プレミスト溝の口ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地：神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番（地番）
交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数：120戸
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～82.34平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[721: 名無しさん]

まず、5000万前半と伝えて、5000万前半で買えるはずがない（爆）まぁ、粗利率を業界平均の25%だとしたら、利益はないですからね。
今後は300万〜1000万の値引きを段階的に行い、バルクで利益なしを卸して完売、全体で10〜15％の粗利率を確保したいのかなぁ。サイトも更新しないし、広告もうたないし、来場キャンペーンもしないし、販促費を削っていますね。で、営利ベースで5％を目指したいんでしょうね。そんなうまくいかないと思いますが。
そして、異常価格は別にプレミストが悪いわけではなく、サラリーマンに7000万のお金を貸してくれる銀行と裏にいる政府ですよね。他の地域も価格高騰してます。土地を仕入れて、建物たてないと販売できません。あなたが１円でも安く買いたいように、土地を売った人、材料を売る人、建設技術を売る人も１円でも高く売ろうとして、価格が積み上がります。そんなもんです。憤ってもいいですが、もう少し視野を広げて持ち家、都内近郊、新築マンション、このスレを見切って将来設計をしないと損しますよ。マンションを買うと老後が安心なわけでもなく、老後に貯金があればいいので、賃貸という選択肢が悪いと思いません。新築マンション、持ち家に拘るなら、埼玉や神奈川でも3000万で買える場所はあります。中古マンションなら、価格内で都内への距離で選択肢が増えます。このスレを見て価格の下りを待つのもいいですが、1500万以上の値下げはまずないので、見切って情報収集と将来設計をするのをオススメします。

[722: マンコミュファンさん]

「5000万前半と伝えて、5000万前半で買えるはずがない」
まったくもって意味がわからない。

一昔前の溝の口なら当たり前の水準ですよ。
※ちょっと低めですけど。
そして、素人なのだから、急な上がり幅なんて把握しているはずもない。他がここまで上がってないから。煽りに軽く乗ってしまいました。

単純に売主が土地を高掴みしただけでしょ。

ちなみに私も、いくらでしょうクイズを営業さんに出されました。
案内の最中は、「大体いくらくらい？」って聞くと、
「後で」と「場所がいいんで安くは無いですよ」、更に「最近はどこも凄く上がってます」とかなり下地を作った上で、7000万前後と。

正直、ウチは買い替え層です。
将来設計とか云々より、納得いけるものが納得いえる価格で買えるなら買い替えようと思ってましたが、営業担当自体も「割高」と感じているようでしたし、「当初」買うのはパスだなと思いました。

仮に将来値下げして、このマンション買うことになっても、若干ですがこの掲示板が残るんで、荒れっぷりがマイナスに作用しないか、不安ですよ。

[723: 匿名さん]

他がここまで上がってなかった訳ではない、このスレでも最初から議論されてるし、中古物件も高くなっていましたよね。あなたがまったく分からないのは、調査不足か、理解力不足か、分からないふりをして自分を正当化したいだけでは？

まぁ、ご理解の通り、売主が土地を高掴みしたので、販売価格は高いです。だから、坪350万です。以上だけかと。あなたが納得できないなら、買わなきゃいい話ですよね。

そして、あなたはこのご時世に乗っかり、買った頃の価格以上に１円でも高くマンションを売却しようとしてますよね。物件検索者が納得いく価格ではないでしょうね。そんなもんですよ。

[724: 周辺住民さん]

この立地とスペックで予算が5000万円代前半であるなら、築20年くらいまでの中古を強くお勧めしときます。
新築でこの立地で5000万円台前半となると、リーマンショックあたりまで遡らないと無理です。

良い場所のほとんどには既にマンションが建っています。
新築マンションは、残った希少な、しかも十分に広い空き地にしか立たないのだから、価格が上がっていくのは当たり前です。

[725: マンション検討中さん]

2004年完成の久本アドレスの物件は坪単価180万
2006年の徒歩13分のタワーは230万
2014年のブランズは260万
2016年辺りのプラウドは270万でしたっけ？
2018年のプレミストは330万

ざっとピックアップしました。
ホントに纏まった土地が溝の口に無いなら確かに高止まりする可能性があるかもしれません。

ホントに無いんでしょうか？？
・パークシティの奥のNECの社宅は老朽化進んでいます。
・セントラルスポーツの裏の駐車場は開発されない？
・焼肉苑周辺のコインパーキングは？
・生産緑地の解放でイトーヨカドー北側の畑はそのまま？
・南口ロータリー整備に伴い、売却する土地は出てこない？
・富士通の体育館は継続？

新築マンションを立てるにはもう土地がないから「価格が上がっていくのは当たり前」

バブル期の土地神話みたいな話ですね。

[726: 近隣住民さん]

昔、高津区にある高級鮨店の大将が独立するにあたり言ってました。
溝の口に店舗を構えて一人１万円のにぎりを出しても近所の住民はほとんど来店しないとのこと。
確かに溝の口は飲食店が沢山あり常に閉店・出店を繰り返しています。
ただ長年営業してにぎわっているお店は安くてうまいお店です。
雰囲気より値段です。
プレミストに７０００万以上も出せる富裕層は実際住んでみて庶民感覚の
違いに戸惑うでしょう？
二子玉川まで３駅３分で行けるのに民度の違いにびっくりしますよ！
試しに玉川高島屋とノクティーに行ってみれば？
でも私は溝の口が大好きです。
この庶民的な雰囲気が続くなら永住でもいいと思っているくらいです。
食べログで調べれば簡単に溝の口の庶民感覚が分かります。

[727: マンション検討中さん]

725に追加です。

2008年頃販売してた、徒歩13分の物件は、230万前後で販売。
その後リーマンショックで、最大1000万引きしたとか。

景気がぶっ壊れないことを祈ります。

2014年の後半からググっと価格が上がり始めて、2017年くらいから高水準をキープ。

このままステイが続くのか、はたまた否か。
個人的には、持ち家なんで、価格が上がっていくと、ローンが軽くなるので、助かるんですが、その分新築が買いづらくなるので、微妙ですよね。

個人的には不安要素として、
・オリンピック後
・30代の年収が一昔前の水準より100万ダウンしている。（しかしながらダブルインカムが増えてる）
・生産緑地の解放2022年
・消費税増税10%（一過性でしょうが）
等々ある中で、以前高止まりし続け、さらには土地がないからマンション価格が上がるってのが、理解に苦しむ部分があります。
ホントに上がるなら、この物件は買いだと思います。

[728: 匿名さん]

価格高で都内から押し出され派がいるように溝口民も押し出されるしかない。

[729: 匿名さん]

>>726 近隣住民さん

武蔵小杉に工場がありました。再開発が進みタワマンができました。でも、あなたは工場地帯の名残から民度が武蔵小杉に合わないので、タワマンの坪単価200万に安くしろと言います。

昔、江戸は栄えた城下町ではなかった。徳川家康が江戸に幕府を開き城下町として栄えました。でも、あなたは城下町でなかった頃の名残で民度が合わないので、江戸城の周りに畑作らせろと言います。

つまり、時代は流れ、街も変わります。
だから、それを理解して発言を変えないといけない、と思います。

[730: 周辺住民さん]

>>725
駐車場になってる土地があるから建てられるだろう、という説は何度も出ていますが、素人考えもいいところです。
あらゆる土地にはオーナーがいます。オーナーが売る気にならなきゃ市場に出ません。特に個人所有の土地は税金も安いので厳しい。今駐車場になっているのもオーナーの判断の結果です。
駐車場の賃料が固定資産税を大きく上回っている限り、焦って売る必要はありません。
それでもオーナーの売る気が高まるとき、というのは、地価が上がったときであり、そこで仕入れた土地に建つマンションは必然的に高価な物になることでしょう。

法人所有の土地は税金の支払いや赤字の穴埋めのために、比較的売られやすいでしょうから一番期待できるのはNEC社宅ということになるけど、いつになるかはまったく不明。

現在の相場はバブルというよりむしろ必然。バブルの時は郊外の畑だろうがバス便だろうが見境なく高騰していました。
新築にこだわらなければ安くて良い物はたくさんあります。

[731: 通りがかりさん]

住宅情報誌「都心に住む」の元編集長のブログだと大手不動産の上層部はこう考えて値段を付けているらしいですよ。

＞「チャレンジ価格」は、おもに地元の住み替え層が「相場より高いが、これなら納得できる」と買ってくれるのをじっと待つ値段。新築供給が減り「他にないし」も追い風だ。竣工後どれだけ時間がかかっても開発事業利益の最大化を優先する選択である。以前は、仕様（原価）の引き上げ等様々な方法を試み「エリアNo.1のポジションを獲得すること」を指したが、建築費高騰とアベノミクス以後の相場高騰でわかりにくくなってしまった。
http://www.mh3.co.jp/%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%...

[732: 匿名さん]

高くて文句言うって馬鹿みたい。
買えないなら諦める。手を出さない。
それだけでいいじゃん。
粘着してる方は何がしたいんだ？値下げさせたいのか？

[733: マンション検討中さん]

>>730さん

プロの方ですか？
NEC社宅以外の駐車場のオーナーは、全て個人所有なのでしょうか？
仮に個人だとしても、相続対策を兼ねて保有している場合もあると思いますがいかがでしょうか？
現所有者が高齢で、相続された後売却する。そんなことはものすごくいろんなところで行われてますし。
NEC社宅以外はほぼないというのもどうかと。

高値になったら売り始める。たしかにオーナーにとってはそれが理想的ですが、不景気に伴い処分を余儀なくされる。そんなケースもあると思いますよ。
素人考えで申し訳ないですが、素人が考えても変に感じました。

[734: 周辺住民さん]

>>733
この文脈でいうところの個人とは、個人が100%株主やってる中小企業とか、資産管理会社の類を含みます。法人とはそれ以外のこと。企業所有というべきか。

>現所有者が高齢で、相続された後売却する。そんなことはものすごくいろんなところで行われてますし。
地方の一軒家だとか、溝の口近辺でも徒歩10分以上の場所などはそうでしょう。
しかし、便利な土地の場合、地主が手放したがらないことが多いので、マンションを建てるにしても賃貸になっている例がほとんどです。
便利な土地は担保価値が高いので、土地を担保に借り入れをしてRC造のマンションを建てて賃貸するといったことも可能になります。
これが出来ないような駅遠の土地なら、放出される可能性が上がるかも知れませんね。

因みに、NECほどの大企業の場合、マンション経営などというROIの低い物に投資するくらいなら、土地を売り払って本業の新規事業に投資でもしたほうがマシなので、遊休地は売却される可能性が高くなります。

>不景気に伴い処分を余儀なくされる。
企業ならばそういうこともありましょう。
実際問題、2000年前後の10年くらいは大企業の資産処分が多かったわけで、結果、土地が放出されることもありました。
小杉のタワマン群も、パークシティ溝の口も、元々は大企業の所有地でした。
しかし、景気の影響を受ける要素の少ない単なる個人地主だとそういう場面は少ないでしょう。

[735: 周辺住民さん]

>マンションを建てるにしても賃貸になっている例がほとんどです。

補足ですが、賃貸にするのではなく、地主が土地をデベロッパーに提供して、見返りにマンションの何部屋かを貰うという所謂「等価交換方式」マンションもあります。
元々個人地主だった物件の場合、この点は確認すべきです。

この場合、元地主が自分に都合のいいような規約を勝手に作るなどのトラブルが起きるケースがあるので要注意。

プレミストは元JRの土地ですが、元が個人地主ではない、というのは基本的に良い材料となります。

[736: マンション検討中さん]

>>735さん
勉強になりますー。
駅近の駐車場は、分譲マンションになりづらい。けどなるかもしれない。
でも、地主はRCのマンション建ててもっと効率よくやるかもしれない。
NECの社宅は企業なので分譲マンションになるかもしれない。
地主の等価交換の分譲マンションは買う前に注意が必要ってことですね。

結論、将来駐車場は分譲マンションになりづらいけど、可能性はゼロではないってことですね。賃貸マンションは入居してるから、売りづらいし分譲マンションになりづらそうですね。

[737: 近隣住民]

ブルー囲：プレミスト
オレンジ囲：サクレジ

[738: マンション検討中さん]

撮影してる場所、特定されちゃいそうですよ。

[739: 匿名さん]

ガーデンアソシエ

[740: 匿名さん]

これから価格見直しって