プレサンス ロジェ 西葛西ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-nsk83/

所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目1番3（地番）
交通：東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩11分
間取：1LDK+S・2LDK+S・3LDK・4LDK
面積：58.60㎡～77.55㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社　株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[公式URLを修正しました 2019/4/12 管理担当]

[169: 匿名さん]

こういう川沿いのある物件って夏場になると虫がすごそうな印象がありますが、
バルコニーとかどうなってしまうのでしょう。
しっかりと虫対策した方がよいのでしょうか？

[170: 匿名さん]

>>169
虫に関しては対策のしようがありません。
地盤も川沿いは良くないです。
ここは高いですがそういうことがあるから川沿いの物件は安いのです。

[171: 住民板ユーザーさん1]

ここって今何部屋くらい売れてるんですか？

[172: 匿名さん]

立地やアクセスは悪くないけど、設備はワンランク下だし、モデルルーム行ったことあるけど
営業方針が酷過ぎるんで押し負けた人だけが買ってるんだろう。
例えば、外壁に断熱材がある構造と説明されてるけど間取り図にはそれが反映されてない。
関東では二流デベでもこんな間取り図を出してないよ。

[173: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩１１分は近いとは言い難いですが
遠くもなく、住む環境としては悪くないように思います。
間取りを見ると、どのプランも専有面積が広くて使い勝手が良さそうです。
収納スペースもしっかり確保されているのも魅力的だと思いました。

[174: 住民板ユーザーさん1]

>>173 匿名さん
でもこの価格で買うのかって話ですよ。このマンションはプラウドじゃないんですよ。

[175: 匿名さん]

>>174
関西のプラウドですよ。

[176: 通りがかりさん]

以前は、駅前でチラシを配っていたのに、最近みなくなったのは完売が近いからですかね。
寂しくなります。

[177: 匿名さん]

西葛西に限らず、プレサンスの物件検討する人は東海、関西のプレサンスのマンションの評判を調べたほうがいいよ。
あとプレサンスの会社がどういう会社かも調べておくべきかな。
関西のプラウドっていう人もいるようだけど、野村とは全く違うと断言しておく。

[178: 匿名さん]

>>176
辞めたんでしょ 笑
周辺のモデルルームは週休2日で11時?18時までなのにここは週休1日で10時?21時とは気合い入ってるね。
迷惑な営業活動よりもっとやることはあると思うけど。

[179: 匿名さん]

プレサンスの一部上場は2013年、創業は1997年だからね。
気合いも入るよね。
野村は野村證券からの分社が1957年ね。

[180: マンション検討中さん]

プレサンスは何十回も悪質な勧誘電話掛かって来たから悪いイメージしかないわ
そんな会社のロゴが入ったマンションなんて死んでも買いたくない

[181: 匿名さん]

リビングダイニングはワイド型が利用しやすいと思います

間隔的にも縦型よりも横にワイドの方が広く感じるし、窓が広い方が部屋が明るくなります。夏場はちょっと暑いです。ワイド型の難点はエアコンの風が届きにくいので、
シーリングファンがあったほうが部屋全体にエアコンの風が回ると思います

３ＬＤＫのタイプと２ＬＤＫのタイプ平米数が結構広いですから夫婦二人からファミリーまで需要が広そうですね

[182: マンション検討中さん]

181さん
素敵な情報、ありがとうございます。
リビングって印象、大事ですよね！
3LDKと2LDKのお部屋まだ残っているんですかね？

[183: 匿名さん]

あんまり物件に関して詳しくないのですが、
ワイドってリビングへの入り口から入った時に横に広がっていたらワイドなんですかね？
でなければワイドと縦長の違いがあんまりわからなかったので。

[184: 匿名さん]

マンション投資気になる人いますー？

[185: 匿名さん]

管理計画、大規模修繕計画の説明受けた方います？

毎月の管理費の専有平米辺り122円はちょい高いかなと
毎月の修繕積立金の専有平米辺り69円は安いから将来足りなくなったりしないかなと
管理会社が2社あるのも非効率かなと
ちょっと疑問に思うこともある

[186: 匿名さん]

管理会社が2社あるという点について、
住民に対するメリットやデメリットというのは何になるでしょうか？
ぱっと見ですと、管理費が通常より高くなりそうな印象がありますし、
何らかの問い合わせをした時、連携に時間がかかるような気がします。

[187: 匿名さん]

>181


プレサンスってマンション経営がベースだから、電話勧誘バリバリなんだろうね。

ちなみに明確に断った後に勧誘電話かけてきたら宅地建物取引業法違反。対策はある。

[188: 検討板ユーザーさん]

そういえば、他のマンションのモデルルーム前で、他物件のお客の出待ちしてましたが今もされてるんですかね？

[189: 周辺住民さん]

近くに住んでいるので気になって全部見たけど、業者の投稿ばっかりだな。ネガティブ要素があり過ぎて売れるわけないよね～このマンション。

[190: 匿名さん]

Mプラン８５平米で２LDKってかなり贅沢な空間の使い方です。収納もものすごく率が高そう。
ただ、こういう広くて部屋数が多くない場合は、
購入者はとても限られてきてしまうのではないかと思いました。
子供は一人っ子とか、それくらいの規模のご家庭でゆったりと暮らすのでしょうね。

[191: マンション検討中さん]

190さん
早く完売するといいですね！

[192: 匿名さん]

>>190 匿名さん

Mタイプが広いのは解るけど価格が高すぎる
このマンションは全体的に20%引きにしてちょうどいい感じ


プレサンス ロジェ 西葛西 第2期　間取り

C
2LDK+S
73.56m2
5650万円（第2期）

M
2LDK+S
85.64m2
7720万円（第2期棟内モデルルーム使用予定住戸）
角住戸
ルーフバルコニー

F
3LDK
77.55m2
5930万円（第2期）
角住戸

I
3LDK
73.33m2
5870万円（第2期）
南/南東/南西
角住戸

[193: 匿名さん]

西葛西駅まで徒歩11分はみなさんの感覚的にどうですか？
私個人としては10分を超えると遠く感じてしまうのですが、
ここは駅までの道なりとか治安とかいかがでしょうか。

[194: 匿名さん]

>>193 匿名さん

公式サイトだと西葛西駅徒歩10分ですね
当初は徒歩11分だったような記憶ありますけど修正されたのはどういう理由だったのかな？

[195: 匿名さん]

>>194
どういう理由ってそりゃ遠いより近い方がいいからでしょう。

[196: 匿名さん]

都内で10分なら近い方なのではないでしょうか？
私個人としては15分くらいまでなら許容範囲と考えていますが、
自宅と家の間の道なりが薄暗かったりすると少し嫌かもしれません。

[197: マンション検討中さん]

そろそろ入居の時期ですね。
完売も近いのかな。
マンションギャラリーもまだ空いてるのでしょうか。

[198: 匿名さん]

実物モデルルームが今のところ見ることができるのですが、
そのお部屋自体は
まだあるかどうかまでは…わからないですね。
デベロッパーによっては、
買い手がついていても、安くする分、最後までモデルルームとして使い続けるみたいなかんじのところがあったりもするらしいので
詳細は直接聞いてみた方が良さそうです。

[199: 匿名さん]

有名なマンション評価サイトのレポートが出てますね
参考にどうぞ


プレサンスロジェ西葛西【総戸数83戸でEV2基】1階78㎡5,740万円（坪単価245万円）
2019/01/21(Mon)
https://mansion-madori.com/blog-entry-6240.html

[200: 匿名さん]

>>197
全部で83戸で1期が数戸で2期の7戸を今売ってるんでしょ？
完売どころか完成してるのに大量に売れ残ってると思いますが。

[201: 匿名さん]

>>200 匿名さん

このマンションは先月入居だったようですね
1期は即日完売したって記載されてます。
あと幾ら残ってるかは記載されてませんので不明ですね。


プレサンス ロジェ 西葛西 第2期
価格 4,260万円～5,930万円
最多価格帯 -
間取り 1LDK＋S・2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積 58.60m2～77.55m2
販売戸数 7戸
管理費（月額） 7,150円～9,460円（インターネット・Wi-Fi利用料金等を含む）
修繕積立金（月額） 4,100円～5,430円
修繕積立基金（一括） 380,900円～504,100円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）

第2期特別分譲住戸
価格 7,720万円
最多価格帯 -
間取り 2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積 85.64m2
販売戸数 1戸
管理費（月額） 10,450円（インターネット・Wi-Fi利用料金等を含む）
修繕積立金（月額） 5,990円
修繕積立基金（一括） 556,700円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 630円（月額）

【第1期即日完売御礼】＜この開放感、この爽快感＞リバーサイドに佇む83邸。

[202: 通りすがり]

不動産経済研究所によりますと第1期即日完売戸数は9戸です。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/362/7365ms11.pdf

[203: 匿名さん]

入居が開始されたということは、早く完売させたいはずです。
この会社は大阪が地盤ですから、購入検討されている方は、値引き交渉
されては。　　東京と異なり大阪は「何ぼか値引きしてくれへん」の文化
がありますからね。

[204: 匿名さん]

マンションのホームページに、「高所得者だけが買えるもの、と思っているなら間違いです！」と書いてあります。
収入は年収583万円から買えるとあります。
1人で年収583万円だと若くしてこどもを産んだ家庭だと、まだ到達していないような気もしますけど、「合算年収も可」と書いてあります。

夫が400万円で妻が200万円でもOK、夫が300万円で妻300万円でもOKというわけで、買えると思わせられます。
妻の収入は妊娠や出産で一時的になくなるので、そのことも加味しないといけないですが、「我が家もいけるかも」と思わせるのが上手と思いました。

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん

住宅ローンは通るんだね

その年収だと一番安い部屋でも手取り年収の35%くらいがマンション経費（ローン、金利、固定資産税、管理費、修繕積立金）にならない？

そんな生活が35年間も続いたら地獄かも
若い時は低年収でも給料が右肩上がりが確定してるならいいけども

[206: 匿名さん]

＞204さん
プレサンスは本拠地の関西で年収355万でも新築買えます！という
びっくりするような広告出してますからね。
↓広告詳細
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558917/res/1-1000/

過去の広告と全く同じ、あり得ない資金計画提案しているようで…。
住宅ローン控除で最大400万戻ってきます、とか書いてますが
そもそも年収583万しかなかったら、控除される所得税＋住民税が年40万以下ですから、
公式HPにあるような実質負担額にはならないんですよね。

[207: 匿名さん]

>>204
思わせるのが下手だから売れてないんでしょう。
買ってる人でも世帯年収1000万ぐらいあると思いますよ。
ここの社員は自分でそこまで無茶なローン組もうと思うのかな。

[208: 匿名さん]

>>206 匿名さん

個人的には30才～35才以下の場合は額面の世帯年収の4倍までが無理の無いマンション価格かなって思ってるな

それを超えると旅行とか教育費とか老後の蓄えとか色々と節約しないといけない気がする

頭金は10％が最低で30％が理想かなー

[209: 匿名さん]

ここって入居始まってるんですか？
1期9戸と、2期7戸のうちのいくつかが成約してたとして
管理組合の発足ってどうなるんでしょう。
売主は理事やらないですよね。

[210: 匿名さん]

年収583万円は夫婦の合算年収でも購入可能ですが、妻の収入は一時的になくなるという話は
確かにその通りだと納得いたしました。
出産時に育休を取ったとして、万が一保育園が見つからなければ職場復帰まで何年かかかりますし
子供が小さい間は様々な理由でフルタイム勤務は難しくなりますよね…

[211: 匿名さん]

住宅ローンの「借入可能額」と「返済可能額」は別ですからね。
買うことはできても、ローンを払い続けられないと意味ないです。
年収583万、今後確実に年収が上がっていく保証があるならいいですが、
そうじゃなければ583万で4260万借入なんて絶対辞めた方がいいです。
収入合算583万かつ小さい子供持ちならなおさらです。

[212: 匿名さん]

>>209 匿名さん

そういえば、5月に入居されてましたね
管理組合なんてしばらく経ってからじゃないですかね？
それより住み心地はどうなんでしょうね？

[213: 匿名さん]

>>211
仮に年収583万で4260万借りれてもこの物件は買わない

[214: 通りがかりさん]

電車の音がうるさくてこんなとこ住めないよ

[215: 名無しさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[216: 匿名さん]

投資マンションは1部屋しか空いてませんね
でも1階って賃貸だと人気無いんですよね


https://chintai.door.ac/buildings/f15d2f20-1d76-532c-9673-06e02d92fd88
プレサンスロジェ西葛西の空室一覧（全1件）
所在階　方位　間取り　面積　家賃　管理費等　敷金　礼金
1階　西　1SLDK　58.6m2　15.775万円　1.125万円　15.775万円　15.775万円

[削除されたレスへの返信の為、一部テキストを削除しました。管理担当]

[217: マンション検討中さん]

>>214 通りがかりさん
電車の音どころか、羽田からの飛行機も来年3月からマンションの真上を通ることが決まってしまいましたね。年間6割以上を占める北風運用時の午前中と夕方、合わせて7時間半です。
ここは本当に真上を通るので騒音に鈍感な人でも相当厳しいんじゃないか…。

[218: マンション検討中さん]

いつのまにか第2期に入ったんですね。
完売も近そうですね