プレサンス ロジェ 西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-nsk83/

所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目1番3（地番）
交通：東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩11分
間取：1LDK+S・2LDK+S・3LDK・4LDK
面積：58.60㎡～77.55㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社　株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[公式URLを修正しました 2019/4/12 管理担当]

[61: マンション検討中さん]

通学の時間は通勤ラッシュよりはやいのではないでしょうか？と、おもいましたが。

ここの中学のために引っ越し組が多いのは確かですね〜

[62: 近隣住民]

>>61 マンション検討中さん
私は会社員で六時～の東西線を利用しています。学生が通学する六時半～の東西線の通学も中学の子供には過酷かと思われます。特に女の子のお子さんであれば私は我が子を乗せたくないです。

[63: マンション探しています！]

>>62 近隣住民さん

私も近隣住民さんに同感意見です。
やはり中学の子供さんを違う路線で見ていますがあまり混んでいると辛そうです。

[64: マンション検討中さん]

そうなんですね〜その時間帯の混みようは、夕方の塾に行くときの帰宅ラッシュくらいかなとはおもってました。
そのくらいならそんなもんかな。

バスも充実してますしね。
なにはともあれ、まあまあな物件かとはおもうんだけどちとたかいなぁ〜

[65: 名無しさん]

>>64 マンション検討中さん

ちょっとどころかめちゃくちゃ高いですよ

[66: 通りがかりさん]

ここ然りジオ然りエクセレントシティ何とか然り、
駅10分超えでも攻めた価格設定のところ多いですよね

[67: 匿名さん]

ロケーションの項目を見て家族で生活をしやすい環境にあると思いました。
子育て支援のサポートも充実しているのは本当に魅力的であると思います。
大丈夫とは思いますが、近隣の治安な問題ないですよね。

[68: 匿名さん]

やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。
このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。
何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。

[69: 名無しさん]

>>67 匿名さん
治安は悪いでしょ。
元々残留孤児と外国人の街だし。

[70: 匿名さん]

部屋の使い方は本当に人によって違いや差がはっきりと出ると思います。
このあたりの使い方を間違ってしまうと、失敗してしまう要因になると感じています。
上手に使わないと、せっかく分譲を受けた分が損をしてしまいそうです。
人の価値観がはっきりと出るところだと思います。

[71: 匿名さん]

>>67 匿名さん

https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20180704-00000045-jnn-so...

[72: 匿名さん]

西葛西の物件の中でも個人的に気になっているマンションに入りますね。ただ、いかんせん
価格が高い事が気がかりという事があります。中古で値下がりすれば良いかと思います。

[73: 匿名さん]

時間かけて宣伝して、これから１期なのに販売戸数は 8戸 / 83戸ですよね。
相当人が集まってないよね。
リバーサイドはいいんだけど、南側が清砂大通りで、線路もあるし、少なくとも高層階やルーフバルコニーは相当うるさいんじゃないのかな。

チラシで来場で商品券1000円＋ビール６缶、電話予約でさらに商品券1000円プラスというのがありましたが、どんどん売りだして売れなくなってきたらやるならわかるけど、第1期売り出し前にそんな販売促進しないといけないなら、見込み客は全然集まってないってことだよね。

[74: 匿名さん]

あまり注目されていないような意見がちらほらみられますが、どういったとこが気になるのでしょうか？
多少駅から距離はありますが、間取り的には全く問題ないですし、むしろ良い部屋が多いと思います。
マンションそのものというよりは、地域的なとこで選びづらいのでしょうか。

[75: 匿名さん]

この周辺はわりかし落ち着いた環境で、賑やかな場所にマンションを購入したい方には多少合わない事があるかもしれませんが、個人的にはこういった環境は将来もまったり生活出来そうなので気になりますね。

[76: マンション掲示板さん]

このご時世わざわざ堤防沿いのマンション買う人いるんですか。
区のハザードマップでわざわざ5m浸かるって言ってるのに。
まあ売る方は大丈夫って言うだろうけどね。

[77: マンション検討中さん]

業者の書き込みがおおいことから、相当厳しいと見受けられます。

[78: 口コミ知りたいさん]

>>73
この土日お暇であれば安っぽいセールストークを聞いた帰りに2000円の商品券でツマミを買って宅飲みすればよろしいかと。

[79: 匿名さん]

プラン内容の割には、とても買いやすい価格帯です。
子育てにこれから教育費はどんどん嵩んてくことを考えると
マイホームローンばかりに費用を回せないのが正直なところです。
最寄り駅まで距離はありますが、複線利用できるので
これくらいなら納得かなと思いました。

[80: マンション検討中さん]

盛り上がらないっすねぇ...

[81: マンコミュファンさん]

営業の書き込みしかないですし。

[82: 匿名さん]

まず売主、建設会社について
◯工事時間は搬入片付け含め、朝8時から夕方5時までなのに全く守れていない。
◯バイク通勤はさせないと言っていたのにおかまいなし。
◯ゴミが飛んできて非常に迷惑。
建設会社の問題だが売主の指示が徹底していないのは明らか。大阪商人売主はこんなもんか？

次に環境について
◯電車が通る時、窓を開けていればテレビの音声はほぼ聞こえない。
◯高速の出口渋滞が多いので空気が汚い。
◯その影響かエアコンの汚れが凄まじく早い。
◯同じくその影響か空気ダクトの汚れも早い。
◯そしてクロスがすぐ汚れる。
◯線路の鉄粉などの影響もありそう
◯川沿いなので虫が凄い。
◯たまに臭い時がある。
◯土手のロケット花火がマジうるさい。
◯土手にガキがすぐたまりうるさい。

最後に良いところ
◯年一の花火だけは最高。

[83: 匿名さん]

駅まで若干遠いですが、川沿いで開放感があり本当にいいところだと思いました。住み心地もよさそうなので、検討してみようと思っています。実際によい条件なら購入まで結び付けられればいいんですけどね。

[84: 匿名さん]

電車の音はそれなりに線路が近かったらしかたのないことかもしれませんが、
土手の子供や花火がうるさいというのは、それほど気になるものなのでしょうか。
堤防沿いに住んだことは過去にありますが、相当近くなければ音は大丈夫かと思いました。

[85: 匿名さん]

そもそもそこまで土手で子供って遊んでいますかね？？
ここはたまに通りかかる程度ですが、歩いている人はいるけれど、大騒ぎとかそういうのは見たことがないです。
電車の音については、部屋の向きにもよると思います。窓開けっ放しは流石に外の音は入ってくるだろうなぁ。

[86: 匿名さん]

マンションの間取りは本当に大切な要素の一つだと思います。
このチェックはきっちりとしておかないと後で後悔することになるのではと感じます。
自分でも、できる限り意識をしているのですが、抜けてしまっていることがあります。
やはり、実際に見るのが一番、手堅いような気がするのですが。

[87: マンション検討中さん]

駅から遠く離れてるのに空気が汚く騒音被害があり、川沿い故に地盤も緩いと。立地としては数ある都内のマンションの中でも底辺ですね。後は江戸川区ならではの安さで勝負ですね。

[88: 名無しさん]

安いかなぁ
ここはそこまで安い無いと思うけど

[89: マンション検討中さん]

たぶん
ちょっと高いんでしょうね〜
立地を非難しても気にしない人はしないから買うし
ただ、ちょっと高いんでしょうね〜

[90: 匿名さん]

駅までの距離ですが、遠いので、天気が悪いと困りそうな印象がありますね。

今は交通面の環境に住んでいるので、なかなか駅が遠くなると生活のイメージがわかないですよね。

[91: 匿名さん]

>>89
ちょっと高いですか？
かなり高いと思います。

[92: 匿名さん]

確かにこの辺りは永住したくなりますね。
周辺環境を見ると意外とアクセス良く30分もあれば色々行けますね。
日々の買い物は地元メインでって感じで過ごせますし。
価格帯も良心的だと思いました。
メニュープランが紹介されてますが今から申し込んでも間に合うのでしょうか？

やはりいいですね、ウォーターフロントって。

[93: マンション検討中さん]

業者の持ち上げ投稿が多いな

[94: マンション検討中さん]

ウォーターフロントだけど荒川沿いはチョトコワイネ

[95: 匿名さん]

駅まで徒歩11分なので、近いとは言い難い感じカナ
その分、値段も安ければいいのですが、スレッドを見る限りでは高いと感じている人が多いように思いました。
一応、近所に買い物ができる場所があり、小中学校がある。
子育て世代には値段次第では人気が出そうに思いました。

[96: 匿名さん]

壁面のロゴを消してほしい……

[97: 口コミ知りたいさん]

ロゴ、気づかなかった…

[98: 匿名さん]

あのダサいロゴ消せないんですかね
全戸引き渡し終わったら管理組合で話あってなんとかできそうですけど

[99: マンション検討中さん]

あれは消してほしいですねーー
価値下げてるw

[100: 匿名さん]

西葛西にしてはそれほど価格が高くないのがいいですね。
通勤もそれほど苦痛を感じない場所にあるので検討しています。
このあたりの物件の中では一番に考えているのですが、皆様はいかがでしょうか。

[101: 匿名さん]

報道ステーションで今日やってましたがこの地域は高潮等で浸水したら2週間以上水が引かないらしいです。
湾岸埋立地の方が標高高くて安全だとか。

[102: 匿名さん]

やはり物件は購入するタイミングが本当に大切だと思います。
このあたりは、ある程度、条件を考えて選ばないと難しいころではないでしょうか。
このあたりは、よく検討をして物件を選びたいところです。

[103: 匿名さん]

駅は少々遠いですが、都心までのアクセスはそれなりにしやすいところかな？とは思います。
ここは立地よりも間取りの良さに目がいきました。
特別変わったプランではありませんが、シンプルで住みやすそうなお部屋という印象です。
収納もそれなりにあるので良いところと思います。

[104: 匿名さん]

この物件はちょっと気になっているマンションです。
それなりに交通機関も近いですし、周辺の環境もまとまって落ち着いていますね。
個人的には評価の高いマンションです。
この地域の周辺は落ち着いて生活出来そうでしょうが。

[105: 匿名さん]

西葛西自体、落ち着いて暮らせるかどうかと言われるとどうなんだろう…
子供が多い住宅地ということになると思っています
閑静な住宅街かと言われるとどうなのかなぁと思いつつ
繁華街があったりするというわけでもないですから、その点では落ち着いて暮らせるとも言うことができます。

[106: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[107: 匿名さん]

西葛西の治安が良いかと言われると微妙だし
落ち着いて暮らせるかと言われればそれも微妙だし
全てにおいて微妙。
あとあのロゴが大きくつくのも最悪。
賃貸じゃないんだから購入者に配慮すべきだよね。

[108: 匿名さん]

>管理会社：グローバルコミュニティ株式会社　株式会社プレサンスコミュニティ

管理会社２つもいる？

[109: 匿名さん]

>>108 匿名さん
ヤバイ金食い虫じゃん。天下りって奴かも。

[110: マンション検討中さん]

ここ買うより、近くの中古のレジデントプレイス買うことにしました。大きいマンションのほうが管理も警備もしっかりしてるし、修繕費とかも少なくてすむ。パーティールームとかキッズスペースもあるしね。

[111: 口コミ知りたいさん]

>>109 匿名さん
天下りというより中抜きかな。
管理費は欲しいけど管理業務は面倒だから他社に丸投げかと。
他の物件の書き込みを見ると問題が起きてもこの2社の責任の押し付け合いで大変らしいですね。
営業に聞いたらどんな言い訳するか楽しみですね。

[112: 匿名さん]

管理会社が2つある意味がやはりよくわからないです。2つあると高くなってしまったりしないのかしら、とか。
どちらがそもそも何かがあったときの責任を取ってイニシアチブを握るのか、
きちんとそういうことまで決まっているのかは確認したほうがよいでしょう。

[113: 匿名さん]

プレサンスのマンションは検索したら全部で300〜400くらいのマンションがあるみたい
その大半にプレサンスコミュニティが関与してるっぽい
プレサンスコミュニティの社員数検索したら10数人しかいないっぽい
こんな人数で全部管理できるとは思えない
やっぱり下請とか委託とかそういう感じなんかな？

[114: 匿名さん]

管理会社が二つって珍しいですね。
実際に詳しく調べた訳ではありませんが、なんか会社名から関連会社という感じもします。
仮に下請けや委託であったとしても、管理費にはあまり影響しないようにも思います。

[115: マンション検討中さん]

>>110 マンション検討中さん
中古マンションだけは嫌だなぁ。せっかくローン組んで住むというのに。さらに新築当時と同じ金額というのも腹立つ。

[116: マンション検討中さん]

あと半年くらいなのにこんなに静かってある？？

[117: 匿名さん]

ガス温水式床暖房が設備として取り入れられているようですね。
床暖房ってあまり使った事がないのですが、部屋は温まるのですか？
また、ガスを使うものですと、光熱費とか高くないですかね？

[118: マンション検討中さん]

葛西に住んでるけどここの広告が毎週のように入ってる
苦戦してるのかな？

[119: マンション検討中さん]

>>117 匿名さん

いま我が家はガス床暖ですが、部屋全体がポカポカして切っても持続します。急に下がるとかはないかなとおもわれます。
エアコンの暖房より体が温まりますね。
電気床暖よりもコスパいいみたいですよ。

ポラス、アロハあたりが対抗なのかな？売りが弱いのですかね。

[120: 匿名さん]

>>118
しつこく訪問したりチラシまいたりするより適正な値段をつければ即完売するのにね。

[121: 匿名さん]

駅までの距離的にもう少し価格面で下がってくれれば、
まだ駅まで歩ける距離なので需要はありそうなんだけどなぁと思いました。

このあたりであまり聞かないマンション名だなと思いました。
調べたら、関西方面で出しているマンションのブランドであるということです。
小さい会社というわけではないのは、いいのかな。

[122: 匿名さん]

3000万台が妥当なのに。高すぎるわな。

[123: 匿名さん]

駅やお店とかに関しては地図でみたらある程度わかるので、
個人的にはこのあたりの治安について気になります。
多少駅から離れていますが、夜道とかどうでしょう？
暴走族とか近くを通る事があるのかなど、その辺の情報が気になります。

[124: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん

ここらへんで3000万台ってある？
そもそも西葛西なのにたかいんだよなここらへん

[125: マンション検討中さん]

>>123 匿名さん
裏道に暴走族はこないんじゃないでしょうか
船堀街道爆走するバイクはたまにいます

[126: 匿名さん]

この前まで西葛西駅から徒歩11分だったのに徒歩10分になってますね。
地盤でも動いたのかな。

[127: 匿名さん]

ガス温水式床暖房が良いですねー。
けっこう温まりますし、コストパフォーマンスも良いと思います。
西葛西駅まで徒歩11分とありますが、実際に歩いてみてそれなりに遠く感じますか？

[128: 匿名さん]

SUUMOで検索する時にいつも駅から3分か5分で検索する
価格が高い場合は7分と10分で検索する
10分以上は論外で検索しない

10分で検索したらここが出てきた

[129: 匿名さん]

>>128
なるほど検索サイトで引っかかりやすいから徒歩10分に変えたんですね。
価格変えるならまだしも駅からの距離変えるとか信用ならないなこの業者。

[130: マンション検討中さん]

ここ大丈夫なん？？もう5ヶ月しかないね！

[131: 口コミ知りたいさん]

悪名高きプレサンスのロゴが入ったマンションを誰が買うんだ…

[132: 匿名さん]

駅までの距離の分、値段は少々控えめになっているようには思います。
この距離だったら、毎日の通勤通学で駅までの往復は特に困ることはないとは思いますが、決して近いわけでもなく
それで値段にその条件が組み込まれているのだと感じました。
最近は、この辺りは若いファミリーの流入が特に多くなっていると報道で見ました。それで高くなっているのだそうです。

[133: 匿名さん]

>>131 口コミ知りたいさん

マンションの壁につけるロゴって
せめてマンション名なら理解できるけど
企業名を入れるってのは購入者には意義あるのかな？

三菱とか住友のマンションですら三菱地所とか住友不動産とか壁には付けないもんね
玄関にマンション名称の看板付けるだけよね

メジャーセブンの大京はライオンズマンションの象徴で
正面玄関にライオンの銅像つけるけどあれですら邪魔だもんね

[134: 匿名さん]

ライオンズマンションのライオン像はまだ健在なのでしょうか？
昔は高級マンションの象徴といった感じでしたが、今はマンションロゴもコンパクトさが求められる時代ではないかと思います。
こちらは「PRESSANCE LOGER」ではなくプレサンスコーポレーションというロゴ入りなんですか？

[135: 匿名さん]

>>134 匿名さん
公式サイト画像を見る限り、マンションブランド名ではなく企業名の、しかも「PRESSANCE CORPORATION プレサンスコーポレーション」と、ご丁寧にも英字とカタカナでの併記ロゴみたいですよ。
http://pressance-loger.com/pl-nsk83/landplan.html

[136: 匿名さん]

>>135 匿名さん

これは文字の看板を上から貼り付けてるの？
それとも文字になるようにタイルの色を変えてるの？

[137: 匿名さん]

数戸を1年以上販売続けたのに第1期即日完売御礼って 笑

[138: マンション検討中さん]

>>137 匿名さん
期限を前日にしたのか、それまでは第1期ではなかったの...か

[139: 匿名さん]

ここは都内にしては安いけど売れ行き悪いのはなんで？

[140: 匿名さん]

>>139
広告では安く買えることをうたってますが実際の価格帯は高いですし、やはり東京の人は関西と違って売主の信用やブランドを気にしますから。

[141: 匿名さん]

>>140 匿名さん

ちょっと高いですか？ かなり高いと思います。

[142: 匿名さん]

ロゴの件ですが、同じプレサンスロジェ物件を調べてみると大阪のプレサンスロジェ江坂はエントランス前に『PRESSANCE LOGER ESAKA』と小さな文字で貼ってあり、センスが良いと感じました。
お写真で企業名の入ったロゴを拝見しましたが、マンションの高級感は演出できないように思います。

[143: eマンションさん]

まあ住む分には問題ないですけど、、笑
売主的には関東じゃ知名度は皆無に近いですし、首都高からも東西線からも見える位置にロゴをかざして主張したいんでしょうね。

[144: マンション検討中さん]

もう外壁の部分はつけたのかな？

[145: マンション掲示板さん]

ライオンズ西葛西プライムマークスもエントランスにアルファベットのロゴだけでかっこよかった

[146: マンション検討中さん]

まあいいんじゃないんですかー？
電車からみえるくらい？だし？

[147: マンション検討中さん]

住んじゃえば都ですもの。

[148: 名無しさん]

ほとんどが6000万円前後だと思うけど広告にある9万円代で買える部屋ってどこにあるの？

[149: 匿名さん]

>>148 名無しさん
公式サイトの「返済例」のページに載ってますよ。

[150: 匿名さん]

>>149
返済例、ありますね。ここだけ赤字になっています。返済例のページがあるのは珍しい・・・。

頭金が0円で、ボーナス返済も0円で9万円台と書いてありました。これは、月々返済は12万円台で、住宅ローン控除が3万円だから9万円台になります。一時的には12万円台の返済が必要なので、9万じゃないじゃないかと言って反論する人もいそうです。

12万円だと、
夫12万円のほか
夫7万円、妻5万円
夫6万円、妻6万円

で払えます。妻がパートでもローンにあてると負担が軽くなるかなと考えています。

[151: 匿名さん]

特別分譲が何かよく解らんが
この辺りで7,700万のマンション買う世帯いるんか？


プレサンス ロジェ 西葛西
販売予定
第2期
予告広告
販売開始予定 : 2019年3月上旬
価格 4,200万円台予定～5,900万円台予定
最多価格帯 -
専有面積 58.60m2～77.55m2
間取り 1LDK＋S・2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
販売戸数 7戸
管理費（月額） 7,150円～9,460円
修繕積立金
（月額） 4,100円～5,430円
修繕積立基金
（一括） 380,900円～504,100円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）

第2期特別分譲住戸
予告広告
販売開始予定 : 2019年3月上旬
価格 7,700万円台予定
最多価格帯 -
専有面積 85.64m2
間取り 2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
販売戸数 1戸
管理費（月額） 10,450円
修繕積立金
（月額） 5,990円
修繕積立基金
（一括） 556,700円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 630円（月額）

[152: 匿名さん]

管理費と修繕積立金安すぎません？

[153: 匿名さん]

管理費は専有面積1㎡辺り122円だから安くない
高層マンションどころか12階建てで低いし総戸数も多くは無いが著しく非効率になるほど少なくない
むしろこの平米単価は高く感じる

それより管理会社が二社あるのはどうして？
こんなありふれた標準的なマンションなのに管理委託費を無駄にニ社分払って責任の所在も曖昧にならないかな？

修繕積立金については専有面積1㎡辺り70円はかなり低い
初期設定はどこも販売戦略で低いけどそれでも平米単価100円開始くらいで1回目の大規模修繕工事前後まで150円くらいまで上げて行く印象かな

[154: 通りすがりさん]

不動産経済研究所の首都圏マンション管理費調査によると
戸数規模別（50～99戸）では 201.84円/㎡
階数別（10～19階）では199.60/㎡
となっています。（2011年データ）
ちなみに全体平均は216.43円/㎡
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/102/md20120830.pdf
122円/㎡が高く感じる人は都会でないところにお住まいなのでしょう。

[155: マンコミュファンさん]

10年間しかない住宅ローン控除で実質安く見せてるけどそれなら永遠に続く固定資産税のことも書かなきゃね。

[156: 匿名さん]

>>154 通りすがりさん

修繕積立金はどうですか？

[157: 通りすがりさん]

修繕積立金は管理費といろいろ性質が違いますので比較のしようがありません。
先の資料は管理費のデータのみです。

[158: 匿名さん]

駅まで近いわりには、それぞれのプランがとても広く作られていて
こどもがいる人にはちょうどぴった
りという印象です。

[159: 匿名さん]

>>157 通りすがりさん

管理費だってコンシェルジュの有無とか共用設備によってマンション毎によって違うでしょ

[160: 通りすがりさん]

修繕費は同じマンションでも段階的に変わることが多いですが
管理費はそうそう変わるものではありませんからブレは少ないです。
つまらない揚げ足はやめてください。