シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ《契約者専用》

[契約済みさん]

こちらは、シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ契約者専用スレになります。

[1082: 匿名さん]

>>1080 さん
幼稚な駄々ですね。マンション住まいには向かないタイプ。もとが安く設定されていただけでしょう。国交省のガイドラインに照らしてもある程度適正でしょう？世の中インフレまっしぐら修繕費上がるのも当然。給料上がらないとかしったこったゃない。必要なものは払う。それがルール。
修繕費は建物維持に必要な費用、これを疎かにして資産価値落としたら本末転倒です。

[1083: 説明会、聞きました。]

>>1080 修繕積立金値上がりの幅に唖然した住民さん

お疲れ様です。
シンプルに考えてみましょう。
そもそも今回の提案の本質は、修繕積立金の集め方を提案されているだけです。

修繕工事の内容、つまり修繕積立金の使い方については、まず、議論の対象から外して良いと思います。修繕積立金の使い方は、工事実施の前のタイミングで細かな議論をすべきことです。

さて、掛かるものは掛かる、しかも、このマンションに住み続ける以上、避けては通れない負担です。

細かな資料が手元に無いので、数字は書かないのですが、25年目にウン十万円一括追加徴収、40年目にウン十万一括追加徴収みたいな方法がよいか？

今回の案の様に、毎月の負担を早い時期から徴収して、長い期間毎月負担額を安定的にみられる方法が良いか？

段階的にあがる修繕積立金の段階の差を大きくして対応するか？

考えられる方法は大まかにこれくらいでしょう。

我々に今問われているのは、この三択のうち二番目の方法に賛成しますか？しませんか？ということです。

四年目で、住宅ローン減税や優遇金利の制度で住み始めの方が何かと負担は少ない方が多いのではないでしょうか？
厄介なのは、負担が少なくなっていると感じるのではなくて、本来の姿に戻った時に負担が重くなったと感じることです。

思うに修繕積立金の現行の計画は購入直後の負担を軽くする意図更にいうと販売し易い様に過小に計画されたものであり、今回の提案計画にて早めに本来の姿に戻して一時金徴収や毎月の負担額の極端な増大化とならないようにケアしましょうという理事会の意図と汲み取ります。

今回の提案を蹴っても最終的な負担からは、逃れられません。
また、折角問題を早期発見して対処を提案されているので、是非本質的な視点で考えられると良いかと
思います。この問題に手をつける時期が遅くなるほど打てる手は限られてきます。

まずは、理事会の方々には日頃より面倒な問題に真摯に議論して頂いていることには、深い感謝と尊敬を持っております。ありがとうございます。
ただ、今回の説明会非常に大切な内容のわりには、説明の仕方や数字の開示時期、資料も配布されない点など、100%の内容を住民サイドに持ってもらうことを第一に行ったのかな？という感想は持ちました。提案の中身は、概ね賛成です。

[1084: 住民さん1]

>>1083 説明会、聞きました。さん

この辺りの中古マンションの毎月の修繕積立金を見ると、修繕積立金の集め方は1番目の
「○年目に数十万の一括追加徴収」方式が多いような気がします。推測ですが。
これはこれで徴収の時にトラブルの元になりそう。

こういう大事なお話に住民の参加意識が低いのは確かに気になりますね。
意外と皆さん興味がない？

[1085: 住民さん6]

>>1082 匿名さん
修繕費上がるのは理解できますが、その上げ幅ないでしょう。従来の3倍ほど上がるのは理解できない。まず不足の1億円の差分が補うべき。資産価値落ちる問題について当時なんで新築マンション購入した？立地？間取り？管理費修繕費安い？それら総合的に判断で購入したと思う。なのに築浅いマンションの修繕費+管理費が合わせて月3万。買う人いる？購入者ないマンションはそもそも資価値はない。

[1086: 住民さん8]

>>1083 説明会、聞きました。さん

今回はただの提案ではありません。今年の6月から実行されます。値上げると修繕費＋管理費は月3万ほどになります。一般家庭のわたしにはかなりの負担です。まであと住宅ローン金利優遇についてお調べますか、優遇される金融機関はフラット35のみです。今の住民には残念ながら全くメリットを感じません。
わたしも今の世の中の値上げラッシュには理解しますが、もし今回は足りない1億円分の値上げならは賛成です。

[1087: 契約済みさん]

>>1082 匿名さん
＞修繕費は建物維持に必要な費用、これを疎かにして資産価値落としたら本末転倒です。
では、必要な費用分だけ払えばい良いではないでしょうか。
試算すると、20年間で集まる資金の差分は管理組合が説明した足りない1億円ではなく、5.8億円多くなりますよね。

[1088: 契約済みさん]

>>1083 説明会、聞きました。さん
ご丁寧に分析していただきまして、ありがとうございます。

確か、日ごろネットでマンション関連の記事を調べたところ、大規模修繕工事の時期はトラブル多発とのイメージです。

＞思うに修繕積立金の現行の計画は購入直後の負担を軽くする意図更にいうと販売し＞易い様に過小に計画されたものであり、今回の提案計画にて早めに本来の姿に戻し＞て一時金徴収や毎月の負担額の極端な増大化とならないようにケアしましょうとい＞う理事会の意図と汲み取ります。
これはすみふの落ち度で、是正すべき部分と難しい部分があると思います。
現在の物価で将来の修繕資金を見積もるのも杞憂かもしれません。

問題は、今すぐ各家庭から資金を汲み上げても、うまく運用できる保証はあるでしょうか。各家庭で積み立てしてもらってもよいでしょう。

固定金利が上がり、不動産バーブルの崩壊寸前、生活難で今の住民がどんどん出て行ったら、それこそリスクだと思いますが。

[1089: 住民さん5]

私は修繕積立金変更に反対！で一票
そもそも買った時と話が違うし、生活が厳しいので上げるべきでは無いと。

[1090: 住民さん1]

＞＞1083
今回のは提案じゃなくて改革ですよ。
決まったら4倍も修繕金が上がります。
正直このマンションに50年住む気もないし、新築だから修繕金安いメリットもあって買いました。

このマンションに50年も住むこと考えてない人の意見としたら反対です。

[1091: 契約者さん5]

私も急激な変更には反対します。そもそもこちらのマンションに決めて購入したのも築浅であることや、それに伴って修繕費や管理費がお安いのが決めてでしたので。それが最初に提案された計画に不備があったと言う事で、突然変更するというのは異常だと思います。

[1092: 匿名さん]

>>1089 住民さん5さん
買ったときと話が違うとは？何の話ですか？それは契約上の話ですか？
世情がかわるのは当たり前です。コロナや戦争、超円安なんて数年前に誰が予想しましたか？
生活が厳しいは個人的な事情でマンション管理とは無関係ですね。
上げるべきではないというのはわがままですね。
必要な分だけ上げるというなら理解できます。

[1093: 匿名さん]

>>1091 契約者さん5さん
物価も金利も人件費も光熱費も急激かつ異常に上がり続けていてマンション修繕費だけは急激に上がるのは反対とは。。。無理言うなよ。
最初の提案はこんな状況を想定しとらんだろう。

[1094: 住民でない人さん]

規約に記載がない限りは修繕費の改定は普通決議でできるようです。
普通決議わかりますか？組合員の半分以上が出席した総会であればその出席者の半数以上の賛成で可決されるのです。要は全世帯の1/4超えればいい。
>>1080
さんが説明会の参加者数は2回を足しても475戸の1/3以下
とみんなの関心が低いようなので、賛成派がこぞって参加すればどうなるのか言わずもがな
こんな誰も見ないような掲示板で生活が厳しいとか愚痴ったり、反対連呼してなにが変わるのですか？
そんな暇があるのなら合意形成されないようにマンション内の同志を集めて根回しするとかあるでしょう？
口ばかりで何もしないと何も変わりませんよ。他人任せで利だけ得ようとか考えてませんよね？

[1095: 評判気になるさん]

>>1088 契約済みさん
住不の落ち度ではないですね。修繕計画を見たはずです。それを鵜呑みにした自分の落ち度ですね。責任転嫁はやめましょう。物価はこれから上がる一方でしょうね。
逆に今の試算以上の可能性もある。日銀が物価上昇の見通しを引き上げたばかりですよ。

[1096: 説明会、聞きました。]

お疲れ様です。

長くなりますが、なるべく判り易く意見ではなく事実を分析したつもりなので興味のある方は最後までお読みください。

現状(第1期~第5期）の修繕積立金の上げ幅インパクトが大きくて、
呑み込めない方がいらっしゃるようなので、計算してみました。


★上げ幅について(数字は少し丸めてあります）
≪現行≫　　　　　　　　
第1期~第5期　基準として　100%
第6期~第10期　　　　　　 177％
第11期~第15期　　　　　　255％
第15期~　　　　　　　　　332％

≪改訂案≫
5期~　　　　　　　　　　349％

≪現行Vs改定案≫　(現行の修繕費を基準にして、段階毎に改定案と比較）
第5期　　　　　　　　　 　349%
第6期~第10期　　　　　　 197％
第11期~第15期　　　　　　137％
第15期~　　　　　　　　　105％

★第5期~第30期までに改定案で幾ら負担増になるのか？
一番戸数の多いと思われる　70.xx平米の住居をサンプルとして
修繕積立金の支払い額　比較　(数字は丸めています。参考値とみてください）
※年度のスタート月が4月か6月か判らなかったので、6月スタートとして5期は12月で計算しています。

≪現行≫　
第5期　　　　　　　　　　約70千円
第6期~第10期　　　　 　 約614千円
第11期~第15期　　　　　約882千円
第15期~第30期　　　　　約3450千円
計　　　　　　　　　　　約5016千円

≪改訂案≫
第5期~第30期　　　　　約5937千円

改定案ー現行　＝　　　　約921千円
月額平均　　　　　　　　約3千円↑


上げ幅については、5期の一年を見れば349％とインパクト大きいですが、1年後には197％となります。
また、30期までの期間でサンプル住戸でみると、26年で約90万の増額。
月額平均なら3千円の増額です。

（私見）
こうやって冷静に長期的な視点でみると、今回の改定案が妥当性が薄い様には思いません。
私は、以前も書いたように修繕積立金の集め方のみを題材しております。

集める金額の妥当性も全体で1億とか、5.8億とか、話題になっておりますがその議論は今回は必要ないと考えております。
20年後とか、25年後に何が壊れてていくら必要かなんてことは、誰にも正確に予測できないものと思われます。
二十数年後修繕する時に、無駄な費用の使い方をしないか？、必要なことを疎かにしていないか？、不正はないか？等を皆でしっかりとチェックするべき事項だと考えます。
また、今回の改定案では5年に1度修繕計画の見直しを行い、修繕積立金の集め過ぎと不足をチェックする事も盛り込まれています。その際にまた活発な意見を取り交わせばよいと考えます。
現状で修繕費をちょっと増額して、25期に追加徴収が90万が70万に下がりました位では、意味がないと考えます。
なぜなら月額の値上げよりも、追加徴収90万とかの方が絶対に揉めると予測しますので。
”そんな値上げ払えない！”との意見は、修繕積立金の改定における今回の件に関しては間違いです。このマンションに住み続ける限り、掛るものは掛るということで負担する義務があります。今回の改定を否決しても、最終的には追加の一時徴収で90万みたいな話になります。21年後の25期にウン十万の追加徴収ならすんなり払えるのでしょうか？　いずれにしても修繕の負担からは逃れられないとの見地から考えてみてください。（15期くらいまでに、別の方に住戸を譲られる方等は別ですが）

私個人だけの話なら、20年後の追加徴収の方が良いとの考えですが、色々な意見、それぞれの家族構成、年齢、それぞれの事情をお持ちの方が集まる集合住宅です。最大公約数で必要な修繕積立金の集め方を考えた時、今回の改定案に賛成です。



しっかりと考え、自分の意見を総会で表明しましょう。

[1097: 説明会、聞きました。]

>>1096 説明会、聞きました。さん
×改訂案　〇改定案　　変換ミスを何か所かしております。
申し訳ありません。

[1098: 通りがかりさん]

部外者ですが
修繕内容見直しも必要です。
先伸ばしできる修繕やオーバースペック的な修繕やら機能に影響しない修繕を省く、見栄えだけの修繕は我慢する等検討が必要です。また、施工会社で大きく変わります。くれぐれも管理会社の言いなりにならず複数の会社で競争が必要。これは理事会とは別に修繕のメンバーで検討した方が効率的です。

[1099: 住民さん7]

修繕積立金については、大前提として理事も含めて全住民が被害者ですよね。
その上でどうやって修正しますかって話。

定期的に上げるとか一時金を取るのは、そのときの理事の力量や熱量に成否が左右されるので私は反対。
非理事の立場としても一度に決められた方が楽ですし。

またカツカツの金額で値上げも反対。
足りなかったら結局また増額か一時金かの議論で実行力が求められる。
手間とリスクが増すだけ。

個人的な結論としては、今回のタイミングで多少余裕を見て上げるのが現実路線なのかと思います。

[1100: 住民さん2]

>>1098 通りがかりさん

住民スレなので部外者は黙っててもらっていいですかね。

[1101: 住民さん8]

>>1092 匿名さん

経済情勢や状況が変わるのは充分理解してます。
今回の管理組合のやり方は早急過ぎませんか？
もっと納得が行くまで話合わないと、私は反対しか出来ませんね。