パークホームズ浅草寿ってどう？

[買い替え検討中さん]

パークホームズ浅草寿はどうですか。アクセスが良さそうです。
銀座線の田原町駅 徒歩3分は便利ですし、落ち着きある街でくらしやすい雰囲気です。

南向きの住戸となっていますが、明るさはどうですか？
定期借地権の物件ですので、価格や地代も気になります。
物件のことなど、情報交換したいです。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1303/

所在地：東京都台東区寿二丁目11番6（地番）、東京都台東区寿二丁目3番3（住居表示）
交通：東京メトロ銀座線 「田原町」駅 徒歩3分 、都営大江戸線 「蔵前」駅 徒歩6分
都営浅草線 「浅草」駅 徒歩8分 、つくばエクスプレス 「浅草」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.49平米～71.43平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：川口土木建築工業
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

竣工時期：平成29年03月竣工済
入居時期：平成30年05月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上14階
総戸数：78戸（販売総戸数77戸、事業協力者戸数1戸含む）
分譲後の権利形態：敷地は定期借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期地上 借地権の期間：2013年9月1日から2075年8月31日まで約62年 地代：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[438: 匿名さん]

定借の物件で投資用ってどうなんでしょうね？
ある程度初期コストは抑えられているから、所有権分譲のタイプよりは、利回りは良くなってくるのでしょうか。
おそらく、地権者に許可を得る形になるかとおもいますが
手数料がかかったりすることはありますか？

[439: マンション検討中さん]

ホームページの”定期借地権付きマンション”の説明ですが、内容に誤りがあるしぜんぜん説得力がありません。
かえって不安になりました。

[440: 439へ]

買うお金もないし、買えないのに、いちいち投稿する必要ないと思います。不安になる必要ないです。どうせあなたは一生借家住まいです

[441: 匿名]

>>439 マンション検討中さん
どの辺が誤りありますか？？？

[442: マンション検討中さん]

>>440 439へさん
それを言うなら、このマンションも残り57年の借家ですよね。

[443: マンション検討中さん]

>>442 マンション検討中さん

借家ではなく借地（定期借地）です。

[444: マンション検討中さん]

>>439 マンション検討中さん
ど参考にしたいと思いますのでどこに誤りがあるのでしょうか？

[452: 匿名さん]

まだまだかなり売れ残ってるようですね
駐車場がほとんど埋まってないように見えました
もう一年以上駐車場使用料が管理組合に入らない
ということは管理組合の収支は初年度からかなり
赤字なっているのでないでしょうか
管理費や修繕費は売れ残りの部屋は売主が負担し
てくれますが駐車場使用料は負担しないはずです
年間約300万円の使用料が入ってこないとなる
と入居者にもろに負担がかかるでしょうね

[457: 匿名]

[No.445～本レスまで、情報交換を阻害するため、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[458: マンション検討中さん]

定借だからでしょうけど普通にここ安くないですか？

[459: マンション検討中さん]

71平米のお部屋の管理費 修繕積立金 地代 解体準備金 合わせて月額4万円弱でした
所有権のマンションだと月額約2万円ぐらいなので2万の差ですがこれをローンの返済が35年返済だと約700万円分に相当します
所有権マンションより700万円程安いならお買い得と思ったのですが57年後は資産ゼロに対して所有権マンションは最低でも2000万円ぐらいの資産性は残ってるのではないでしょうか
そう考えると割高だなと思います

[460: 459さん]

459さん
57年後のことなんて誰もわからないと思います。
通常のマンションであれば57年後は建て替えの議論になってると思いますが
建て替えを行うと2000万円くらいの資産性なんてありません
そう考えると結局のところ資産なんてマンションは価値ありません
そもそもマンションで資産として持てている土地の価値なんて微々たるものです
数年ならいざ知らず57年後なんて自分が生きてないって思ってる人がほとんどじゃないでしょうか？子供に資産を残したいなんて考えてる人はマンション一室なんて考えません

[461: マンション検討中さん]

定借かつ資産性を考える人は、5年、少なくとも10年以内の売買を考えるべきでは？

それか、場所と一緒に最後まで添い遂げるかです。

そう言った整理ができない人は、買うべきではありません。所有と比較しての愚痴しか出ません。

これは、どの定借物件も同じです。

[462: 匿名さん]

40年後に所有権マンションは2000万とかで売れるけど、15年後に取り壊されるとわかっている定借マンションは値が付くかどうか、というか売れるかどうか（高いランニングコストのためババ抜き状態となる可能性が高い）。

[463: マンション検討中さん]

売却というより、貸した方が良さそう。
表面なら高利回りだし、駅近なので需要あると思うんですが安易ですかね。

[464: 匿名さん]

>>462 匿名さん
周辺の築40年70平米23万で貸し出されていました。台東区の3Lの賃貸相場が20万ほどらしいので、残り15年を賃貸にだしたら年間240万、15年で3600万の収入です。築40年時点で1800万で売り出ししたら売れるのでは？
所有権が2000万だったらたった200万の差。新築時は所有権と定借マンションの価格差は3Lだったら1500万以上の差。
定借マンションの方がお得かもしれないじゃないですか。

[465: 匿名さん]

>>464 匿名さん

まず、ランニングコストを考慮しないと、建物分の固定資産税を含め。月7-8万にはなるのでは？
それから、築40年のマンションはかなり安くしないと借り手がなかなかみつからないかもしれないね（つまり空室リスクが高い）。募集かけてる物件があるかもしれないけど、数ヶ月（あるいはそれ以上）空室という物件も少なくない。その間もランニングコストはかかる。
賃貸運営は自分もやってるけど、実際はいろいろなリスクがあるんだよね。

[466: 匿名さん]

>>465 匿名さん
ランニングコストは月7〜8万もかからないでしょ。もしかかるとしたら所有権だって6〜7万近くかかることになるはず。
所有権との差は地代と解体準備金の額だけ差はあるが逆に土地の固定資産税はかからないですよね。
それに賃貸にだしたら確か地代は経費として見込めたはずですよ。
仮に築40年の所有権が2000万だったら定期借地権は464さんのいうように3600万賃料とれるなら1800万は言い過ぎと思いますが、1500万だったら売れそうですね。所有権より500万安くても新築時は1500万以上安く買っているのだったら、ランニングコストを見込んでもやはり定期借地権の方が安そうですね。

[467: マンション検討中さん]

>>463 マンション検討中さん
低利率の住宅ローンでは原則賃貸できないですよ。そもそも、二軒目購入できる人はどれだけいるのでしょうか。。。

[468: 匿名さん]

>>467 マンション検討中さん
40年後だったらローンは終わってますよ。
また、転勤で住めない場合は、賃貸に出しても問題ないですよ。

[469: 匿名さん]

>>466

>ランニングコストは月7〜8万もかからないでしょ。
57年住居として持たせるために、所有権マンションと同等の修繕費が必要なはず。一般的に修繕費は15年目以降ぐらいは初期の3倍程度必要。40年目以降だと25000円（これは最低ラインか）は必要。なので固定資産税以外でおそらく6万程度。
マンションの固定資産税は所有権でいうと建物分が大部分を占める。なので固定資産税は所有権より少し安い（おそらく８割程度）程度だろう。月1.5～2万円程度と思う。
合わせて月7.5～8万円程度。
所有権でもそれより少し安い程度というのはその通りだが、先述したように所有権は築40年でも2000万程度で売れるので無理に賃貸にする必要はない。なぜ売れるかというと、期限付きで取り壊されることなく土地権利は永続的に所有できるので、建物がもつ限りは住み続けられるし建て替えするのであれば権利分の新築部屋を手にできるから。

>賃貸にだしたら確か地代は経費として見込めたはずですよ。
意味がよくわからないが、不動産所得の税金計算上の話なら管理費等や固定資産税も経費として控除できるよ。

>1500万だったら売れそうですね。
それは到底無理だろうね。築40-55年のマンションを賃貸運用した場合、平均で取れる家賃はおそらく12万程度(家賃設定が15万、家賃保証契約だと普通はその7-8割がオーナーの取り分となる。空室リスクを考えるとその程度となる）。ランニングコストが8万とすると収入は月4万、年間50万程度。15年で750万円。税金や設備更新等でそこそこかかるので、購入者が賃貸に出して「儲かる」にはタダ同然で買わないとペイしない。自分なら面倒なだけだから手を出さないが、どうしても買うなら200万までかな。

[470: 匿名さん]

>>469 匿名さん
その理屈でいうと所有権も2000万で売却は高いという判断になりますね。
地代などの差額を考えると500万以下でないとダメということになりますね。やはり新築時安く購入できる定期借地権の方がトータル住宅費が抑えられるのでそういう条件がいい人には良いということになりますね。

3LDK、築40年程度の賃貸を検索すると20万程度が相場のようですよ。

それに賃料保証を選択せずに相場より15%安くだしたら賃貸すぐに決まりそうですよ。そうしたら17万家賃取れます。

[471: 匿名さん]

>>470
所有権がなぜ2000万で売れるかは　>>469　でコメント済み。
家賃については、希望的観測は自由だが、たとえば築50年の部屋をあなたは20万で借りる？私なら絶対に借りないね。あと数万足して築浅物件で快適に過ごす。

[472: マンション検討中さん]

>>471 匿名さん
定借物件に住むにはそれ相応の知恵知見、所有権に比べて考えないといけないことが多そうですね。

[473: 匿名さん]

>>471 匿名さん

所有権は永久に使えるわけではありません。やはり建て替えという問題がでてきます。
劣化対策等級3であったとしても早ければ築75年で建て替え問題が発生します。
もし、建て替えが発生した場合、今のマンションは容積率を消化しているから解体費と建築費で1戸あたり2000万から2500万かかりますよ。
築40年2000万で本当に売れますか？って話になりますよ。

ただ、私はこのエリアにどうしても住みたい人であれば賃貸で暮らすより安く住めるから2000万で売れると思うし、同じ理由で定期借地権も1500万だったら買う人はいると思いますよ。

もちろんあなたのように築40年は住みたくないという人もいますが、それは所有権であっても同じ理由で敬遠する人はいますよ。

[474: 匿名さん]

>>473
建て替え促進のために容積率は緩和される方向にいくんじゃないかな。
確かに自分で住むために築古物件を買う人はいるだろうけど、15年後に取り壊しが決まってるのはネックだよね。1500万は無理でしょう。なにより取り壊されるのが決まってる最後の15年、メンテナンスをまともにやるのか？というのは定借の不安材料。
自分は定借を全然否定はしないけど、20年、遅くとも30年以内に売却すべきだと思う。

[475: 匿名さん]

>>474 匿名さん

>建て替え促進のために容積率は緩和される方向にいくんじゃないかな。

何十年先のことなのでどうなるかわからないですよね。また、中央区は緩和措置が廃止されましたし、いまから75年後は東京も人口減が顕著に現れている中で緩和して住宅を増やす方向になるか不透明です。

>確かに自分で住むために築古物件を買う人はいるだろうけど、15年後に取り壊しが決まってるのはネックだよね。1500万は無理でしょう。

住宅を求める人の理由は人それぞれです。15年でもいい人や賃貸と比較したら安いからと思って購入する人はいるのではないでしょうか。


>なにより取り壊されるのが決まってる最後の15年、メンテナンスをまともにやるのか？というのは定借の不安材料。

実際住む人がいるのだから住む人達自身で住むのに不具合がない程度に修繕すると考えるのが自然だと思いますので不安材料にはならないのでは？
むしろ所有権は修繕しても限界で建て替えないといけないのに話がまとまらないとか建て替え費用が出せないという不安材料が実はありますよね。

>自分は定借を全然否定はしないけど、20年、遅くとも30年以内に売却すべきだと思う。

賃貸で暮らすより安く住めるから終わりまで住みたいという人もいるだろうし。ローンを払い終わって定年迎えて実家に戻って定期借地権マンションは終わりまで賃貸に出す人もいるだろうしこれは人それぞれですね。

[476: 匿名さん]

>賃貸で暮らすより安く住めるから終わりまで住みたい

そういう人は定借向いてないのでは？せめて70年定借にすべきかな。現年齢にもよるけど、高齢で借地期間が終わっちゃったらどうするのか？すごく問題。

[477: 匿名さん]

>>476 匿名さん
購入する人の年齢によるのではないでしょうか。

[478: 匿名さん]

>>477

だからそう書いてるでしょ。でも人生100年時代だからね。100歳ぐらいまでは生きることを想定しといたほうがいい。

[479: 匿名さん]

>>478 匿名さん
年齢が若くても勤務地や家庭の事情などで10年や15年でいい人もいます。
賃貸より安いのだったら定期借地権の終わりまでで構わない人もいます。

[480: マンション検討中さん]

>>479 匿名さん
なるほど
人それぞれの事情に応じて考えればいいのですね。

[481: 検討板ユーザーさん]

私の友人が購入していましたが、
今は住み替えの時代なので、定借というのは特にネックではないと考える方が多いように感じます。（たしかに年齢によって難しい方もいらっしゃると思いますが、そうでない年齢層の割合が大きい）
むしろ、それがあるから良い立地を安く購入できる最高の物件だと思いました！
実際お呼ばれでお伺いしましたが、
間取りがしっかり取れていて、日当たりもとても良く、全体的に良い印象を受けました。
あと、
騒動に関しては、
だいぶ落ち着いているように感じました。
私がお伺いした時は、静かな住宅街という印象でした。
まぁ都内の良い場所は仕方がない事だと思います。実際私の近所（文京区）でも反対運動がちょこちょこありますが、立地の良い場所だからこそ起きるものだと思っています。むしろ良い場所である証なのでは？一時的なものなので、全く気にする必要はないと思いますが、、、

[482: マンション検討中さん]

>>481 検討板ユーザーさん

買わないから気にならない。
っと、仰りたいですね。

[483: 匿名さん]

物件概要みたけどここって定借期間2013-2075なんだね。なんで2013年から？誰が地代払ってたの？
いずれにせよ、今は定借期間70年が当たり前だから、これはちょっと厳しいな。

[484: 匿名さん]

>>483 匿名さん
それを言っちゃおしまいよ！

定借知らない人にとってはよくわからないところなんだから。

[485: マンション検討中さん]

>>481 検討板ユーザーさん
お友達を擁護するお気持ちは、よく分かりまますが。
この掲示板を読むと、とても一時的とは思えません。

[486: 匿名さん]

>>481 検討板ユーザーさん
あなたは、何も分かっていませんね。
立地が良いから反対運動が起こるのではありません。
その建物が建つことで迷惑を被る方々がいるから起こるのです。
この物件は、地盤と日照と風害が問題で反対運動が続いていると思います。

[487: 匿名さん]

>>486 匿名さん
こういう場所だから建物たてれば誰かになんらかの迷惑は誰でもかけますよ。お互い様じゃないかと思いますよ。
反対の横断幕出している建物だってその建物の北側建物にべったり建ててますよ。でも仕方ないですよね。そういう土地の形状、接道状況なんだから。

[488: 口コミ知りたいさん]

本物件の地中掘ったら大量の人骨が出てきたのって本当なのでしょうか？

[489: 匿名さん]

>>488 口コミ知りたいさん
本当ですよ。近隣住民が通報して発覚したんです。
この辺では、有名な話しですよ。

[490: 匿名さん]

>>489 匿名さん
自作自演ですか？

[491: マンション掲示板さん]

>>489 匿名さん
どうでもいい話また出してくんじゃねえ

[492: 匿名さん]

>>489 匿名さん
噂の近隣さんですか？
暇ですね。

[493: 匿名さん]

>>491 マンション掲示板さん
そう思いたいお気持ちは、分かりまますが。

[494: 近隣住民さん]

>>487 匿名さん
このマンションも南側に余裕を持たせるために、北側ギリギリにセットバックして建てなければ、まだ状況は変わっていたでしょうね。

[495: 匿名さん]

>>494 近隣住民さん
建築基準法に基づきギリギリまでセットバックして南側の空間および日照を確保している本物件は、居住者にとって近隣マンションでは今後出ないであろう貴重な物件です。

文句がある人は、三井不動産に言うのではなく、法改正に前向きな議員さんを投票応援したほうが良いです。

[496: 459さん]

適法なんだからほかがごちゃごちゃ言おうがどうでもいいですよ、住む人にとってほかの人がごちゃごちゃなんて全く関係ないので、不動産屋が苦労すればいい話。住む人にとってはむしろいい条件なんだから。買わない、買えないどうでもいいやつらが暇つぶしに書いてるだけ。

[500: マンション掲示板さん]

[NO.497～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[501: 検討板ユーザーさん]

>>487 匿名さん
おっしゃる通り、都内はどこも仕方がないことだと思います。ここで文句言ったからって取り壊されるわけではないですし。

[502: 再検討しているものです]

もう結構売れている人気物件でした。
他の物件を検討している間に狙っていたお部屋が売約済みに、、、、
一度検討を立ち止まりましたが、
他を見ているとやはり良い条件でした。
間取りもとてもよかった。
そして、ゆったりとした穏やかな場所ですね。
掲示板は少し荒れているように思いますが、
実際現場は全くでした。
行ってみると現状がよーくわかります。

悩んでいる方も直接行って自分の目でみて検討した方がいいと思います。

定借に関しては、
僕の場合は全然リスクにならないので、
前向きに購入を検討しています。

1人の意見として投稿させて頂きました。

[503: 匿名さん]

>>502 再検討しているものですさん

投資ですか？(事業ローン？)

実際に住む感じですか？(住宅ローン？)

どちらかで、定借の考え方が違う気がします。

[504: マンション検討中さん]

完成して１年半以上たつマンションの掲示板が、この様な状況は異常だ思うのですが？

[505: 匿名しさん]

>>502 再検討しているものですさん
早くご購入された方がよろしいのではないでしょうか？

[506: マンション検討中さん]

>>503 匿名さん
定借の考え方はそれぞれの事情により評価が異なります。
502さんが投資だろうが自宅として使おうがどちらでもいいと思います。
自らの事情、状況は502さん自身が一番知っているはずです。
再検討するくらいだから相当考えのことなのだから一般論的な指摘は不要だと思います。
聞く意味がないし、議論を仕掛けたり、アドバイスする意味はないと思います。
ただ、502さんが伝えたかったことをそういう意見もあるのねと思って読めばいいだけです。

[507: 匿名さん]

>>503 匿名さん

その通りです。
よくも悪くも掲示板が活発な物件は売れてることが多いですよね。
このマンションも今年の3月が第1期だったから、まだ販売に1年かかっていませんね。そう考えると順調かもしれないですね。

[508: マンション検討中さん]

>>507 匿名さん
完成したのは、去年の3月ですよ？

[509: 匿名さん]

>>508 マンション検討中さん

知ってますよ。
ここの営業さんに説明を受けましたから。
完成したのは昨年3月
第1期販売は今年3月
で正しいはずですよ。

2017年12月に公式ホームページがリリースされたからこの掲示板も2017年12月が最初の投稿になっているんじゃない。

[510: 匿名さん]

竣工1年経って販売開始か。
だから定借期間が短いのね。
躯体も完成してはや2年近くか。なんか新築って感じがあんまりしないような。

[511: マンション掲示板さん]

>>510 匿名さん
定借が嫌ならここに見にくんなや

[512: 匿名さん]

>>511
定借が嫌って書いてある？日本語が不自由な人かな。

[513: 匿名さん]

>>512 匿名さん
そのように読み取れますよ。
新築でないのも嫌なのかとも読み取れます。

もし、違うのだったら他の意味には読み取れないように文章を書いた方がいいと思います。

[514: 匿名さん]

>>513
定借が嫌って書いてある？そう書いてある部分を示してもらおう。

[515: 匿名さん]

>>514 匿名さん
言葉というのはそのものズバリを表現しなくても、文意を伝えることができます。国語で習ったでしょ。

ズバリを書いてなくても、そういう意味に読み取れますよとあなたは指摘されているの。
あなたは書いていないという意思表示はしているが、嫌ではありません。と明確に否定もしていないです。

でも、あなたが定借が嫌ではないというのであれば、違った文意に受け止められないようにした方がいいですよと指摘しているのです。

[516: 匿名さん]

>>515

どこがそう読み取れる？
>だから定借期間が短いのね
これはここの定借期間が短い（70年が一般的の現在では短い）ということを言っている。
これをもって定借が嫌だという意味にとれる？冗談でしょ。
私はもちろん定借が嫌ではない。検討した物件も複数あるよ。

[518: 匿名さん]

>>515
モモレジさんの記事をみてみたが、私と同じ点がやはり気になってるようだね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-5612.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-5613.html

[519: 匿名さん]

>>516 匿名さん

やっと明確に否定しましたね。
あなたが定借が嫌ではないことがわかりました。
しかしながら510には竣工1年たっての販売開始、だから定借期間が短いと書いてあるのですが516のように「70年が一般的の現在では」と書いていなかったので、70年と比較していたとは思いませんでした。文意ってなかなか伝わりませんね。

[520: 匿名さん]

>>518 匿名さん
モモレジさんの文章が長いのとあなたが初投稿の人かもしれないしそうでないかもしれないから気にしているのがどういうことなのかわからないのですね。
同じ点が気になっているというのはどの部分なのかよくわかりませんね。

[521: 匿名さん]

>>520
面倒くさい人だなあ（笑）
・定借としては定借期間が短め
・新築マンションとして売っているはずだが、築2年で入居で新築としてのクオリティは担保されるのか？（通常築2年の物件は未入居であっても中古扱いで2割程度は安くなる）

[522: 匿名さん]

モモレジさんの記事のタイトルみればわかるでしょ。。。

[523: マンション検討中さん]

気になるということは、よいとは思ってないのですね。

それだったら気にならない物件を他でさがすために時間を使った方があなたにとってはよいのかもしれませんね。

[524: 匿名さん]

>>523
心配ご無用。暇な時間に遊んでるだけだから。
自分は投資用含め複数の物件を所有（引渡し前契約済みもあり）してるし、いいのがあれば買い増しもするので広くこのサイトを利用してるだけ。

[525: 匿名さん]

>>524 匿名さん
嘘っぽいな。
これ読んでる人は誰も信じていないよ。

複数物件所有しているのならマンコミ見る必要ないくらい慣れているはずだろ。
仮に遊びで投稿しているのであれば、購入経験豊富とは思えない記載内容。

経験豊富なら素人のためにモモレジさんくらい語ってくださいよ。

そこまで文才がないならもう十分あなの指摘したいことは終わってるんだからここは用無しだろ。

[526: マンション検討中さん]

>>524 匿名さん
定借物件の投資物件としてのメリットもあると思うのですが、
投資物件を複数所有しているならそのあたりの知識もあると思うので教えていただけますか？

[527: 匿名さん]

>>526
初期投資が安いこと。それに尽きる。
今目をつけてるのはパークコート渋谷ザタワー。小さい部屋を買うかもしれない。

[529: マンション検討中さん]

>>527 匿名さん

あともう一つ二つあげるとしたら何がありますか？

[531: 匿名さん]

>>529
>あともう一つ二つあげるとしたら
定借物件のメリットは分譲価格が安いこと、それだけでしょう。でもこれは大きい。
所有権なら買えないものが買えるからね。

[533: マンション検討中さん]

>>531 匿名さん
ありがとうございます。
ただもう少しご存知かと思いましたが、、、

[535: 匿名さん]

>>534 匿名さん
逆切れかよ。
533さんはただ単に自分の感想を書いただけかもしれないのに。

533さんに教えてあげられる知識がこれ以上なければ、ないです以上終了でいいじゃん。

[537: マンション検討中さん]

>>535 匿名さん
嘘つきではないと思います。
素人の私が頼るほどの知識はなかったというだけです。