プレミスト溝の口ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地：神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番（地番）
交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数：120戸
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～82.34平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[221: 匿名さん]

スラブ厚はどのくらいなんですかね？

[222: 匿名さん]

>215

重量衝撃音については二重床だと太鼓現象が起きうるってだけで、必ずしも直床に劣るってわけではない。二重床の物件検討するときには太鼓現象の対策をしているか確認しないとね。

[223: 匿名さん]

>>222 匿名さん

太鼓現象の対策とは具体的にどういうものですか？

[224: 匿名さん]

吸音材（グラスウール）入れるとか。

[225: 匿名さん]

太鼓現象は二重壁でも起こりうる。

[226: 匿名さん]

住まいサーフィンは学区を見ていて、その学区に住んでる方の年収が低いのと、受験率が低いから低評価なんですね。今後はドレッセの子供たちが大量に入りますし、学区評価は上がりますよ！それにしても、住まいサーフィンいいかげんですね。あんないい加減な評価さすがに、信じません！もう少し90万なら値引いてほしくて、使う材料ですけど、70万は論外です。

[227: 匿名さん]

高津小悪くないよ。西高津中はあんまり評判良くないけども。

[228: マンション検討中さん]

学区を年収と受験率で判断してるんですか？小学校は6年、中学校は3年で入れ替わるし、未来の学区は読めないので、住まいサーフィンは糞サイト。

[229: 匿名さん]

どちらかで直床は階高をケチるためという発言を目にしましたが、
これはどのような意味ですか？
売り主が床の厚みを削る事で、できるだけ多くの部屋数を確保し、
マンション1棟あたりの利益を上げる事を目的としているとかですか？

[230: 匿名さん]

階高ケチると高さ制限の規制の中で階数増やせるじゃん。

[231: 匿名さん]

階数を増やせる場合とそうでない場合が多いはず。
一概に直床が安いとも言い切れないと思います。

長谷工さんの物件はとにかく建築費が他と比べて安い。
けど、戸数や規模がないと割高。
必然的に郊外部が増えてくる。
そして長谷工イコール庶民的？なイメージになっていると思われる。
長谷工でも二重床の物件もありますし。

少し逸れましたが、一概に直床イコールケチっている訳ではないが、ケチってるように見えがちな物件が多いってことだと思います。

売主側も長谷工を選択している時点で、「ケチってる」と思われてもやむなしという土地の取得価格だったんでしょうね。

個人的には、直床はデメリットとは思っていません。好みの問題ですが。
もちろん天井高は高い方がいいんですけどね。

仕様系でいうと、300万オーバーの物件としては「御影石キッチンカウンター」や「御影石洗面化粧台カウンター」等を採用してないまた、「玄関タイルの高級感」「レンジフードの高級感」が今一歩なく、
自分の家にお客様招いた時「普通の長谷工物件」に見えてしまうのが残念です。
オプションつければいいかもしれませんが、実質の価格はまた上がる一方で、なんとも。
売主側が、利益取らなきゃいけない理由も納得出来ます。
となると、今は買うべきではないのかなと迷ってしまってます。
場所はいいんですけどね。

[232: マンション検討中さん]

単純に今の階高が規制上限なら、二重床で7階建にした場合、今より1フロア15センチくらい床があがるので、天井高215のリビングになります。狭っ！！

[233: 匿名さん]

少し掘るんだよ少しな。

[234: 通りがかりさん]

高さ1センチの二重床。コストはかかるが、ユーザーは二重床でうれしい。

[235: 匿名さん]

概要に容積消化書いてないですけど、おそらく容積フル近く消化してるでしょう。
となると高さ制限で階高を削ってる事が濃厚ですね。
掘るのも良いですけど、ハザードかかってるし、浸水履歴も近くであるっぽいから、建築費は上がるわ、1F、2Fの売値下がるわで良い事無しじゃないですかね。
ざっくり推測ですけどね。

ウチは2400あれば十分。価格が6000万以下ならという条件付きですけど。
そんなもんないか、、、

[236: マンション検討中さん]

まだ価格は発表されていないんですね。。
70㎡のが6000万あたりであってほしいです。。

[237: マンション検討中さん]

相当強気な販売予定価格が出てきましたね

[238: マンション検討中さん]

私も断念です。
予定価格とはいえ、さすがに坪340～350は厳しい。
頑張りようがない。

[239: マンション検討中さん]

価格発表

想像以上

退散　退散　大退散　・・・・・・・・。

[240: 名無しさん]

溝の口で坪340の価格。
即撤退。

価格出してる業者の神経疑うわ。

[241: マンション検討中さん]

二階の68㎡で7200万だって。
でも予定価格だから心配しないで。

6980ぐらいにはなるよ(笑)


…ちーーん

[242: マンション検討中さん]

冗談だよね？？？
え？

[243: マンション検討中さん]

なんかこの物件、やっちゃった感がするね。
大和も頭抱えてると思うよ。

強気なのはあるかもしれないけど、やっぱり下げられないんだろね。
高額入札してるから。

この価格帯で買う人そうそういないだろうし。爆買い中国人くらい？
販売側も購入側ともに良物件にはならないね。

[244: 検討板ユーザーさん]

まじすかw
やっちまった感、満載
ご高齢夫婦が騙されないことを祈ります。誰が買うんですかね？というか、どの層ターゲットにしたいんでしょうね？
マーケティング大丈夫なのか大和さんを心配しちゃう。

[245: マンション検討中さん]

まさか、まさかの価格ですね。

非常に残念です。。。

[246: マンション検討中さん]

本日は溝の口が、二子玉川や武蔵小杉と同レベルになった記念すべき日だね！！！

[247: 匿名さん]

大和さん、やっちゃいましたネ。
期分けしなくてもゆっくり先着順で売って行って下さい。
私は撤退します。
抽選倍率の着く物件にします。
もう一度北中へ挑戦しようかな。

[248: マンション検討中さん]

いや価格は予想通りでしょ
前から350って言われてたじゃん

[249: マンション検討中さん]

ネットの情報って結構当たるもんだなと、
実感させられました。

[250: マンション検討中さん]

>>3 通りがかりさん

ビンゴ！！！

[251: マンション検討中さん]

予算内溝の口徒歩圏内考えたら
サクレジかクリオ溝の口のキャンセル住戸ですね。。。
クリオ溝の口のキャンセル住戸見に行ってみようかな。。。

[252: 通りがかりさん]

>>251 マンション検討中さん
クリオのスレ見てからをオススメします。キャンセル理由を考えると、サクレジかプレシス高津。

[253: マンション検討中さん]

マンションマニアに坪単価予想を読み勝ちしたが、買うのは諦めます。

[254: マンション検討中さん]

今日のは予定価格だし、多少下げて来るんだろうけど、
それでも坪330～340だろねー
溝の口でこれはないな！

[255: 匿名さん]

二子玉500万するし田都奥でも青葉区辺りなら400万弱する時代だから妥当っしょ。
現実は噂どおりだったわけよ。あなたが買いたい価格じゃなく、デベが売りたい価格で価格は決まるってことでしょう。高いと思うけど大和が悪者じゃなく、土地仕入れ、建築コスト考えれば安くしたくても安くできないんで過去の前例とかは通じない時代です。

[256: マンション検討中さん]

自分の買いたい価格ではないと、デベを悪者にするのは、違うのではないでしょうか？自分がデベの販売ターゲットに含まれていないだけです。2年経って完成在庫が残り値引きの話が上がったりしたら、デベの読み違いをディスれるのでは？まだ、時期早々と思います。

[257: 匿名さん]

駅直結タワマンとかならこのお値段でもいいんでしょうが。。
間取りもリビングインバスとかアルコーブもあまりない感じなのも。。

[258: 匿名さん]

武蔵小杉のタワマンと競合するかな。
溝の口と武蔵小杉を比べると、
皆さんはどちらを選択しますか？

[259: マンション検討中さん]

発表された予定価格ってどこにでていますか？

[260: マンション検討中さん]

>>259 マンション検討中さん

モデルルーム訪問したら教えてもらえます。あるいは、訪問した方に教えてもらうか。

[261: マンション検討中さん]

>>260 マンション検討中さん

ありがとうございます！

[262: 匿名さん]

>>258 匿名さん
一般論で言えば小杉の方が評価は高いですよね。資産価値的にも。作りすぎとも言われてますが需要が多いのも確か。
渋谷に対しては同じくらいの位置付けですが、あちらはやはり品川や横浜へも10分ちょっとというのが大きい。
タワマンは長期計画で土地を取得済みなので言われてるほど高くないし、同じ値段なら小杉にしておいた方が将来的な自由度は大きいとは思いますけど、結局は地縁がポイントでしょうか？

[263: 通りがかりさん]

地縁と通勤の利便性、好みだと、思います。私は地縁はどちらもなし、通勤は東京、大手町なのでどっちでも、好みはタワマンよりも普通のレジデンス好きなので、溝の口です。ただ、仕様はシティタワーが良いです。

[264: 匿名さん]

小杉もタワマンしか無いわけではないですよね。
丸子通り１丁目のジオとかどうなんですか？112戸ありますし小杉にも歩けます。
でも高くなるかな？

[265: 匿名さん]

70㎡7500万前後だと、35年ローンで月々20万前後。管理費入れて22〜3万
自己資金少なめのサラリーマン世帯はほぼ絶望的でしょうね。
一方で30代の平均年収は10〜15年前と比較して、100万ダウン。収入の二極化は進んでいるでしょうけど、、、
嫌な時代になりました。

[266: マンション検討中さん]

ここは価格に見合っている物件だとは思わないですね。
かなり割高。

[267: 匿名さん]

ホントに70㎡、7500万なんですか？
小杉タワーの超高層階でも買えますね。

[268: マンション検討中さん]

>>267 匿名さん

それはさすがに無理でしょ。もっとしますよ。


でもここが割高というのはそうだと私も思います。

[269: 匿名さん]

>>268 マンション検討中さん
例えばなんですけど、パークシティ武蔵小杉ザ•ガーデン•タワーズウエストの南向き40階3LDK70.32㎡は7150万円でしたよ。全体平均では@320万円ぐらい。
今から思えば安かった？

[270: 匿名さん]

ガーデンのウエストは駅からちょっと距離があるため、
武蔵小杉のタワマンの中では安い方ですが、
シティはもっとします。これからあと4本建ちますが、
7500〜8500くらいだと思います。
オリンピック前後で暴落するとも言われてますが、
その時はみんなに影響するはずです。

[271: 匿名さん]

資産価値なら武蔵小杉のタワマンだろうな。

[272: 通りがかりさん]

すみふのダイナミックパノラマウィンドウは価値ありますよね。パークと比べ、見た目や仕様と全然違いますね。憧れです。でも、私は田都が好きです。

[273: 匿名さん]

見た目は好き好きですけど基本仕様自体はザガーデンが小杉では一番良かったですね。価値は高いと思いますよ。
距離云々も5～6分の話ですし、だったら溝の口徒歩7分でこの値段ってどうなの？ってなっちゃいませんか。
と今さら言ったところでもう完売ですから、有る物から選ばなきゃしょうがないんですが。田都沿線でなければならない事情もあって。

[274: マンション検討中さん]

ここはいまある新築物件の中ではいい方だと思ってたけど、価格を聞くと冷めますね。
価格に見合う物件ではない。

[275: 匿名さん]

溝の口のアドバンテージは、便利なんだけど、穴場的に安いという点。ところがここの価格は溝の口価格ではないので販売に苦戦しそう。買う方も資産価値の面で高値掴みになると思います。

[276: 匿名さん]

場所にこだわりがない安値志向で田都好きの人は東急が力を入れて開発してる南町田がいいのでは。
小田急が力を入れてる海老名と並んで将来大化けもありでしょ。

[277: マンション検討中さん]

もうみなさん、この物件に興味なくなっちゃってますね。可哀想だからいいとこあげてあげましょうよ。
苦しいですが、駅近？以外何かありますか？

[278: マンション検討中さん]

ですね。人減った。

溝の口の良いところは、
コスパだと思ってたからな。。。

用水の桜道に面してて、南向き、
このあたりかな。

[279: マンション検討中さん]

溝の口で８５００万マンションを購入する方の考え方を知りたいね！同じ会社勤める方は文京区白山駅から歩いて8分ぐらい注文住宅を購入しました。値段は確かに８５００万弱。大和さんのマンションの価値は文京区の注文住宅同じかしら。。。

[280: 匿名さん]

となると一般ピーポーには◯ープンハウスなんでしょうかね。。。

＞実際、17年4月にはタワーマンション激戦区の川崎市・武蔵小杉に出店し、毎週1棟程度はコンスタントに戸建てを売っているという。「人員に余裕さえあればもっと展開できるのだが、人材採用と教育が追いついていない」(同)。
　現時点で懸念があるとすれば、着信拒否をしたくなる電話攻勢など一歩間違えるとクレームにつながりかねない、あまりに熱心すぎる営業体制か。だが、「新しい物件が次々出るので、それを知っていただきたい」と、駅前で営業する若い社員に悪びれた様子はない。
「狭小戸建てで独走するオープンハウスの正体」東洋経済より
http://news.livedoor.com/article/detail/14452202/

[281: 口コミ知りたいさん]

>>280 匿名さん
7階角部屋4Ｌで9000万超えるとか言ってた。

金額と割に合わない。

[282: マンション検討中さん]

私は他物件や中古物件でいい物件に出会います！さよなら、プレミスト！！

[283: 匿名さん]

ウチも無理だったー。
何回も営業さんに「他の新築はどこも高い」って言われたか。。。
エリアは違いますが共同のパナホームのマンションや、祐天寺の新築マンションと同じくらいの価格設定っぽいんだけど。
「どこも高い」のは多少わかりますが、素人目で見ても70㎡7000万〜は、ちと溝の口ではキツイす。
まぁウチは、6000万上限のチキンヤローですけどね。
時代が変わって損切してくれるか、中古になってメチャ下がるのを待つとします。

[284: マンション掲示板さん]

皆さん、感じることは同じですのであたたかく見守りましょう。
大和さんの企画力と営業力に脱帽する可能性もゼロではない！
無駄に高値で入札するなよってのが私の思いですが。他のデベに任せておけばもうちょっと違う形になったのかもしれませんね。
ここはいけて坪300かなと思います。
大和さんの今回の仕様なら280でも正直迷いますが。

[285: 通りがかりさん]

大和さんが無駄に釣り上げたのか、JR東日本の予定価格が高かったのか。私は後者だと思い、どこが落札しても高値になったのでは？と思います。JR東日本のひとり勝ちですね。

[286: マンション検討中さん]

マンションマニアさんのツイッターより

某プレミスト（有明ではない）、周辺の検討者層が70m2で6000万円が限界なのに70m2で7000万円を大きく超える価格で販売しようとしているみたいですけど無理ですよそれ。

モデルルームでの接客も「他の新築マンションも高いですから」というプレゼンが多いし、そんなのみんなわかってるって！

[287: 匿名さん]

>>286 マンション検討中さん
府中のことっぽいけどここも当てはまりそうですね。

[288: 通りがかりさん]

マンションマニアも自称マニアを名乗ってるだけの方。あんな予想を大きく外すブログ書いたから、通ぶって大和を下げるコメントしてるだけでは？マニアさんが過去の相場しか知らず、市況を読めてないだけでしょ。

[289: 匿名さん]

280万→抽選レベル
300万→完成前に売り切れるレベル
320万→一年ぐらいで売り切れるレベル
350万→競合物件もないから、3年計画で売っていこう！

という、計算なんでしょう。
住友不動産のゆっくり売るスタイルですね。大和の計算通りに行くかは、お楽しみ！

[290: 匿名さん]

低価格地元志向の人なら末長組もありますよー
溝のロコリンズに続いて年金事務所方面で61戸。
地場の地主さんとの信頼も厚いですからね。。

[291: 匿名さん]

>>288 通りがかりさん

マンマニんは「この価格でしか売れないよ」というメッセージだったのでしょう。記事の最後の一言がそれを臭わせています。いずれにせよ今のままでは売れない。

[292: 匿名さん]

このままでは最後は府中みたいに大幅値引きしそうですよね。

[293: 口コミ知りたいさん]

素人ですいません。
皆さんが言うように高いのなら、なぜ星が4.8なのですか？
皆さんの評価と星の数って一致しないものなのですか？
星ってだれが付けてるの？

[294: 匿名さん]

>>293 口コミ知りたいさん

営業マン？？

[295: マンション検討中さん]

>>293 口コミ知りたいさん

何言ってるの？
食べログとは違うよ

[296: 検討板ユーザーさん]

星の横の？マークをクリックするんだ！
まぁ、価格分かるまでは人気あったしね。立地は良い。

[297: 通りがかりさん]

値段が知れた後のこの人のなさといったら...

[298: 匿名さん]

120戸あるからお手頃物件もきっとあるに違いない。

[299: 通りがかりさん]

たまプラは過去の相場を超える相当な高値でドレッセが立地とスケールだけで270棟売れた。なら、溝の口も120棟なら立地だけで相場無視で売れちゃうでしょ！

[300: 周辺住民さん]

小杉のタワマンが～と比較してはいけない。
タワマン嫌いな人もいる。
小杉駅であの距離だと、既にあの規模の低層マンションを建てる場所は無いし、仮に無理矢理作っても凄い値段になる。
ていうか、小杉はタワマンの落とす影が巨大なので、タワマン以外作っても売れなそうだが。
この物件の売りは、便利な駅から近い新築物件なのに、今時タワマンではないこと。

[301: 匿名さん]

>>299 通りがかりさん

ドレッセと違い高いのにコストカットが激しいから無理！

[302: 通りがかりさん]

>>301 匿名さん

売主は売りたい価格で値付けをすればいい。
その価格で価値を見出せず、無理なら買わなければいい。
その価格でも価値を見出して、買いたい人が納得して買えばいい。
そもそも、その価格を返済できる体力がなければ、諦めるしかない。

私は予算5500万前後の4番目の返済できる体力がない分類です。溝の口のコスパを期待していましたが、検討すらできませんでした。少し頑張ってプラウド宮前平や予算内の高津で、探します。

無理と言えるあなたなら、選択肢も都内で探せばあるので別の素敵な物件に出会えると思います。

[303: 匿名さん]

高津は駅近の旧帝京大病院跡地がどうなるか楽しみです。

[304: 匿名さん]

人気の溝口でこの価格なら安いですよ。
武蔵小杉のタワーマンションは管理費・修繕費が高いので、長い目で見たときに差が出てきますし。
東横線よりも、絶対田園都市線の方が住みやすい。

[305: マンション検討中さん]

↑抽象的かつ、中途半端は意見だな(笑)

[306: 名無しさん]

たしかに。具体的な数字を出さないと、説得力なし。

[307: 匿名さん]

今後溝の口に出来るマンションは、
ここを基準にした価格になるのでしょうか？

[308: 匿名さん]

「売れれば」ここ基準になるのでしょうね。
いやあ、私が買った時、神奈川のいいところの物件のイメージは、5500万前後だったのに、ホント上がりましたね。（2011年比較ですけど）
5年で1000万以上上がってる。
バブルの時はもっと高かったかもしれないですけど、仮に5年以内にもとの価格まで戻っても、借金は1000万も減らないしなぁ、、、
持家としては上がってくれて嬉しい反面、新しく住みたいところも高いというジレンマが。

[309: 匿名さん]

溝の口の戸建て
土地価格200万〜230万円/坪程度??
2階建て3LDKだと、土地は25坪＝5750万・・・A
建物面積80m2として、建築費60万と仮定。
25坪×60万＝1500万・・・B
もろもろオマケしてプラス300万・・・C
A + B + C＝7550万

プレミスト＝3LDK70㎡＝7300万〜7500万

支払い考えるとこれに駐車場と管理費が足される。仮に2万だとして700万程度の負担増

戸建てのシュミレーションはあくまで、注文前提ですし、ハウスメーカーとかで建てない想定ですけど、建売ならもっと安いのもあるはず。

セキュリティとか、管理の煩わしさとか、戸建てでも修繕費がかかるとか色々ありますけど、そんな議論置いといて、印象としてプレミストが高く感じるのは否めないす。

これがモデル見てきた率直な感想です。あー欲しかった。

[310: マンション検討中さん]

ブランズシティ世田谷中町に似た匂いがします。世田谷中町が一番だと思っていたんですが、プレミスト溝の口もいい勝負をしそうな気がします。第一期の販売戸数が気になるところですね。

[311: 匿名さん]

ここの売りである桜が満開。
この週末、桜を観に出かけませんか？
駅や商業施設の賑わいを離れ、
静かな住宅街をお散歩。
きっとこの場所が気にいるはず。

[312: 通りがかりさん]

桜を売りにしているけど綺麗な桜が見られるのはせいぜい1週間くらいですよね。それにしても高すぎる。

[313: 通りがかりさん]

高津在住です。私は毎年花見は砧公園に行きます。二ヶ領用水は枝垂れ桜で散歩道、砧公園はソメイヨシノでレジャーシートが敷けて呑んで子供も遊べる公園ですので、この物件購入者には砧公園をオススメします！！溝の口から4駅なので楽しめると思います。

[314: 不動産ブロガー]

にしてもやはり高い。
1000万とは言わないが、せめてもう500万下げれば人気が出るはず。

[315: マンション検討中さん]

徒歩7分表記で坪350万、天井高2400、直床直天井の長谷工仕様でキッチン天板も御影石じゃない。撤退です。
この駅は好きなのに残念。

[316: マンション検討中さん]

マイナスポイントをあげて撤退と言うと、聞こえは良いですね（笑）うちはお金がないので買えません（爆）

[317: マンション検討中さん]

>>316 マンション検討中さん

たぶん皆さん一緒だと思いますよ。
買えるけど買わない、って人はあまりいないと思います。溝の口だからこそ、手の届く価格だと思っていたら、全然手が出ないから撤退せざるを得ないんでしょう。
うちも320が上限でしたので、諦めます。もちろん、仕様にも不満足ですが。
もともと坪350万円なら溝の口でなくても他に選択肢多いですし、、

[318: マンション検討中さん]

価格がでたトタンに残念な物件になっちゃったね。。。

[319: マンコミュファンさん]

まだ竣工までは1年あるし、大和さんはそれなりに体力あるから、投げはしないよ。この場所でこのグレードでこの価格は無理だけど、1年後にまた考えたらどうなってるか分からないね。売れ残りのイメージは悪いけどね。

[320: 匿名さん]

>>314 不動産ブロガーさん

売れ残ればそれくらいはすぐに下げると思います。