プレミスト溝の口ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地：神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番（地番）
交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数：120戸
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～82.34平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: マンション検討中さん]

180さん
170です。
天井高ですが居室は2ｍ40、キッチン2ｍ20、廊下他2ｍ10、です。
知っている事はお伝えしますのでどうぞ。

[182: 匿名さん]

>>176 マンション検討中さん
それでも、もしパークシティ溝ノ口が今新築でここより2割高い値段で出てきたのならば、目をつむって買うべきとハッキリ言えるんですけど、ここは微妙かな。

[183: マンション検討中さん]

>>182 匿名さん

なるほど、パークシティの魅力はどんなところか教えて頂けないでしょうか？
イトーヨーカドーのとこでしたっけ？

[184: マンション検討中さん]

MAX＠２８０(まぁ無理だろうけど)なら買うけど、それ以上なら買わない。立地だけでその他は必要最低限。
ハウジングステージ溝の口のが閉館になるので、マンションが立つのかなぁ？期待したいです。

[185: 匿名さん]

>>184 マンション検討中さん

ハウジングステージの跡地気になりますね！そこならプレシス同様に280万くらいで買えるかもですね。

[186: 匿名さん]

坪単価350です。強気過ぎて有り得ない。

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん

確定情報ですか？

[188: 匿名さん]

>>186 匿名さん

時間をかけて利益を取る戦略ですかね。
最上階角部屋などが350くらいかと思ってましたが。

[189: 匿名さん]

平均だとしたらいくらなんでも違うのでは。。
現在販売中の武蔵小杉のキャンセル住戸が44階南向きで坪330〜340万なんですが。。

[190: マンション検討中さん]

この間のモデルルーム見学の時に、
価格は３月１０日以降といわれたから、
根拠のない情報だと思います。

[191: マンション検討中さん]

次回価格提示らしいですが、お高い感じでしたよ。最低限仕様ですし、うちはパスです。

[192: マンション検討中さん]

武蔵小杉に比べ、ここは魅力が落ちるから最上階角部屋で@300かな？
@300を越えれば武蔵小杉のタワマン買った方がいいかもね。資産性高いし。

[193: マンション検討中さん]

武蔵小杉の方が都心にでる交通という面で駅力は高いですが、生活面でいうと私は溝の口の方が駅力は高いと思います。マルイはさすがにグランツリーに負けますが、そこまで負けていないと思います。また、近辺で言うと武蔵小杉の自由が丘と横浜との距離感より近くに、ニコタマとたまプラがあります。更に、少し足を延ばしセンター北や南町田のアウトレットが改装予定の為、休日の楽しさは圧倒的に溝の口と思います。後は、永住の落ち着きたい方にはタワマンよりも魅力的だと思います。

ただ、設備が最低限で階高が10～20cmほど低いのに噂の単価だと高い物件と思います。ゆっくりと利益を出し、先に高めに設定して値下げをして320ぐらいに落ち着くのでしょうかね。

[194: マンション検討中さん]

新築マンションって、最初の価格から500位値下げになる事もあるのですか？

[195: マンション検討中さん]

完売で入居させたいために300万は聞いたことがあります。他に完成在庫で事務所に使って、家具付きで値引きも良く聞きます。ウエリス鎌倉由比ヶ浜だと600万値引いてたようです。

[196: 匿名さん]

坪単価350ならスミフさんに企画して頂き、シティテラス溝の口みたいな名称で重厚なデザインと設備がないと・・

[197: マンション検討中さん]

>>195 マンション検討中さん
参考になりました。
ありがとうございます。

[198: 通りがかりさん]

https://news.yahoo.co.jp/story/891

中原区の次に高津区が人口伸びていて、変わらない状況です。

[199: 検討板ユーザーさん]

モデルルームに行かれた方はお気付きだとは思いますが、天井高がない影響なのか、82㎡超とは思えない圧迫感がありますよ。仕様もイマイチですし、リセールを考えた時に内覧者に同じ印象を持たれるのは避けられないかと思います。
それを勘案してのリーズナブルさがあれば一定の需要はあるかと思いますが、みなさんの情報ですと、それも望みが薄そうですね。メインは70もしくは70未満の㎡の3LDKですので、子育て世代には手狭になることが想像されます。
お子様が独り立ちされたご夫婦向けという感想です。

[200: 匿名さん]

私も見学行きました。
ウワサ通り高いんだと思います。
こっそりなんとなく教えてもらった感じだと、「溝の口価格ではない」なと。
いくら立地に希少性があるとしても、民度が追いつかないはず。
ただ本決まりではないはずなので、引き続き検討はしてみますが、ほぼウチには絶望的なのかな。
見学してみるとわかりますが営業さんが「高い」「正式価格でひいちゃわないでね」っていうディスクーレーマーばっかり言ってきますよ。
営業マンが若干かわいそうに思えてきました。

[201: マンション検討中さん]

今時期そんなに売主も焦っちゃいないからさ。
次の物件の仕入れも無いだろうし今需要ない価格帯でも供給が無ければ大手デベはへっちゃらなんです。いつかは売れるし時代が価格帯に追いつく。安売りしなきゃいけない理由なんて1ミリも無いわけで見る人みたら超高値で出ますよ！

[202: 匿名さん]

>>201さん

営業の方ですか？
書いてるスタンスが、営業の方の目線なのでびっくりしました。
たしかに、土地を高く買っちゃったら安く売る理由はないかもですね。
「いつかは売れる」というのはわかります。
「時代が価格帯に追いつく」ということはまだまだ上がるという認識？
もしプロの営業の方が書いているとしたら、びっくりです。見る人が見たら超高値って逆もまた然り。
当方物件を下げたいわけではないですが、不当に上げられるというのは不快感を覚えます。

[203: 匿名さん]

さすがに大手でも大量に在庫を抱えたら、いずれ値引き販売せざるを得なくなる。リーマンショック後に地所が、表立って値引きなんてことしてた。今は、お互い我慢比べ。

[204: マンション検討中さん]

土地仕入れ、建築費からいって安くできません。長谷工使って努力しても高いわけで。もうマンションは庶民の商品ではない訳です。
安くなる理由はリーマン後と違い全くないのです。デベはビビって新しい土地仕入れしてないはずです。高すぎるからね。

[205: 匿名さん]

マンション営業の仕事自体が今後無くなりそうだと販売員から聴いたことがある。マンション分譲ビジネス終焉？

[206: 匿名さん]

いくら低金利とは言っても物件価格がどこも高くなり過ぎてるから一般の人は安易に手を出すとのちに後悔しそうです。

[207: マンション検討中さん]

ずっと賃貸はやだ。。でも、中古に5000万もやだ。。

[208: マンション検討中さん]

そっか、溝の口より中央林間側で探すのか。。宮前平、仲町台や南町田で探すか。。

[209: 匿名さん]

>>202 匿名さん

不当に値上げの意味がわかりませんね。販売主が利益を得るのは、正当な権利ですよ。市場調査や市況から売れると思ったから高く土地を買って、高い値付けをしてます。売れなかったら損するリスクを回避する計画を立て値付けをしています。諦めましょう。私はダイワの営業ではありません。マーケティングの人間です。

[210: 匿名さん]

現実はその通り。

マンションの時代は終わりました。
郊外脱出か駅距離ある戸建を買うか、高値でも駅近マンションを選ぶか。
買えない人や買わない人がいても高くても買いたい人がいるのも事実。
今のマンションはそのターゲットに向けて売るだけでしょう。
この現実は五輪後でも今の建築業界の人手不足考えると建築費は落ちないでしょう。
多分作っているデベが一番分かってるはずです。
プレミスト溝の口は330〜360が妥当でしょうね。

[211: 匿名さん]

>>209
マーケティングの方なんですね。マーケティングをやってらっしゃる割に、文章が販売側に寄りすぎているなと、思えました。

見る人が見たらというのは「落札価格を知っている人が見たら」という意味だったんですかね。
ダイワさん、下手な不動産会社よりお金いっぱい持っているから、長期で値下げしないんでしょうね。

当方は、買換え層で価格が合えば買おうと考えている状況なので、
今のまま4〜5年住み続け様子を見るか
中古を買うか
戸建てを積極的に検討するか
の3択です。
賃貸層でいつかは買いたい方に関しては、理想と現実のギャップあるのでしょうね。
年収500〜600万の方々は、一昔前の新築はもっと気軽にローン組めたのに、今はかなりきつい借入れになってますし、ホントに新築買える方って少なくなってるんでしょうね。

[212: 匿名さん]

最近長谷工施工が圧倒的に多いのがミソ。
土地高値落札して建築費安くお願いできる唯一のゼネコン。しっかり作る実績があるのでネガしてるわけではないですが、そうでもしないと超高値になってしまう時代です。建築業界は超人手不足で人集めに金ばら撒きます。五輪やなんやではなく、高齢化で若手は3Kしたがりません。
建築ロボか外人労働者に作らせないとマンションなんて、もう当分安くならないでしょうね。

[213: 匿名さん]

■価格が上昇？維持する要素
・建築費の上昇（人手不足、オリンピック）
・物価の上昇（インフレ目標2パーセント）
・土地価格の上昇
・景気の維持
・低金利
・北朝鮮問題からの北爆（戦争特需）
・海外マネーの流入。観光立国に伴う日本への不動産マネー流入
■価格が下落する要素
・オリンピック後の衰退
・不景気（消費税増税で景気冷え込み？）
・人口の減少（家余り）、、川崎市は余り関係ないかも。
・建築費の下落。ゼネコンの利益率が今は高すぎる？東日本大地震の復興とオリンピックをネタに建築費を高く誘導し過ぎ？
・生産緑地の解放（2022年？）
・ 北朝鮮問題からの北爆（不透明からの景気冷え込み）
・30代平均年収の更なる低下

パッと思いつくだけ書いてみました。
今まで溝の口坪単価300万オーバーはなかった？中で、この物件が割安になることはあるのか、維持するのかさらに高くなるのか。
今年の9月くらいまでは間違いなく維持すると思うけど、年末から2019年以降もマーケット維持するのかは、アナリストでも意見が分かれるところ。現に昨年年初の見立てでは、「不動産価格は下落傾向」と分析していたが、結果は「維持」となっている。
分譲マンション以外の投資家向け不動産価格についても、利回り水準は低い（利回り低くてもマーケットは動いている）

当方はマーケティングが生業ではないですが、金融的視点で不動産業界を見渡して見るとそんな感じです。

結果「上がるか下がるかはわからない」ですけど。
長くなりましたが、過去に例を見ないこの物件が溝の口のマーケットリーダーになって溝の口の新しい水準となるか、気になるところです。

個人的は場所は魅力的なので、検討者としては安くなることを祈るばかりです。
現実には、ダイワハウスの資金力を鑑みた上で、土地価格と建物価格は取得時期に左右される事を考慮すると、皆様が予想されてる「高くて坪350万、安くても坪330万にしかならない」と思ってます。

[214: 匿名さん]

価格以外盛り上がらないですね。
私見ですが、価格除いてまとめました。

良い点
－静かな立地
－急行停車駅の溝の口からフラットで徒歩7分
－田園都市線で渋谷まで13分
－大井町線は始発、他にJRも使える
－駅前の東急は24時間営業
－駅前のマルイ、ノクティーで
最低限の買い物ができる
－ニコタマ、たまプラと電車で5分以内
－南町田にアウトレットができる
－毎年の初詣は徒歩3分で溝の口神社にいける
－毎年春に家から桜が見れる
－毎年夏に二子新地でBBQできる
－毎年秋に屋上で花火が見れる
－提供公園あり
－平面式駐車場でランニングコスト低
－車なくても、徒歩3分でトヨタレンタカー
－246や第三京浜が近く、
川を渡れば首都高、東名も乗り入れしやすい

悪い点
－階高が低く、圧迫感がある
－二重床でなく、生活音がうるさい
－仕様が安っぽく、最低限
－認可保育園の入園がむずかしい
－自然が少ない
※多摩川があるが、中途半端な距離

学区は分かりません、他になにかありますか？

[215: 匿名さん]

直床は重量衝撃音に二重床より強いです。
階高ケチるために直床なだけですよ。

[216: マンション検討中さん]

みなさーーーーん！！
お待ちかねの価格が出ました。
㎡単価71万です。
Aタイプ82.34㎡は5,846万円
Bタイプ60.82㎡は4,318万円
Cタイプ70.77㎡は5,024万円
Fタイプ61.42㎡は4,360万円
全て㎡単価を同じとした場合ですので
実際には多少の前後は有ります。
（住まい〇〇フィン）より引用データです。
専門家の見方は以上のようですので
これより高く売り出された場合には
ここを購入した人は含み損を抱える事に成ります。
くれぐれもお気お付けあれ。

[217: マンション検討中さん]

>>216 マンション検討中さん

価格出たのかと思わせぶりな投稿ありがとうございます。
頑張った分、貴方が買える価格まで値段下がるといいですね。

[218: 匿名さん]

直床と二重床で音の比較をする人が結構いるけど、音はスラブ厚、スラブ構造、スラブ面積も影響するので比較は難しい。

直床と二重床の根本的な違いは、メインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これは圧倒的に二重床が有利。

[219: 匿名さん]

>212

長谷工って人件費もケチってるので仕上げが雑って有名だよ。さらに見えないところはひどいらしい。

[220: 匿名さん]

直床は軽量衝撃音に弱いので、遮音性の高いフローリング材を使用してカバーする。で、このフローリング材は音を防ぐためにクッション材が入っていて独特のふわふわ感がある。

モデルルームも再現されているんだけど、スリッパをはいていると気が付きにくいので、入居後これは何って書き込みを結構見かける。モデルルームに行ったらスリッパを脱いで体感するのがおすすめ。

[221: 匿名さん]

スラブ厚はどのくらいなんですかね？

[222: 匿名さん]

>215

重量衝撃音については二重床だと太鼓現象が起きうるってだけで、必ずしも直床に劣るってわけではない。二重床の物件検討するときには太鼓現象の対策をしているか確認しないとね。

[223: 匿名さん]

>>222 匿名さん

太鼓現象の対策とは具体的にどういうものですか？

[224: 匿名さん]

吸音材（グラスウール）入れるとか。

[225: 匿名さん]

太鼓現象は二重壁でも起こりうる。

[226: 匿名さん]

住まいサーフィンは学区を見ていて、その学区に住んでる方の年収が低いのと、受験率が低いから低評価なんですね。今後はドレッセの子供たちが大量に入りますし、学区評価は上がりますよ！それにしても、住まいサーフィンいいかげんですね。あんないい加減な評価さすがに、信じません！もう少し90万なら値引いてほしくて、使う材料ですけど、70万は論外です。

[227: 匿名さん]

高津小悪くないよ。西高津中はあんまり評判良くないけども。

[228: マンション検討中さん]

学区を年収と受験率で判断してるんですか？小学校は6年、中学校は3年で入れ替わるし、未来の学区は読めないので、住まいサーフィンは糞サイト。

[229: 匿名さん]

どちらかで直床は階高をケチるためという発言を目にしましたが、
これはどのような意味ですか？
売り主が床の厚みを削る事で、できるだけ多くの部屋数を確保し、
マンション1棟あたりの利益を上げる事を目的としているとかですか？

[230: 匿名さん]

階高ケチると高さ制限の規制の中で階数増やせるじゃん。