プレミスト溝の口ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地：神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番（地番）
交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数：120戸
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～82.34平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[646: 近隣で検討中]

>>645 マンション検討中さん

二ヶ領用水沿い住人ですが、賃貸ならこの物件、出して16万までですかね。

[647: 匿名さん]

リセールバリューは高くないと踏んでいます。
周りに同等・同規模のマンションが多数あり、競合するため、リセール、賃貸価格がとりにくいからです。

[648: マンション検討中さん]

ところで、エース不動産って何者ですか？
エース不動産の人から説明受けましたが、お金の話ばかりでしたし、曖昧な言い回しが多くて、購入意欲が失せました。。。

[649: 検討中]

>>648 マンション検討中さん

そうなんですか？
どちらで説明受けましたか？
私は展示場で説明受けましたが、頂いた名刺にはダイワハウスとありました。タイミングで出てくる人違うんですかね？

対応はきっちりしてましたね。

[650: 匿名さん]

>>649 検討中さん
あ、大和ハウスの方もいらっしゃるんですね。
私はエース不動産の課長級の方が出てこられました。他物件の悪口ばかりでしたので、ここを買う気が無くなりました。

[651: 検討中]

展示場行った方、または以下のようなマンションにお住まいの方に質問です。

展示場では床のフローリングが少し沈みこむような仕様でした。おそらく直床で防音のためというのもあるんでしょうが、そういうマンションにお住まいの経験のある方、慣れるものでしょうか？

私自身は順応性は高い方ですので大丈夫だと思うのですが、家族もいるので。

コメント頂けると助かります！

[652: マンション検討中さん]

651さん

慣れます。
実際住んでいますが、生活には支障がほぼ無いです。
デメリット:
・沈み込みが二重床に比べて直床は多いので、床鳴りがしやすい？
・高級感に欠ける（趣味ですけど、本物の無垢のフローリングとかと比べるとどうもハリボテ感がある気がする）
・重い家具を置くとほんの少し沈むため、水平が取りづらい（気がする）
・キャスター付きの椅子で、座りながら動く時、沈み込むため、若干動かしづらい（気がする）
デメリットばかり挙げましたが、上下階の音は気になりませんし、生活に支障はないです。
展示場なので、コンクリートに床を張っているわけでは無いでしょうし、よりふわふわしているように感じますが、実物は展示場のそれよりふわふわしてません。
直床がNGだと、いま殆どの分譲マンションが長谷工施工なので、選択肢が狭まると思います。

結論は、高級感がイマイチ、気になる人は気になる、気にならない人は気にならない。という曖昧な回答で申し訳ありません。
個人的には、エリアで最高値なので長谷工さん仕様の物件としては、もう少し仕様を高めて欲しいか、価格をお求めやすくして欲しかった。

[653: 検討中]

>>652さん

651です。大変参考になりました、ありがとうございます。

なるほど、高級感ですか。まあ無理に二重床にしても太鼓現象っていうリスクもあるみたいですしね。悩むところですね。

[654: マンション検討中さん]

652です。
最近の分譲マンションは、音の問題は二重床でも直床でもどんぐりの背比べですよ。
音を気にするなら分譲マンションはやめた方が良いです。
どんな仕様であっても「配慮」は必要ですし、近隣トラブルは発生する可能性ありますから。
昔は契約する下の階の家族構成くらいは教えてもらえたんですけど、今は無理ですからね。
下の階の人が、高齢者だったら子供の足音がうるさいとか言われますしね。

うちの検討の指針は「納得感」ですね。
リセールとまでは言わないですけど、新築から3年以内に何かしらの事情で売却することになって、大損しそうな物件は、手を出しづらい。
手数料含めトントンで売れれば御の字ですけど、ここは少し厳しそうですよね。
7300万て買って、諸費用で7600万とか？
売るとき6000万前半とかになったら目もあてられない。
終の住処探している人には関係ないでしょうが、子供が巣立ち、夫婦二人になったら、もう少し都会で狭いところか、田舎でゆったりか選択肢を持ちたいので、選択肢が無くなる気がしています。
また、僻み煽りが来るかもしれませんが、
ホント正直なところ、そんな感じなんです。

[655: 匿名さん]

直床がダメなのは可変性の悪さと給排水管のメンテがしにくく長期居住に向かないことと、施工が悪いと水平が悪くてビー玉がシャーになるこっとじゃないかな。遮音性では直床はLHの等級は二重床より高くてLLは二重床より低い。
この論議が3,000万クラスの物件なら解るけど6,000万超でのマンションで直床て聞いたこたとないし世も末だね

[656: 匿名さん]

追記
高級感どうこうより後々3LDK⇨2LDKにリフォする際に二重床と比較すると無駄に金かかります。

[657: 近隣住民]

今日物件の周りを散歩して外壁が見えましたが
思った以上にチープな感じです。
そこらにある長谷工が施工したマンションとあまり変わりないと思えました。

[658: マンション検討中さん]

あれ、二重床じゃないの？なに、ネガキャン？

[659: マンション検討中]

一次３０戸
２次３戸
３次３戸
４次不明
１０月１０日で先着順受付が２０戸ということは
仮に４次が３戸と仮定すれば２０/３９
売れたのはたったの１９戸/１２０戸
半年以上経ってこの数字はかなり深刻ですね。
来年の３月完成までに半分の６０戸販売なんて不可能な数字です。
このペースだともしかしたら４０戸売れればという感じで
入居時に１/３しか入居していないマンションなんて
自治会やコミュニティーは機能するのだろうか？

[660: 近隣住民]

来年の春から再来年まで溝の口周辺には５つの新築マンションが建てられます。
特にこの物件の価格が以上に高いので購入を断念した方はその他４つの物件にを
購入しているみたいです。
プレミストが発表された当時、サクレジなんてボロクソに叩かれていましたが
そのサクレジは販売好調、モデルルームも混んでいますよ！

[661: 匿名さん]

供給過多だね。

[662: 名無しさん]

>>660さん
情報ありがとうございます。
5つを教えてもらえませんでしょうか。
サクレジ、プレミスト、モリモト物件しか、思いつきません。

[663: 匿名さん]

プレシスとアイリス跡地。

[664: マンション検討中さん]

モリモト物件とアイリス跡地は気になるかな。それ以外なら条件いい有名デベの築浅物件ですね。
今の時代、マンションは一種の投資観点も必要です。最初に購入したマンションに一生死ぬまで住み続ける人って実はそんなに多くないと思います。
リセール時の資産価値は考えて購入したいです。その意味でもプレミストは下落率が高いと思うので論外です。

[665: マンション検討中さん]

サクレジステマ多すぎ。
サクレジ興味ないから話題の必要もない。

ここもステマっぽいのが散見されますが、サクレジステマなら、サクレジでやって欲しい。

[666: マンション検討中]

高津駅周辺の帝京病院跡地・溝の口住宅展示場跡地が今後どうなるか気になる。

[667: ご近所]

昨日ポストにチラシが投函されていました。
販売開始から半年以上経っても相変わらず設備など詳細は載っておらず
間取りも販売開始のときと同じ1戸のみ。
販売開始直後ならこのチラシでもワクワク感があるのだが
半年経ってから配るチラシなのかと疑問すら感じる。
なぜ詳細を載せないのか？または載せると価格に対してチープさが目立つからなのか？

[668: 匿名さん]

アイリス現地見て来ました。南前面建物萎える。プレシスが6階建に対し三菱と双日は建築看板見ると7階建。プレミストに近い激安仕様が必至ですな。

[669: 匿名さん]

他物件を落とすステマが多いですね。急にアイリス跡地もディスられた（笑）

[670: 検討中]

素人なりに価格について考えてみました。検討違いだったら申し訳ありません。

近隣物件であるアソシエール溝の口が賃貸物件として出ています。
築19年、9階／13階建、RC造、78.46㎡、3SLDK、家賃は月額18.4万円です。床や天井の構造、階高は不明、長谷工物件のようです。

敷地内に駐車場あり、利用出来るかは不明。

近隣に住んでいるので知っているのですが、この辺りは駐車場付のマンションは少ないです。

場所はプレミストと同じ二カ領用水沿いで、東急が直ぐ横に走っている(南武線ほどではないが騒音あり)代わりに、溝の口駅からも高津駅からも徒歩3分程度近いかと思います。

以上から立地条件はほぼ同じと仮定します。

大きな違いは築年数です。

18.4万円で実際に賃貸契約が成立するかどうかは不明ですが仮にこのアソシエールの18.4万円が妥当だとして、築浅のプレミストと比べたとき、新築でない(少し住んで2～3年後のイメージ)場合の賃料は20～21万円くらいでしょうか。

以下ページで、高津区の不動産投資利回りは6%とありました。
https://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140134/
不動産投資を進めるページですし、空室を考慮していなさそうなので、5%が求められる水準と仮定します。

そうすると仮に賃料21万円の方を使ったとしても、
(不動産価格)＝(年間賃料)÷(投資利回り)と考えると、
21万円×12ヶ月÷5%＝5,040万円

新築プレミアムが1割乗っても、5,544万円。

この辺がプレミストの妥当な価格水準かと思うのですが、この計算、いかがでしょうか。
まあそもそも溝の口の人が家賃21万円支払うかどうかですが。

ただし直近近い条件の賃貸がこのアソシエール溝の口しかないことは支援材料かもしれません。

[671: マンション検討中さん]

その計算式、5%ありきで逆算すると7000万だと29万取らないといけない計算式になりますね。
非現実的。

逆に7000万で、21万の家賃を適正として、利回り出すと3.6%

これ、純収益でなく、表面ですから、おっしゃる通りなんとなく、どこかが歪んでるんでしょうね。

21万。家賃補助ある会社なら現実的ですけど、駅徒歩とかを踏まえると、、妥当な気もします。

[672: マンション検討中さん]

別の視点でも考えてみました。

7000万を借りると住宅ローンで、18.5万
管理費で2万
合計20.5万

おっ、賃貸より安いじゃん！
となりそうですが、借りる金額より、住宅ローンが安くなるの当たり前ですからね。。。
固定資産税等のイニシャルと、金利上昇とか物件価格の下落とか、加味してないですし。

以上のことから、ざっと私なりに検討すると、
利回りは、4.5%
家賃は21.5万（中長期で考えて新築のアドバンテージはあまり加味せず。代わりに利回りを低めで設定）
とすると、5800万前後。
これは支払いで15.3万
管理費入れて17.3万。
いざとなったら貸すとかリスク踏まえると、このくらいの数字になりました。

数字遊び好きなので便乗してしまいました。
失礼しました。

[673: 匿名さん]

この物件の固定資産税は（優遇措置終了後）25万円くらいになると予測。
根拠は２４６超えのガーデンアクアス８０平米・築10年超でも20万円弱。
さらには月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど
維持費も溝の口周辺ではダントツに高額になる可能性大。

[674: 検討中]

>>673 匿名さん

月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど、溝の口でダントツに高くなるって本当ですか？

平置き駐車場で、プールや温泉も当然ないし、そんなに高くならない印象だったんで驚きです。

何か根拠があったら教えてください。管理会社に問題があるとかですか？

[675: マンション検討中さん]

管理費・修繕費は普通でしょ。
管理会社がぼったくりしてなければ。

固定資産税とかが高いとかもあり得ない。

ここは価格が高いだけ。

[676: 近隣住民さん]

プレミストの近くのマンションに住んでいるものです。
我が家は３ＬＤＫ・７５．５・５５００万の物件です。
こちらの物件で最も安い5998万円・２ＬＤＫ・６０．８２の物件で
管理費が１２３００円
修繕積立金が５７００円
駐車場が１７５００円
固定資産税が約２０００００円以上想定（我が家の固定資産税は１９万円）
月々に換算して約１７０００円（当初優遇処置があるのでもう少し安くなります）
月々の維持費は駐車場無しので約３７０００円弱
駐車場有で約５３０００円弱

ただほとんどのマンションは入居して５年くらい経つと管理費＆修繕積立金の
値上げがあります。我が家は５年目で値上げになりました。
この物件は特に修繕積立金の設定価格が低いです。

さらに修繕維持積立基金／一括 ４５６２００円が大規模修繕が行われる
１３年目安で毎回徴収があるので別途準備しておかなくてはなりません。

[677: マンション検討中さん]

HPの、
「この土日、モデルルームオープン！」
っていつまで出すのだろう。
この土日って確か４月くらいじゃなかったけ？
放置？

ケンちゃんラーメン新発売！みたい

[678: マンション検討中さん]

ＨＰにある物件概要の先着順申し込みの戸数が
先週は２０戸だったが２１戸に増えている。
キャンセルがあったのか？
６５９さんの投稿を参考にすると売れたのは現時点で１８戸/１２０戸のみ
３次・４次は全く売れていない推測になります。
完成まであと５ヶ月、残り１０２戸
何かしらのサプライズ（値引き）がなければこのまま低水準の販売で
入居が始まりますね？
まあダイワさんですから値引きはないとおもいますが？

[679: 名無しさん]

18戸だと住民スレも建てれませんね。
大和ハウスの現場営業は本社から怒られないのでしょうか。
いつも不思議に思います。
販売価格の設定したのは本社で設定価格が悪いからということで現場は怒られずに済んでいるでしょうか。

[680: 通りがかりさん]

去る10/13(土)に多摩川の花火大会がありました。
上層階も登れそうだから、上から写真でも撮ってHPにアップするなりしてアピールすればいいのに…。
花火にも掲載には権利関係とかあるですかね？
でもせっかくイベントがあったんだから文章だけでも載せるとか、アピールのしようはあると思うんですがね。来場者との契約に忙しいんだろうか……

[681: マンション検討中さん]

やる気ないのでは？
ウチも見学に行きましたが、他の物件と違って全然営業の電話とかかかってこない。
「買えない客」と思われたのかなw

[682: 溝の口大好き人間]

>>681 マンション検討中さん

大和ハウスは、ハウスメーカーとして、マンションのデベロッパーとは販売の方法が違い、勧誘の電話はしない方針を聞いています。決して「買えない客」とは、違うと思いますよ。

[683: 匿名さん]

>>681 マンション検討中さん
家には半年後に一度、電話が掛かって来ましたが、他を購入済みの旨話しをしたら、しつこく詳細を聞いて来ました。DMも来ました。

[684: 周辺住民さん]

>>670

>18.4万円で実際に賃貸契約が成立するかどうかは不明ですが仮にこのアソシエールの18.4万円が妥当だとして、
アソシエールは賃貸専用マンションなので、賃料は安定しているはずです。
さもないと既に住んでる人が怒りますので。

あの広さと立地と設備の物を借りると、それくらいはするということです。
賃貸の賃料は、よほど設備が劣らない限り、一般に築年の影響を受けません。

広さも立地も設備も条件の異なるプレミストの適正賃料がいくらかという問題はまた別の話。

[685: 周辺住民さん]

>>632 その他

遅レスで申し訳ないが、二ヶ領用水に面していることの最大のメリットとは、
「川の上には何も建たない」
ということで、資産価値の上ではそれ以上でもそれ以下でもないので。

主採光面が川とか公的な公園に面しているということは、視界を遮るような建物を目の前に建てられる心配がないということ。
この付近の容積率は200％程度なので、仮に対岸に何か建ったとしても10階建てなどはあり得ず、眺望が維持される。故に、価値が急落する心配が少ない。

目の前が墓地とかでも類似の効果があるが、それだと嫌がる人がいるので幾分価値が落ちる。

[686: マンション検討中さん]

このままだと、完成時に50戸捌けてたらいいほうなのかな。ある程度工事が進めば良くも悪くも実物が見れるんで、セールスしやすくなるとは思いますが。
来期はいいとして、このままだと21年度には減損懸念でてくると思うんで、値引きはあると思いますよ。この物件のボトルネックは主に価格と仕様のアンバランスにあると思いますが、値引きにも限界があるので、例え値引きしたとしても70㎡6000万台半ばがいっぱいいっぱいだろうということが辛いところ。訴求力あるのかなぁ。

[687: マンション検討中さん]

世田谷の某マンションは2年経っても20%ほど売れ残り、HPが閉鎖されてしまったようです
バルク売りの話も出ているようです
ここもそうならないことを祈ります…

[688: マンション検討中さん]

大幅な値下げがあれば一気に動きそうな気もしますけどね。

[689: マンション検討中さん]

>>687 マンション検討中さん
HPは閉鎖されていませんが第●期30次販売なんていうマンションも世田谷にあります！

[690: マンション検討中さん]

どのプレミストもすげー強気な価格設定ぽい。
土地仕入れの方針が、売上のために買ってしまえなんでしょうね。
苦しむのは現場の営業マン。
もしかしたら、完成前に完売することが必ずしも正しいとは言い切れないのかも。
と思ったけど、それはものすごく飽きの来ない商品企画にしないと成り立たないですね。
いつかは欲しいマンション的な。
駅前のパークシティは、凄いね。35年以上経過しているのに未だに3000万オーバーの取引価格。
そのくらいの作り込みしないと溝の口では無理では？

[691: 匿名さん]

プレミストのマンションの傾向ですが、在庫が残りそうなら値引きをして積極的に売るスタイルですか？
それとも、販売が長期に渡ってでも値引きなしで売り切るタイプですか？
前者であれば他を検討しながら値引きを待つのもいいかもしれませんよね。

[692: 通りがかりさん]

>>691 匿名さん

過去のコメントをご参考ください。
576、585、608辺りが参考になるかもしれません。

完全に値引き無しかは分かりませんが、後者に近いのではないでしょうか。土地の原価が高いようなので、我慢比べの甲斐があるかどうか…

[693: マンション検討中さん]

ホワイトマークス溝の口、発表されましたね！
結構いい感じでは？
価格がどうなるかね。
もしプレミストを考えている人は、ここの価格を待ってからの方がいいかもね。

https://www.mecsumai.com/wm116/index.html

[694: 匿名さん]

ホワイトマークスどこがいいんだ？販売さんか？
このマンション建設現場見ました？

[695: マンション検討中さん]

ホワイトマークス見ました。
同じ長谷工だから、実際あんま変わんないだろうけど、広告は良さそうね。

[696: マンション検討中さん]

問題は価格がどうなるかだね。

[697: マンション検討中さん]

１期５次発表されましたね。
なんと２戸！

そして先着が21→20戸になってます。
１戸売れました！！！

[698: マンション検討中さん]

一次３０戸
２次３戸
３次３戸
４次不明
５次２戸
売れたのは現時点で１９戸/１２０戸
先月に売れたのは１戸のみ
完成まであと４ヶ月、このペースだと完成時の売れ残り戸数が
１００戸弱なんていうことが現実味をおびてきました。

[699: マンション掲示板さん]

売れてない理由は？価格？

[700: マンション検討中さん]

このまま1期15次とかなるのでしょうか？
恥ずかしいからやめてほしい…

[701: マンション検討中さん]

>>699 マンション掲示板さん

価格につきます。

[702: マンション検討中さん]

価格を下げたくてもアールブラン・プレシス・ホワイトマークス・サクレジ・パークシティー・ロイヤルシーズンと高津区は新築物件が乱立しているから簡単には下げられない。

[703: 通りがかりさん]

>>702 マンション検討中さん

新築物件が乱立していると簡単に価格を下げられないんですか？

たくさん供給がある方が値下げ圧力になりそうな気がしますが。

[704: マンション検討中さん]

そうだよね。
乱立してるけど、
ここが頭２つくらい抜けて、価格が上ですからね。

[705: マンション検討中さん]

ここの営業さん、このサイトも見てるでしょうね。
検索で上位に来るこの掲示板を見ていない方が逆に不思議。不感症というかなんというか。
わたしが見学に行った際、どこか自信なさげなのはこのサイトのためか。。。
当初見学に行った際、満席だったこの物件。
いまはモデルルームは人は来てるんでしょうか？
旧大山街道を通過する際、チラ見してますが、人がいないご様子。
仮に販売状況がこの掲示板に書いてあるような状況が真実だったら、最初の方の満席はなんだったんでしょう？
営業の人、最初から「この物件高い（安くない）、何故なら場所がいいから」ってフラグ立ちまくりでしたからね。
正直、裏で思いっきり値引きしてないようであれば、実際この物件高すぎですよ。
購入者の方、僻みだと思って結構ですよ。

[706: マンション検討中さん]

いつ頃に値引きされますかね？いつまで粘るか、迷います。年度末とか、安易ですよね。2、3年待つのは辛いです。

[707: マンション検討中さん]

同じ長谷工の施工で
ホワイトマークス溝の口
敷地面積４０１１、２８㎡
１１６戸

プレミスト溝の口
敷地面積４３３５，２８㎡
１２０戸
ほぼ同じ規模と施工会社が一緒なので
ホワイトマークスの販売価格と比較すれば
プレミストの立地価格がどのくらいプレミアを付けているか分かるはず。

アールブランはHP公開と同時に販売価格を発表したが
ホワイトマークスは未定、プレミストや周辺の物件の売れ行き状況を
様子見している模様。

[708: マンション検討中さん]

販売当初のモデルルーム満席だったというのは
こちらの物件HPには価格や設備仕様など情報がほとんど載っていなくて
実際モデルルームに行ってみないと分からないという設定で
期待して行ってみたらチープな設備仕様と何と言っても
予想外の価格の高さから検討の余地無く撤退した方が多かったはず。
我が家もその一人です。

[709: マンション検討中さん]

販売当初：モデルルーム満席。
今：販売不調。
これは事実。原因は物件がチープなのに価格が相場感比で異様に高いこと。
駅距離ロケーションで言うと、ブランズやプラウドなどの築浅マンションに劣る。
周辺環境で言っても交通事情の危険な大山街道隣接で危ない。
新築アドバンテージで高を括ってた感あったが、アールブラン・プレシス・ホワイトマークス・サクレジ・パークシティー・ロイヤルシーズンと高津区は新築物件が乱立で、新築アドバンテージも無し。
物件チープ、価格高い、ロケーションいまいち、新築アドバンテージ無しのこの状況では売れ残り物件化はほぼ確定かと。
可変できるのは価格だけなので最終的には全戸完売できるまで叩き売ることになるとは思うが、一体何年かかるのやら、という様相。
価格下がったとしても私は買わない。いわく付きの物件に既になっているから。
この物件が売れなかったという事実は、溝の口市民が賢者だったという証でもあった、と私は思う。

[710: 匿名さん]

>>709 マンション検討中さん
同感です。
そして、この物件を既に買ってしまった方は今どう思っていらっしゃるのでしょうかが気になります。
金の無い溝の口の一般庶民の僻みだなー。と思っていらっしゃる方がもしいたら、それはマジでヤバイですね。
空き空きなので、確かに希望の住戸は選べたと思いますが、ほぼ同条件の住戸が値下げされることはほぼ確実視されている訳ですから。
そして、リセールする際もヤバイと思います。
私は溝の口駅近物件を中古で購入しましたが、その際には、販売当時の口コミは全て確認しました。貧乏人の一般市民としては一生の買い物なので、ほぼ全員が販売当時の口コミは確認すると思います。実際、私の場合、口コミを見て、末●組のとある物件は購入を辞めましたし。
購入検討の方が、こちらのスレを見たら一体どう感じるのでしょうか？
私には、ダイワの変な強気が完全に裏目に出てるようにしか見えません。

[711: 匿名さん]

>>710 匿名さん

リセールリセール言うけど、
永住前提なら関係ないんだけど。

[712: マンション検討中さん]

３月竣工ってことはさ、
そろそろ入居説明会とかですよね。

開催するのかな？
しないわけにはいかないよね。

[713: 評判気になるさん]

>>711 匿名さん
資産価値考えるのは当然だろう。
まさか永住前提の人間でないとマンション買ってはいけないのか？

[714: 匿名さん]

>>713 評判気になるさん

> 資産価値考えるのは当然だろう。

ほら、そういう風にあたかもすべての検討者が資産価値を重視しているように言う。
永住前提の人のように資産価値が関係無い検討者もいるんじゃないの、って言いたいだけ。
永住前提じゃないと買ってはいけない、とか言ってもいないことを勝手に妄想しないように。

[715: マンコミュファンさん]

7000万超えの物件で、リセールとは言わないけど、価格の妥当性考えない人は少ないと思いますよ。
ただでさえ、割高なんだし。
前にも出てましたが、トヨタエンブレムの車に、レクサスの価格がついてる感じなんですよね。
売れてないことが事実なら、立地・商品のいずれかがここまでの付加価値は無いと判断されているだけなんでしょうね。
少なからず、ウチはそう思ってます。
なぜ、ここにいるかは、妥当性あるトヨタ価格なら検討できるからです。

[716: 匿名さん]

私はマンション購入にあたって、リセールや資産価値を考えるのは至って当たり前のことだと思います。
何だってそうですよね？モノを買うときにはその価格と価値で検討します。食材を買うときだって同じです。
ましてやマンションなので、仕事の関係や家族の状況などで、やむなく手放さなければいけない状況になったときに何千万円も損するとか嫌なので。
私もマンションは永住前提で買いたいとは思いますが、あくまでそれは前提の話で、人生、事情によってはリセールを余儀無くされる場合もある訳なので、リセールや資産価値というのはマンション検討項目の一つにしています。その意味でこのマンションは完全に無しです。
私、変なのですかね？

[717: 名無しさん]

何を買うときでも適正価格は重要だと思います。お金がある人は気にしないかと言えば、そんなことはないでしょう。
例えば、大金持ちなら普通のタクシーの初乗り運賃として、1kmで1万円支払うかと言えばNOだと思います。
もちろん付加価値のある場所(地域にタクシーが1台しかない)や移動手段(例えばリムジンやヘリで移動)には大金を支払うかも知れないですが、このマンションの立地、仕様に「普通のマンションとは違う」と思わせるだけの付加価値があるでしょうか？
このスレを見ている多くの方と同じで、私は立地、仕様を見てこのマンションに関心があります。適正価格なら買いたいです。でも今の価格では買いたくないなあ…
そもそも大金持ちではないですけどね。

[718: 評判気になるさん]

>>714 匿名さん

715以降の方々のコメントを見ましたか？
永住前提だろうが、事情が変わり得ることなんて人生幾らでもある。マンション購入する上で、資産価値を考えないなんてことは有り得ないんだよ。私とあなた、どっちが妄想に走っているかよーく考えてみたまえ。

[719: マンション検討中さん]

>>718 評判気になるさん
横から失礼しますがあなたの主観の検証をしてもしょうがないのでこのマンションの客観的なデータに基づく価格を教えてください。
ここまで高い高いと言われるマンションでいくらなら販売が進捗するのか興味があります。

[720: 評判気になるさん]

この立地に以前から魅力があり、早々にギャラリーに行った際に価格には触れずさんざん説明されたあげく最後に幾らなら買いますか？と言われは〜⁈ 1番狭い部屋だったので高く見積もっても5千万前半と伝えてたら最後に6千万後半の値段を言われました（公開前）なんで最初に提示しないのと憤り感じました。
その後にロイヤルシーズンのギャラリーに行った際に何で数年先の完成物件を販売する訳をきいたらプレミストが高価格で売り出したので、少し下げて便乗販売ですと言ってました。色々問題はあると思いますが、全てがこのプレミストの異常価格のせいでおかしくなってると憤りを感じてる1人です。

[721: 名無しさん]

まず、5000万前半と伝えて、5000万前半で買えるはずがない（爆）まぁ、粗利率を業界平均の25%だとしたら、利益はないですからね。
今後は300万〜1000万の値引きを段階的に行い、バルクで利益なしを卸して完売、全体で10〜15％の粗利率を確保したいのかなぁ。サイトも更新しないし、広告もうたないし、来場キャンペーンもしないし、販促費を削っていますね。で、営利ベースで5％を目指したいんでしょうね。そんなうまくいかないと思いますが。
そして、異常価格は別にプレミストが悪いわけではなく、サラリーマンに7000万のお金を貸してくれる銀行と裏にいる政府ですよね。他の地域も価格高騰してます。土地を仕入れて、建物たてないと販売できません。あなたが１円でも安く買いたいように、土地を売った人、材料を売る人、建設技術を売る人も１円でも高く売ろうとして、価格が積み上がります。そんなもんです。憤ってもいいですが、もう少し視野を広げて持ち家、都内近郊、新築マンション、このスレを見切って将来設計をしないと損しますよ。マンションを買うと老後が安心なわけでもなく、老後に貯金があればいいので、賃貸という選択肢が悪いと思いません。新築マンション、持ち家に拘るなら、埼玉や神奈川でも3000万で買える場所はあります。中古マンションなら、価格内で都内への距離で選択肢が増えます。このスレを見て価格の下りを待つのもいいですが、1500万以上の値下げはまずないので、見切って情報収集と将来設計をするのをオススメします。

[722: マンコミュファンさん]

「5000万前半と伝えて、5000万前半で買えるはずがない」
まったくもって意味がわからない。

一昔前の溝の口なら当たり前の水準ですよ。
※ちょっと低めですけど。
そして、素人なのだから、急な上がり幅なんて把握しているはずもない。他がここまで上がってないから。煽りに軽く乗ってしまいました。

単純に売主が土地を高掴みしただけでしょ。

ちなみに私も、いくらでしょうクイズを営業さんに出されました。
案内の最中は、「大体いくらくらい？」って聞くと、
「後で」と「場所がいいんで安くは無いですよ」、更に「最近はどこも凄く上がってます」とかなり下地を作った上で、7000万前後と。

正直、ウチは買い替え層です。
将来設計とか云々より、納得いけるものが納得いえる価格で買えるなら買い替えようと思ってましたが、営業担当自体も「割高」と感じているようでしたし、「当初」買うのはパスだなと思いました。

仮に将来値下げして、このマンション買うことになっても、若干ですがこの掲示板が残るんで、荒れっぷりがマイナスに作用しないか、不安ですよ。

[723: 匿名さん]

他がここまで上がってなかった訳ではない、このスレでも最初から議論されてるし、中古物件も高くなっていましたよね。あなたがまったく分からないのは、調査不足か、理解力不足か、分からないふりをして自分を正当化したいだけでは？

まぁ、ご理解の通り、売主が土地を高掴みしたので、販売価格は高いです。だから、坪350万です。以上だけかと。あなたが納得できないなら、買わなきゃいい話ですよね。

そして、あなたはこのご時世に乗っかり、買った頃の価格以上に１円でも高くマンションを売却しようとしてますよね。物件検索者が納得いく価格ではないでしょうね。そんなもんですよ。

[724: 周辺住民さん]

この立地とスペックで予算が5000万円代前半であるなら、築20年くらいまでの中古を強くお勧めしときます。
新築でこの立地で5000万円台前半となると、リーマンショックあたりまで遡らないと無理です。

良い場所のほとんどには既にマンションが建っています。
新築マンションは、残った希少な、しかも十分に広い空き地にしか立たないのだから、価格が上がっていくのは当たり前です。

[725: マンション検討中さん]

2004年完成の久本アドレスの物件は坪単価180万
2006年の徒歩13分のタワーは230万
2014年のブランズは260万
2016年辺りのプラウドは270万でしたっけ？
2018年のプレミストは330万

ざっとピックアップしました。
ホントに纏まった土地が溝の口に無いなら確かに高止まりする可能性があるかもしれません。

ホントに無いんでしょうか？？
・パークシティの奥のNECの社宅は老朽化進んでいます。
・セントラルスポーツの裏の駐車場は開発されない？
・焼肉苑周辺のコインパーキングは？
・生産緑地の解放でイトーヨカドー北側の畑はそのまま？
・南口ロータリー整備に伴い、売却する土地は出てこない？
・富士通の体育館は継続？

新築マンションを立てるにはもう土地がないから「価格が上がっていくのは当たり前」

バブル期の土地神話みたいな話ですね。

[726: 近隣住民さん]

昔、高津区にある高級鮨店の大将が独立するにあたり言ってました。
溝の口に店舗を構えて一人１万円のにぎりを出しても近所の住民はほとんど来店しないとのこと。
確かに溝の口は飲食店が沢山あり常に閉店・出店を繰り返しています。
ただ長年営業してにぎわっているお店は安くてうまいお店です。
雰囲気より値段です。
プレミストに７０００万以上も出せる富裕層は実際住んでみて庶民感覚の
違いに戸惑うでしょう？
二子玉川まで３駅３分で行けるのに民度の違いにびっくりしますよ！
試しに玉川高島屋とノクティーに行ってみれば？
でも私は溝の口が大好きです。
この庶民的な雰囲気が続くなら永住でもいいと思っているくらいです。
食べログで調べれば簡単に溝の口の庶民感覚が分かります。

[727: マンション検討中さん]

725に追加です。

2008年頃販売してた、徒歩13分の物件は、230万前後で販売。
その後リーマンショックで、最大1000万引きしたとか。

景気がぶっ壊れないことを祈ります。

2014年の後半からググっと価格が上がり始めて、2017年くらいから高水準をキープ。

このままステイが続くのか、はたまた否か。
個人的には、持ち家なんで、価格が上がっていくと、ローンが軽くなるので、助かるんですが、その分新築が買いづらくなるので、微妙ですよね。

個人的には不安要素として、
・オリンピック後
・30代の年収が一昔前の水準より100万ダウンしている。（しかしながらダブルインカムが増えてる）
・生産緑地の解放2022年
・消費税増税10%（一過性でしょうが）
等々ある中で、以前高止まりし続け、さらには土地がないからマンション価格が上がるってのが、理解に苦しむ部分があります。
ホントに上がるなら、この物件は買いだと思います。

[728: 匿名さん]

価格高で都内から押し出され派がいるように溝口民も押し出されるしかない。

[729: 匿名さん]

>>726 近隣住民さん

武蔵小杉に工場がありました。再開発が進みタワマンができました。でも、あなたは工場地帯の名残から民度が武蔵小杉に合わないので、タワマンの坪単価200万に安くしろと言います。

昔、江戸は栄えた城下町ではなかった。徳川家康が江戸に幕府を開き城下町として栄えました。でも、あなたは城下町でなかった頃の名残で民度が合わないので、江戸城の周りに畑作らせろと言います。

つまり、時代は流れ、街も変わります。
だから、それを理解して発言を変えないといけない、と思います。

[730: 周辺住民さん]

>>725
駐車場になってる土地があるから建てられるだろう、という説は何度も出ていますが、素人考えもいいところです。
あらゆる土地にはオーナーがいます。オーナーが売る気にならなきゃ市場に出ません。特に個人所有の土地は税金も安いので厳しい。今駐車場になっているのもオーナーの判断の結果です。
駐車場の賃料が固定資産税を大きく上回っている限り、焦って売る必要はありません。
それでもオーナーの売る気が高まるとき、というのは、地価が上がったときであり、そこで仕入れた土地に建つマンションは必然的に高価な物になることでしょう。

法人所有の土地は税金の支払いや赤字の穴埋めのために、比較的売られやすいでしょうから一番期待できるのはNEC社宅ということになるけど、いつになるかはまったく不明。

現在の相場はバブルというよりむしろ必然。バブルの時は郊外の畑だろうがバス便だろうが見境なく高騰していました。
新築にこだわらなければ安くて良い物はたくさんあります。

[731: 通りがかりさん]

住宅情報誌「都心に住む」の元編集長のブログだと大手不動産の上層部はこう考えて値段を付けているらしいですよ。

＞「チャレンジ価格」は、おもに地元の住み替え層が「相場より高いが、これなら納得できる」と買ってくれるのをじっと待つ値段。新築供給が減り「他にないし」も追い風だ。竣工後どれだけ時間がかかっても開発事業利益の最大化を優先する選択である。以前は、仕様（原価）の引き上げ等様々な方法を試み「エリアNo.1のポジションを獲得すること」を指したが、建築費高騰とアベノミクス以後の相場高騰でわかりにくくなってしまった。
http://www.mh3.co.jp/%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%...

[732: 匿名さん]

高くて文句言うって馬鹿みたい。
買えないなら諦める。手を出さない。
それだけでいいじゃん。
粘着してる方は何がしたいんだ？値下げさせたいのか？

[733: マンション検討中さん]

>>730さん

プロの方ですか？
NEC社宅以外の駐車場のオーナーは、全て個人所有なのでしょうか？
仮に個人だとしても、相続対策を兼ねて保有している場合もあると思いますがいかがでしょうか？
現所有者が高齢で、相続された後売却する。そんなことはものすごくいろんなところで行われてますし。
NEC社宅以外はほぼないというのもどうかと。

高値になったら売り始める。たしかにオーナーにとってはそれが理想的ですが、不景気に伴い処分を余儀なくされる。そんなケースもあると思いますよ。
素人考えで申し訳ないですが、素人が考えても変に感じました。

[734: 周辺住民さん]

>>733
この文脈でいうところの個人とは、個人が100%株主やってる中小企業とか、資産管理会社の類を含みます。法人とはそれ以外のこと。企業所有というべきか。

>現所有者が高齢で、相続された後売却する。そんなことはものすごくいろんなところで行われてますし。
地方の一軒家だとか、溝の口近辺でも徒歩10分以上の場所などはそうでしょう。
しかし、便利な土地の場合、地主が手放したがらないことが多いので、マンションを建てるにしても賃貸になっている例がほとんどです。
便利な土地は担保価値が高いので、土地を担保に借り入れをしてRC造のマンションを建てて賃貸するといったことも可能になります。
これが出来ないような駅遠の土地なら、放出される可能性が上がるかも知れませんね。

因みに、NECほどの大企業の場合、マンション経営などというROIの低い物に投資するくらいなら、土地を売り払って本業の新規事業に投資でもしたほうがマシなので、遊休地は売却される可能性が高くなります。

>不景気に伴い処分を余儀なくされる。
企業ならばそういうこともありましょう。
実際問題、2000年前後の10年くらいは大企業の資産処分が多かったわけで、結果、土地が放出されることもありました。
小杉のタワマン群も、パークシティ溝の口も、元々は大企業の所有地でした。
しかし、景気の影響を受ける要素の少ない単なる個人地主だとそういう場面は少ないでしょう。

[735: 周辺住民さん]

>マンションを建てるにしても賃貸になっている例がほとんどです。

補足ですが、賃貸にするのではなく、地主が土地をデベロッパーに提供して、見返りにマンションの何部屋かを貰うという所謂「等価交換方式」マンションもあります。
元々個人地主だった物件の場合、この点は確認すべきです。

この場合、元地主が自分に都合のいいような規約を勝手に作るなどのトラブルが起きるケースがあるので要注意。

プレミストは元JRの土地ですが、元が個人地主ではない、というのは基本的に良い材料となります。

[736: マンション検討中さん]

>>735さん
勉強になりますー。
駅近の駐車場は、分譲マンションになりづらい。けどなるかもしれない。
でも、地主はRCのマンション建ててもっと効率よくやるかもしれない。
NECの社宅は企業なので分譲マンションになるかもしれない。
地主の等価交換の分譲マンションは買う前に注意が必要ってことですね。

結論、将来駐車場は分譲マンションになりづらいけど、可能性はゼロではないってことですね。賃貸マンションは入居してるから、売りづらいし分譲マンションになりづらそうですね。

[737: 近隣住民]

ブルー囲：プレミスト
オレンジ囲：サクレジ

[738: マンション検討中さん]

撮影してる場所、特定されちゃいそうですよ。

[739: 匿名さん]

ガーデンアソシエ

[740: 匿名さん]

これから価格見直しって

[741: 溝の口大好き人間]

>>740 匿名さん

待っていてよかったね。期待しよう。

[742: マンション検討中さん]

＞＞740
価格見直しの情報はどこにのっているか教えてもらえませんでしょうか。

[743: マンション検討中さん]

ちょうちょいではあるけど、
でも売れていってるね。
HPみると。
ただ後半がしんどいだろね。このペースだと。

[744: 匿名さん]

>>742 マンション検討中さん
740ではないですが、自分も価格改定予定と噂は聞きました。検討者の立場ではないです。

[745: マンション検討中さん]

価格改定って、、、今まで契約した人って、再契約とかするのかな？
何もないなら、早く買った人が割りを食うだけでは？