プレミスト溝の口ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地：神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番（地番）
交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数：120戸
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～82.34平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: マンション検討中さん]

じゃ70㎡の3LDKは？

[82: マンション検討中さん]

坪単価270万ならあり、70平米3LDKで5700万ぐらい。ダイワハウスの営業マンからの流出情報なら、嬉しいですが、関係者ですか？

[83: マンション検討中さん]

屋上に花火テラスが付くんですね！二子玉川と川崎の両方が見えそうな位置ですね。素敵★

[84: マンション検討中さん]

>>83 マンション検討中さん

花火テラス？？
どこに記載されていますか？

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンション検討中さん
資料請求で同封されていた設計者インタビューに載ってますよ。

[86: マンション検討中さん]

そうだったんですね。ありがとうございます。
花火テラスいいですね。

けど結局管理費にのるのかな(;^ω^)

[87: 通りがかりさん]

溝の口近辺に住んでます。昨日に保育園保留になりました。。点数はA-6-2で、世帯年収は平均的でちょっとプレミストは予想価格では買えないであきらめている感じです。たぶん、ここを買える方は保育園入れないと思いますので、5歳以下の子育て世代はご注意下さい。

[88: マンション検討中さん]

保育園はいくつかあると思うのですが、
他も同じような感じなのでしょうか。

[89: 通りがかりさん]

>>88 マンション検討中さん
川崎市認可保育園がダメでした。これから、認可外を探します。認可は高津と溝の口近辺の保育園を10個以上記載しています。

[90: 匿名さん]

保育園入園の基準についてお尋ねしますが、世帯年収によって点数が
異なってくるのですか？
両親が共働きで母親もフルでガンガンに働いている家である程
入園できないような計算方法なのでしょうか？

[91: マンション検討中さん]

川崎市認可保育所の入所要件
http://sc.city.kawasaki.jp/faq/contents_detail.php?frmId=12737

[92: 匿名さん]

点数はこちら↓
http://www.city.kawasaki.jp/templates/faq/cmsfiles/contents/0000012/12...

大体の家庭がA-6-2で、点数横並びで年収順で決定

[93: マンション検討中さん]

母親もフルで稼ぎがないと買えない価格なのに、保育園は落ちてしまう。。だから、小学生の子がいる家族がターゲットかな。40歳前後だと、ある程度の役職と給与だからな。あーあ、ターゲットではないな。

[94: 匿名さん]

>>90さん
保育園の入園基準に関しては、点数順になっているようです。自治体によって点数の区分等違ってきますので区役所のHPを見ると載っていますよ。
さらに、収入が低い方から優先、今現在預け先はあるかなどによって順序を決めているという話を聞いたことがあります。

親が近くに住んでいて預けられる、無認可に預けてる等の場合は、保育園に入りにくくなるという話も聞きました。

[95: マンション検討中さん]

340万程度なら都内から押し出された方々に需要はありますね。二子玉川付近は500万ですし大田区あたりも400万弱まできてる。

[96: マンション検討中さん]

いや、ないでしょ

[97: マンション検討中さん]

武蔵小杉のタワマンか、溝の口の静かなレジデンスか。溝の口需要もなくはないが、、7000万オーバーはさすがに。

[98: マンション検討中さん]

340万/坪だせるなら、都心でも帰るとこある。
わざわざ溝の口にする必要は薄れる。

[99: 検討板ユーザーさん]

300万でも反応鈍いですね。
学区がいい宮前平で実勢250ー270台で新築供給されていますから。それ無視したプライシングはチャレンジだと思われます。

[100: マンション検討中さん]

ブランズ二子玉川テラスは坪単価＠４９５万なんですね。そうなると、３００万でも安くないと思う人がいるか、いないか。川を渡って、川崎と世田谷でいくら違うのか。静かな桜の川の前か、高速の隣か。マルイかライズか。急行で１駅２～３分ですし。ブランズが高すぎですが、そう考えると３００万は安いと勘違いしそう。。

[101: マンション検討中さん]

>>100 マンション検討中さん

そんなことないよ。
みんな分かってるって(笑)

[102: 検討板ユーザーさん]

可処分所得から逆算するのが参考になるかと。仮に年収1,000万円、夫婦、子供2人でシングルインカムの世帯ですと、可処分所得は670万円程度になるかと。
月にならすと56万円の収入ですね。
75㎡3LDK 坪300万円は6,800万円になります。管理修繕費は2万5千円としましょうか。
頭金1,000万円入れたとして5,800万円を35年実質金利0.8%を借り入れます。

その場合月々支払いは19万円程度。年間228万円程度です。
住宅ローン控除があるとして、月16万円、年188万円程度の負担です。

これを皆さんが望む生活水準や教育レベルを維持するのに必要な支出と照らし合わせて許容できるかですね。

[103: マンション検討中さん]

はい、無理です。終了

[104: マンション検討中さん]

坪300万だと毎月そんな金額になるんですね。
とても無理です。
今のまま賃貸で暮らしていきます。(´༎ຶོρ༎ຶོ`)

[105: 通りがかりさん]

なぜ、宮崎台と宮前平で買わずに、溝の口を待っているのか？かたや、二子玉川は高い。用賀も桜新町も同様。世田谷より安くすれば、宮崎台と宮前平に合わせる理由はない！だって、急行止まるし、需要溜まってるし（笑）

[106: マンション検討中さん]

せめて坪270-280までにしてほしい。2020年や2022年以後の価格もよめないし、ムダな背伸びはさせられたくないな。

[107: 検討板ユーザーさん]

102で試算した者です。
この物件に限らず、住まいをお探しの方は、まずはご自身のキャッシュフローから逆算して購入できる価格帯を把握すると、判断基準が見えてくるので良いかなーと思います。
あと、もう一つ大事なことですが、ご家族のライフプランに合わせて収入支出は現在の水準から増減しますので、そこも合わせて考えると、よりしっかりとした基準になるかと思います。

例えば、今は夫婦子1でダブルインカムで世帯収入が1,200万円あるが、出産・子育て等でしばらくシングルインカムになる時期が必ずある。
その後、認可保育園に入園できた場合の月額保育料。奥様が時短勤務になるのであれば、その収入減・・などなど

ご家族ごとに様々な形があるかと思いますので、ご自身に照らし合わせて考えてみるといいですね。何かの助けになってれば幸いです。

最後に自分の感覚ですが、子育て世代・子作り世代に限りますと、どの物件も、例えダブルインカムであっても、シングルインカムを前提にした購入計画をたてたほうが無難だと思います。

[108: 匿名さん]

世田谷でも駅遠物件は築1年2年、、、といった在庫凄い増えてますよねー
ちょうど決算セールの2月だし、かなり値引き狙えるのでは。。。

[109: 匿名さん]

安心を得たいのなら青田買いは金利が確定できないから難しいって話しにならざるを得ないですよね。
在庫物件の値引き狙いの方が賢いかも。

[110: マンション検討中さん]

2021年3月に築2年の完成在庫を坪270で買おうと思います。

[111: マンション検討中さん]

102の人は業者さんかな。うちは共働きの世帯で1800だけど、単独でローン組むとすると7000では十分高過ぎると感じる。もうサラリーマンが関東でマンション買うのは難しいのかな。

[112: マンション検討中さん]

結論、今は買い時ではない！

[113: マンション検討中さん]

>>107 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。営業トークに誘われて考えが傾いていましたが、
冷静に考え直すことができました。
やっぱり販売員の言葉を鵜呑みにしちゃいけないね！

[114: マンション検討中さん]

退職後の生活を考えると、60歳までに完済しなければ生活ができないから、
5000万までの物件狙いになるのでここは買えそうもないです。

[115: 通りがかりさん]

年収1000万じゃ買えないよね。35年で実質金利0.85%とかかなり甘い過程だと思うし、管理修繕費も2万5000円ではすまないよ。

[116: マンション検討中さん]

再来週からモデルルーム見学始まるみたいなので、
そこで価格情報も見えてくるでしょう。
最初は顔色見るためにめちゃくちゃ盛って出してくるんだろな。

[117: マンション検討中さん]

モデルルーム満席ですね。人気すごい！価格楽しみですね！！

[118: 検討板ユーザーさん]

>>111 マンション検討中さん

102です。私は業者ではありません(笑) 現在マンション検討している普通のサラリーマンです。

マンション購入を検討に際して、色々と検討材料を洗っているステータスです。

115さんの仰るように金利の見立てや、管理修繕費の見立ても大事な要素ですね。あとは会社の住宅ローン補助や、中途売却の可能性があればリセール価値、車はどうする？などなど、ご事情によって考慮しなければならない要素が違ってくるのかと思います。

人生で一番大きい買い物になりますので、営業マンの言葉や、ネットに溢れる情報だけではなく、絶対に自身で電卓を叩いて検証すべきかなと思っています。

6,000万円なら なんとなくいけるなぁ、逆になんとなく無理だなぁ というなんとなくを無くす作業ですね。

[119: 匿名さん]

売る側としてはローン審査が通って引き渡しして代金決済まで済めばOK。その後の支払いのことなど知ったことではない。支払い計画について第三者的なアドバイスが欲しければ、自分でファイナンスプランナーに当たるのが賢明。ちなみに売る側が行うセミナーは要注意。依頼者は売る側だからそっちの都合で仕事する。

[120: 通りがかりさん]

昨年、5000万弱の物件を購入しました。世帯年収1300万ですが、それでもギリギリ買える額と思いました。今の賃貸と同額以下でないなら、再検討をお勧めします。

[121: 評判気になるさん]

1300で5000弱がぎりぎりですか～。やはり年収の4倍くらいまでが無難ということですかね。プレミスト気になってたけど、うちはやはり無理だな～。残念。

[122: マンション検討中さん]

私もみなさまの話を聞いて断念することにしました。。。

[123: マンション検討中さん]

ダイワって若い営業に案内されることが多いね。
しかも結構踏み込んで営業してくるイメージあるね。他社よりも。

[124: 匿名さん]

単純計算で5000万円の借り入れで月々の支払額が管理費等入れて18万円程度ですよね。あとは1000万円毎に月々3万円足し引きすればよいだけ。毎月この額の賃料出払っても余裕があるのなら買った方が良いと言うことでは？
よくもし失職したら云々言う人もいますが、貸して自分は安いところに移り住めば済むことです。ただ、そのためにはフルローンは止めておいた方がいいですね。要するに例えば5500万円の部屋であれば、頭金500万円と諸費用100万円程度を払って月々18万円の支払が苦にならないことが条件だということです。
なお退職までに返済仕切る必要は全くなし。そのときに売るか貸すかして安い賃貸に移れば同じことです。家だけ残ってもキャッシュが無ければ結局最後は売るしかなくなるのですから意味がありませんね。それよりも住宅ローンはせっかく長期低利で借りられるんですから出来る限り支払期間は長く先延ばしして(35年)手元にキャッシュが残るようにする方が得策。どうせ70歳まで現役が当たり前の世の中になるんですから。

[125: マンション検討中さん]

退職の時に売って精算出来ればいいですが借金だけ残る可能性も有り、貸してもローン分の金額で貸せるのか？不確かなので心配です。
ローンが長いだけ金利がかかります。繰り上げ返済できればいいのですが現実厳しいです。
マイホーム買ってキャッシュを残せる方ってひと握りしかいないように思えます。

[126: 匿名さん]

>>125 マンション検討中さん
エクセルでも使って計算してみれば分かると思いますが金利が低い時代にお金を借りるとびっくりするくらい早く元本が減りますよ。何年経過時にいくら残債が残るか把握しておけば安心かと思います。
ただ長期ローンにしても月々目一杯だと厳しいですね。数万円プラスボーナス三分の一ぐらいは残せないと。

[127: マンション比較中さん]

ここの角部屋気になっているけれど値段はどのくらいになるんだろう。

転勤があるかもしれないので資産価値とか転売・賃貸の容易さも気になる。
特に今は住宅バブルの様相だし、個人的には5年、10年後にどこまで価値が維持できているかが不安。

[128: マンション検討中さん]

月18万なんて、無理だな～～
自分もあきらめます。

[129: マンション検討中さん]

>>126 匿名さん
言われている通り、我が家では月々目一杯なのでここは買えないです。
5000万のローンで済むくらい頭金がある方が羨ましいです。
この物件は庶民には高嶺の花！身の裾に会った物件を探します。

[130: マンション検討中さん]

>>129 マンション検討中さん
私も買えないです。諦めることにしました。
ってか5000万のローンでもかなりしんどいと思う。

[131: 検討板ユーザーさん]

最後は価格に収斂。ですが、物件のことも書いておきますね。

ここを検討するコア層は恐らく夫婦子持ち世代が多いと思われますが、階高から推測するに二重床二重天井は難しく、生活音に対して寛容でなければならないかと思います。また、今はどうか分かりませんが昔荒れていた学区を許容しなければなりません。

恐らく万が一の賃貸付けには苦労は少ないと思いますが、元利管理費修繕費固都税をカバーできる賃料水準となると、層が限られることは覚悟が必要です。
それこそマンション市況が悪化した際には当然賃料にも下方バイアスが出ます。

逆にいい面ですが、このブロックは静かです。駅徒歩は女性子供ですと10分弱、男性の早足で7分程度で、同規模周辺マンションと比較すると優位性はあります。

買い物環境ですが、駅近くのマルイの地下、駅から246に向かう道路沿いのオーケーストアが普段使いのスーパーになるかと思われます。いづれも徒歩10分圏内です。
車があれば、二子玉川まではすぐですが、車が無いと少し無理がある距離です。

[132: マンション検討中さん]

いい物件だと思いますが、
価格が見合わなそうですね。

[133: マンション検討中さん]

今月末には、価格見えてきますね。マンマニさんの280万か、このスレで噂される300万や350万か。早く価格を見て諦めたい。。クリオのキャンセル枠を年度末値引きで買うのもなくはないかも、240万だから。（ただ、一階なのがな。。）それか、近辺の築浅中古を探すか。

[134: マンション検討中さん]

ま、最初はもってくるでしょ(笑)
なので、きっぱりいいましょう！

[135: eマンションさん]

>>134 マンション検討中さん

即決で購入させて下さい（笑）

[136: eマンションさん]

>>77 マンション検討中さん

[137: マンション検討中さん]

プレミスト溝の口の場所は出ているけど、モデルルームの詳しい場所教えて

[138: マンション検討中さん]

モデルルームは、川沿いですか？詳しい場所教えてください

[139: 匿名さん]

https://www.google.co.jp/maps/place/%E4%B8%89%E4%BA%95%E3%81%AE%E3%83%...,139.6117324,19.94z/data=!4m5!3m4!1s0x6018f420e3797635:0x4988083cd3813f91!8m2!3d35.6025983!4d139.611817

https://web.archive.org/web/20170413091844/https://www.meiwajisyo.co.j...

この駐車場にモデルルームを作ってる。クリオ溝の口ガーデンコートの元モデルルーム跡。

[140: マンション検討中さん]

>>139 匿名さん

すごくよくわかりました。ありがとうございました。

[141: マンション検討中さん]

>>117 マンション検討中さん

モデルルーム満席なんですか？どこで調べればわかりますか？

[142: 口コミ知りたいさん]

>>141 マンション検討中さん

資料請求した人宛に、メールや案内状がきていて予約日が全部満席でした。

[143: マンション検討中さん]

モデルルーム流石に外見はもう出来上がってる感じだね

[144: マンション検討中さん]

ここの価格が発表されたら、クリオのキャンセル住戸はすぐなくなりそうですね。
価格差1000万以上ありそうなので。

[145: マンション検討中さん]

モデルルームって、来週末からですか？誰か3連休に行かれた方いますか？

[146: マンション検討中さん]

>>145 マンション検討中さん
モデルルームは今日からです。私は明日を予約しています。

[147: マンション検討中さん]

間取りもコンパクトだし、共用部も最低限にして価格を押さえようとしている感じだね。

[148: マンション検討中さん]

設備面は普通でしたね

[149: マンション検討中さん]

価格はどのくらいでした？

[150: 検討板ユーザーさん]

完成在庫 必至な感じでした

[151: マンション検討中さん]

というと、坪単価300超えでしょうか？

[152: マンション検討中さん]

今回は価格面の情報は無しです。
３月入ってからとのこと。。。
ただ色々雰囲気から察するに、安くはなさげ笑

[153: マンション検討中さん]

どのような点でそのようにお感じになられたのでしょうか？

[154: マンション検討中さん]

>>150 検討板ユーザーさん

価格がでてないのにどうして？

[155: マンション検討中さん]

>>154 マンション検討中さん

おおかた、モデルルーム訪問していない購入希望者が来場者減少による価格引き下げや購入希望者減を狙い、ありもしない高値を想像させたかったのではないか、と想像したします。流石に値段出ていないのであれば、完成在庫必至とは根拠がなさ過ぎですね。150の方の真意は不明ですが、、

急行停車駅徒歩圏、かつ閑静な周辺環境であれば、今の市況化、高くなるのは仕方がないですね。10年前、5年前の溝の口価格では全く手の出ない層も多いと思いますが、それでも（最終的に多少の値引きはあれど）価格が高い＝需要があるのは、川向こうでは高すぎて神奈川県に流れている層が一定数いるからでしょうか。

[156: マンション検討中さん]

収納最低限の68.5〜70.8m²ぐらいの3LDKがメインですね。
個人的に希望の収納多め広めの3LDKが選択に無くてちと残念で間取りに不満かなぁ。

[157: マンション検討中さん]

天井高も抑えてるからせいぜい坪270～280がいいとこだな。
それ以上となると、お得感感じないので辞めですね。

[158: マンション検討中さん]

そうだね！あれじゃあ280までだね。
あまりに高かったらサクレジプロジェクトも考えてみます。(ここの倍は歩くけど)

[159: 通りがかりさん]

購入検討者のお得感なんか、売主は知らないからね。辞めた方がいいですよ。坪270なら、即完売。売主側の明らかな値付けミス。

[160: eマンションさん]

>>158 マンション検討中さん

長谷工さん、お疲れさまです。
マンションの価値は、一番は場所なので。
〝あれじゃあ〝のあれの根拠や、サクレジ比較の意味が分かりません。
比較なら、まだプレシス高津の方がいいかと。
価格が高く、間取りもビミョーで、人気ないですが。。

[161: 匿名さん]

サクレジ？ここで存在を知りました。
安そうですね。
246超えると中古で3000万台と考えると、ウチはパスです。

[162: マンション検討中さん]

中住戸の間取りがサイトにUPされましたね。特に予想通りの長谷工田の字で玄関側居室に柱が食い込んでいますね。噂通り安く仕上げていますね。

[163: マンション検討中さん]

>>162 マンション検討中さん

ほーほー、そういう視点で見るんですね。
私は素人なので、まちょっと狭いかなー、
くらいにしか感じなかったのですが、安上がりな作りなんですね。

[164: マンション検討中さん]

>>163 マンション検討中さん

玄関にポーチがないのが、嫌ですね。
大きさは、70平米ですが、5.5帖×2と6.5帖があれば、なんとかなると思います。

参考：「田の字型」マンションは住みにくい？間取りに隠された秘密とは
https://kawlu.com/journal/2016/05/07/18959/

[165: マンション検討中さん]

7,000万以上か・・
溝の口でも億ション時代到来か。
ちなみに本当に駅距離７分？

[166: マンション検討中さん]

溝の口で7000万はだしません

[167: マンション検討中さん]

私の場合は出したくないではなくて出せませんだな。無い袖は振れない。

[168: 匿名さん]

7000万は即撤収です。
中古でも探しまーす。

[169: マンション検討中さん]

皆さま、プレシス高津やプレシス等々力緑地は比較検討しておられますか？
私はどちらも微妙でこちらも覗かせていただいているのですが…。

[170: マンション検討中さん]

プレシス高津坪＠260～290.
ここは少し駅近分を足しても280～310位
70㎡台で6000万前後が妥当な所。
A1タイプで7500万位。

[171: マンション検討中さん]

>>169
私は都内までの通勤時間で探してるので、探してるエリアが広いですが、
溝の口付近の駅で上げるなら、まだマンション名もきまってなさげな工事で以下をアンテナはってます。
(仮称)高津区久地四丁目計画→バースシティ系？
(仮称)クリオ武蔵小杉
（仮称）武蔵新城北口Ⅱ計画→野村だからプラウド？

[172: マンション検討中さん]

やはりブログにもかかれているように、
新築はろくなものがない、
というのが答えなんだろね。

[173: マンション検討中さん]

>>170 マンション検討中さん

駅価値が全然違いますよ。溝の口は、急行止まります！大井町線全線止まります！！一応、南武線もあります！！！だから、300万以上でスタート！！！！

[174: マンション検討中さん]

１Fはそこそこ安くしそうだけどね。庭っぽいものもないし、桜で綺麗ですが夏は川のせいで虫もいますし。

[175: 検討板ユーザーさん]

地元感覚からしますと、7,000万円と聞きますと、嬉しい部分もありますが、そんな街ではないという正直な思いもありまして複雑な心境です。
私は戸建住民なのですが、7,000万円もあれば十分な戸建が建つという感覚は少し前のズレた感覚なのでしょうか。

近所でマンション建設されていて、のぞいて見たら7,000万円という驚き価格が目についたもので、思わず書き込みしてしまいました。失礼します。

[176: マンション検討中さん]

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6272945

こういうの見るとやっぱり今買うのは控えた方がいいかもね。

[177: マンション検討中さん]

>>170 マンション検討中さん

なるほど、ありがとうございます。
大変参考になります。

[178: マンション検討中さん]

>>171 マンション検討中さん

新築マンションの建設予定があることをご教示していただき、 また参考になるご意見をありがとうございます。

[179: 匿名さん]

その範囲なら新丸子で徒歩5〜6分で阪急不動産（ジオ？）が112戸というのもありますね。
やはり長谷工だけど。
武蔵小杉も徒歩圏だから安くはないかな。。。

[180: マンション検討中さん]

モデルルーム見た方、ここは天井高どのくらいでした？