パークホームズ浅草寿ってどう？

[買い替え検討中さん]

パークホームズ浅草寿はどうですか。アクセスが良さそうです。
銀座線の田原町駅 徒歩3分は便利ですし、落ち着きある街でくらしやすい雰囲気です。

南向きの住戸となっていますが、明るさはどうですか？
定期借地権の物件ですので、価格や地代も気になります。
物件のことなど、情報交換したいです。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1303/

所在地：東京都台東区寿二丁目11番6（地番）、東京都台東区寿二丁目3番3（住居表示）
交通：東京メトロ銀座線 「田原町」駅 徒歩3分 、都営大江戸線 「蔵前」駅 徒歩6分
都営浅草線 「浅草」駅 徒歩8分 、つくばエクスプレス 「浅草」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.49平米～71.43平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：川口土木建築工業
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

竣工時期：平成29年03月竣工済
入居時期：平成30年05月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上14階
総戸数：78戸（販売総戸数77戸、事業協力者戸数1戸含む）
分譲後の権利形態：敷地は定期借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期地上 借地権の期間：2013年9月1日から2075年8月31日まで約62年 地代：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[461: マンション検討中さん]

定借かつ資産性を考える人は、5年、少なくとも10年以内の売買を考えるべきでは？

それか、場所と一緒に最後まで添い遂げるかです。

そう言った整理ができない人は、買うべきではありません。所有と比較しての愚痴しか出ません。

これは、どの定借物件も同じです。

[462: 匿名さん]

40年後に所有権マンションは2000万とかで売れるけど、15年後に取り壊されるとわかっている定借マンションは値が付くかどうか、というか売れるかどうか（高いランニングコストのためババ抜き状態となる可能性が高い）。

[463: マンション検討中さん]

売却というより、貸した方が良さそう。
表面なら高利回りだし、駅近なので需要あると思うんですが安易ですかね。

[464: 匿名さん]

>>462 匿名さん
周辺の築40年70平米23万で貸し出されていました。台東区の3Lの賃貸相場が20万ほどらしいので、残り15年を賃貸にだしたら年間240万、15年で3600万の収入です。築40年時点で1800万で売り出ししたら売れるのでは？
所有権が2000万だったらたった200万の差。新築時は所有権と定借マンションの価格差は3Lだったら1500万以上の差。
定借マンションの方がお得かもしれないじゃないですか。

[465: 匿名さん]

>>464 匿名さん

まず、ランニングコストを考慮しないと、建物分の固定資産税を含め。月7-8万にはなるのでは？
それから、築40年のマンションはかなり安くしないと借り手がなかなかみつからないかもしれないね（つまり空室リスクが高い）。募集かけてる物件があるかもしれないけど、数ヶ月（あるいはそれ以上）空室という物件も少なくない。その間もランニングコストはかかる。
賃貸運営は自分もやってるけど、実際はいろいろなリスクがあるんだよね。

[466: 匿名さん]

>>465 匿名さん
ランニングコストは月7〜8万もかからないでしょ。もしかかるとしたら所有権だって6〜7万近くかかることになるはず。
所有権との差は地代と解体準備金の額だけ差はあるが逆に土地の固定資産税はかからないですよね。
それに賃貸にだしたら確か地代は経費として見込めたはずですよ。
仮に築40年の所有権が2000万だったら定期借地権は464さんのいうように3600万賃料とれるなら1800万は言い過ぎと思いますが、1500万だったら売れそうですね。所有権より500万安くても新築時は1500万以上安く買っているのだったら、ランニングコストを見込んでもやはり定期借地権の方が安そうですね。

[467: マンション検討中さん]

>>463 マンション検討中さん
低利率の住宅ローンでは原則賃貸できないですよ。そもそも、二軒目購入できる人はどれだけいるのでしょうか。。。

[468: 匿名さん]

>>467 マンション検討中さん
40年後だったらローンは終わってますよ。
また、転勤で住めない場合は、賃貸に出しても問題ないですよ。

[469: 匿名さん]

>>466

>ランニングコストは月7〜8万もかからないでしょ。
57年住居として持たせるために、所有権マンションと同等の修繕費が必要なはず。一般的に修繕費は15年目以降ぐらいは初期の3倍程度必要。40年目以降だと25000円（これは最低ラインか）は必要。なので固定資産税以外でおそらく6万程度。
マンションの固定資産税は所有権でいうと建物分が大部分を占める。なので固定資産税は所有権より少し安い（おそらく８割程度）程度だろう。月1.5～2万円程度と思う。
合わせて月7.5～8万円程度。
所有権でもそれより少し安い程度というのはその通りだが、先述したように所有権は築40年でも2000万程度で売れるので無理に賃貸にする必要はない。なぜ売れるかというと、期限付きで取り壊されることなく土地権利は永続的に所有できるので、建物がもつ限りは住み続けられるし建て替えするのであれば権利分の新築部屋を手にできるから。

>賃貸にだしたら確か地代は経費として見込めたはずですよ。
意味がよくわからないが、不動産所得の税金計算上の話なら管理費等や固定資産税も経費として控除できるよ。

>1500万だったら売れそうですね。
それは到底無理だろうね。築40-55年のマンションを賃貸運用した場合、平均で取れる家賃はおそらく12万程度(家賃設定が15万、家賃保証契約だと普通はその7-8割がオーナーの取り分となる。空室リスクを考えるとその程度となる）。ランニングコストが8万とすると収入は月4万、年間50万程度。15年で750万円。税金や設備更新等でそこそこかかるので、購入者が賃貸に出して「儲かる」にはタダ同然で買わないとペイしない。自分なら面倒なだけだから手を出さないが、どうしても買うなら200万までかな。

[470: 匿名さん]

>>469 匿名さん
その理屈でいうと所有権も2000万で売却は高いという判断になりますね。
地代などの差額を考えると500万以下でないとダメということになりますね。やはり新築時安く購入できる定期借地権の方がトータル住宅費が抑えられるのでそういう条件がいい人には良いということになりますね。

3LDK、築40年程度の賃貸を検索すると20万程度が相場のようですよ。

それに賃料保証を選択せずに相場より15%安くだしたら賃貸すぐに決まりそうですよ。そうしたら17万家賃取れます。

[471: 匿名さん]

>>470
所有権がなぜ2000万で売れるかは　>>469　でコメント済み。
家賃については、希望的観測は自由だが、たとえば築50年の部屋をあなたは20万で借りる？私なら絶対に借りないね。あと数万足して築浅物件で快適に過ごす。

[472: マンション検討中さん]

>>471 匿名さん
定借物件に住むにはそれ相応の知恵知見、所有権に比べて考えないといけないことが多そうですね。

[473: 匿名さん]

>>471 匿名さん

所有権は永久に使えるわけではありません。やはり建て替えという問題がでてきます。
劣化対策等級3であったとしても早ければ築75年で建て替え問題が発生します。
もし、建て替えが発生した場合、今のマンションは容積率を消化しているから解体費と建築費で1戸あたり2000万から2500万かかりますよ。
築40年2000万で本当に売れますか？って話になりますよ。

ただ、私はこのエリアにどうしても住みたい人であれば賃貸で暮らすより安く住めるから2000万で売れると思うし、同じ理由で定期借地権も1500万だったら買う人はいると思いますよ。

もちろんあなたのように築40年は住みたくないという人もいますが、それは所有権であっても同じ理由で敬遠する人はいますよ。

[474: 匿名さん]

>>473
建て替え促進のために容積率は緩和される方向にいくんじゃないかな。
確かに自分で住むために築古物件を買う人はいるだろうけど、15年後に取り壊しが決まってるのはネックだよね。1500万は無理でしょう。なにより取り壊されるのが決まってる最後の15年、メンテナンスをまともにやるのか？というのは定借の不安材料。
自分は定借を全然否定はしないけど、20年、遅くとも30年以内に売却すべきだと思う。

[475: 匿名さん]

>>474 匿名さん

>建て替え促進のために容積率は緩和される方向にいくんじゃないかな。

何十年先のことなのでどうなるかわからないですよね。また、中央区は緩和措置が廃止されましたし、いまから75年後は東京も人口減が顕著に現れている中で緩和して住宅を増やす方向になるか不透明です。

>確かに自分で住むために築古物件を買う人はいるだろうけど、15年後に取り壊しが決まってるのはネックだよね。1500万は無理でしょう。

住宅を求める人の理由は人それぞれです。15年でもいい人や賃貸と比較したら安いからと思って購入する人はいるのではないでしょうか。


>なにより取り壊されるのが決まってる最後の15年、メンテナンスをまともにやるのか？というのは定借の不安材料。

実際住む人がいるのだから住む人達自身で住むのに不具合がない程度に修繕すると考えるのが自然だと思いますので不安材料にはならないのでは？
むしろ所有権は修繕しても限界で建て替えないといけないのに話がまとまらないとか建て替え費用が出せないという不安材料が実はありますよね。

>自分は定借を全然否定はしないけど、20年、遅くとも30年以内に売却すべきだと思う。

賃貸で暮らすより安く住めるから終わりまで住みたいという人もいるだろうし。ローンを払い終わって定年迎えて実家に戻って定期借地権マンションは終わりまで賃貸に出す人もいるだろうしこれは人それぞれですね。

[476: 匿名さん]

>賃貸で暮らすより安く住めるから終わりまで住みたい

そういう人は定借向いてないのでは？せめて70年定借にすべきかな。現年齢にもよるけど、高齢で借地期間が終わっちゃったらどうするのか？すごく問題。

[477: 匿名さん]

>>476 匿名さん
購入する人の年齢によるのではないでしょうか。

[478: 匿名さん]

>>477

だからそう書いてるでしょ。でも人生100年時代だからね。100歳ぐらいまでは生きることを想定しといたほうがいい。

[479: 匿名さん]

>>478 匿名さん
年齢が若くても勤務地や家庭の事情などで10年や15年でいい人もいます。
賃貸より安いのだったら定期借地権の終わりまでで構わない人もいます。

[480: マンション検討中さん]

>>479 匿名さん
なるほど
人それぞれの事情に応じて考えればいいのですね。