プレミスト溝の口ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地：神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番（地番）
交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数：120戸
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～82.34平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[301: 匿名さん]

>>299 通りがかりさん

ドレッセと違い高いのにコストカットが激しいから無理！

[302: 通りがかりさん]

>>301 匿名さん

売主は売りたい価格で値付けをすればいい。
その価格で価値を見出せず、無理なら買わなければいい。
その価格でも価値を見出して、買いたい人が納得して買えばいい。
そもそも、その価格を返済できる体力がなければ、諦めるしかない。

私は予算5500万前後の4番目の返済できる体力がない分類です。溝の口のコスパを期待していましたが、検討すらできませんでした。少し頑張ってプラウド宮前平や予算内の高津で、探します。

無理と言えるあなたなら、選択肢も都内で探せばあるので別の素敵な物件に出会えると思います。

[303: 匿名さん]

高津は駅近の旧帝京大病院跡地がどうなるか楽しみです。

[304: 匿名さん]

人気の溝口でこの価格なら安いですよ。
武蔵小杉のタワーマンションは管理費・修繕費が高いので、長い目で見たときに差が出てきますし。
東横線よりも、絶対田園都市線の方が住みやすい。

[305: マンション検討中さん]

↑抽象的かつ、中途半端は意見だな(笑)

[306: 名無しさん]

たしかに。具体的な数字を出さないと、説得力なし。

[307: 匿名さん]

今後溝の口に出来るマンションは、
ここを基準にした価格になるのでしょうか？

[308: 匿名さん]

「売れれば」ここ基準になるのでしょうね。
いやあ、私が買った時、神奈川のいいところの物件のイメージは、5500万前後だったのに、ホント上がりましたね。（2011年比較ですけど）
5年で1000万以上上がってる。
バブルの時はもっと高かったかもしれないですけど、仮に5年以内にもとの価格まで戻っても、借金は1000万も減らないしなぁ、、、
持家としては上がってくれて嬉しい反面、新しく住みたいところも高いというジレンマが。

[309: 匿名さん]

溝の口の戸建て
土地価格200万〜230万円/坪程度??
2階建て3LDKだと、土地は25坪＝5750万・・・A
建物面積80m2として、建築費60万と仮定。
25坪×60万＝1500万・・・B
もろもろオマケしてプラス300万・・・C
A + B + C＝7550万

プレミスト＝3LDK70㎡＝7300万〜7500万

支払い考えるとこれに駐車場と管理費が足される。仮に2万だとして700万程度の負担増

戸建てのシュミレーションはあくまで、注文前提ですし、ハウスメーカーとかで建てない想定ですけど、建売ならもっと安いのもあるはず。

セキュリティとか、管理の煩わしさとか、戸建てでも修繕費がかかるとか色々ありますけど、そんな議論置いといて、印象としてプレミストが高く感じるのは否めないす。

これがモデル見てきた率直な感想です。あー欲しかった。

[310: マンション検討中さん]

ブランズシティ世田谷中町に似た匂いがします。世田谷中町が一番だと思っていたんですが、プレミスト溝の口もいい勝負をしそうな気がします。第一期の販売戸数が気になるところですね。

[311: 匿名さん]

ここの売りである桜が満開。
この週末、桜を観に出かけませんか？
駅や商業施設の賑わいを離れ、
静かな住宅街をお散歩。
きっとこの場所が気にいるはず。

[312: 通りがかりさん]

桜を売りにしているけど綺麗な桜が見られるのはせいぜい1週間くらいですよね。それにしても高すぎる。

[313: 通りがかりさん]

高津在住です。私は毎年花見は砧公園に行きます。二ヶ領用水は枝垂れ桜で散歩道、砧公園はソメイヨシノでレジャーシートが敷けて呑んで子供も遊べる公園ですので、この物件購入者には砧公園をオススメします！！溝の口から4駅なので楽しめると思います。

[314: 不動産ブロガー]

にしてもやはり高い。
1000万とは言わないが、せめてもう500万下げれば人気が出るはず。

[315: マンション検討中さん]

徒歩7分表記で坪350万、天井高2400、直床直天井の長谷工仕様でキッチン天板も御影石じゃない。撤退です。
この駅は好きなのに残念。

[316: マンション検討中さん]

マイナスポイントをあげて撤退と言うと、聞こえは良いですね（笑）うちはお金がないので買えません（爆）

[317: マンション検討中さん]

>>316 マンション検討中さん

たぶん皆さん一緒だと思いますよ。
買えるけど買わない、って人はあまりいないと思います。溝の口だからこそ、手の届く価格だと思っていたら、全然手が出ないから撤退せざるを得ないんでしょう。
うちも320が上限でしたので、諦めます。もちろん、仕様にも不満足ですが。
もともと坪350万円なら溝の口でなくても他に選択肢多いですし、、

[318: マンション検討中さん]

価格がでたトタンに残念な物件になっちゃったね。。。

[319: マンコミュファンさん]

まだ竣工までは1年あるし、大和さんはそれなりに体力あるから、投げはしないよ。この場所でこのグレードでこの価格は無理だけど、1年後にまた考えたらどうなってるか分からないね。売れ残りのイメージは悪いけどね。

[320: 匿名さん]

>>314 不動産ブロガーさん

売れ残ればそれくらいはすぐに下げると思います。

[321: 匿名さん]

こちらは予想を遥かに上回る価格帯だったのですね。
マンションの仕様は公式に出ていませんが、
天井や床は本当に長谷工仕様なのですか？
仕様を工夫して建築コストを抑えているが、
実際はもっと高くなるはずだったという事でしょうか？

[322: 名無しさん]

地元出身で不動産デベロッパーにいたものです。土地を入札で高く買っています。業界では有名な話し。土地代を薄める為に間取りを単純化し仕様を物凄く落としています。専門化が見れば一目瞭然で議論の余地はありません。溝の口も駅周辺に土地は多くあり駅近が今後供給されるのは間違いないです。今後インフレが起きない限りはリセールバリューは、間違いなく低いはずです。専門化が買う事はないと思われる物件と私は判断しました。敷地は四方道路で希少性は高いですが高すぎる。以上

[323: 匿名さん]

>>322 名無しさん

駅周辺に土地は多くありというのは疑問です。
どの辺りでしょうか？
古い家をいくつも潰すという事でしょうか？

[324: 名無しさん]

>>323 匿名さん
スポーツジムの周りに時間貸の駐車場ありますよね

[325: 匿名さん]

>>324 名無しさん

セントラルフィットネスクラブの近くですか？

[326: 匿名さん]

丘陵地や傾斜地のことかな。。

[327: 通りがかりさん]

末長か、オープンハウスですね。

[328: 名無しさん]

少し離れたクリオやプレシスがなかなか完売できない中、プレミストは希少立地で強気価格、このご時世それでも売れて行くのかな。
コリンズは完売、地元末長組は手堅いですね。

[329: eマンションさん]

値段は高すぎますがいい所をあげると、
・全て平置きの駐車場
・公園含めゆったりした敷地の使い方
・ほとんど南西向き
てとこですかね。
営業さんが仰ってた、低階層も桜が見れるからご好評頂いてるというのは、心の中で全力で桜咲くの1週間だけやんけ、とつっこんでしまいました。秋から冬は枝だけで丸見えなんですよ。

[330: 匿名さん]

>>329 eマンションさん

もう一つあります。多摩川花火大会です。
桜より短い年に1時間だけです。
今年は10月開催です。

[331: 匿名さん]

もう事前案内会とかで価格発表あったんですか？
それとハウスメーカーのマンションだと三井不動産などと何か違うんですかね。
大和ハウスだとCMで竹内豊がジーボ○○とかやってたなという印象がありますが。
マンションもそんな感じでしょうか。

[332: 評判気になるさん]

いい場所に出来るのでとっても楽しみにしてました。
MRに行って、話を聞いてがっかりです。溝の口に住んでいて、この交通の便利さを気に入っていたので、ぜひ買いたかったんですけど。。。
6階建てぐらいがちょうどいいはずなのに、直床直天井にして7階建てにしてしまったんですね。値段と家の造りが合ってない気がしました。次を探します。

[333: マンション検討中さん]

ここはコンセプトと作りが子育て世代のこと考えてないから、キリです。中途半端な70㎡未満3LDK、階高犠牲にしてかつ直床直天井にするくらいなら、思い切って全戸80㎡超のまともな仕様にした方が受けはいいかと思うんですがね

[334: 匿名さん]

戸建てのCMでは天井高を売りにしてるけど、
皮肉なことにマンションは逆なんですね。

[335: 周辺住民さん]

>>324
そのような土地だと、15階建て容積率400%の商業地マンションしか建たない。
客層が多分違う。

[336: 匿名さん]

エース不動産が可哀想。

[337: 匿名さん]

盛り下がりっぷりにビックリ

[338: 匿名さん]

溝の口エリアは二子玉川にも近くて、住環境としてはよさそうに思っています。ここは駅は溝の口、高津駅の2つが利用できそうです。あとは、厚木街道も近いので自動車でも便利。

二子玉川の駅周辺で探すのではなくて、1駅2駅離れたところで探すのもいいのかもしれないですよね。

天井高は低いんですか？モデルルームで確認が必要ですね・・・。

[339: 通りがかりさん]

>>338 匿名さん

一駅二駅ですが、アドレスは川崎市になってしまいます。

[340: 匿名さん]

なんか掲示板見てると
立地・商品・価格（3P）のウチ、立地だけ良い評価、あとの2つは酷評。
立地に加えて、
商品か価格どちらか良かったらまだよかったのかも。
ドレッセたまプラーザみたいに即なくなることはなさそうですね。

[341: 匿名さん]

大山街道沿いにも新築マンションがありますね。
価格はどうなんでしょう？

[342: 匿名さん]

>>341さん
建築中のセイワさんのことですかね？
セイワさんだとしたら賃貸物件ですね。

[343: 匿名さん]

ハウスメーカー系で定期的にマンション事業やっているところは、パナホーム（パークナード）、積水（グランドメゾン）、大和（プレミスト）、旭化成（アトラス）くらい？
なんかちゃんと商品づくり（基準もって）やってるのって積水くらいだと思う。

[344: マンション検討中さん]

プレシス高津のとなりのアイネスが移転してマンションが建つようです。双日と三菱の連名で116戸です。同じ長谷工7階建ですが、まだ先の20年の9末に引き渡しですけど、20年迎えてるので価格結構期待してます！！

http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/180412400009.html

[345: 匿名さん]

「直床・直天井」という書き込みが何件かありましたが、本当なんですか？
直床はともかく、今どきの分譲マンションで直天井って信じられないのですが。
この価格帯で、配管・配線はスラブ打ち込みで移動もできないとか。
本当なら、論外ですね。

[346: マンション検討中さん]

直天井です

[347: マンション検討中さん]

ほんと、なぜこんなプランなんでしょうね。

[348: 匿名さん]

単純に長谷工さんの建築費は他のゼネコンの8掛けレベルで出来るのではないでしょうか？
今の売値から10割に建築費を割りもどしたら1億が見えてきちゃうから避けただけ。
要は取得単価が高かった＋最初だし、会社は資金力あるからとりあえず利益確保したらこうなっただけだと思います

[349: 匿名さん]

大手のデベロッパーさんで、施工に長谷工さん使ってる
ところをいくつか見学しましたが、
どこも仕様的には同じレベルで作りはそれなりですが、
使ってる部材が安いのかなと思います。
348さんがおっしゃる様にこういう所は、土地の取得が高くて、
建物の仕様を落とさざるを得ない→長谷工さんという図式かなと。

[350: 匿名さん]

長谷工って他のゼネコンと違って、自社で土地を仕入れてプランニングしてデベに売り込んで設計と施工の仕事を受けるってのがビジネスモデル。

一般の物件だとデベが事業主で自社の基準で設計を依頼するんだけど、長谷工施工物件の場合、実質的な事業主は長谷工ってケースが多い。なので、売主にかかわらず仕様は長谷工ってパターン。

施工も雑だし、内覧会とかアフターサービスも長谷工が出てきて問題を指摘してものらりくらり交わして対応してくれない。対応したらコストかかるからね。コストダウン至上の会社ってことをお忘れなく。