シティタワーあすとレジデンシャル

[匿名さん]

公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/asuto2/

▽所在地
宮城県仙台市太白区　あすと長町四丁目3番6
▽交通
JR東北本線「長町」駅から徒歩7分
仙台市地下鉄南北線「長町」駅から徒歩8分
▽総戸数 391戸　
▽完成年月 平成31年5月上旬予定　
▽入居（引渡）予定日 平成31年8月中旬 　
▽敷地面積 6,451.61m2　
▽建築面積 3,618.34m2　　
▽建築延床面積 43,720m2　　
▽構造・規模
鉄筋コンクリート造　 地上24階建　
▽駐車場総台数 391台　
▽間取り 3LDK?4LDK
▽専有面積 73.84m2～100.19m2　
▽バルコニー面積 10.80m2～22.45m2　
▽管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
▽売主
・住友不動産株式会社
・株式会社ワールドアイシティ
▽販売会社
販売代理／住友不動産株式会社
販売代理／株式会社ワールドアイシティ　
▽設計
株式会社大林組東北支店　一級建築士事務所　
▽施工
株式会社大林組東北支店

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[612: 匿名さん]

物件概要に、現在利用可能駐車台数52台と出てますね、ここ駐車比率100%だから最大52部屋売れ残ってる、購入者全員が車使わないとしても30は残ってるのでは？流石にヤバそう、上杉も悲惨なことになってるらしいし、住不大丈夫か？

[613: 名無しさん]

>>612 匿名さん

部屋買っても駐車場契約してない世帯もありますよ。

[614: 匿名さん]

>>613 名無しさん

一部屋でも1台以上契約してる世帯もある訳で、しかも長町ファミリータイプしかないこの物件駐車場契約してない世帯1割もないでしょ。異常事態なのは間違い無い、住友はゆっくり売るとかは詭弁では？

[615: 匿名さん]

>>614 匿名さん

全般ゆっくり売ってますよ。2015年竣工のドゥトゥールなんて有名物件なのに完売したの最近ですからね。SOHO区画なんてまだやってます。知ってるマンションで住友が竣工一年以内に完売した物件知らないです。異常事態なんですか？

[616: 匿名さん]

住友は売り急がない、というのはいろんな掲示板で見るけど、完売が早いに越したことはない。

それとも住友のマンションは未分譲の部屋の修繕積立金等を5年6年と無限定に住友が負担する管理規約なのかな？原始管理規約次第だけど、それ作るのデベだから大抵は竣工1?2年しかデベ負担としないよね。それでのんびりゆっくり売られると管理組合会計にダメージが。

[617: 匿名さん]

>>616 匿名さん
掲示板じゃなくてしっかり調べるとわかると思うよ

[618: マンション掲示板さん]

>>615 匿名さん
むしろ早く売れ過ぎないようにしてるとしか思えないです。
営業上は予定より売れるという事は価格が安過ぎという見方なのだと思います。
いずれ、販売戸数は残りわずがみたいですよ

[619: 通りがかりさん]

>>615 匿名さん

そうですね。
こんな話を見たことがあります。
そのドゥ・トゥールの向かい側にも新築マンションが建ったのですが、エントランスには灯りが点いているにもかかわらず、人の気配が全くしない幽霊マンションで、不思議に思っていたそうです。
2年ほど経って、その幽霊マンションも住友不動産の物件であり、ドゥ・トゥールがある程度売れるまで販売開始を遅らせ、塩漬けにしていたことが分かったそうです。

今確認したら、ドゥ・トゥールの向かい側に同じ住友不動産のベイサイドタワー晴海が経っており、どちらも 2015年9月に完成しています。また、6年も前に完成しているにもかかわらず、ベイサイドタワー晴海は現在 第3期先着順を販売中となっています。
おそらく、完成後 2年間（あるいはもっと長く）塩漬けにしていた、というのは本当なのでしょう。

2つの物件をほぼ同時に完成させ、一方がある程度売れるまで他方の販売を遅らせるとしたら、先発物件が着工と同時に販売開始しても後発物件は完成時に完売の目処を立てるどころか、販売開始できるかどうかも難しいところでしょう。
住友不動産は、こういう「完成後にゆっくり売る」という売り方ができる証拠の一つとなるのではないでしょうか。

なお、通常の完成物件は「即入居可（諸手続完了後）」ですが、このベイサイドタワー晴海は「入居（引渡）予定日　2022年04月下旬」となっています。（ドゥ・トゥール SOHO も 2021年10月下旬から 2022年4月下旬に変更）　
オリンピックの影響なのかもしれませんが、こういう点も「住友不動産に『普通』は通用しない」が表れているのかもしれませんし、引渡までの間の管理費，修繕積立金は当然「住友不動産がご負担いたします！」でないと、住民は納得しないでしょうね。

[620: 匿名さん]

>>618 マンション掲示板さん

駐車場の空きが54も有るのに残りわずかとは何情報ですか？あんまり適当なこと言わない方が良いかと。

[621: 匿名さん]

住友はゆっくり売りますね、上杉は多分10年計画でしょう、竣工時には10%も売れてないだろうし、ここも後、5年は完売しないでしょうね。

[622: マンション掲示板さん]

>>620 匿名さん
入居がこれからだからだと思います。
公になってる事なので
住友不動産に聞いてみたら？

[623: 匿名さん]

どの掲示板でも大概、売れ行きが悪いことと、そのソースを出すべき、とのあいだでぴりついていますが、売れてない←ソース出せば？のやりとりは、売れてない→掲示板でよくあるやつよねらふーんそれ何いいたい？で統一してよいかもしれないと少しだけですが思いつきですが感覚的なのですが思ったり思わなかったりしなくもありません。理由は、売れ行きはリセールバリューの予測になるけど、それ以外ではなんでもないからです。そう思ったのは、浅学だからでしょうか。ご説教やご説法をいただけましたら、ちゃんとします。でも、そう思います。

[624: マンション検討中さん]

>>623 匿名さん
何言ってるかさっぱりわからん
供給過剰と思われるあすとで、タワマンだけにそれなりに高額
東向きは売れていると聞くが、南向きの低中層階は目の前にマンションがあってなかなか購入まで踏み切れないのだと思う。自分がそうだから。
ただ、あすとは魅力あるし、マンションの設備も決して悪くないと思う。

[625: 通りがかりさん]

まぁ売り始めてから二、三年経つとすぐ売れてない、ヤバいって言う輩が沸くけど何をそんなに気にしてるのか。普通の人だったら正直どーでもいいよね。
気に食わない奴や事に対してとにかく一言物申す！みたいな、文句を言わなきゃ気がすまないような人間なんだろうね。たまにいるよね。

[626: 名無しさん]

>>614 匿名さん
残り20.30部屋の空きで数ヶ月で完売見込みだそうです。昨日、二台分駐車場借りてる部屋は一台分返却する事が決まりましたが、、

[627: 名無しさん]

>>614 匿名さん

>>614 匿名さん
世帯1割もないでしょてあなたの何の根拠もない推測でしょ笑笑
残り20.30部屋の空きで数ヶ月で完売見込みだそうです。昨日、二台分駐車場借りてる部屋は一台分返却する事が決まりましたが、、

[628: 匿名さん]

>>627 名無しさん

駐車場比率100%が売りの物件ですよ、成約率9割以下なら相当アホなマーケティングですね。

[629: 匿名さん]

完売しても駐車場40台空きが有るマンション日本中探してもないわな（笑）

[630: 名無しさん]

>>628 匿名さん
駐車場比率100%と現時点成約率に何の関連がありますか？部屋の売り出しはヨーイドンで全て一気に行われたわけではないですよ？

[631: 通りがかりさん]

>>629 匿名さん

長町はほんと月極駐車場ない土地です。
始め中古マンション探してましたけど、駐車場無くて諦めた物件多くありました。
ここは世帯に対し駐車場100%あるし、リセールにかなり有利と思います。

[632: 通りがかりさん]

イオン予定地の月極が終わったら拍車をかけて駐車場不足になるでしょうね
そのタイミングからCT1とCT2は再評価され始める気がしてます

[633: 匿名]

あすとは交通の便も凄く良いし、特別な物でなければ、徒歩圏内でマアマア揃います。
病院もスポーツジムもあるし、車捨てた私も快適に過ごせてますよ。

[634: 匿名]

バス、JR、地下鉄…3つ使えるのが便利。

[635: 匿名さん]

>>630 名無しさん

駐車場の空きが52台有るということは、未契約の部屋が52室有るのが稼働率から考えると理想です。当然、駐車場を、契約しない人もいます、その分は他の人の2台目として放出してるから、残り20部屋とか30部屋だと稼働率が低すぎます。そのことからもここはまだ40室以上売れてないのではないでしょうか？

[636: マンション検討中さん]

夜の散歩でのざっくりの印象です
ワンパーク、CT1、CT2の東向きは8割ぐらい灯りがついている
CT2の南向きは半分ぐらいかな?　って感じ。
CT2南側は1Fあたり8戸×23階(2F?24F)=184戸　
当然不在や引っ越し前もあると思いますが、結構残っているように思います、あくまでざっくり見た個人的印象です。

[637: 通りがかりさん]

>>635 匿名さん
空きの駐車場を2台目として貸していて
9月に完売になりそうなので解約して欲しいと通達されてるって話
要するに2台目借りてる以外に52台あるわけではないでしょ

[638: 匿名さん]

>>637 通りがかりさん

駐車場比率100%とは、物件を購入すれば1台は抽選等参加せずに確約出来ると普通は解釈しますが、ここは違うってことでしょうか？

[639: マンション掲示板さん]

>>638 匿名さん
そう駐車場借りたければ1台は確実に借りれます。
細かなルールは説明が面倒なので不動産屋さんに聞いてください。

[640: 名無しさん]

>>635 匿名さん
ですから駐車場契約数＝入居世帯数ではないです。
住民専用板見て頂ければわかりますが完売見えてきたので2台目契約してる人は強制解約になってます。

[641: 匿名さん]

>>640 名無しさん

駐車場契約数＝入居世帯数

ではないことは、理解してます、契約しない人の分は他の誰かの2台目として貸してる。契約数より入居は少ない、現在52台空きが有り、1台目を優先させる為、2台目契約してる人を強制解約ってことは、52室以上これから売れるってことになりませんか？

[642: 匿名さん]

駐車場の強制解約ってのも酷い話し、本来なら確保しておく分を売れるまで貸してたって話し？売れそうだからその分を強制解約？？ゆっくり売るスタイルの歪みがここにも出てますね。

[643: 匿名さん]

>>642 匿名さん
強制解約でも歪みでもないような。。

[644: 名無しさん]

>>641 匿名さん
まず前提として52台だか54台空きがあるかどうかは未確認ですよね？

[645: 通りがかりさん]

売れるまでの期間だけ2台目も敷地内に置かせて貰うって話ですよ
いずれ2台目分は返さないといけないのは住民側も理解の上使用しているはずなので問題ないかと

[646: 名無しさん]

>>642 匿名さん
そうです。二台目借りるときにそうなる可能性がある事を説明があった上で借ります。

[647: 匿名さん]

>>644 名無しさん

概要に駐車場空き52台って出てます

[648: 匿名さん]

>>643 匿名さん

常に抽選、1台目、2台目、と比率を変える抽選方式取るのが1番公平です。駐車場比率100%で1台目を確約してるから強制解約とかになるのでは？

[649: マンション検討中さん]

想像だけど、２台分借りている世帯を含めて駐車場の空きが５２台分だったのでは？
例えば、３０世帯が駐車場を２台分借りていたら売れ残り戸数は２２戸。
その２２戸が近々決まりそうになった。
そして、今まで必要なかったが今後駐車場を使う世帯がでたので、２台分借りていた世帯は１台分返さなければならなくなったのでは？
そのうえで空きがあったら、公平に再抽選で２台目分を決めるとか。

[650: 匿名さん]

抽選だと公平性を担保する為に抽選にデベも参加することになります、それが嫌なんでしょうね。抽選には参加せず必要な分は強制解約、住民は怒った方がいいよ。

[651: 匿名さん]

>>650 匿名さん

よく理解できずに煽ってる人がいるw

[652: 匿名さん]

>>648 匿名さん
じゃあ認識の違いということで。そう思われるんですね。

[653: 匿名さん]

住友の販売都合で、管理組合が管理する駐車場の２台目貸与を強制的に解除なり解約なりするスキームに興味があって住民版見たけど、なんか荒みを感じてこわかったし、スキームは謎のまま

[654: マンション検討中さん]

契約済みかどうかわからないけど
南向きだと各階3戸以上空いているように見えます
3??23階=69？？？　　現実はまだまだ残っているのではないでしょうか？
散歩しながら見た感じね。
極端な値引きは出来ないでしょうから粘り強く売る方針なのでしょうか
住居部はもちろん駐車場や共有部も仕様は悪くないので、長町の利便性からすればもう少し安くなればまだまだ需要はあると思うのですが。
パークタワーやワンパークの中古より、新築でお買い得って感じが必要なのでしょうね。パークタワーの中古は手が出せない価格になっているから比較対象にならないかもしれないけど。

[655: 匿名さん]

>>653 匿名さん

規約は駐車場は1台目住戸が優先
デベは未販売住戸の区分所有者。
デベロッパーは解約する権限はないが申込できる。
理事会は規約に沿って執行する。

こんなところでは？叩く要素皆無なんだが。

[656: マンション掲示板さん]

>>654 マンション検討中さん
残念ながら
6月の時点で残り35と住人に文書で回ってます。
普通に公式サイト見ると残りは、今販売してる12戸じゃないですか？わからないけど
そう考えると車持たない人が約1割40戸あって、（社宅などて買って住んで無い人も含めて）でつじつま合うのでは？

[657: 匿名さん]

>>655 匿名さん
駐車場が部屋に紐づいている（ex1001号室は駐車場1-1）
売れ残り部屋の駐車場の賃料も住友が払っている
売れ残り部屋の駐車場は空いているから住友が転貸する
管理組合は転貸に同意する（賃料は２台目賃借人から管理組合に払うのでも住友会計を通って住友から管理組合に払うのでも可）
売れ残り部屋が売れたらその部屋に紐づいた駐車場（２台目駐車場）の転貸借を解除

なら分かるんですけどね。
この方式なら売れ残り部屋の管理費修繕積立金も紐付駐車場賃料も管理組合会計に入るから２台目賃借人も文句言う筋合いはない。

でも駐車場は部屋に紐付いていなくて管理組合判断で２台目を貸しているとしたら「一台目優先ルール」や「売れ残り部屋が売れたから二台目解約」は分譲主の住友のためのルールになる。管理組合と住友が利益相反関係のようになる。

過去ログにもありましたが、売れ残り部屋の管理費修繕積立金を住友がずっと払うとは限らなくて、最初の管理規約次第ですからね。分譲主の管理費修繕積立金の負担の特則や一台目優先ルールも住友が作ったもので右も左も分からない最初の管理組合総会で承認するだけですから。

この辺り、利益相反にならないようにとか、分譲主の住友の都合を管理組合に押し付けていないのかとか、どうなっているのか気になったんですよね。完売がいつになるかは管理組合にはどうしようもないわけだからどうやって不公正にならないようにしてるのかなとか、管理会社は住友系のはずだから新規分譲と管理組合の擦り合わせをするんだろうけど、それってちゃんと中立なのかなとか。
ゆっくり売るのは住友の商売のやり方だから自由でしょうが、竣工後に管理組合を巻き込むのはダメだろうと。

売れ残り部屋の分譲後に駐車場の申請して、住友とは独立に無関係に、管理組合の中だけで駐車場の需給調整してるならいいんでしょうが、分譲手続の中で分譲主も絡んで２台目解約を強制してるように読めたもので。

[658: 匿名さん]

補足です。

分譲主の住友は区分所有者ですが、分譲主でもあるので、他の区分所有者と同列に扱って良いのか？完売までのコストやリスクを管理組合に転嫁していないか？って疑問です。

駐車場借りてなかった区分所有者が新規に借りようとして２台借りてる人の1台分の契約が終わるのは仕方ないですが、住友が駐車場申し込みやってから売る、それを住友系の管理会社が差配する、あたりの違和感ですかね。

駐車場を借りられるかは管理規約に基づいた管理組合判断になるので、分譲後にやってください、1台目優先ルールが管理規約にありますが、分譲主として駐車場の貸与にまでは関与できないんです、というのが公正ではないかなと。

[659: マンション検討中さん]

>>656 マンション掲示板さん
残念ながらって表現が何を指して行っているかわかりませんが
私が言いたいのは、実際に現場を見たイメージでは相当数(50戸以上)空いているのでは？と書いただけです。
夜の灯りがついていない部屋の状況、日中の洗濯物がなく白のレースカーテンがひかれている状況などの実態を見ての感想です。

[660: 匿名さん]

>>657 匿名さん

なんでそんなにアクロバティックなの？
あなたの説には売主への不信感が前提になってるように見えます。売主に罰則のような不平等を飲ませたいんでしょうが特定の区分所有者に不利益となるようなことは出来ないし、やったら裁判です。
恐らくあなたはまだマンション購入されてないと思いますが、情報に偏りがあるようです。掲示板をそのまま信じないで、商談でしっかり聞くなり重要事項説明書や規約と区分所有法を読み込むことをオススメします。シティテラスの件も同様ですw

[661: 匿名さん]

強制解約はこれから売る分の駐車場確保ではなく、完売時に余った分を一斉に放出し、希望者の抽選に戻す作業に入ったってことだと思います。2台目借りてた人も再度借りれる可能性高いと思いますが、一旦解約は中々辛いですね。買主と売主のパワーバランスが崩れてますね。