シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ《契約者専用》

[契約済みさん]

こちらは、シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ契約者専用スレになります。

[1163: 住民さん4]

>>1162 住民さん7さん

残念ながら当マンションは1-5年目の専用面積の月額が住戸番号ごと明記しています。タイプまで。つまり計算すれば1m^2の単価も簡単に計算できます。また当マンション2018年11月建て、今年11月になればちょうど5年目です。今年の6月から値上げすることは規約の変更に適応されると思います。

[1164: 住民さん]

今回総会の修繕費値上げなどについて、疑問がある方はぜひ　Open chatご参加ください。現時点では19人
反対なら、ご署名お願いします。
賛成する方なら、ぜひご意見を伺わせてください！

https://line.me/ti/g2/3b_oqylb__X9...

[1165: 中古マンション検討中さん]

>>1162 住民さん7さん

それは規約の記載内容によりますよね。
以下の抜粋です。

「規約の本文に、「管理費等の額は別表第○の通りとする」のように記載され、別表が規約の一部とみなされるような場合には、管理費等の改定は規約の変更に該当し総会の特別決議が必要です。一方、規約の本文に「管理費等の額は別に定める」のように記載され、規約の中に金額の記載がない場合は、別に定めた管理費等の額自体は規約の一部とみなされませんので、規約に別段の定めがなければ、普通決議で改定が可能です。」
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol05_2312.html#s01

[1166: マンション住民A]

反対派（？）の方へ

総会で一番大事なことは、きちんと採決してものごろを決めることかなと。きちんと実施された総会に疑義があるとか主張するのはどうかなと。積立金がどうこう（総会さえちゃんと実施されていればもとに戻すことだって可能）より大事な問題だと思うのですが。

その結果に不満があるなら、元に戻すような議案を、誰かが主導して上程してまた総会で過半数で決めればいいことで、法律の規定で3/4になっているもの以外を過半数以外の決議で決めろと主張することは筋が悪いかなと。

再集計までやって、確実に賛成が過半数であるのは確認済み。議場の賛成票が僅かに変わったとしても、議長以外０票以外にして、議決権行使の賛成と議長への代理人指定で軽く全戸の半数は超えていますから、議案が多数決決議である限り覆りようもないですし。理事会の決議で招集された総会で、議長（理事長）への委任状は理事会への信任票ですから、常に賛成に使うのは理事会の責務だと思いますし。

規約の一部の変更だから3/4決議だとの主張にも無理を感じます。規約集の中では、細則のページが始まったあとにでてきて、共用持ち分を表す別表への相乗りではないスタイルですし（順番として規約集で”細則より後”にでてきます）６期目以降の数字は参考データであり５期目までも総会決議があるまでの数字と明記されていて、その総会は正しく実施されたわけで、表の積立金部分への効力はその可決時点で消えていると考えるのが自然です。住友作成の原始規約は、なにも規定がなければ自動で上がっていく一方で、総会決議があれば表の効力は消す形で、”規約の一部として”の別表をなる形をきちんと避けていると思います。

逆にこの先の変更も総会決議では過半数で実施できます。結構ぎりぎりに近い採決結果だったわけですから、今後としとしない人が過半になるかもしれない。シンプルに数の多いほうで決まるほうが自然です。

例え規約の一部とみても、規約の内部的な齟齬で、標準準拠の管理費など改定は通常決議（明示的に特別決議である記載がない限り）との定めもある場合、例え管理費が別表が規約の一部とみなされる形でも、通常でOKとの下級審の判決例がありますから特別決議だとするのは難しいのではと。

もっとはるかにギリギリ（賛成票数が全戸の半分に満たない事例です）のケースでも、規約本文中の規定と、規約別表の間に規約上内部的な齟齬があるケースで、過半数決議とした組合が勝訴した判例が下級審ですがあります。規約本文中に”特別決議である”との記載がない限り（普通ありません）規約条文が優先するわけです。実際の判決をお読みください。

平成14年11月5日神戸地裁(レ)第90号
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf

もしも主張で”特別だと確定すると、表の説明にある変更の総会決議も特別になり、表は規約の一部（細則などではなく）として”生きている”ことになるので、反対派の人も3/4集めることになって、このあと困ることになると思うのですが。

１人の反対（あるいは総会に来ない人）を３人の賛成と同じとみなすという特別決議にあたるかどうかは、基本は区分所有法に重要案件として明示的に強行規定があるものに限るべきというのがこのマンションの規約も元にしている標準管理規約の考え方で、ちょっと3/4だとの主張は無理筋感が否めないかなと思うのです。

[1167: マンション住民A]

>>1165 中古マンション検討中さん

規約上例えば別表として絶対規約の一部であるとみなすしかない、共用持ち分に相乗りしているようなケースで、初期設定にすぎないとの断りがきをつけるなど規約の内部的な齟齬は撤去することが”望ましい”とした区分法では高名な弁護士さんの解説記事ですが、今回それにはあたらないと思いますし、例えその場合でも規約本文優先であったという私も引用した判決は、この記事の中でも引用されています。

[1168: 匿名さん]

>>1167 マンション住民Aさん

ん－ん。何言ってるかさっぱり。
結局は
”「管理費等の額は別表第○の通りとする」のように記載され、別表が規約の一部とみなされるような場合には、管理費等の改定は規約の変更に該当し総会の特別決議が必要です。”
ってあるからこれがすべて。ごちゃごちゃ言うのはやめてね。
総会はあくまで規約がルールそれに則った運営。裁判じゃないから判例とか関係ないし。それが不服ならあんたが裁判すればいい。笑

[1169: マンション住民A]

>>1168 匿名さん

短くまとめなおし：

① 過半数決議は数えなおしなどによらず安定的に成立している。
② 篠原みち子先生の解説中の、規約の一部だとみなせる場合に本件はあたらない。表が規約の一部だというなら、その表の意味合い（総会決議があるまで有効とした初期設定にすぎない）を書いた文言も有効でないとの主張には無理がある。
③ 例え規約の一部であるとしても、規約に内部的な齟齬があることになり、その場合の判例からみて本文規定が優先。その判決の範囲を超える要素は本件にはない。
④ ②ー③からみて、本件が3/4決議であるべきという主張は当たらない。

篠原先生の書き込みは理事会側に齟齬は撤去したほうがよいとするもので、
●●したほうがよいと、
●●しなければ違法・規約違反で総会が無効であるは
明確に異なるレベルの主張です。

そもそも私は今回の総会議決は有効だという立場なので（議案に賛成とも反対ともいってないです）私が裁判する必要性は全くないわけです。

[1170: 匿名さん]

判例どうのこうのはスルーでいいですよ。管理規約に沿ってやっていればいい。
その解釈が問題となるのならそれを不服とした側が裁判すればいい。判例どうのこうのとか高名な弁護士とかは裁判になっての話。まあ裁判するのは大変ですよ。

[1171: 匿名さん]

>>1169 マンション住民Aさん

なら、とりあえず総会招集権で臨時総会でもして、決議無効を議題に再度審議すればいいのだよ。それも普通決議でいいんだよね？

[1172: マンション住民A]

>>1171 匿名さん

そこには異論はないです。反対の方は、
”総会無効”を主張するのではなく
”積立金の値下げ”の総会上程を主張されればよいだけ。
管理費等の徴収額の変更にすぎないので当然に過半数決議です。

[1173: マンション住民B]

>>1170 匿名さん
逆に疑問なのですが、裁判以外で誰が「普通決議は無効で特別決議が必要」と認定してくれるのかという視点が欠如しているように見えます。
理事会側が自ら白旗あげない限りは決議はそのまま有効ですし、先の指摘から、理事会が白旗をあげる理由は皆無というのが現状でしょう。

[1174: 匿名さん]

>>1173 マンション住民Bさん
だから臨時総会すればいいのだよ。わかってないよね。そこで判断を組合員にゆだねればいいんだよ。

[1175: マンション住民B]

理事会が白旗をあげるとしたら「裁判になったら負ける」以外に理由はないんですよ。
なので、実際に裁判になるかは別として、そうなったときのシミュレーションは必要で、そこで「何言ってるかさっぱり」というレベルの理解度であれば生兵法で騒ぎ立てるのは控えたほうがよろしいかと。

[1176: 匿名さん]

>>1173 マンション住民Bさん
それか臨時総会で理事を解任させればいいのだよ。

[1177: マンション住民B]

>>1176 匿名さん
法律や規約に違反したわけでもなく、私腹を肥やしたわけでもない。単に一部住民の気に食わない議案を上程しただけで「臨時総会で解任」という不名誉を着せてクビにするという履歴を残すことは、将来のマンションにとっても大きな損失でしょうね。

いつクビにされるか分からない理事、なりたい人がいるでしょうかね。

[1178: マンション住民A]

どのみちそろそろ５年は経過するで、規約の６期目以降の徴収金は参考データで自動設定される規約設定ではないから、理事会としては何らかの総会で定められた積立金設定を総会に上程する必要があったわけですが、理事会はその義務をきちんと果たしていると思います。

なにかしないといけないなか、総会参加者の2/3が賛成できる提案を作って、きちんと手続きに従った総会を実施した結果、少数派が結果が気に入らないからという理由だけで解任を求める提案には住民Ｂさんのおっしゃる通り賛成しかねます。それでは誰も理事をしないからです。

なにか法令なり規約に違反した行為が総会であったとの明確な理由や根拠の提示がなければ、総会では2/3いた賛成の人々の賛同は得られないと思います。

正しく招集されて、決議まで得た総会の正当性そのものを疑わせる書き込みはいかがなものかと思うわけです。

[1179: 住民さん4]

>>1177 マンション住民Bさん

民意だから何の問題もない。
民意を汲んだ理事長を解任はしない。それたけ。
不名誉と私腹とかこの場では無意味。
ミスリードやめてね。

[1180: 住民さん4]

>>1177 マンション住民Bさん

もし、解任されるのであれば一部の住民のではない。そこもミスリード。

[1181: マンション住民A]

どのみちもうそろそろ５年は経過するで、規約の６期目以降の徴収金は参考データで自動設定される規約ではないから、理事会としては何らかの積立金設定を総会に上程する必要があったわけですが、複数回の説明会までも総会前にこなした理事会は義務をきちんと果たしていると思います。

なにかしないといけないなか、総会参加者の2/3が賛成できる提案を作って、きちんと手続きに従った総会を実施した結果、少数派が結果が気に入らないからという理由だけで解任を求める提案には住民Ｂさんのおっしゃる通り賛成しかねます。

正しく招集されて、決議まで得た総会の正当性そのものを疑わせる書き込みはいかがなものか。それでは誰も理事をやろうとは思わないでしょう。

法令なり規約になんらか違反した行為が総会であったとの明確な理由や根拠の提示がなければ、総会では2/3いた賛成の人々の賛同は得られないと思います。

[1182: マンション住民A]

パソコンの不調で２回の書き込みになりました。失礼。
私はいつも同じ名前で書き込んでおります