫　　　　　　　　
第1期~第5期　基準として　100%
第6期~第10期　　　　　　 177％
第11期~第15期　　　　　　255％
第15期~　　　　　　　　　332％

≪改訂案≫
5期~　　　　　　　　　　349％

≪現行Vs改定案≫　(現行の修繕費を基準にして、段階毎に改定案と比較）
第5期　　　　　　　　　 　349%
第6期~第10期　　　　　　 197％
第11期~第15期　　　　　　137％
第15期~　　　　　　　　　105％

★第5期~第30期までに改定案で幾ら負担増になるのか？
一番戸数の多いと思われる　70.xx平米の住居をサンプルとして
修繕積立金の支払い額　比較　(数字は丸めています。参考値とみてください）
※年度のスタート月が4月か6月か判らなかったので、6月スタートとして5期は12月で計算しています。

≪現行≫　
第5期　　　　　　　　　　約70千円
第6期~第10期　　　　 　 約614千円
第11期~第15期　　　　　約882千円
第15期~第30期　　　　　約3450千円
計　　　　　　　　　　　約5016千円

≪改訂案≫
第5期~第30期　　　　　約5937千円

改定案ー現行　＝　　　　約921千円
月額平均　　　　　　　　約3千円↑


上げ幅については、5期の一年を見れば349％とインパクト大きいですが、1年後には197％となります。
また、30期までの期間でサンプル住戸でみると、26年で約90万の増額。
月額平均なら3千円の増額です。

（私見）
こうやって冷静に長期的な視点でみると、今回の改定案が妥当性が薄い様には思いません。
私は、以前も書いたように修繕積立金の集め方のみを題材しております。

集める金額の妥当性も全体で1億とか、5.8億とか、話題になっておりますがその議論は今回は必要ないと考えております。
20年後とか、25年後に何が壊れてていくら必要かなんてことは、誰にも正確に予測できないものと思われます。
二十数年後修繕する時に、無駄な費用の使い方をしないか？、必要なことを疎かにしていないか？、不正はないか？等を皆でしっかりとチェックするべき事項だと考えます。
また、今回の改定案では5年に1度修繕計画の見直しを行い、修繕積立金の集め過ぎと不足をチェックする事も盛り込まれています。その際にまた活発な意見を取り交わせばよいと考えます。
現状で修繕費をちょっと増額して、25期に追加徴収が90万が70万に下がりました位では、意味がないと考えます。
なぜなら月額の値上げよりも、追加徴収90万とかの方が絶対に揉めると予測しますので。
”そんな値上げ払えない！”との意見は、修繕積立金の改定における今回の件に関しては間違いです。このマンションに住み続ける限り、掛るものは掛るということで負担する義務があります。今回の改定を否決しても、最終的には追加の一時徴収で90万みたいな話になります。21年後の25期にウン十万の追加徴収ならすんなり払えるのでしょうか？　いずれにしても修繕の負担からは逃れられないとの見地から考えてみてください。（15期くらいまでに、別の方に住戸を譲られる方等は別ですが）

私個人だけの話なら、20年後の追加徴収の方が良いとの考えですが、色々な意見、それぞれの家族構成、年齢、それぞれの事情をお持ちの方が集まる集合住宅です。最大公約数で必要な修繕積立金の集め方を考えた時、今回の改定案に賛成です。



しっかりと考え、自分の意見を総会で表明しましょう。

[1097: 説明会、聞きました。]

>>1096 説明会、聞きました。さん
×改訂案　〇改定案　　変換ミスを何か所かしております。
申し訳ありません。

[1098: 通りがかりさん]

部外者ですが
修繕内容見直しも必要です。
先伸ばしできる修繕やオーバースペック的な修繕やら機能に影響しない修繕を省く、見栄えだけの修繕は我慢する等検討が必要です。また、施工会社で大きく変わります。くれぐれも管理会社の言いなりにならず複数の会社で競争が必要。これは理事会とは別に修繕のメンバーで検討した方が効率的です。

[1099: 住民さん7]

修繕積立金については、大前提として理事も含めて全住民が被害者ですよね。
その上でどうやって修正しますかって話。

定期的に上げるとか一時金を取るのは、そのときの理事の力量や熱量に成否が左右されるので私は反対。
非理事の立場としても一度に決められた方が楽ですし。

またカツカツの金額で値上げも反対。
足りなかったら結局また増額か一時金かの議論で実行力が求められる。
手間とリスクが増すだけ。

個人的な結論としては、今回のタイミングで多少余裕を見て上げるのが現実路線なのかと思います。

[1100: 住民さん2]

>>1098 通りがかりさん

住民スレなので部外者は黙っててもらっていいですかね。

[1101: 住民さん8]

>>1092 匿名さん

経済情勢や状況が変わるのは充分理解してます。
今回の管理組合のやり方は早急過ぎませんか？
もっと納得が行くまで話合わないと、私は反対しか出来ませんね。

[1102: 住民さん2]

>>1101 住民さん8さん
誰と誰が話し合うんですか？
ここまでの間に散々理事は話し合ったんじゃないですかね。
そして今このタイミングで無ければ金銭的メリットが無いとも説明されてます。
その上で、もちろん賛否は自由です。

[1103: マンション住民さん]

>>1096　説明会、聞きました。さん
わかりやすくご説明、ありがとうございます。
私も計画修正には賛成ですが、インパクトが大きく伝わる、徴収方法の変更(金額増加かつ段階値上げの廃止)方法が、今回案に否定的に考える方の気持ちなのかと思います。
※大きいインパクトだなとは私も思います。

改定案を長期的に考えると、月当たりの値上げが３千円となるので、段階的な値上げの考え方はそのままにし、すべての期間で現行計画より３千円値上げするみたいな方法もあるのかなと考えたり、最終的な着地点は同じ(３０年～５０年に余裕ある余剰金確保)でも、それを集める計画は複数あってもいいと思います。
総会への意見も表示しようと考えています。

[1104: 契約者さん2]

>>1101 住民さん8さん

2回も説明会してまだそう言う？
説明会で納得いくまで話し合えばよかったのに未だにそう言う？なら直接行って納得するまで話せば？

[1105: 住民さん1]

>>1103 マンション住民さん

説明会で意見出して討議済みでですよね？
意見表明はご自由ですが総会は決議の場ですよ。

[1106: ななし]

光熱費は高騰、物価も高騰、人件費も上がるよ多分。管理委託費もじき値上げ要求くるのは明白。修繕費どころか管理費も値上げも覚悟が必要ですよ。

[1107: なんかきな臭いよね]

問題なのは生活がひっ迫している家庭も多い中で、50年後のこと考えて当初の予定より「一年早く」「予定より1万円弱の値上げ」をするのはおかしいよね。
物価高騰考えても額面おかしくね。それについては既に過去レスにもありましたね。

世の賃上げで管理費が一戸あたり1000円くらい上がるのはまあわかる。
でもこのタイミングで300万近くわけわからん災害コンサル会社入れる意味もわからん。

管理を運営していただいている居住者の方には頭が下がる思いですが、なんかスミフがしたいように糸を引いているように見えるのは気のせいかな。

1103さんが今のタイミングで言うのは普通だと思う。二回討論したっていうの一部の人でしょ。
こういう人の意見をすり潰して「払えよ！」って、乱暴すぎやしませんかね。決議のタイミングだからこそ丁寧にコンセンサスを得る必要があるのではないでしょうか。

[1108: 住民さん2]

>>1107 なんかきな臭いよねさん
当初の予定金額は物価の高騰が無くても実際には足りない計算だったってことですよね。
だから値上げ幅は大きくなるし、それでも少しでも早く上げた方が月々の支払いを低くできるからなるべく早く実行する。
基本的には筋が通ってるように思えます。
水害対策コンサルの金額は妥当なのか私もよくわかりませんが。

一つ知りたいのですが、「丁寧にコンセンサスを得る」とは具体的にどういうことか教えていただけないでしょうか。
ほぼ？無給で仕事や家庭と並行して活動する理事が現実的に実行できる範囲で。
自分が理事になった際、どのように動けばいいのか参考にしたいと思います。

[1109: 住民さん6]

修繕積立金均等化、管理費値上げ含め全件可決おめでとうございます

[1110: 住民さん2]

>>1108 さん
繰り返しになりますが上げ幅がおかしいのですよ。リファレンスに出してる積み立て金の平均値も、多分新築マンションのそれじゃないですよ。

理事になったら参考に…との事ですが、一旦私が理事をやっていないことを棚に上げて無責任にお伝えしますね。

まずはスミフの言いなりにならないことではないでしょうか。住友グループがどういう商売しているか、分かっている人は分かっていますよ。自社グループでお金が回っています。
そもそもうん十年先のことまで考えてガツンと固定費あげるとか、今の住民の発想じゃないと思いませんか？
議論のきっかけはスミフからでしょう。理事の方からだとしたら、こちらに永住する意思でもないとこんなことしないと思うのですけど…

そして決議の方法を見ても、理事会内での話し合いの時点で大体結果は見えています。

「丁寧にコンセンサスを得る」ことに関して言えば、このマンションの住民の悲痛な叫びとも捉えられる投稿を、論理で押し潰さないことでしょうか。数百世帯分の生活費が上がるという事実に対して、議論の長さや深度が釣り合っていたようには思えません。

こちらの掲示板、十中八九理事の方もスミフの担当者さんも見られてるでしょう。彼らもプロですから、これくらいのことはします。
フラットな住民の書き込みが多かったようには思えませんね。邪推とも捉えられるような見解ですけどね。

ちなみに、資料もひどいもんでしたよ。
パワーポイントの印刷も色設定おかしいでしょ。文字読めない箇所が沢山ありました。
修繕管理費が段階的に増えていく金額についても、入居時に渡された管理規約にしか書いてない。資料に載せる必要があるでしょう。
あとインターネットとか駐車場の件であんなに丁寧に時間をかけたのに、この件にしても数百万かける防災コンサル入れる話がヌルッと進みすぎてませんか？

資料の作り方がずさんと言うより、「通したい結論を通すための資料」ですよね。見づらさも含めて。
これでは到底建設的な議論をする意思があちらにあるようには思えません。

苦労役を買ってやられている理事の方への批判ではありません。ただ、スミフ側に立たずに住民側の代表として立っていただくことが、このマンションをバランスよく運営していくことに繋がるのかなと思います。
今回の件は残念に思えました。

[1111: 住民さん1]

不足分を含めた積立平準化は賛成しました。理事会での余分なお金をかけないとの意識は、過去の議事録をみると何となく理解できるし、今後もチェックされて行く事を期待しています。水害コンサルタントはやり過ぎと思い反対しました。エレベーターも対策に入っているのが気になりました。最近東芝エレベーターは水害対策もできていると思います。コンサルタントに三百万円弱は、今後の工事設計、施工へと間違いなく続いて行く可能性が高いです。不安感を煽られると反対しづらくなりますが不要な工事はしない様にして欲しいです。

[1112: 住民さん4]

>>1110 住民さん2さん
ありがとうございます。
上げ幅が適正でないという件も管理会社が主導しているという件も、どちらも根拠の無い主観や憶測の域を出ないかと思います。
また永住云々については、マンション管理は今後何十年も運用されるマンションのために行うことで、そのとき誰が住んでいるかは関係ないと思います。
つまり早々に売ろう(貸そう)とする人に配慮する必要は無い。

ただ良くも悪くも理事になる機会が平等にあるマンションなので、もし1110さんが理事になって修繕積立金を下げさせることに成功した際は尊重しますし、そのときは納得のいく議論を期待しております。

[1113: 管理担当]

[個人情報を含む投稿のため、削除しました。管理担当]

[1114: 住民さん11]

上手い具合に流されたら、証拠すら示さず理事長と決めつけ…いくらなんでもダサすぎ。
個人情報消だから削除申請した方が良いよ。

[1115: 1112]

私は理事長どころか理事ですらないので、憶測というものがいかに的外れであるかを教えてくれますね。
また個人名を、しかも根拠の無い思い込みから全世界に発信するような行為は一般常識や品性が疑われる行為であり、その他すべての言動において他者からの信用を失いかねない行為かと思いますよ。

[1116: 住民さん7]

修繕積立金の大幅増額案は可決したんですか？

こういった大きな変更は速報で知りたいので
1ヶ月後に議事録で配られるよりもマンションに掲示なりして欲しいです。

[1117: 1110]

「この掲示板の書き込みが誰かどうか」は論点がズレるので、蛇足でした。
匿名の悪い点ばかりフォーカスされるのでやめて頂ければ。個人の名前出すのは絶対にダメですね。

まあスミフの方が見ているという前提はあって良いと思いますけどね。

>>1112
なるほど。確かに理事会は永住者に向けて動くべき。それは筋が通ってますね。
ただ、各家庭の金銭的体力というか、経済力を無視していらっしゃいませんか？その為にもっと弱い立場の意見を尊重して進めなければいけなかったように思えます。
あの量の資料を全住居に配布して「はい理解してください値上げしますよ」と言うのは反発がきて当然じゃないですか？

加えて匿名性で意見を書きやすい掲示板ですら、生活苦を唱える住民の方をタコ殴りにしているのはちょっと乱暴ですね。理事をやるやらないのではなく、住民として見ていられなかったので書き込みしました。暗に「文句言うなら理事やってください」と仰るのは、理事以外の住民からの意見を取り入れるという視点が抜けている証拠でもあるかなと思いました。

ただ、今回に関して色々お伝えしましたが、議決はもちろん受け入れた上で、理事の皆様のご尽力には感謝申し上げます。

[1118: 住民さん4]

本当に今回の決定は残念です
５年前様々な候補のマンションから
ここを選び、正解だと思いましたが
結果的に高額の修繕費を払う事になってしまい
本当に残念です

[1119: 住民さん10]

決定したという事は、475戸のうち半数以上が
値上げに賛成したと言う事ですか。
こういう値上げは賛成が集まらずに決まらない事が多いので、すごい事です。

[1120: 住民さん4]

え、あの大幅値上げ本当に可決されたのですか？

[1121: 匿名さん]

構造体や配管等建物維持だけなら最低限の箇所でなんとかなります。修繕計画のスリム化等隅々まで見直しした結果の値上げなら仕方ないですが、計画ありきの値上げはやり方がまずい。余力ないご家庭が多いようですが無理な値上げで滞納が増えたらそれこそ本末転倒。予算計画がなりたたなくなるばかりか督促の手間に忙殺され、住民間で不平等による不平不満が噴出します。
値上げよりはどうコストダウンするかが先決なのでは？見直しは何時からでも可能です。

[1122: 住民さん2]

>>1121 匿名さん

私も同感です。時間をかけて議論すべきかと。
それに管理会社が集計したと思いますが、管理費の値上げも有りますし、本当にフェアに集計したか疑問です。

[1123: 住民さん4]

>>1122 住民さん2さん
『本当にフェアに集計したか疑問です。』こんなこと言い出したら全てが怪しく見えてしまいますよ。
多数決で決められた以上は払うしかないです。
改善するべきと思えば理事になるなどして、再度の料金改訂を議題に上げて総会で決議して下さい。
よろしくお願いします。

[1124: 住民さん3]

>>1123 住民さん4さん
その多数決がフェアに行なわれたのかが、疑問です。
管理会社、理事会以外の第三者が集計すべきと考えます。

[1125: 契約者さん7]

>>1124 住民さん3さん
採決結果を疑うとかもはや陰謀論の領域。
そこまでいうなら自分で議決権行使書だけでもカウントさせてもらえるよう申し出てみたら？
普通決議だからどう考えても可決してると思うけど。

個人的には管理会社でも理事役員でもない責任が伴わない方に、個人情報と投票内容を見られるのはとても抵抗がある。
管理会社や理事役員が仮に不正していたら訴訟受ける立場だから、陰謀論言ってる方とは根本的に立場は違うしね。

[1126: 匿名さん]

>>1125 契約者さん7さん
陰謀論だって。笑っちまった。
頭の弛い人って流行れば感覚で使うから恥かくね。
さて、普通決議でどう考えたら可決の結論なんですか？根拠は？
普通決議でも場合によっては数百人の賛成が必要です。否決可決はその場その時に決するものです。
根回しや不正がない限り可決の確実性は低いと思いますが？

[1127: 住民さん1]

本日可決されたとの紙が届いておりましたね。
委任状　66 人　この方々の意見をしっかり聞けば結果は変わったかもしれませんね。

それと一つ思うのは外国籍の方が多く住んでるこのマンションにてあの資料でみなさんしっかり理解されたのでしょうか。知らない間に多額の管理費が引き落としされてる
なんて問い合わせが増えるかもしれませんね。

何はともあれ可決されてしまったからには仕方ありませんね。この値上げラッシュのご時世、支出がさらに＋1万程ですか。
辛い世の中ですね。
理事の皆様。あのきな臭い文章をパワポをお作りになられた方。ご苦労様でした。おかげで可決されましたね。


皆様こちらのマンションには住まない方がいいですよ。

[1128: 住民さん8]

>>1127 住民さん1さん
理事の皆様より収入も少ない若輩者には
厳しい結果となってしまいました...
段階的にということであれば数十年後の給与のアップを見越しての支払いも苦ではないと思い購入したのですがね...

[1129: 住民さん8]

>>1127 住民さん1さん

確かに外国籍の方が多いし、あの資料では分かりませんね。やはりもっと時間をかけて議論すべきと思います。

[1130: 住民さん1]

>>1127 住民さん1さん
支払えない方は出ていかれれば良いのでは？
日本は民主主義なんですよ。
少なくともこのマンションの6割以上の住民は賛成しており、多数決で決められたことには従うしかありません。
事前の説明会や総会当日も意見を言う場は設けられていましたよ？
納得がいかないのであれば理事になって再度決議を行ってください。
理事が作成したであろう文章をバカにされるのであれば、皆様が納得出来るような、さぞ素晴らしい資料をお作りになって意見を集められては如何ですか？
外国人の方への理解までご心配されてますので、是非とも日本語以外の資料のご準備も頑張ってください。
決まってしまったことをダラダラと掲示板で書き込むだけでは何も変わりませんよ？

さあ行動してください。
出ていかれるのであればすぐに売却しましょう！
応援してます。

[1131: 住民さん6]

>>1126 匿名さん
恥をかいてるのは貴方ですよ。
陰謀論を仰ってるのはわかりませんか？
言葉が通じない、日本語がわからないのであれば掲示板を使うべきではないと思いますが…
さて、普通決議で数百人の賛成で可決されましたね。
根回しも不正も無い旨も記載されていました。

あんまりムキになっても気持ち悪いだけですよ。
落ち着いて冷静になって考えてください。
貴方と違う意見の住民が半数以上このマンションに住んでいるんです。
もう納得しましょう。

[1132: 住民さん6]

>>1130 住民さん1さん
朝から元気ですねぇ。

[1133: 匿名さん]

>>1131 住民さん6さん
だからー、陰謀論ってあんたの言う謀りごとの類いじゃないの。おつむのよわいあなたに教えてあげるよ。ぐぐってWIKIでも見なよ。
意味や本質も理解せずバズワード的に使うから恥さらす。笑
でさ？普通決議だからどう考えても可決ってところ説明お願いしたのだけど？ちゃんと回答してよ。どう考えたの？逃げたら腰抜けだよ。笑
住民の半数？決議に必要な人数の半数だよね？普通決議の意味分かってる？この人知ったかぶりで適当だよ。あんたが冷静になった方がよいです。

[1134: 住民さん6]

>>1133 匿名さん
陰謀論
WIKIから抜粋しました。1131さんわかりますか？

単純に秘密の計画を指す「陰謀」とは異なり、科学者や歴史家などその正確性を評価する資格のある人々の間で主流の見解に反対しているなどの特定の特徴を持つ「仮説上の陰謀」を指すものである

[1135: 住民さん8]

お金ないと言ってるばっかり、コスト削減の努力は全く見えない。

[1136: 住民さん7]

今回の修繕費金の改定はそもそも普通決議として多半数の可決されることが妥当でしょう。管理規約の改正、変更及び廃止には特別決議になるはずと思いますが、これは本当にいいですか。

[1137: 住民さん7]

シティテラス川崎鈴木町の住民たち、修繕費積立金の増額と管理費の増額、年間20万ぐらいの出費が増えるよ。これは本当にいいですか。なんでも値上げる今、この負担は大きすぎるじゃないですか？？？！！！

[1138: 理事じゃない人はどうすれば団結できる？]

修繕積立金の値上げの必要性を理解しておりますが、色んな事情から今回の提案を反対票を入れました(ちなみにガス栓の案も意味不明で反対です)。
可決されたこと、残念に思います。
しかしまだ理事やっていないので、同じ意見を持つ同士を集めたいが、方法あるでしょうか。
コロナ禍の三年間、一度も住民同士のコミュニケーションに参加したことがありません。仮に参加したとしても、個人情報が理由で深く関わることも難しい気がしますよね。
1110さんのおっしゃった通り、この掲示板では論理的な議論は到底できません。マンションの掲示板も管理室と管理組合すなわち理事会が独占しています。確認ですが、住民同士のコミュニケーションになるプラットフォームはないですよね？
ちなみに私は外国人です。毎回の配布資料は日本語しかなくて、残念です。英訳は贅沢だと思いリクエストしませんが、サマリーみたいなものがあるといいなと思っています！ゴミ捨て場には英語も韓国語も中国語もあるのに、お金に関わる資料だと日本語オンリーになってしまいますよね。差別ではありませんか。
ここにはネーティブの方が多いでしょう、教えてください。同じ反対意見を持つ200人をどうすれば団結できますか。

[1139: 住民さん1]

>>1138 理事じゃない人はどうすれば団結できる？さん

署名活動とか？

[1140: 住民さん3]

>>1138 理事じゃない人はどうすれば団結できる？さん
全くおっしゃる通りだと思います。

理事の皆様。このような意見もでております。
今期の理事の方はより良いマンションにする為に
とても精力的に活動されているかと思われます。
ご自分のお仕事もある中でとても大変なことだと思います。
私自身が理事になった時には全く同じことは到底できません。
『より良いマンションにするために。』
たかがネットの掲示板で住民がこれだけ反発しております。
何か良い方法はありませんでしょうか。
可決はされましたので覆せることはできないでしょう。
外国の方向けに説明の場だけでも設けるのはいかがでしょうか。

[1141: 住民さん2]

>>1140 住民さん3さん

年間約20万近い増額の話にも関わらず、何だか性急に決まってしまった印象です。
増額の根拠についても、恐らくメンテ会社の見積計画そのままではないでしょうか？
相見積を取る、本当に必要な修繕工事以外は見直すなど工事計画を精査してコストダウンの検討はされているor今後されるのでしょうか？
結論を急がずに事前アンケートを取るなど丁寧なアプローチがあっても良かったのではと思います。（いつか忘れましたが管理費の値上げについてはアンケートがあったような）
過半数の賛成とありますが、意見表明をしていない委任状66人の方を除いて見れば、半数弱は反対意見ですので、決して少なくない割合と思います。
それほど意見の割れる審議事項なので、やはりこの1ヶ月ほどで結論に持って行った事に驚いています。
当面は車を手放して駐車場代で相殺するかな、、

[1143: 住民さん2]

>>1139 さん

署名活動賛成！

[1144: 住民さん4]

>>1140 さん

>>1140 住民さん3さん
御返事どうもありがとうございます。
あと、誤解されたくないのでお断り致しますね。
反対したいのは提案(積立金の徴収額、水害リスク調査など)です。理事や理事会ではないです。強いて言えば物事の進め方についてもう少し改善する余地あると思います。
今まであまり参加したことがないので反省します。将来いつか理事になるかもしれませんので、その時のためにも、外国人を仲間から外さないでくださいね。
どうぞ宜しくお願い致します。

[1145: 住民さん2]

>>1144 住民さん4さん
もちろんです。大丈夫です。分かっておりますよ
私も徴収額、進め方に反対です。
徴収額は足りないのは分かりました。ただ一気にあげるのはどうなのか、一度少し値上げをして、段階的に徐々に値上げ
という方法ではダメだったのか。
と思っております。
私も今回の反省を生かし次回から
しっかりと会議に参加し現場にて異議申し立てをしようと思います。

外国人を仲間はずれにしないでくださいね。
こんな文章を当人に言わせてしまったことが
多様性が受け入れられているこの日本で本当に残念です。

[1146: 住民さん6]

>>1143 住民さん2さん

でもやり方よくわかりません。いい案ありますか

[1147: 住民さん5]

>>1146 住民さん6さん

残念ながらありませんね。
署名活動やるにしても理事会の許可を得る必要がありますし、無許可でやるとしたらそれこそ怪しいですよ。

[1148: 住民さん2]

>>1139 さん

署名活動賛成！

[1149: 住民さん3]

>>1123 住民さん4さん

そもそも多数決でよろしいでしょうか。3／4の可決ではないですか。

[1150: 住民さん6]

>>1147 住民さん5さん
それは何ですか。

[1151: 理事じゃない人はどうすれば団結できる？]

>>1147 住民さん5さん
そうなんですよ！理事会越しのピラ配り、ポスター掲示は無理でしょうと認識です。
静かにやっていく手段があるといいですね。
天気がいいなら公開空地や近所の公園で意見交換するのは許されるでしょうが、ハードルが高い気がします。

ちなみに、今回署名したいのは、可決に必要な人数や、提案についてもう少し説明してほしいの２点です。
ネーティブの皆様の理解、すごく気になりますが、接点がないので残念です

[1152: 住民さん4]

>>1151 理事じゃない人はどうすれば団結できる？さん

いつどこで集まりますか。うちも反対です。そのまま可決するなんか納得できません。

[1153: 住民さん1]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1154: 住民さん1]

1153です

署名活動今行っています。
Open chat作りました。
みんなさんご参加ください。
部屋番号をニックネームとして参加してください。

https://line.me/ti/g2/3b_oqylb__X9fheuxpfNxSHiiZCoRsjdIuyvOA?utm_sourc...

[1155: 住民さん6]

>>1149 住民さん3さん
国土交通省の標準管理規約で決められてますが、管理費や修繕積立金の改定は普通決議です。
普通決議は半数以上の組合員が出席した総会で、出席組合員の過半数で決します。
ちょっと調べたら出てきますのでまずは勉強しましょう。
勿論、署名活動には何の意味もありませんので、要望があるのであれば理事会へ要望書を提出しましょう。
怪文書であれば議論の対象にもならないので注意が必要です。
まあ住民の過半数が賛成していますので、ここで騒いでいる反対派の皆さんはマイノリティであることをまず理解しましょう。

[1156: 住民4]

>>1121 匿名さん
おっしゃっる通り！
理事会はスミフの言いなりになっているだけで、それでも住民の味方ですか？！
オンライン説明会の話題の一つの機械式駐車場ですが、ヤフー記事に取り上げられた他所のマンションの事例がありますよ！
https://news.yahoo.co.jp/articles/e0dcaf6a15782bb6d8440208e5db91901fda...

[1157: 住民さん6]

>>1155 住民さん6さん

それは規約に書いてない場合ね。今回は書いでる

[1158: 住民さん3]

>>1157 住民さん6さん
管理規約の14ページに書いてることを言っているのであれば、そこに記載されているのは特別決議のことで、残念ながら普通決議とは違う内容ですね。
特別決議であれば４分の３以上必要ですが、普通決議は過半数です。
まずは管理規約の理解と区分所有法の理解から始めましょう。

[1159: 住民さん1]

>>1158 住民さん3さん

規約の改定、変更及び廃止の場合は特別決議です。規約には1-5年面の修繕費は管理費等の一覧表に適応すると明記されています。つまり規約の変更に当てはまりますね。

[1160: 通りがかりさん]

簡単なことです。標準管理規約では44条、こちらの管理規約でも44か45当たりかと
組合員の総会召集権の記載があると思います。組合員の1/5の同意で臨時総会を理事長に求められます。求められたら理事長は2週間？以内に開催する必要があります。その臨時総会で本件を議題にすればいいのです。1/5なら同意書集められませんか？

[1161: 住民さん8]

>>1159 住民さん1さん
ご理解されていないようなのでこれ以上は不毛ですね。

[1162: 住民さん7]

>>1161 住民さん8さん

念のために過去2006年の弁護士見解も載せておきますね。
『その趣旨は、当初の単価を区分所有者全員に周知、確認してもらうということであり「専有面積」に応じて負担するとの規定を変更するのではなく、この単価だけを改定するためには、規約に特段の定めがない限り、普通決議でできると考えられます。管理費についても同様の考え方です。』

[1163: 住民さん4]

>>1162 住民さん7さん

残念ながら当マンションは1-5年目の専用面積の月額が住戸番号ごと明記しています。タイプまで。つまり計算すれば1m^2の単価も簡単に計算できます。また当マンション2018年11月建て、今年11月になればちょうど5年目です。今年の6月から値上げすることは規約の変更に適応されると思います。

[1164: 住民さん]

今回総会の修繕費値上げなどについて、疑問がある方はぜひ　Open chatご参加ください。現時点では19人
反対なら、ご署名お願いします。
賛成する方なら、ぜひご意見を伺わせてください！

https://line.me/ti/g2/3b_oqylb__X9...

[1165: 中古マンション検討中さん]

>>1162 住民さん7さん

それは規約の記載内容によりますよね。
以下の抜粋です。

「規約の本文に、「管理費等の額は別表第○の通りとする」のように記載され、別表が規約の一部とみなされるような場合には、管理費等の改定は規約の変更に該当し総会の特別決議が必要です。一方、規約の本文に「管理費等の額は別に定める」のように記載され、規約の中に金額の記載がない場合は、別に定めた管理費等の額自体は規約の一部とみなされませんので、規約に別段の定めがなければ、普通決議で改定が可能です。」
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol05_2312.html#s01

[1166: マンション住民A]

反対派（？）の方へ

総会で一番大事なことは、きちんと採決してものごろを決めることかなと。きちんと実施された総会に疑義があるとか主張するのはどうかなと。積立金がどうこう（総会さえちゃんと実施されていればもとに戻すことだって可能）より大事な問題だと思うのですが。

その結果に不満があるなら、元に戻すような議案を、誰かが主導して上程してまた総会で過半数で決めればいいことで、法律の規定で3/4になっているもの以外を過半数以外の決議で決めろと主張することは筋が悪いかなと。

再集計までやって、確実に賛成が過半数であるのは確認済み。議場の賛成票が僅かに変わったとしても、議長以外０票以外にして、議決権行使の賛成と議長への代理人指定で軽く全戸の半数は超えていますから、議案が多数決決議である限り覆りようもないですし。理事会の決議で招集された総会で、議長（理事長）への委任状は理事会への信任票ですから、常に賛成に使うのは理事会の責務だと思いますし。

規約の一部の変更だから3/4決議だとの主張にも無理を感じます。規約集の中では、細則のページが始まったあとにでてきて、共用持ち分を表す別表への相乗りではないスタイルですし（順番として規約集で”細則より後”にでてきます）６期目以降の数字は参考データであり５期目までも総会決議があるまでの数字と明記されていて、その総会は正しく実施されたわけで、表の積立金部分への効力はその可決時点で消えていると考えるのが自然です。住友作成の原始規約は、なにも規定がなければ自動で上がっていく一方で、総会決議があれば表の効力は消す形で、”規約の一部として”の別表をなる形をきちんと避けていると思います。

逆にこの先の変更も総会決議では過半数で実施できます。結構ぎりぎりに近い採決結果だったわけですから、今後としとしない人が過半になるかもしれない。シンプルに数の多いほうで決まるほうが自然です。

例え規約の一部とみても、規約の内部的な齟齬で、標準準拠の管理費など改定は通常決議（明示的に特別決議である記載がない限り）との定めもある場合、例え管理費が別表が規約の一部とみなされる形でも、通常でOKとの下級審の判決例がありますから特別決議だとするのは難しいのではと。

もっとはるかにギリギリ（賛成票数が全戸の半分に満たない事例です）のケースでも、規約本文中の規定と、規約別表の間に規約上内部的な齟齬があるケースで、過半数決議とした組合が勝訴した判例が下級審ですがあります。規約本文中に”特別決議である”との記載がない限り（普通ありません）規約条文が優先するわけです。実際の判決をお読みください。

平成14年11月5日神戸地裁(レ)第90号
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf

もしも主張で”特別だと確定すると、表の説明にある変更の総会決議も特別になり、表は規約の一部（細則などではなく）として”生きている”ことになるので、反対派の人も3/4集めることになって、このあと困ることになると思うのですが。

１人の反対（あるいは総会に来ない人）を３人の賛成と同じとみなすという特別決議にあたるかどうかは、基本は区分所有法に重要案件として明示的に強行規定があるものに限るべきというのがこのマンションの規約も元にしている標準管理規約の考え方で、ちょっと3/4だとの主張は無理筋感が否めないかなと思うのです。

[1167: マンション住民A]

>>1165 中古マンション検討中さん

規約上例えば別表として絶対規約の一部であるとみなすしかない、共用持ち分に相乗りしているようなケースで、初期設定にすぎないとの断りがきをつけるなど規約の内部的な齟齬は撤去することが”望ましい”とした区分法では高名な弁護士さんの解説記事ですが、今回それにはあたらないと思いますし、例えその場合でも規約本文優先であったという私も引用した判決は、この記事の中でも引用されています。

[1168: 匿名さん]

>>1167 マンション住民Aさん

ん－ん。何言ってるかさっぱり。
結局は
”「管理費等の額は別表第○の通りとする」のように記載され、別表が規約の一部とみなされるような場合には、管理費等の改定は規約の変更に該当し総会の特別決議が必要です。”
ってあるからこれがすべて。ごちゃごちゃ言うのはやめてね。
総会はあくまで規約がルールそれに則った運営。裁判じゃないから判例とか関係ないし。それが不服ならあんたが裁判すればいい。笑

[1169: マンション住民A]

>>1168 匿名さん

短くまとめなおし：

① 過半数決議は数えなおしなどによらず安定的に成立している。
② 篠原みち子先生の解説中の、規約の一部だとみなせる場合に本件はあたらない。表が規約の一部だというなら、その表の意味合い（総会決議があるまで有効とした初期設定にすぎない）を書いた文言も有効でないとの主張には無理がある。
③ 例え規約の一部であるとしても、規約に内部的な齟齬があることになり、その場合の判例からみて本文規定が優先。その判決の範囲を超える要素は本件にはない。
④ ②ー③からみて、本件が3/4決議であるべきという主張は当たらない。

篠原先生の書き込みは理事会側に齟齬は撤去したほうがよいとするもので、
●●したほうがよいと、
●●しなければ違法・規約違反で総会が無効であるは
明確に異なるレベルの主張です。

そもそも私は今回の総会議決は有効だという立場なので（議案に賛成とも反対ともいってないです）私が裁判する必要性は全くないわけです。

[1170: 匿名さん]

判例どうのこうのはスルーでいいですよ。管理規約に沿ってやっていればいい。
その解釈が問題となるのならそれを不服とした側が裁判すればいい。判例どうのこうのとか高名な弁護士とかは裁判になっての話。まあ裁判するのは大変ですよ。

[1171: 匿名さん]

>>1169 マンション住民Aさん

なら、とりあえず総会招集権で臨時総会でもして、決議無効を議題に再度審議すればいいのだよ。それも普通決議でいいんだよね？

[1172: マンション住民A]

>>1171 匿名さん

そこには異論はないです。反対の方は、
”総会無効”を主張するのではなく
”積立金の値下げ”の総会上程を主張されればよいだけ。
管理費等の徴収額の変更にすぎないので当然に過半数決議です。

[1173: マンション住民B]

>>1170 匿名さん
逆に疑問なのですが、裁判以外で誰が「普通決議は無効で特別決議が必要」と認定してくれるのかという視点が欠如しているように見えます。
理事会側が自ら白旗あげない限りは決議はそのまま有効ですし、先の指摘から、理事会が白旗をあげる理由は皆無というのが現状でしょう。

[1174: 匿名さん]

>>1173 マンション住民Bさん
だから臨時総会すればいいのだよ。わかってないよね。そこで判断を組合員にゆだねればいいんだよ。

[1175: マンション住民B]

理事会が白旗をあげるとしたら「裁判になったら負ける」以外に理由はないんですよ。
なので、実際に裁判になるかは別として、そうなったときのシミュレーションは必要で、そこで「何言ってるかさっぱり」というレベルの理解度であれば生兵法で騒ぎ立てるのは控えたほうがよろしいかと。

[1176: 匿名さん]

>>1173 マンション住民Bさん
それか臨時総会で理事を解任させればいいのだよ。

[1177: マンション住民B]

>>1176 匿名さん
法律や規約に違反したわけでもなく、私腹を肥やしたわけでもない。単に一部住民の気に食わない議案を上程しただけで「臨時総会で解任」という不名誉を着せてクビにするという履歴を残すことは、将来のマンションにとっても大きな損失でしょうね。

いつクビにされるか分からない理事、なりたい人がいるでしょうかね。

[1178: マンション住民A]

どのみちそろそろ５年は経過するで、規約の６期目以降の徴収金は参考データで自動設定される規約設定ではないから、理事会としては何らかの総会で定められた積立金設定を総会に上程する必要があったわけですが、理事会はその義務をきちんと果たしていると思います。

なにかしないといけないなか、総会参加者の2/3が賛成できる提案を作って、きちんと手続きに従った総会を実施した結果、少数派が結果が気に入らないからという理由だけで解任を求める提案には住民Ｂさんのおっしゃる通り賛成しかねます。それでは誰も理事をしないからです。

なにか法令なり規約に違反した行為が総会であったとの明確な理由や根拠の提示がなければ、総会では2/3いた賛成の人々の賛同は得られないと思います。

正しく招集されて、決議まで得た総会の正当性そのものを疑わせる書き込みはいかがなものかと思うわけです。

[1179: 住民さん4]

>>1177 マンション住民Bさん

民意だから何の問題もない。
民意を汲んだ理事長を解任はしない。それたけ。
不名誉と私腹とかこの場では無意味。
ミスリードやめてね。

[1180: 住民さん4]

>>1177 マンション住民Bさん

もし、解任されるのであれば一部の住民のではない。そこもミスリード。