プレミスト溝の口ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地：神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番（地番）
交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数：120戸
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～82.34平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[321: 匿名さん]

こちらは予想を遥かに上回る価格帯だったのですね。
マンションの仕様は公式に出ていませんが、
天井や床は本当に長谷工仕様なのですか？
仕様を工夫して建築コストを抑えているが、
実際はもっと高くなるはずだったという事でしょうか？

[322: 名無しさん]

地元出身で不動産デベロッパーにいたものです。土地を入札で高く買っています。業界では有名な話し。土地代を薄める為に間取りを単純化し仕様を物凄く落としています。専門化が見れば一目瞭然で議論の余地はありません。溝の口も駅周辺に土地は多くあり駅近が今後供給されるのは間違いないです。今後インフレが起きない限りはリセールバリューは、間違いなく低いはずです。専門化が買う事はないと思われる物件と私は判断しました。敷地は四方道路で希少性は高いですが高すぎる。以上

[323: 匿名さん]

>>322 名無しさん

駅周辺に土地は多くありというのは疑問です。
どの辺りでしょうか？
古い家をいくつも潰すという事でしょうか？

[324: 名無しさん]

>>323 匿名さん
スポーツジムの周りに時間貸の駐車場ありますよね

[325: 匿名さん]

>>324 名無しさん

セントラルフィットネスクラブの近くですか？

[326: 匿名さん]

丘陵地や傾斜地のことかな。。

[327: 通りがかりさん]

末長か、オープンハウスですね。

[328: 名無しさん]

少し離れたクリオやプレシスがなかなか完売できない中、プレミストは希少立地で強気価格、このご時世それでも売れて行くのかな。
コリンズは完売、地元末長組は手堅いですね。

[329: eマンションさん]

値段は高すぎますがいい所をあげると、
・全て平置きの駐車場
・公園含めゆったりした敷地の使い方
・ほとんど南西向き
てとこですかね。
営業さんが仰ってた、低階層も桜が見れるからご好評頂いてるというのは、心の中で全力で桜咲くの1週間だけやんけ、とつっこんでしまいました。秋から冬は枝だけで丸見えなんですよ。

[330: 匿名さん]

>>329 eマンションさん

もう一つあります。多摩川花火大会です。
桜より短い年に1時間だけです。
今年は10月開催です。

[331: 匿名さん]

もう事前案内会とかで価格発表あったんですか？
それとハウスメーカーのマンションだと三井不動産などと何か違うんですかね。
大和ハウスだとCMで竹内豊がジーボ○○とかやってたなという印象がありますが。
マンションもそんな感じでしょうか。

[332: 評判気になるさん]

いい場所に出来るのでとっても楽しみにしてました。
MRに行って、話を聞いてがっかりです。溝の口に住んでいて、この交通の便利さを気に入っていたので、ぜひ買いたかったんですけど。。。
6階建てぐらいがちょうどいいはずなのに、直床直天井にして7階建てにしてしまったんですね。値段と家の造りが合ってない気がしました。次を探します。

[333: マンション検討中さん]

ここはコンセプトと作りが子育て世代のこと考えてないから、キリです。中途半端な70㎡未満3LDK、階高犠牲にしてかつ直床直天井にするくらいなら、思い切って全戸80㎡超のまともな仕様にした方が受けはいいかと思うんですがね

[334: 匿名さん]

戸建てのCMでは天井高を売りにしてるけど、
皮肉なことにマンションは逆なんですね。

[335: 周辺住民さん]

>>324
そのような土地だと、15階建て容積率400%の商業地マンションしか建たない。
客層が多分違う。

[336: 匿名さん]

エース不動産が可哀想。

[337: 匿名さん]

盛り下がりっぷりにビックリ

[338: 匿名さん]

溝の口エリアは二子玉川にも近くて、住環境としてはよさそうに思っています。ここは駅は溝の口、高津駅の2つが利用できそうです。あとは、厚木街道も近いので自動車でも便利。

二子玉川の駅周辺で探すのではなくて、1駅2駅離れたところで探すのもいいのかもしれないですよね。

天井高は低いんですか？モデルルームで確認が必要ですね・・・。

[339: 通りがかりさん]

>>338 匿名さん

一駅二駅ですが、アドレスは川崎市になってしまいます。

[340: 匿名さん]

なんか掲示板見てると
立地・商品・価格（3P）のウチ、立地だけ良い評価、あとの2つは酷評。
立地に加えて、
商品か価格どちらか良かったらまだよかったのかも。
ドレッセたまプラーザみたいに即なくなることはなさそうですね。

[341: 匿名さん]

大山街道沿いにも新築マンションがありますね。
価格はどうなんでしょう？

[342: 匿名さん]

>>341さん
建築中のセイワさんのことですかね？
セイワさんだとしたら賃貸物件ですね。

[343: 匿名さん]

ハウスメーカー系で定期的にマンション事業やっているところは、パナホーム（パークナード）、積水（グランドメゾン）、大和（プレミスト）、旭化成（アトラス）くらい？
なんかちゃんと商品づくり（基準もって）やってるのって積水くらいだと思う。

[344: マンション検討中さん]

プレシス高津のとなりのアイネスが移転してマンションが建つようです。双日と三菱の連名で116戸です。同じ長谷工7階建ですが、まだ先の20年の9末に引き渡しですけど、20年迎えてるので価格結構期待してます！！

http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/180412400009.html

[345: 匿名さん]

「直床・直天井」という書き込みが何件かありましたが、本当なんですか？
直床はともかく、今どきの分譲マンションで直天井って信じられないのですが。
この価格帯で、配管・配線はスラブ打ち込みで移動もできないとか。
本当なら、論外ですね。

[346: マンション検討中さん]

直天井です

[347: マンション検討中さん]

ほんと、なぜこんなプランなんでしょうね。

[348: 匿名さん]

単純に長谷工さんの建築費は他のゼネコンの8掛けレベルで出来るのではないでしょうか？
今の売値から10割に建築費を割りもどしたら1億が見えてきちゃうから避けただけ。
要は取得単価が高かった＋最初だし、会社は資金力あるからとりあえず利益確保したらこうなっただけだと思います

[349: 匿名さん]

大手のデベロッパーさんで、施工に長谷工さん使ってる
ところをいくつか見学しましたが、
どこも仕様的には同じレベルで作りはそれなりですが、
使ってる部材が安いのかなと思います。
348さんがおっしゃる様にこういう所は、土地の取得が高くて、
建物の仕様を落とさざるを得ない→長谷工さんという図式かなと。

[350: 匿名さん]

長谷工って他のゼネコンと違って、自社で土地を仕入れてプランニングしてデベに売り込んで設計と施工の仕事を受けるってのがビジネスモデル。

一般の物件だとデベが事業主で自社の基準で設計を依頼するんだけど、長谷工施工物件の場合、実質的な事業主は長谷工ってケースが多い。なので、売主にかかわらず仕様は長谷工ってパターン。

施工も雑だし、内覧会とかアフターサービスも長谷工が出てきて問題を指摘してものらりくらり交わして対応してくれない。対応したらコストかかるからね。コストダウン至上の会社ってことをお忘れなく。

[351: マンション検討中さん]

色々叩かれてる本物件ですが、
そろそろ第一期販売の時期ですよね。
実際の販売価格はどうなったのでしょうかね。

HPなどはずっーと更新されていません
どなたか案内来た方いますか？

[352: 匿名さん]

350さん

ここは長谷工さん持ち込みじゃないと風の噂で聞きましたけど、持ち込みだったんですか？

お恥ずかしながら、長谷工施工の物件に住んでますが、内覧対応や施工が雑とか書いていらっしゃることはなかったですよ。
ただ単に他と比べて高級感に劣るだけだと。

[353: 通りがかりさん]

>>352 匿名さん
ラッキーでしたね！

[354: 匿名さん]

>>352 匿名さん

もしそういうことがあれば、大手のデベは使わなくなるでしょう。最近、大手デベと長谷工の組合せが増えてるように思います。お安くしっかり作るというところが評価されてきたのではと思います。

[355: マンション検討中さん]

1期販売戸数１０〜２０レンジと予想。
価格出て、淡い期待を抱いていた客層からも離れられ、周辺の中古マンションの価格維持に貢献という流れ。

[356: 匿名さん]

353さん

貴方様も長谷工さんの物件買われた方ですか？
わたしはラッキーだったんですかね？
建物形状がシンプルな分、躯体や仕上げの難易度が低く、クレームが起きづらいと聞いたことがあるんですが、たまたまラッキーだったんですかね？
仮にそうだとしたら、そんなクレーム三昧のゼネコンに依頼している財閥系の会社や、その他大手企業さんは、企業体質としてどうかと思いました。
安いから、泣く泣くクレームが多い長谷工を選択することが多いとしたらなんだか違和感しかありません。

[357: 匿名さん]

長谷工って以前は中堅デベ物件の施工が多かったんだけど、リーマンショック後の不動産不況でばたばたと倒れたところに、建設資材と人件費の高騰でコストダウンを重視するようになった大手デベの思惑がかみ合ったというのが今の状況。決していい物を作るってスキームではないってところにご用心。

不動産購入って一生に一度のことだったりするんで、ディズニーランドのようにリピーターを増やすって戦略ではない。外れをつかませて、はいさようなら。

野村物件は長谷工プラウドなんて揶揄されて、ブランドを維持できないと考えたか、オハナってブランド立ち上げてる。

[358: 353]

お金払ったあとは見事！と思うほど対応が悪くなりましたよ
デベも対応悪いんですけどね
長谷工マンションを買ってしまった情報弱者の私たち夫婦も悪いんです
貴方は本当についてます
どうぞ今のお住まいを大事にされてくださいね

[359: 匿名さん]

当方、不動産購入は一生に一度のものとそもそも考えていないので、ここの掲示板に来ています。
買い替え検討ですからね。

358さん
アフターサービス基準に照らし合わせたり、重要事項説明に基づいて、補修依頼すれば良いのではないでしょうか？裁判とは言いませんが、後悔するくらいなら、きちんと主張をなされた方が良いと思います。個人での対応難しいのであれば、専門家の方に依頼されてはいかがでしょう。
アフターサービス基準や重要事項説明書、契約書に記載されている項目や瑕疵と認定されることであれば、ゼネコンも売主も対応せざるを得ないはずです。
仮に一生に一度というおつもりでご購入されたとしても、あくまで契約ですから、買主側の過剰サービス要求で無ければ、契約外事項に関しては、協議か、対応いただけない場合は、法的手段になるだけだと思います。
不動産は高額ですから、強く訴えれば購入者が勝つ司法判断は多いと思います。

ウチは運がいいだけかもしれません。

[360: 匿名さん]

357さん

「不動産購入って一生に一度のことだったりするんで、ディズニーランドのようにリピーターを増やすって戦略ではない。外れをつかませて、はいさようなら。」

これって不動産購入だけでなく注文住宅も一緒ですかね？？？？

流石にこのご時世、はいさようならの考えをしているデベは淘汰されるだけだと思いますよ。
いい例として、フローからストックビジネスにどこもスイッチし始めてます。

ハウスメーカーは、長期優良住宅制度をいいことに、20年近くの長期アフター（修繕工事）を獲得するために定期点検し、保証延長するようになってます。
不動産（マンション）ですが、大京の有価証券報告書を見てみてください。売上の殆どが管理収入で、高利益率を出してます。
「はいさようなら」してたら、「おいしいストックビジネス」をなくすだけだと思いますよ。

[361: 匿名さん]

しょぼいの作って、メンテで儲けるんでしょ。引っかかったらとことんむしられる。

[362: マンション検討中さん]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[363: マンション検討中さん]

>>362 マンション検討中さん

メリットの件、すでに議論しました。
過去のやり取りをご参照ください。

[364: マンション検討中さん]

ここがすぐ売れたらそれこそバブルですね。ただ、同額出すならもっといいもの買えるんで、バブルでもだめか

[365: 匿名さん]

同額で二子玉は買えませんが、豊洲は買えますよ。ムサコのタワマンも買えるでしょう。

[366: 匿名さん]

メリット：供給の少ない「溝口アドレス」、末長組はより安心できる長谷工、売主大和ハウス、徒歩7分、平置き駐車場、修繕費と管理費がタワマンほど高くない、横浜より物理的に都心に近い、川崎市内では民度は比較的まとも、保育園と幼稚園が近い（入れれば）、渋谷まで13分、渋谷が開発されるので適正価格であれば価格下落しづらい、二子玉川たまプラーザ生活圏。
高津区の将来人口が減少するのはかなり先（過疎化しづらい）、意外と大井町線が便利、飲食店が多い、マルイ&ノクティー、川崎市内では川崎駅に次ぐ第2の商業エリア、車アクセスが用賀、川崎インター、第三京浜まで出やすい、渋谷・恵比寿から深夜タクシー5000円圏内、大手町直通、他沿線に比べて平均年収が高め、洗足学園が進学校となってきている、駅までフラットアプローチ、多摩川近い、最寄駅直結のスーパーがある、コンビニ近い、幹線道路沿いではない、、、、、、、、、

疲れてきたから終わります、
無理くりとか、趣向生でメリットじゃないこともあるかもです。

デメリットは、金額！
いいこと書いたけど、1m2＝10000円のエリアではないです。

[367: マンション検討中さん]

んで、結局販売価格はいくらで確定したんだろ？？
予定と同じなのかな？
7200～7500

[368: マンション検討中さん]

販売開始遅れてるのかな？
四月下旬だよね。

[369: 匿名さん]

私訪問した時、GW明けに価格決定って営業の人言ってましたよ。
なんだか来訪が多いらしく、高値を狙いたい的な話をしていたようなそうで無いような。。。
1ヶ月以上前のことですから記憶が曖昧です。

[370: 周辺住民さん]

地元では有名な空き地(元廃墟)だったので、来訪者は多いと思う。
実際に買うかどうかは不明だけど、低層戸建が沢山ある地域なので、地元の年寄りとかが戸建を売って住み替えるなどの需要があるかもしれんので、高くても案外売れるかも。