プレミスト溝の口ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地：神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番（地番）
交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数：120戸
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～82.34平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[601: 匿名]

第一期一次で購入した方は今後、他の戸の値引きなどの対応により損した感が
かなりあるのでは？

[602: 評判気になるさん]

ここは、高いは高いですが、それよりも値段と仕様がマッチしてない物件ですね。
溝の口でこの値段でも、仕様がステキだったら、ここまで苦戦しなかったのではないでしょうか。
直床直天井、長谷工、御影石でもなく、ホームページには未だに仕様すら載せない。
とっても楽しみにしていた物件だけに、残念です。
もう検討していませんので、ここに書き込むべきではないとは思いましたが、ダイワの方に現実を知っていただきたいと思い書き込みました。
結構信頼していたブランドでしたが、イメージはかなり悪くなりました。

[603: eマンションさん]

>>602 評判気になるさん
土地の仕入れが高すぎて、仕様落とすしかなかったのかもしれませんね。
仕様落としてもこの価格なわけですから、豪華仕様にしたら、まさかの億超えもあったかも。

[604: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[605: 近隣住民]

ここは物件価格に対して管理費、特に修繕積立金の初期設定価格が低いですね。
この設定だと5年先くらいまでに必ず値上げがあると思います。
まあどこのマンションもそうでしょうけど。
あと修繕維持積立基金は一括40、50万円とあり1度の支払いで完了と思っている人が結構多くて大体、大規模修繕毎（13年）を目安に再度一括徴収があります。
長期修繕計画書に明記されています。
近年ではこの修繕維持積立基金を滞納する人が多いため毎月の修繕積立金に上乗せして徴収するマンションが多く見られます。
近隣マンションの管理・修繕費相場ですと数年後には４００００円前後になると思われます。

[606: マンション検討中さん]

趣味の問題ですけど、部屋の中は比較的普通。
エントランスだけ、ブランド？を前面に出した実態が伴わない豪華さや、広告の力のみで豪華にしようと頑張った感が凄い。
上っ面の豪華さは、7000万以上の物件買う人にはバレるでしょ。
実際モデルルームのコーディネート見て、高く売りたいんだろうなという、背伸び感というかハリボテ感がわたしにはありました。
本質感が無いというか、上質感が無いというか。
1年前くらいに宮崎台にあったブランズ宮崎台？見たんですが、同じ施工会社で、おんなじような仕様ですけど、
プレミスト溝の口は
「なんか広告で豪華感出しました。」
「エントランスも、コラボしました。」
「モデルルームもとりあえず高い家具を入れてみました。」
「土地仕入れ高かったし、どこもかしこも上がってるだろうから、購入者に高値で買ってもらおう！」
ってなった流れになったんだろうなって、なんか思ってしまうんですよね。。。

[607: 近隣住民]

やはり高いですよね。
昔からこのエリアに住んでいたため、検討候補でしたが、まさかここまで高い価格になろうとはという思いです。
ただ、立地はすごくいいので、もう少し様子見ですね。。

[608: マンション検討中さん]

みんな心配してくて大丈夫！

プレミスト府中 23/81残戸 2月完成済
プレミスト西船橋 20/73残戸 2月完成済
プレミスト上柿生 23/73残戸 8月完成済

ここだけじゃないよ。
これがダイワの方針です！(笑)

[609: eマンションさん]

>>608 マンション検討中さん
スミフ的な売り方をするデベさんだったのか…。知らなかった。

[610: 匿名さん]

>>609 eマンションさん

いや、すみふは1期はそこそこの値段で、
その売れ行き見ながら値上げしつつ売れ行きを調整する技を使うけど、
ここの場合は、単に1期から高い値付けしちゃって、
売れ残っただけたからなあ。

[611: 口コミ知りたいさん]

損してでも溝の口で買いたいと思う方が買われるんでしょうね。
この価格って、”駅直結で設備も充実300-500戸の大規模マンション”
くらいの設定かと。

[612: マンション検討中さん]

最初から皆さん薄々分かっていたことではないでしょうか？
以前のスレで口論を交わされていた方々もいましたが、残念ながらもう結果は明らかです。
JRのひとり勝ち、ダイワは設定価格を見誤った、結果多くが売れ残り物件自体の評判も落としてしまった、ということだと思います。
複合的な要因はあるにせよ、結果が全てを物語っています。
中古になった途端に、残念ながら資産価値としても下がることは確実でしょうね。
複数の不動産会社の方から聞きましたが、築浅の中古物件で資産価値の高いマンションを購入検討されている方が多いと聞きました。
溝の口市民は賢者だった、という結果だと思います。

[613: 近隣住民]

渋谷まで溝の口は武蔵小杉とほぼ同じ距離ですが地価が全く違います。
武蔵小杉と同等の価格設定でこの物件を購入する方なんているんでしょうか？
溝の口の良いところは武蔵小杉に比べて地価が安く、衣食住が充実しているところが魅力的な街です。
溝の口の飲食店を調べれば高級店なんて皆無です。
むしろ安くて旨いお店が人気上位です。
溝の口住民はこれらに魅力を感じて満足して暮らしています。
それが溝の口の良さなんです。
ダイワさんの溝の口仕入れ土地価格の入札設定が明らかに間違ったかですね？

[614: マンション検討中さん]

あまりにも価格が高かったので、溝の口の中古に視野を広げて検討してみました。
駅10分圏内の築浅を見学してみると、仲介の人に、「大体築浅中古は、新築分譲時の1.1倍で流通し始めてます」と言っていました。
でも、実態は限界6000万前半（運良く売れて6200万が限界）みたいです。「6500万近くで売りに出して、全然決まらず、6000万前後になってようやく少し動き出す」「購入希望の方は5000万後半が限界の人が多いです」
そんな事をどこの仲介さん（三井のリハウス、東急リバブル、大京、住友、みずほ）もおっしゃってました。
私は徒歩7分以内で、築5年程度の物件を見てますが、大体6000万前半以下で、プラウドとかブランズとか流通しているみたいです。
ここは新築といえど、1000万以上高い。
中古と新築の価格差ってそんなにあるんですかね。
逆を言えば、買って転勤とかで2年後とかに売らなきゃなんない場合、6000万前半まで覚悟しなきゃいけない。最悪5000万台？
ウチがマンションを検討する理由は「終の住処」ではなく、流動的に動けるから。
そんなウチはここは値下がりしない限り厳しいなというのが最近の率直な感想です。

[615: マンション検討中さん]

あーあ、何か残念だね。
ダイワが高額入札せず、他のデベ入札決まってたら、
もう少し価格のが抑えられ、私は今頃契約してたかも・・

[616: マンション検討中]

アールブラン高津レジデンスのＨＰオープンされましたね！
最初から予定価格表記で。
２ＬＤＫが3900万～
３ＬＤＫが4400万～
相場としては価格相当な設定です。
プレミスト溝の口はこれより3000万円高いなんて？
立地条件など付加価値を加味しても3000万円の差は考えられない。
ちなみにアールブランの隣（アイネス跡地）に大規模マンションがほぼ同時期に建築予定です。

[617: マンション検討中さん]

アイネスは、坪単価280〜290前後の見込み！
あっちは、売主からいって売れなきゃ下がりそう。

[618: マンション検討中]

半年経って現時点で売れたのは１９/１２０戸とは
悲惨な状態ですね。
この状態を知らされたら購入希望者もちょっと迷うでしょうね？
この売れ行きペースで単純計算だと入居時には７６/１２０戸。
４４戸の売れ残り。相当な値引きが無い限り４４戸以上の売れ残り確立高し。
サクレジは好評でモデルルームも混んでるみたいですし。
溝の口・高津はサクレジくらいの価格が町や民度に合っているのでしょう。

[619: マンション検討中さん]

入居まであと6か月、なので618さんは一年間違えてるかもですね。

[620: 匿名さん]

アイネスはパークハウスじゃないんでしょ？
早実の方がパワーバランス上のプロジェクトだから安っぽいかもね