パークホームズ浅草寿ってどう？

[買い替え検討中さん]

パークホームズ浅草寿はどうですか。アクセスが良さそうです。
銀座線の田原町駅 徒歩3分は便利ですし、落ち着きある街でくらしやすい雰囲気です。

南向きの住戸となっていますが、明るさはどうですか？
定期借地権の物件ですので、価格や地代も気になります。
物件のことなど、情報交換したいです。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1303/

所在地：東京都台東区寿二丁目11番6（地番）、東京都台東区寿二丁目3番3（住居表示）
交通：東京メトロ銀座線 「田原町」駅 徒歩3分 、都営大江戸線 「蔵前」駅 徒歩6分
都営浅草線 「浅草」駅 徒歩8分 、つくばエクスプレス 「浅草」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.49平米～71.43平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：川口土木建築工業
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

竣工時期：平成29年03月竣工済
入居時期：平成30年05月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上14階
総戸数：78戸（販売総戸数77戸、事業協力者戸数1戸含む）
分譲後の権利形態：敷地は定期借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期地上 借地権の期間：2013年9月1日から2075年8月31日まで約62年 地代：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[438: 匿名さん]

定借の物件で投資用ってどうなんでしょうね？
ある程度初期コストは抑えられているから、所有権分譲のタイプよりは、利回りは良くなってくるのでしょうか。
おそらく、地権者に許可を得る形になるかとおもいますが
手数料がかかったりすることはありますか？

[439: マンション検討中さん]

ホームページの”定期借地権付きマンション”の説明ですが、内容に誤りがあるしぜんぜん説得力がありません。
かえって不安になりました。

[440: 439へ]

買うお金もないし、買えないのに、いちいち投稿する必要ないと思います。不安になる必要ないです。どうせあなたは一生借家住まいです

[441: 匿名]

>>439 マンション検討中さん
どの辺が誤りありますか？？？

[442: マンション検討中さん]

>>440 439へさん
それを言うなら、このマンションも残り57年の借家ですよね。

[443: マンション検討中さん]

>>442 マンション検討中さん

借家ではなく借地（定期借地）です。

[444: マンション検討中さん]

>>439 マンション検討中さん
ど参考にしたいと思いますのでどこに誤りがあるのでしょうか？

[452: 匿名さん]

まだまだかなり売れ残ってるようですね
駐車場がほとんど埋まってないように見えました
もう一年以上駐車場使用料が管理組合に入らない
ということは管理組合の収支は初年度からかなり
赤字なっているのでないでしょうか
管理費や修繕費は売れ残りの部屋は売主が負担し
てくれますが駐車場使用料は負担しないはずです
年間約300万円の使用料が入ってこないとなる
と入居者にもろに負担がかかるでしょうね

[457: 匿名]

[No.445～本レスまで、情報交換を阻害するため、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[458: マンション検討中さん]

定借だからでしょうけど普通にここ安くないですか？

[459: マンション検討中さん]

71平米のお部屋の管理費 修繕積立金 地代 解体準備金 合わせて月額4万円弱でした
所有権のマンションだと月額約2万円ぐらいなので2万の差ですがこれをローンの返済が35年返済だと約700万円分に相当します
所有権マンションより700万円程安いならお買い得と思ったのですが57年後は資産ゼロに対して所有権マンションは最低でも2000万円ぐらいの資産性は残ってるのではないでしょうか
そう考えると割高だなと思います

[460: 459さん]

459さん
57年後のことなんて誰もわからないと思います。
通常のマンションであれば57年後は建て替えの議論になってると思いますが
建て替えを行うと2000万円くらいの資産性なんてありません
そう考えると結局のところ資産なんてマンションは価値ありません
そもそもマンションで資産として持てている土地の価値なんて微々たるものです
数年ならいざ知らず57年後なんて自分が生きてないって思ってる人がほとんどじゃないでしょうか？子供に資産を残したいなんて考えてる人はマンション一室なんて考えません

[461: マンション検討中さん]

定借かつ資産性を考える人は、5年、少なくとも10年以内の売買を考えるべきでは？

それか、場所と一緒に最後まで添い遂げるかです。

そう言った整理ができない人は、買うべきではありません。所有と比較しての愚痴しか出ません。

これは、どの定借物件も同じです。

[462: 匿名さん]

40年後に所有権マンションは2000万とかで売れるけど、15年後に取り壊されるとわかっている定借マンションは値が付くかどうか、というか売れるかどうか（高いランニングコストのためババ抜き状態となる可能性が高い）。

[463: マンション検討中さん]

売却というより、貸した方が良さそう。
表面なら高利回りだし、駅近なので需要あると思うんですが安易ですかね。

[464: 匿名さん]

>>462 匿名さん
周辺の築40年70平米23万で貸し出されていました。台東区の3Lの賃貸相場が20万ほどらしいので、残り15年を賃貸にだしたら年間240万、15年で3600万の収入です。築40年時点で1800万で売り出ししたら売れるのでは？
所有権が2000万だったらたった200万の差。新築時は所有権と定借マンションの価格差は3Lだったら1500万以上の差。
定借マンションの方がお得かもしれないじゃないですか。

[465: 匿名さん]

>>464 匿名さん

まず、ランニングコストを考慮しないと、建物分の固定資産税を含め。月7-8万にはなるのでは？
それから、築40年のマンションはかなり安くしないと借り手がなかなかみつからないかもしれないね（つまり空室リスクが高い）。募集かけてる物件があるかもしれないけど、数ヶ月（あるいはそれ以上）空室という物件も少なくない。その間もランニングコストはかかる。
賃貸運営は自分もやってるけど、実際はいろいろなリスクがあるんだよね。

[466: 匿名さん]

>>465 匿名さん
ランニングコストは月7〜8万もかからないでしょ。もしかかるとしたら所有権だって6〜7万近くかかることになるはず。
所有権との差は地代と解体準備金の額だけ差はあるが逆に土地の固定資産税はかからないですよね。
それに賃貸にだしたら確か地代は経費として見込めたはずですよ。
仮に築40年の所有権が2000万だったら定期借地権は464さんのいうように3600万賃料とれるなら1800万は言い過ぎと思いますが、1500万だったら売れそうですね。所有権より500万安くても新築時は1500万以上安く買っているのだったら、ランニングコストを見込んでもやはり定期借地権の方が安そうですね。

[467: マンション検討中さん]

>>463 マンション検討中さん
低利率の住宅ローンでは原則賃貸できないですよ。そもそも、二軒目購入できる人はどれだけいるのでしょうか。。。

[468: 匿名さん]

>>467 マンション検討中さん
40年後だったらローンは終わってますよ。
また、転勤で住めない場合は、賃貸に出しても問題ないですよ。