プレミスト溝の口ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地：神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番（地番）
交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数：120戸
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～82.34平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[651: 検討中]

展示場行った方、または以下のようなマンションにお住まいの方に質問です。

展示場では床のフローリングが少し沈みこむような仕様でした。おそらく直床で防音のためというのもあるんでしょうが、そういうマンションにお住まいの経験のある方、慣れるものでしょうか？

私自身は順応性は高い方ですので大丈夫だと思うのですが、家族もいるので。

コメント頂けると助かります！

[652: マンション検討中さん]

651さん

慣れます。
実際住んでいますが、生活には支障がほぼ無いです。
デメリット:
・沈み込みが二重床に比べて直床は多いので、床鳴りがしやすい？
・高級感に欠ける（趣味ですけど、本物の無垢のフローリングとかと比べるとどうもハリボテ感がある気がする）
・重い家具を置くとほんの少し沈むため、水平が取りづらい（気がする）
・キャスター付きの椅子で、座りながら動く時、沈み込むため、若干動かしづらい（気がする）
デメリットばかり挙げましたが、上下階の音は気になりませんし、生活に支障はないです。
展示場なので、コンクリートに床を張っているわけでは無いでしょうし、よりふわふわしているように感じますが、実物は展示場のそれよりふわふわしてません。
直床がNGだと、いま殆どの分譲マンションが長谷工施工なので、選択肢が狭まると思います。

結論は、高級感がイマイチ、気になる人は気になる、気にならない人は気にならない。という曖昧な回答で申し訳ありません。
個人的には、エリアで最高値なので長谷工さん仕様の物件としては、もう少し仕様を高めて欲しいか、価格をお求めやすくして欲しかった。

[653: 検討中]

>>652さん

651です。大変参考になりました、ありがとうございます。

なるほど、高級感ですか。まあ無理に二重床にしても太鼓現象っていうリスクもあるみたいですしね。悩むところですね。

[654: マンション検討中さん]

652です。
最近の分譲マンションは、音の問題は二重床でも直床でもどんぐりの背比べですよ。
音を気にするなら分譲マンションはやめた方が良いです。
どんな仕様であっても「配慮」は必要ですし、近隣トラブルは発生する可能性ありますから。
昔は契約する下の階の家族構成くらいは教えてもらえたんですけど、今は無理ですからね。
下の階の人が、高齢者だったら子供の足音がうるさいとか言われますしね。

うちの検討の指針は「納得感」ですね。
リセールとまでは言わないですけど、新築から3年以内に何かしらの事情で売却することになって、大損しそうな物件は、手を出しづらい。
手数料含めトントンで売れれば御の字ですけど、ここは少し厳しそうですよね。
7300万て買って、諸費用で7600万とか？
売るとき6000万前半とかになったら目もあてられない。
終の住処探している人には関係ないでしょうが、子供が巣立ち、夫婦二人になったら、もう少し都会で狭いところか、田舎でゆったりか選択肢を持ちたいので、選択肢が無くなる気がしています。
また、僻み煽りが来るかもしれませんが、
ホント正直なところ、そんな感じなんです。

[655: 匿名さん]

直床がダメなのは可変性の悪さと給排水管のメンテがしにくく長期居住に向かないことと、施工が悪いと水平が悪くてビー玉がシャーになるこっとじゃないかな。遮音性では直床はLHの等級は二重床より高くてLLは二重床より低い。
この論議が3,000万クラスの物件なら解るけど6,000万超でのマンションで直床て聞いたこたとないし世も末だね

[656: 匿名さん]

追記
高級感どうこうより後々3LDK⇨2LDKにリフォする際に二重床と比較すると無駄に金かかります。

[657: 近隣住民]

今日物件の周りを散歩して外壁が見えましたが
思った以上にチープな感じです。
そこらにある長谷工が施工したマンションとあまり変わりないと思えました。

[658: マンション検討中さん]

あれ、二重床じゃないの？なに、ネガキャン？

[659: マンション検討中]

一次３０戸
２次３戸
３次３戸
４次不明
１０月１０日で先着順受付が２０戸ということは
仮に４次が３戸と仮定すれば２０/３９
売れたのはたったの１９戸/１２０戸
半年以上経ってこの数字はかなり深刻ですね。
来年の３月完成までに半分の６０戸販売なんて不可能な数字です。
このペースだともしかしたら４０戸売れればという感じで
入居時に１/３しか入居していないマンションなんて
自治会やコミュニティーは機能するのだろうか？

[660: 近隣住民]

来年の春から再来年まで溝の口周辺には５つの新築マンションが建てられます。
特にこの物件の価格が以上に高いので購入を断念した方はその他４つの物件にを
購入しているみたいです。
プレミストが発表された当時、サクレジなんてボロクソに叩かれていましたが
そのサクレジは販売好調、モデルルームも混んでいますよ！

[661: 匿名さん]

供給過多だね。

[662: 名無しさん]

>>660さん
情報ありがとうございます。
5つを教えてもらえませんでしょうか。
サクレジ、プレミスト、モリモト物件しか、思いつきません。

[663: 匿名さん]

プレシスとアイリス跡地。

[664: マンション検討中さん]

モリモト物件とアイリス跡地は気になるかな。それ以外なら条件いい有名デベの築浅物件ですね。
今の時代、マンションは一種の投資観点も必要です。最初に購入したマンションに一生死ぬまで住み続ける人って実はそんなに多くないと思います。
リセール時の資産価値は考えて購入したいです。その意味でもプレミストは下落率が高いと思うので論外です。

[665: マンション検討中さん]

サクレジステマ多すぎ。
サクレジ興味ないから話題の必要もない。

ここもステマっぽいのが散見されますが、サクレジステマなら、サクレジでやって欲しい。

[666: マンション検討中]

高津駅周辺の帝京病院跡地・溝の口住宅展示場跡地が今後どうなるか気になる。

[667: ご近所]

昨日ポストにチラシが投函されていました。
販売開始から半年以上経っても相変わらず設備など詳細は載っておらず
間取りも販売開始のときと同じ1戸のみ。
販売開始直後ならこのチラシでもワクワク感があるのだが
半年経ってから配るチラシなのかと疑問すら感じる。
なぜ詳細を載せないのか？または載せると価格に対してチープさが目立つからなのか？

[668: 匿名さん]

アイリス現地見て来ました。南前面建物萎える。プレシスが6階建に対し三菱と双日は建築看板見ると7階建。プレミストに近い激安仕様が必至ですな。

[669: 匿名さん]

他物件を落とすステマが多いですね。急にアイリス跡地もディスられた（笑）

[670: 検討中]

素人なりに価格について考えてみました。検討違いだったら申し訳ありません。

近隣物件であるアソシエール溝の口が賃貸物件として出ています。
築19年、9階／13階建、RC造、78.46㎡、3SLDK、家賃は月額18.4万円です。床や天井の構造、階高は不明、長谷工物件のようです。

敷地内に駐車場あり、利用出来るかは不明。

近隣に住んでいるので知っているのですが、この辺りは駐車場付のマンションは少ないです。

場所はプレミストと同じ二カ領用水沿いで、東急が直ぐ横に走っている(南武線ほどではないが騒音あり)代わりに、溝の口駅からも高津駅からも徒歩3分程度近いかと思います。

以上から立地条件はほぼ同じと仮定します。

大きな違いは築年数です。

18.4万円で実際に賃貸契約が成立するかどうかは不明ですが仮にこのアソシエールの18.4万円が妥当だとして、築浅のプレミストと比べたとき、新築でない(少し住んで2～3年後のイメージ)場合の賃料は20～21万円くらいでしょうか。

以下ページで、高津区の不動産投資利回りは6%とありました。
https://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140134/
不動産投資を進めるページですし、空室を考慮していなさそうなので、5%が求められる水準と仮定します。

そうすると仮に賃料21万円の方を使ったとしても、
(不動産価格)＝(年間賃料)÷(投資利回り)と考えると、
21万円×12ヶ月÷5%＝5,040万円

新築プレミアムが1割乗っても、5,544万円。

この辺がプレミストの妥当な価格水準かと思うのですが、この計算、いかがでしょうか。
まあそもそも溝の口の人が家賃21万円支払うかどうかですが。

ただし直近近い条件の賃貸がこのアソシエール溝の口しかないことは支援材料かもしれません。

[671: マンション検討中さん]

その計算式、5%ありきで逆算すると7000万だと29万取らないといけない計算式になりますね。
非現実的。

逆に7000万で、21万の家賃を適正として、利回り出すと3.6%

これ、純収益でなく、表面ですから、おっしゃる通りなんとなく、どこかが歪んでるんでしょうね。

21万。家賃補助ある会社なら現実的ですけど、駅徒歩とかを踏まえると、、妥当な気もします。

[672: マンション検討中さん]

別の視点でも考えてみました。

7000万を借りると住宅ローンで、18.5万
管理費で2万
合計20.5万

おっ、賃貸より安いじゃん！
となりそうですが、借りる金額より、住宅ローンが安くなるの当たり前ですからね。。。
固定資産税等のイニシャルと、金利上昇とか物件価格の下落とか、加味してないですし。

以上のことから、ざっと私なりに検討すると、
利回りは、4.5%
家賃は21.5万（中長期で考えて新築のアドバンテージはあまり加味せず。代わりに利回りを低めで設定）
とすると、5800万前後。
これは支払いで15.3万
管理費入れて17.3万。
いざとなったら貸すとかリスク踏まえると、このくらいの数字になりました。

数字遊び好きなので便乗してしまいました。
失礼しました。

[673: 匿名さん]

この物件の固定資産税は（優遇措置終了後）25万円くらいになると予測。
根拠は２４６超えのガーデンアクアス８０平米・築10年超でも20万円弱。
さらには月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど
維持費も溝の口周辺ではダントツに高額になる可能性大。

[674: 検討中]

>>673 匿名さん

月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど、溝の口でダントツに高くなるって本当ですか？

平置き駐車場で、プールや温泉も当然ないし、そんなに高くならない印象だったんで驚きです。

何か根拠があったら教えてください。管理会社に問題があるとかですか？

[675: マンション検討中さん]

管理費・修繕費は普通でしょ。
管理会社がぼったくりしてなければ。

固定資産税とかが高いとかもあり得ない。

ここは価格が高いだけ。

[676: 近隣住民さん]

プレミストの近くのマンションに住んでいるものです。
我が家は３ＬＤＫ・７５．５・５５００万の物件です。
こちらの物件で最も安い5998万円・２ＬＤＫ・６０．８２の物件で
管理費が１２３００円
修繕積立金が５７００円
駐車場が１７５００円
固定資産税が約２０００００円以上想定（我が家の固定資産税は１９万円）
月々に換算して約１７０００円（当初優遇処置があるのでもう少し安くなります）
月々の維持費は駐車場無しので約３７０００円弱
駐車場有で約５３０００円弱

ただほとんどのマンションは入居して５年くらい経つと管理費＆修繕積立金の
値上げがあります。我が家は５年目で値上げになりました。
この物件は特に修繕積立金の設定価格が低いです。

さらに修繕維持積立基金／一括 ４５６２００円が大規模修繕が行われる
１３年目安で毎回徴収があるので別途準備しておかなくてはなりません。

[677: マンション検討中さん]

HPの、
「この土日、モデルルームオープン！」
っていつまで出すのだろう。
この土日って確か４月くらいじゃなかったけ？
放置？

ケンちゃんラーメン新発売！みたい

[678: マンション検討中さん]

ＨＰにある物件概要の先着順申し込みの戸数が
先週は２０戸だったが２１戸に増えている。
キャンセルがあったのか？
６５９さんの投稿を参考にすると売れたのは現時点で１８戸/１２０戸のみ
３次・４次は全く売れていない推測になります。
完成まであと５ヶ月、残り１０２戸
何かしらのサプライズ（値引き）がなければこのまま低水準の販売で
入居が始まりますね？
まあダイワさんですから値引きはないとおもいますが？

[679: 名無しさん]

18戸だと住民スレも建てれませんね。
大和ハウスの現場営業は本社から怒られないのでしょうか。
いつも不思議に思います。
販売価格の設定したのは本社で設定価格が悪いからということで現場は怒られずに済んでいるでしょうか。

[680: 通りがかりさん]

去る10/13(土)に多摩川の花火大会がありました。
上層階も登れそうだから、上から写真でも撮ってHPにアップするなりしてアピールすればいいのに…。
花火にも掲載には権利関係とかあるですかね？
でもせっかくイベントがあったんだから文章だけでも載せるとか、アピールのしようはあると思うんですがね。来場者との契約に忙しいんだろうか……

[681: マンション検討中さん]

やる気ないのでは？
ウチも見学に行きましたが、他の物件と違って全然営業の電話とかかかってこない。
「買えない客」と思われたのかなw

[682: 溝の口大好き人間]

>>681 マンション検討中さん

大和ハウスは、ハウスメーカーとして、マンションのデベロッパーとは販売の方法が違い、勧誘の電話はしない方針を聞いています。決して「買えない客」とは、違うと思いますよ。

[683: 匿名さん]

>>681 マンション検討中さん
家には半年後に一度、電話が掛かって来ましたが、他を購入済みの旨話しをしたら、しつこく詳細を聞いて来ました。DMも来ました。

[684: 周辺住民さん]

>>670

>18.4万円で実際に賃貸契約が成立するかどうかは不明ですが仮にこのアソシエールの18.4万円が妥当だとして、
アソシエールは賃貸専用マンションなので、賃料は安定しているはずです。
さもないと既に住んでる人が怒りますので。

あの広さと立地と設備の物を借りると、それくらいはするということです。
賃貸の賃料は、よほど設備が劣らない限り、一般に築年の影響を受けません。

広さも立地も設備も条件の異なるプレミストの適正賃料がいくらかという問題はまた別の話。

[685: 周辺住民さん]

>>632 その他

遅レスで申し訳ないが、二ヶ領用水に面していることの最大のメリットとは、
「川の上には何も建たない」
ということで、資産価値の上ではそれ以上でもそれ以下でもないので。

主採光面が川とか公的な公園に面しているということは、視界を遮るような建物を目の前に建てられる心配がないということ。
この付近の容積率は200％程度なので、仮に対岸に何か建ったとしても10階建てなどはあり得ず、眺望が維持される。故に、価値が急落する心配が少ない。

目の前が墓地とかでも類似の効果があるが、それだと嫌がる人がいるので幾分価値が落ちる。

[686: マンション検討中さん]

このままだと、完成時に50戸捌けてたらいいほうなのかな。ある程度工事が進めば良くも悪くも実物が見れるんで、セールスしやすくなるとは思いますが。
来期はいいとして、このままだと21年度には減損懸念でてくると思うんで、値引きはあると思いますよ。この物件のボトルネックは主に価格と仕様のアンバランスにあると思いますが、値引きにも限界があるので、例え値引きしたとしても70㎡6000万台半ばがいっぱいいっぱいだろうということが辛いところ。訴求力あるのかなぁ。

[687: マンション検討中さん]

世田谷の某マンションは2年経っても20%ほど売れ残り、HPが閉鎖されてしまったようです
バルク売りの話も出ているようです
ここもそうならないことを祈ります…

[688: マンション検討中さん]

大幅な値下げがあれば一気に動きそうな気もしますけどね。

[689: マンション検討中さん]

>>687 マンション検討中さん
HPは閉鎖されていませんが第●期30次販売なんていうマンションも世田谷にあります！

[690: マンション検討中さん]

どのプレミストもすげー強気な価格設定ぽい。
土地仕入れの方針が、売上のために買ってしまえなんでしょうね。
苦しむのは現場の営業マン。
もしかしたら、完成前に完売することが必ずしも正しいとは言い切れないのかも。
と思ったけど、それはものすごく飽きの来ない商品企画にしないと成り立たないですね。
いつかは欲しいマンション的な。
駅前のパークシティは、凄いね。35年以上経過しているのに未だに3000万オーバーの取引価格。
そのくらいの作り込みしないと溝の口では無理では？

[691: 匿名さん]

プレミストのマンションの傾向ですが、在庫が残りそうなら値引きをして積極的に売るスタイルですか？
それとも、販売が長期に渡ってでも値引きなしで売り切るタイプですか？
前者であれば他を検討しながら値引きを待つのもいいかもしれませんよね。

[692: 通りがかりさん]

>>691 匿名さん

過去のコメントをご参考ください。
576、585、608辺りが参考になるかもしれません。

完全に値引き無しかは分かりませんが、後者に近いのではないでしょうか。土地の原価が高いようなので、我慢比べの甲斐があるかどうか…

[693: マンション検討中さん]

ホワイトマークス溝の口、発表されましたね！
結構いい感じでは？
価格がどうなるかね。
もしプレミストを考えている人は、ここの価格を待ってからの方がいいかもね。

https://www.mecsumai.com/wm116/index.html

[694: 匿名さん]

ホワイトマークスどこがいいんだ？販売さんか？
このマンション建設現場見ました？

[695: マンション検討中さん]

ホワイトマークス見ました。
同じ長谷工だから、実際あんま変わんないだろうけど、広告は良さそうね。

[696: マンション検討中さん]

問題は価格がどうなるかだね。

[697: マンション検討中さん]

１期５次発表されましたね。
なんと２戸！

そして先着が21→20戸になってます。
１戸売れました！！！

[698: マンション検討中さん]

一次３０戸
２次３戸
３次３戸
４次不明
５次２戸
売れたのは現時点で１９戸/１２０戸
先月に売れたのは１戸のみ
完成まであと４ヶ月、このペースだと完成時の売れ残り戸数が
１００戸弱なんていうことが現実味をおびてきました。

[699: マンション掲示板さん]

売れてない理由は？価格？

[700: マンション検討中さん]

このまま1期15次とかなるのでしょうか？
恥ずかしいからやめてほしい…