パークホームズ浅草寿ってどう？

[買い替え検討中さん]

パークホームズ浅草寿はどうですか。アクセスが良さそうです。
銀座線の田原町駅 徒歩3分は便利ですし、落ち着きある街でくらしやすい雰囲気です。

南向きの住戸となっていますが、明るさはどうですか？
定期借地権の物件ですので、価格や地代も気になります。
物件のことなど、情報交換したいです。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1303/

所在地：東京都台東区寿二丁目11番6（地番）、東京都台東区寿二丁目3番3（住居表示）
交通：東京メトロ銀座線 「田原町」駅 徒歩3分 、都営大江戸線 「蔵前」駅 徒歩6分
都営浅草線 「浅草」駅 徒歩8分 、つくばエクスプレス 「浅草」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.49平米～71.43平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：川口土木建築工業
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

竣工時期：平成29年03月竣工済
入居時期：平成30年05月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上14階
総戸数：78戸（販売総戸数77戸、事業協力者戸数1戸含む）
分譲後の権利形態：敷地は定期借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期地上 借地権の期間：2013年9月1日から2075年8月31日まで約62年 地代：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 匿名さん]

やっぱり定借とは思えない価格ですね。

[122: 匿名さん]

んなこと言ってたらどこも買えないよ
今や三ノ輪でも坪３００の時代なんだから
artのbackgroundもあり台東区は東京のBrooklynになるよ
定借もIRR考えたらdiscountされすぎよね

[123: 匿名さん]

>>122
ん？

[125: 匿名さん]

[No.124～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[126: 通りがかりさん]

投資目的の人が多いと、賃貸率が高くなり、管理組合の運営が大変そうです。

[127: 匿名さん]

>>126
営業さんですね？

[128: 通りがかりさん]

近所に住んでますが、銀座線田原町駅が近いのと、銀座線、大江戸線、浅草線、つくばエクスプレスの４線つかえるので、交通はとても便利です。バスも本数が多いのですし、めぐりんという、ちっさなバスがなかなか便利で、よく使ってます。
コンビニ、飲食店、病院が近いのでなにかと便利ですが、スーパーが遠い（徒歩１０ぐらい）ので、宅配サービスを使ってます。

夏にはお神輿のわっしょいわっしょい、冬には見回りのひのよーじん、が聞こえてくるとても暖かな街ですよ。

[129: マンション検討中さん]

>>128 通りがかりさん
確かに利便性は良いんですけどね。

[130: 通りがかりさん]

>>127 匿名さん
違います。分譲マンションで賃貸が増えると大変なことになるのは、常識です。

[131: 匿名さん]

>>130通りがかりさん　
具体的に、「賃貸が増えると大変なことになるのは、常識」とする具体的事例を教えてください。

[132: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[133: 通りがかりさん]

>>131 匿名さん
ご自分でググれば？

[134: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[135: 匿名さん]

価格ですが、定期借地権ではない場合、この辺りは坪300～400万位でしょうか？あまり事例がないので、相場がつかめません。
所有権価格-定期借地権-竣工済一年で今の予定価格で妥当なのかな。感覚的には今出てる価格からマイナス1割位が妥当ではないかと思いました。

[136: 匿名さん]

こわいマンションたな。

[137: マンション検討中さん]

周辺住民との関係性を考慮すると、２割近くになるかと。

[138: 匿名さん]

高嶺の花のパークコートシリーズは手が届かないけど、パークホームズならなんとか、という人向けのマンションです。

[139: マンション検討中さん]

この物件の購入を前向きに検討しているのですが、何か購入の後押しになるようなポジティブな情報はないんでしょうか、、、

[140: 匿名さん]

利便性が高い立地のパークホームズブランドがお求め易い価格で買える…かな？
定借なので安いかどうかはビミョーですけど、表面的にはちょっと目に優しい…かな？

[141: 匿名さん]

定借の物件って、20年ぐらい経過したら所有権物件と売りやすさが雲泥の差になるんだろうね。

[142: 匿名さん]

>>139さん
間取りは、なかなか良いのではないかと考えています。

[143: 匿名さん]

>>141 匿名さん
冷静に考えれば、そうですよね。

[144: 匿名]

定借って、ローンの借り換えがほとんど
難しいんですよね。

定借の物件はほとんど、扱っていない金融機関が多い。

[145: 匿名さん]

いちばん安い2LDKで、築20年で評価額2000万弱ぐらいになりそう。

[146: マンション検討中さん]

定借物件は自分が住まなくなった時に売却じゃなくて賃貸で利回るかどうか（ローン返済額を上回るキャッシュフローが得られるか）で試算されると良いと思います。。自分も本物件は立地と間取りいいと思うので貸すには苦労しないでしょうね。

[147: マンション検討中さん]

>>146 マンション検討中さん
ご自分は、何処に住むのでしょうか？

[148: 匿名さん]

現地見学会の予定いつ頃なんでしょうか？資料請求はしたけど何も送ってきません。3月末発売間に合わないのでは。
問い合わせすればいいんでしょうが、地代や保証金等の詳細を確認してからにしたいと思ってます。

[149: 匿名さん]

>>146
じゃあこの物件は将来リセールしたい人には不向きということですかね。自分は新たに他の物件を購入するにしても、定借物件のローンを持ってることが新たな物件のローンを組むときに不利に働きそうな気もしますが。

[150: マンション検討中さん]

>>148 匿名さん
マンション前に設置している、PRボードのパンフレットボックスにも、大分前からパンフレットが入っていません。

[151: 匿名さん]

>>150: マンション検討中さん
業者さんですね。
　

[152: マンション検討中さん]

>>151 匿名さん
近隣のマンションを検討している者です。

[153: 名無しさん]

>>149 匿名さん
本物件ですと所有権価格の85%くらいの設定でしょうか。以前のマーケットは70〜80%程度でしたが、最近は所有権物件との価格差が少なくなってるので定借物件のリセールバリューはここに限らず下がってる気がします。ローンのことは詳しくないですが、ダブルローンは組めないんですかね？本物件のローンは売却資金で一括返済ではなく、賃貸のキャッシュフローで返し続けるとか。

[154: 匿名さん]

昼間、業者がマンション名のプレートを取り付けていました。

[155: マンション検討中さん]

>>154 匿名さん
すごく安っぽいですね。

[156: マンション検討中さん]

掲示板全然もりあがりませんね

[157: マンション検討中さん]

>>148 匿名さん
現地見学会案内はメールで来ましたよ
最近は郵送費の節約やペーパーレスでネット経由で予約するの主流のようです
以前のようにドカドカDMが届くよりスマートだと思います。

[158: 匿名さん]

いよいよ売り出しですね。
これだけ条件が悪い物件をどうやって売るのか？どんな人が買うのか？興味津々です。

[159: マンション検討中さん]

所有権のマンションだと期待して待ってましたが残念です

[160: マンション検討中さん]

賃貸仕様のチープ、よく言えばシンプルなマンションでした…
住んだら呪われるかな、お寺さん多いから。

[161: マンション検討中さん]

予定価格で売りたいなら仕様上げないと。
せめて全部屋エアコン、タイル貼の廊下と浴室じゃないと。

[162: 匿名さん]

いいとこ無しですね。

[163: 通りがかりさん]

>>162 匿名さん
確かにメリットないですね。

[164: マンション検討中さん]

床やら建具も全部屋同じ色だし、完全に賃貸向けに建てたみたい。
竣工後販売でセレクト出来ないとはいえ、
分譲なら階数毎に色味変えたりが一般的。

[165: マンション検討中さん]

つくづく残念な物件でした。

[166: 通りがかりさん]

定期借地権にしては残存期間が短いね、
70年くらいないと万が一売却の際に値段つきませんよ。

[167: マンション検討中さん]

金額かやや高い印象です、、、
あと200万安ければ手が届くのに

[168: マンション検討中さん]

北側の外廊下の玄関扉の前に、防風と目隠しのための曇りガラスのボードが一部しか設置されていなのは、欠陥ではないのでしょうか？

[169: マンション検討中さん]

>>166 通りがかりさん
このマンションは、残り57年ですね。

[170: マンション検討中さん]

>>168 マンション検討中さん
昼間なのに、植込みの灯りや非常階段の照明が点灯しているのも気になりました。

[171: マンション検討中さん]

このエリアでこの価格は安い。
投資で買う人いそう。

[172: 名無しさん]

普通にいい物件だと思うけど

[173: 通りがかりさん]

>>172 名無しさん

全室お買い上げになったら、いかがですか？

[174: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん
一棟まるごと購入されては如何ですか？

[175: 匿名さん]

三井の他物件よりスペックが低すぎる。天井高低い、デイスポーザー無し、エアコン無し、クローゼットに棚無し、建具も安っぽい。
やはり賃貸物件として建築したのでしょう。場所は最高なんだけど、この価格では検討出来ない。

[176: マンション検討中さん]

機械式駐車場も不親切な設計で、使いにくそう。
必ずトラブルが発生すると思う。

[177: 匿名さん]

>>169 マンション検討中さん
残存期間が減るにつれて、どんどん値引きしなくっちゃ。

[178: ご近所さん]

Ｄタイプはエリア内の供給量少ないので価値ありそうだけどね。
(とか書くとまたネガキャン厨に批判されそうだけどｗ)

[179: 匿名さん]

>>178 ご近所さん
Dタイプ、買占めたら如何ですか？

[180: ご近所さん]

>>179
１パターン過ぎてつまらん・・・

[181: マンコミュファンさん]

このスレにも隣の反対住民がいそうな気がしてならない。

[182: 匿名さん]

>>181 マンコミュファンさん
いますよ。最初の方で名のってますよ。

[183: 匿名さん]

近隣住民です。
改めてお伝えしますが、私達が反対し続けている理由はコレですから。
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/169062

[184: 匿名さん]

地上げの暴力団関与は、〇〇地検特捜部に相談するのが手っ取り早いです。証拠がなくても。

[185: 通りがかりさん]

近隣住民はこんなところで近隣住民名乗らないだろうのに。。

そもそも仮に杭が問題で倒れたとして、そんな三井やパークホームズブランドにとって得がないこと起こるわけない。

もっとまともないちゃもんつけなさいよ笑

[186: 匿名さん]

近隣住民は三井と裁判中なんですか？何の問題もないから勝つ見込みゼロなのに。それでもしつこく噛みつくのは、何が狙いなのか明らかですね。
周りを歩いてみて、植栽も綺麗だし、環境美化に貢献してると思いました。台東区も税収が増えるし、火事の心配も無いしで、ホクホクなのでは?

[187: マンション検討中さん]

愉快なお隣さんたち
お願いだから入居者に嫌がらせしないでね
何も知らない賃貸の人が大半になるだろうから

[188: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん
きっと目の敵には、されちゃうんでしょうね。

[189: マンション掲示板さん]

安い

[190: 匿名さん]

作りがですか？ 定借としては割安感はないですね。

[191: マンション検討中さん]

定借としてお得感ないって
今のこのエリアのマンションの相場を
理解した上でおっしゃってますか？

例えば浅草橋の新築が、
70平米なくても
6000後半〜7000中盤とかで
普通に売られてること考えたら、

65平米で5000前半〜中盤くらいは
普通に妥当な金額だと思うけど。

[192: 匿名さん]

>>191さんに同意見です。

地価公示や国税庁の路線価等を見てみましたが、おおむね妥当な感じはします。
この数年上がっています。

まだ未確認ですが、固定資産税の基準となる都税事務所での路線価も確認してみようかと
思っています。
無論、定借物件で関係ないと思われがちですが、地点評価が細かいことを考慮すると
参考になるかもしれません。
当然、調査時期に時間差があるので、一概に一律的に判断は、できません。

ちなみに、三井関係者や近隣住民でもありません。（笑）

[193: 匿名さん]

激安とはいえないけど前払い分の地代も価格に入っている話とか聞くとそれなりには安いのかなとは思ってます。
あとは駅が近くて立地はいいので、もし普通のマンションだったら私なんかは買えない値段になってたんだろうなあというのが迷いどころというかポイントでしょうね。
191さん192さんのようにデータ的な評価していただけると心強いです。ありがとうございます！

[194: 匿名さん]

定借は分譲と違い売る時にすごく不利なようですね。

[195: 匿名さん]

>>186 匿名さん
隣の家の看板に購入者も訴えると書いてあるので、これからなんじゃないですか？

[196: 通りがかりさん]

[プライバシーを侵害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[197: 検討板ユーザーさん]

モデルルーム行った方に聞きたいのですが、
結構混んでましたか？

[198: マンション検討中さん]

>>194 匿名さん

あえて中古の借地のマンションが欲しい人はいないですしね。
相場より価格を落とせば買い手はつくと思いますけど。

[199: 匿名さん]

>>193匿名さん　

192です。
補足説明すると土地の固定資産税の基準となる路線価は、4月以降に昨年のデータ
が、開示されます。現状では、おととしのデータになります。

定期借地権付き区分所有マンションは、売りたいときに購入したい人が、住宅ローン
が、組みにくい。という考え方と金融機関さんによって対応が分かれている。
ことが要因のようです。

ただし、自己の居住用として考えると家族構成の変化などで手狭になった等で
買い替えたいという部分では、他の方の意見もあるでしょう。

考え方しだいですが、築25年から30年位になってくると所有権マンションでも
建て替えか、修繕かという漠然とした不安を、考え始めます。

しかしながら、現実的には、先送りしてしまうというのが、実態かと考えられるケース
もありえます。そのような点を考慮すると、解体準備金等が、事前に準備されている意味では、
定借もまんざらではないとも考えます。

通勤用で割り切って将来、親御さんを面倒みたりしなければならないなど
実家等に戻らざるを得ないなど諸事情あるでしょうから、できる限り将来
を見据えての検討が望ましいと思います。

あくまで私見です。
ただし、建物は有限だということもしっかり考えておきましょう。

[200: マンション検討中さん]

MRでここは定借だけど20年後に売主が借地人に所有権を売ると確約しているからいずれ所有権になるといわれました。
けっこう、お得ですよね！

[201: マンション検討中さん]

>>200 マンション検討中さん
本当ですか‼︎
三井さんが言ったんですか？

[202: 匿名さん]

冷静に考えましょう。
20年後の買い取り価格次第でしょうね。
その場合、評価によりますが、土地の不動産取得税が、かかる可能性はあります。
ただし、区分所有法による総戸数割（正確には、面積割り）になりますので
軽微ではあるもののある程度は、考えておきましょう。

[203: マンション検討中さん]

>>200 マンション検討中さん

こんなこと言われてないですけど、本当ですか？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[204: 匿名さん]

つくづく、訳の分からない物件ですね。

[205: マンション検討中さん]

何が起こるか、怖くて手が出せません。

[206: 匿名さん]

例えば20年後に土地の権利を買い取りできますとなったとして、その権利金を払えなければ出ていかないといけないのでしょうか？それはそれで恐ろしい。

[207: マンション検討中さん]

>>203 マンション検討中さん

もちろん価格はまだ未定だけれどもいずれ買い取れるから資産価値も維持できるのがこの物件の売りだとおっしゃってましたよ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[208: マンション検討中さん]

>>207 マンション検討中さん
そんな情報を何故来場者全員に伝えないのでしょうか？
益々、訳がわかりませんね。

[209: 匿名さん]

所有権の買い取り価格っていくらぐらいですか？

[210: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん
先週係の方に聞いてみましたがそのような話はないと言ってましたよ？？

[211: マンション検討中さん]

>>210 匿名さん
中嶋さんの苦し紛れの嘘でしたか。

[212: 匿名さん]

先日見学に行きました。
目に見える部分で言うと、室内ドアやクローゼットドアなどは、賃貸にあるような質感でした（個人的な好みもあるとは思いますが）。

反対に洗面台トップは御影石？だと思うのですが、しっかりした素材、キッチントップも似た材質でした。ディスポーザーなしなのは、定期借地の物件で地下の処理槽を設けないためとのこと。

水道はタカギの定期交換タイプの浄水カートリッジ使用。リビングにガス給湯式の床暖房ありでした。パナソニックの食洗機付きです。
上層階の眺望は、隅田川花火の両国橋はバルコニーから見えるはずです。反対に桜橋会場は、外廊下に出ないと見えません。
スカイツリーは、上層階のDタイプの窓からは見えますが、それ以外の部屋では外廊下からのみ見えます。
丸の内大手町周辺のビル群に隠れてしまい、東京タワーは見えず。

定期借地権であることの優劣は、各自のライフプランによって異なるのでコメントできませんね。

[213: 匿名さん]

ん？

[214: マンション検討中さん]

>>211 マンション検討中さん
もし、営業の中嶋さんが嘘をついたとしたら、詐欺行為にあたるのではないでしょうか？

[215: 匿名さん]

販売価格4500万台～になってますね。
200万下げた？

[216: 匿名さん]

>>215 匿名さん
最初は、5100万円〜だから600万円値下げですね。

[217: マンション検討中さん]

裁判の結果をご存知の方いますか？？
もう終わってるんですよね？？

[218: マンション検討中さん]

今日から第1期ですが25戸だけなのね…
はっきり言って苦戦でしょう。

[219: ああい]

こちらの物件を検討しているものなのですが、
こちらの物件は耐震等級などはどうなんでしょうか？
営業さんからは設備についてやセキュリティについてなど全く説明がなぬ、私も聞くのを忘れてしまいまして、、
どなたか耐震についてなど聞いた方がいれば教えて頂けると助かります。。

[220: 買い替え検討中さん]

昨日現地内覧しました。
対応もしっかりしていていました。
ちゃんと裁判の説明や近隣とのことも
不動産会社側から説明してくれました
竣工して一年寝かしたのは裁判の為だったみたいですね
納得し、購入することに決めました。

部屋はやはりDタイプがいいですね
これから買う人はもう2部屋しか余っていないみたいので
Dタイプ希望の方は競争激化ですね

銀座線が最寄で徒歩三分最高の立地ですし
文句なしで買いですね

買えない方の悔し紛れのヤジは無視してOKだと思います。