プレミスト溝の口ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地：神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番（地番）
交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数：120戸
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～82.34平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[626: マンション検討中さん]

ですよね。
7階建の階高圧縮・直床直天井にした時点で、高くても買いたいという人まで逃げていった。

[627: 匿名さん]

直床直天井はヤバすぎですな。
いい場所なのに超激安マンションの構造じゃないですか！場所が良いだけに非常に残念。

[628: マンション検討中さん]

MRで記入したアンケートのお礼⁈が届きました！ 家は残念ながら他マンションを6998で購入、ここには縁が無かったです。

[629: 検討板ユーザーさん]

天井は二重になっているように聞いています。

[630: マンション検討中さん]

このマンションの前の二ヶ領用水沿いは、ポケモンゴーのアプリユーザーの溜まり場になってますよ。
私はアプリやっていないので詳細はわかりませんが、どうやらこのエリアがスポット？になっているようです。
閑静な住宅街なのに、20～60代の男性が100人位集まっていることもあり、異様な光景です。

[631: 近隣住人]

この物件の売りである二ヶ領用水散策路はその先（久地方面）にある円筒分水から宿河原さらに宿河原堰までの散策路は風情があって散策するには良いところですがこちらの散策路はそれほど風情も無く散策路も美しいとは決していえません。

[632: 通りがかりさん]

溝の口の二ヶ領用水は確かに風光明媚とは言い難いですね。それとこの物件のすぐ近くの大山街道は交通量が多く、且つ、道幅が狭いのに歩行者、自転車、バイク、車が、それぞれ皆我が物顔で通行していて、まるで中国か東南アジアの道路のようです。騒音も結構ありますが、なにより子供は危ない道路です。立地がいい、とはとても私は思えません。。

[633: 名無しさん]

みんなひどいです。
よってたかって。
ダイワハウスさんがかわいそう。
この物件にはいいところもあるはずです。
あえて、いいところをあげてみませんか。

[634: 匿名さん]

場所はいいと思います。
ただ、価格はやり過ぎ。構造は安普請。
営業さんは諦め気味で覇気がない。
てかんじかな。
場所は良いと思いますよ場所は。

[635: 匿名さん]

>>633 名無しさん

敢えて直床にすることにより、膝に優しい歩き心地
天井高を低めにすることにより、高い冷暖房効率を実現
キッチン天板に、食器が欠けやすい御影石の不採用

[636: 匿名さん]

>>633 名無しさん
JR東日本にたくさん寄付できたこと

[637: 通りがかりさん]

価格が5000万だったら、こんなに荒れなかったんだろうな、と思うと不思議に思う。さすがにないが5000万まで値下げしたら、みんなどうするんだろう？当初の期待値が高かった物件から、ここまで否定した物件を購入するのかなぁ。

[638: マンション検討中さん]

5000万なら即決しますよ。
5000万後半で住戸とか条件とかじっくり考えるレベル。6000万で物件の真ん中が買えるイメージ。

そもそも
なんとなくですけど、溝の口徒歩10分以内で場所悪いところってそもそもあまりないですよね？
線路近くとか、傾斜地とか除いてですけど。
場所良いというか、溝の口10分以内で単純に可もなく不可もなくというだけで。

場所の理想は久本小学校エリアが理想。
理想ですけどね。理想ですけどね。

話は変わりますが、ママ友、パパ友の世間話レベルですが、溝の口で3LDKマンションは出しても6000万ってラインですよ。
条件良いところで、6000万オーバー、普通以下で6000万ギリのイメージ。

あ、「貧乏人の集まり」「買えない僻み」と言っていただいても良いですよ。
属性的に、いい意味でマイノリティーに入る部類だと自負はあるので。
価格の妥当性とか、マーケットはどうとか相場とかそんな話ではなく、感覚値ですしね。

[639: 近隣住人]

この物件の良いところ？
いくら考えても立地くらいしか出てきません。
あえて言うならエントランスのみ豪華仕様

[640: 名無しさん]

6500万なら買いだったね。5000万とかは江戸時代笑

[641: マンション検討中さん]

駐車場平置きは、利点です。これにより維持、管理費用を抑えることができます。

[642: 匿名さん]

直床と騒がれていたけれど、しっかり二重床じゃないですか。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5822.html?sp

[643: 匿名さん]

>>642 匿名さん

せいぜい2.8mの階高で二重床二重天井にしたら、床スラブ厚は最小限？
階高取れないなら、直床にして床を厚くした方がいいと思うんだけど。

[644: 通りがかりさん]

>>642 匿名さん
マン間取のブログにリセールバリューの話もありますね。実際の売れ行きは、どうなんでしょうか？ここだけ値下げ希望のユーザーステマで荒れてるのか？それともマン間取が企業のステマか？

[645: マンション検討中さん]

江戸時代ね。
プロの方ですか？マーケッター？
10年以上住んでて、10年前からマンション見てきている個人としては、ココ4年の上がり幅は異常。
ウチが買ったマンション、築4年、売れるかどうか運ですが、110%まで可能性があるかもと、地元大手不動産会社から言われました。
ウチは駅近、5750万で買って6350万で運よければ売れると。でも実際は6000万ギリが動いているので、最悪5000万台後半も覚悟してくださいと。

新築でプレミアム付いて、買ったとしても、7000万が即6000万前後で取引されるなら躊躇しますよね。

仮に、買ったとしても、即賃貸にしざるを得ない時、いくらで貸せるんでしょう？

[646: 近隣で検討中]

>>645 マンション検討中さん

二ヶ領用水沿い住人ですが、賃貸ならこの物件、出して16万までですかね。

[647: 匿名さん]

リセールバリューは高くないと踏んでいます。
周りに同等・同規模のマンションが多数あり、競合するため、リセール、賃貸価格がとりにくいからです。

[648: マンション検討中さん]

ところで、エース不動産って何者ですか？
エース不動産の人から説明受けましたが、お金の話ばかりでしたし、曖昧な言い回しが多くて、購入意欲が失せました。。。

[649: 検討中]

>>648 マンション検討中さん

そうなんですか？
どちらで説明受けましたか？
私は展示場で説明受けましたが、頂いた名刺にはダイワハウスとありました。タイミングで出てくる人違うんですかね？

対応はきっちりしてましたね。

[650: 匿名さん]

>>649 検討中さん
あ、大和ハウスの方もいらっしゃるんですね。
私はエース不動産の課長級の方が出てこられました。他物件の悪口ばかりでしたので、ここを買う気が無くなりました。

[651: 検討中]

展示場行った方、または以下のようなマンションにお住まいの方に質問です。

展示場では床のフローリングが少し沈みこむような仕様でした。おそらく直床で防音のためというのもあるんでしょうが、そういうマンションにお住まいの経験のある方、慣れるものでしょうか？

私自身は順応性は高い方ですので大丈夫だと思うのですが、家族もいるので。

コメント頂けると助かります！

[652: マンション検討中さん]

651さん

慣れます。
実際住んでいますが、生活には支障がほぼ無いです。
デメリット:
・沈み込みが二重床に比べて直床は多いので、床鳴りがしやすい？
・高級感に欠ける（趣味ですけど、本物の無垢のフローリングとかと比べるとどうもハリボテ感がある気がする）
・重い家具を置くとほんの少し沈むため、水平が取りづらい（気がする）
・キャスター付きの椅子で、座りながら動く時、沈み込むため、若干動かしづらい（気がする）
デメリットばかり挙げましたが、上下階の音は気になりませんし、生活に支障はないです。
展示場なので、コンクリートに床を張っているわけでは無いでしょうし、よりふわふわしているように感じますが、実物は展示場のそれよりふわふわしてません。
直床がNGだと、いま殆どの分譲マンションが長谷工施工なので、選択肢が狭まると思います。

結論は、高級感がイマイチ、気になる人は気になる、気にならない人は気にならない。という曖昧な回答で申し訳ありません。
個人的には、エリアで最高値なので長谷工さん仕様の物件としては、もう少し仕様を高めて欲しいか、価格をお求めやすくして欲しかった。

[653: 検討中]

>>652さん

651です。大変参考になりました、ありがとうございます。

なるほど、高級感ですか。まあ無理に二重床にしても太鼓現象っていうリスクもあるみたいですしね。悩むところですね。

[654: マンション検討中さん]

652です。
最近の分譲マンションは、音の問題は二重床でも直床でもどんぐりの背比べですよ。
音を気にするなら分譲マンションはやめた方が良いです。
どんな仕様であっても「配慮」は必要ですし、近隣トラブルは発生する可能性ありますから。
昔は契約する下の階の家族構成くらいは教えてもらえたんですけど、今は無理ですからね。
下の階の人が、高齢者だったら子供の足音がうるさいとか言われますしね。

うちの検討の指針は「納得感」ですね。
リセールとまでは言わないですけど、新築から3年以内に何かしらの事情で売却することになって、大損しそうな物件は、手を出しづらい。
手数料含めトントンで売れれば御の字ですけど、ここは少し厳しそうですよね。
7300万て買って、諸費用で7600万とか？
売るとき6000万前半とかになったら目もあてられない。
終の住処探している人には関係ないでしょうが、子供が巣立ち、夫婦二人になったら、もう少し都会で狭いところか、田舎でゆったりか選択肢を持ちたいので、選択肢が無くなる気がしています。
また、僻み煽りが来るかもしれませんが、
ホント正直なところ、そんな感じなんです。

[655: 匿名さん]

直床がダメなのは可変性の悪さと給排水管のメンテがしにくく長期居住に向かないことと、施工が悪いと水平が悪くてビー玉がシャーになるこっとじゃないかな。遮音性では直床はLHの等級は二重床より高くてLLは二重床より低い。
この論議が3,000万クラスの物件なら解るけど6,000万超でのマンションで直床て聞いたこたとないし世も末だね

[656: 匿名さん]

追記
高級感どうこうより後々3LDK⇨2LDKにリフォする際に二重床と比較すると無駄に金かかります。

[657: 近隣住民]

今日物件の周りを散歩して外壁が見えましたが
思った以上にチープな感じです。
そこらにある長谷工が施工したマンションとあまり変わりないと思えました。

[658: マンション検討中さん]

あれ、二重床じゃないの？なに、ネガキャン？

[659: マンション検討中]

一次３０戸
２次３戸
３次３戸
４次不明
１０月１０日で先着順受付が２０戸ということは
仮に４次が３戸と仮定すれば２０/３９
売れたのはたったの１９戸/１２０戸
半年以上経ってこの数字はかなり深刻ですね。
来年の３月完成までに半分の６０戸販売なんて不可能な数字です。
このペースだともしかしたら４０戸売れればという感じで
入居時に１/３しか入居していないマンションなんて
自治会やコミュニティーは機能するのだろうか？

[660: 近隣住民]

来年の春から再来年まで溝の口周辺には５つの新築マンションが建てられます。
特にこの物件の価格が以上に高いので購入を断念した方はその他４つの物件にを
購入しているみたいです。
プレミストが発表された当時、サクレジなんてボロクソに叩かれていましたが
そのサクレジは販売好調、モデルルームも混んでいますよ！

[661: 匿名さん]

供給過多だね。

[662: 名無しさん]

>>660さん
情報ありがとうございます。
5つを教えてもらえませんでしょうか。
サクレジ、プレミスト、モリモト物件しか、思いつきません。

[663: 匿名さん]

プレシスとアイリス跡地。

[664: マンション検討中さん]

モリモト物件とアイリス跡地は気になるかな。それ以外なら条件いい有名デベの築浅物件ですね。
今の時代、マンションは一種の投資観点も必要です。最初に購入したマンションに一生死ぬまで住み続ける人って実はそんなに多くないと思います。
リセール時の資産価値は考えて購入したいです。その意味でもプレミストは下落率が高いと思うので論外です。

[665: マンション検討中さん]

サクレジステマ多すぎ。
サクレジ興味ないから話題の必要もない。

ここもステマっぽいのが散見されますが、サクレジステマなら、サクレジでやって欲しい。

[666: マンション検討中]

高津駅周辺の帝京病院跡地・溝の口住宅展示場跡地が今後どうなるか気になる。

[667: ご近所]

昨日ポストにチラシが投函されていました。
販売開始から半年以上経っても相変わらず設備など詳細は載っておらず
間取りも販売開始のときと同じ1戸のみ。
販売開始直後ならこのチラシでもワクワク感があるのだが
半年経ってから配るチラシなのかと疑問すら感じる。
なぜ詳細を載せないのか？または載せると価格に対してチープさが目立つからなのか？

[668: 匿名さん]

アイリス現地見て来ました。南前面建物萎える。プレシスが6階建に対し三菱と双日は建築看板見ると7階建。プレミストに近い激安仕様が必至ですな。

[669: 匿名さん]

他物件を落とすステマが多いですね。急にアイリス跡地もディスられた（笑）

[670: 検討中]

素人なりに価格について考えてみました。検討違いだったら申し訳ありません。

近隣物件であるアソシエール溝の口が賃貸物件として出ています。
築19年、9階／13階建、RC造、78.46㎡、3SLDK、家賃は月額18.4万円です。床や天井の構造、階高は不明、長谷工物件のようです。

敷地内に駐車場あり、利用出来るかは不明。

近隣に住んでいるので知っているのですが、この辺りは駐車場付のマンションは少ないです。

場所はプレミストと同じ二カ領用水沿いで、東急が直ぐ横に走っている(南武線ほどではないが騒音あり)代わりに、溝の口駅からも高津駅からも徒歩3分程度近いかと思います。

以上から立地条件はほぼ同じと仮定します。

大きな違いは築年数です。

18.4万円で実際に賃貸契約が成立するかどうかは不明ですが仮にこのアソシエールの18.4万円が妥当だとして、築浅のプレミストと比べたとき、新築でない(少し住んで2～3年後のイメージ)場合の賃料は20～21万円くらいでしょうか。

以下ページで、高津区の不動産投資利回りは6%とありました。
https://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140134/
不動産投資を進めるページですし、空室を考慮していなさそうなので、5%が求められる水準と仮定します。

そうすると仮に賃料21万円の方を使ったとしても、
(不動産価格)＝(年間賃料)÷(投資利回り)と考えると、
21万円×12ヶ月÷5%＝5,040万円

新築プレミアムが1割乗っても、5,544万円。

この辺がプレミストの妥当な価格水準かと思うのですが、この計算、いかがでしょうか。
まあそもそも溝の口の人が家賃21万円支払うかどうかですが。

ただし直近近い条件の賃貸がこのアソシエール溝の口しかないことは支援材料かもしれません。

[671: マンション検討中さん]

その計算式、5%ありきで逆算すると7000万だと29万取らないといけない計算式になりますね。
非現実的。

逆に7000万で、21万の家賃を適正として、利回り出すと3.6%

これ、純収益でなく、表面ですから、おっしゃる通りなんとなく、どこかが歪んでるんでしょうね。

21万。家賃補助ある会社なら現実的ですけど、駅徒歩とかを踏まえると、、妥当な気もします。

[672: マンション検討中さん]

別の視点でも考えてみました。

7000万を借りると住宅ローンで、18.5万
管理費で2万
合計20.5万

おっ、賃貸より安いじゃん！
となりそうですが、借りる金額より、住宅ローンが安くなるの当たり前ですからね。。。
固定資産税等のイニシャルと、金利上昇とか物件価格の下落とか、加味してないですし。

以上のことから、ざっと私なりに検討すると、
利回りは、4.5%
家賃は21.5万（中長期で考えて新築のアドバンテージはあまり加味せず。代わりに利回りを低めで設定）
とすると、5800万前後。
これは支払いで15.3万
管理費入れて17.3万。
いざとなったら貸すとかリスク踏まえると、このくらいの数字になりました。

数字遊び好きなので便乗してしまいました。
失礼しました。

[673: 匿名さん]

この物件の固定資産税は（優遇措置終了後）25万円くらいになると予測。
根拠は２４６超えのガーデンアクアス８０平米・築10年超でも20万円弱。
さらには月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど
維持費も溝の口周辺ではダントツに高額になる可能性大。

[674: 検討中]

>>673 匿名さん

月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど、溝の口でダントツに高くなるって本当ですか？

平置き駐車場で、プールや温泉も当然ないし、そんなに高くならない印象だったんで驚きです。

何か根拠があったら教えてください。管理会社に問題があるとかですか？

[675: マンション検討中さん]

管理費・修繕費は普通でしょ。
管理会社がぼったくりしてなければ。

固定資産税とかが高いとかもあり得ない。

ここは価格が高いだけ。