プレミスト溝の口ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地：神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番（地番）
交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数：120戸
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～82.34平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[666: マンション検討中]

高津駅周辺の帝京病院跡地・溝の口住宅展示場跡地が今後どうなるか気になる。

[667: ご近所]

昨日ポストにチラシが投函されていました。
販売開始から半年以上経っても相変わらず設備など詳細は載っておらず
間取りも販売開始のときと同じ1戸のみ。
販売開始直後ならこのチラシでもワクワク感があるのだが
半年経ってから配るチラシなのかと疑問すら感じる。
なぜ詳細を載せないのか？または載せると価格に対してチープさが目立つからなのか？

[668: 匿名さん]

アイリス現地見て来ました。南前面建物萎える。プレシスが6階建に対し三菱と双日は建築看板見ると7階建。プレミストに近い激安仕様が必至ですな。

[669: 匿名さん]

他物件を落とすステマが多いですね。急にアイリス跡地もディスられた（笑）

[670: 検討中]

素人なりに価格について考えてみました。検討違いだったら申し訳ありません。

近隣物件であるアソシエール溝の口が賃貸物件として出ています。
築19年、9階／13階建、RC造、78.46㎡、3SLDK、家賃は月額18.4万円です。床や天井の構造、階高は不明、長谷工物件のようです。

敷地内に駐車場あり、利用出来るかは不明。

近隣に住んでいるので知っているのですが、この辺りは駐車場付のマンションは少ないです。

場所はプレミストと同じ二カ領用水沿いで、東急が直ぐ横に走っている(南武線ほどではないが騒音あり)代わりに、溝の口駅からも高津駅からも徒歩3分程度近いかと思います。

以上から立地条件はほぼ同じと仮定します。

大きな違いは築年数です。

18.4万円で実際に賃貸契約が成立するかどうかは不明ですが仮にこのアソシエールの18.4万円が妥当だとして、築浅のプレミストと比べたとき、新築でない(少し住んで2～3年後のイメージ)場合の賃料は20～21万円くらいでしょうか。

以下ページで、高津区の不動産投資利回りは6%とありました。
https://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140134/
不動産投資を進めるページですし、空室を考慮していなさそうなので、5%が求められる水準と仮定します。

そうすると仮に賃料21万円の方を使ったとしても、
(不動産価格)＝(年間賃料)÷(投資利回り)と考えると、
21万円×12ヶ月÷5%＝5,040万円

新築プレミアムが1割乗っても、5,544万円。

この辺がプレミストの妥当な価格水準かと思うのですが、この計算、いかがでしょうか。
まあそもそも溝の口の人が家賃21万円支払うかどうかですが。

ただし直近近い条件の賃貸がこのアソシエール溝の口しかないことは支援材料かもしれません。

[671: マンション検討中さん]

その計算式、5%ありきで逆算すると7000万だと29万取らないといけない計算式になりますね。
非現実的。

逆に7000万で、21万の家賃を適正として、利回り出すと3.6%

これ、純収益でなく、表面ですから、おっしゃる通りなんとなく、どこかが歪んでるんでしょうね。

21万。家賃補助ある会社なら現実的ですけど、駅徒歩とかを踏まえると、、妥当な気もします。

[672: マンション検討中さん]

別の視点でも考えてみました。

7000万を借りると住宅ローンで、18.5万
管理費で2万
合計20.5万

おっ、賃貸より安いじゃん！
となりそうですが、借りる金額より、住宅ローンが安くなるの当たり前ですからね。。。
固定資産税等のイニシャルと、金利上昇とか物件価格の下落とか、加味してないですし。

以上のことから、ざっと私なりに検討すると、
利回りは、4.5%
家賃は21.5万（中長期で考えて新築のアドバンテージはあまり加味せず。代わりに利回りを低めで設定）
とすると、5800万前後。
これは支払いで15.3万
管理費入れて17.3万。
いざとなったら貸すとかリスク踏まえると、このくらいの数字になりました。

数字遊び好きなので便乗してしまいました。
失礼しました。

[673: 匿名さん]

この物件の固定資産税は（優遇措置終了後）25万円くらいになると予測。
根拠は２４６超えのガーデンアクアス８０平米・築10年超でも20万円弱。
さらには月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど
維持費も溝の口周辺ではダントツに高額になる可能性大。

[674: 検討中]

>>673 匿名さん

月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど、溝の口でダントツに高くなるって本当ですか？

平置き駐車場で、プールや温泉も当然ないし、そんなに高くならない印象だったんで驚きです。

何か根拠があったら教えてください。管理会社に問題があるとかですか？

[675: マンション検討中さん]

管理費・修繕費は普通でしょ。
管理会社がぼったくりしてなければ。

固定資産税とかが高いとかもあり得ない。

ここは価格が高いだけ。

[676: 近隣住民さん]

プレミストの近くのマンションに住んでいるものです。
我が家は３ＬＤＫ・７５．５・５５００万の物件です。
こちらの物件で最も安い5998万円・２ＬＤＫ・６０．８２の物件で
管理費が１２３００円
修繕積立金が５７００円
駐車場が１７５００円
固定資産税が約２０００００円以上想定（我が家の固定資産税は１９万円）
月々に換算して約１７０００円（当初優遇処置があるのでもう少し安くなります）
月々の維持費は駐車場無しので約３７０００円弱
駐車場有で約５３０００円弱

ただほとんどのマンションは入居して５年くらい経つと管理費＆修繕積立金の
値上げがあります。我が家は５年目で値上げになりました。
この物件は特に修繕積立金の設定価格が低いです。

さらに修繕維持積立基金／一括 ４５６２００円が大規模修繕が行われる
１３年目安で毎回徴収があるので別途準備しておかなくてはなりません。

[677: マンション検討中さん]

HPの、
「この土日、モデルルームオープン！」
っていつまで出すのだろう。
この土日って確か４月くらいじゃなかったけ？
放置？

ケンちゃんラーメン新発売！みたい

[678: マンション検討中さん]

ＨＰにある物件概要の先着順申し込みの戸数が
先週は２０戸だったが２１戸に増えている。
キャンセルがあったのか？
６５９さんの投稿を参考にすると売れたのは現時点で１８戸/１２０戸のみ
３次・４次は全く売れていない推測になります。
完成まであと５ヶ月、残り１０２戸
何かしらのサプライズ（値引き）がなければこのまま低水準の販売で
入居が始まりますね？
まあダイワさんですから値引きはないとおもいますが？

[679: 名無しさん]

18戸だと住民スレも建てれませんね。
大和ハウスの現場営業は本社から怒られないのでしょうか。
いつも不思議に思います。
販売価格の設定したのは本社で設定価格が悪いからということで現場は怒られずに済んでいるでしょうか。

[680: 通りがかりさん]

去る10/13(土)に多摩川の花火大会がありました。
上層階も登れそうだから、上から写真でも撮ってHPにアップするなりしてアピールすればいいのに…。
花火にも掲載には権利関係とかあるですかね？
でもせっかくイベントがあったんだから文章だけでも載せるとか、アピールのしようはあると思うんですがね。来場者との契約に忙しいんだろうか……

[681: マンション検討中さん]

やる気ないのでは？
ウチも見学に行きましたが、他の物件と違って全然営業の電話とかかかってこない。
「買えない客」と思われたのかなw

[682: 溝の口大好き人間]

>>681 マンション検討中さん

大和ハウスは、ハウスメーカーとして、マンションのデベロッパーとは販売の方法が違い、勧誘の電話はしない方針を聞いています。決して「買えない客」とは、違うと思いますよ。

[683: 匿名さん]

>>681 マンション検討中さん
家には半年後に一度、電話が掛かって来ましたが、他を購入済みの旨話しをしたら、しつこく詳細を聞いて来ました。DMも来ました。

[684: 周辺住民さん]

>>670

>18.4万円で実際に賃貸契約が成立するかどうかは不明ですが仮にこのアソシエールの18.4万円が妥当だとして、
アソシエールは賃貸専用マンションなので、賃料は安定しているはずです。
さもないと既に住んでる人が怒りますので。

あの広さと立地と設備の物を借りると、それくらいはするということです。
賃貸の賃料は、よほど設備が劣らない限り、一般に築年の影響を受けません。

広さも立地も設備も条件の異なるプレミストの適正賃料がいくらかという問題はまた別の話。

[685: 周辺住民さん]

>>632 その他

遅レスで申し訳ないが、二ヶ領用水に面していることの最大のメリットとは、
「川の上には何も建たない」
ということで、資産価値の上ではそれ以上でもそれ以下でもないので。

主採光面が川とか公的な公園に面しているということは、視界を遮るような建物を目の前に建てられる心配がないということ。
この付近の容積率は200％程度なので、仮に対岸に何か建ったとしても10階建てなどはあり得ず、眺望が維持される。故に、価値が急落する心配が少ない。

目の前が墓地とかでも類似の効果があるが、それだと嫌がる人がいるので幾分価値が落ちる。