シティテラス吉川美南

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/yoshikawa4/index.html
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

JR武蔵野線「吉川美南」駅から徒歩6分。
どんなマンションになるか楽しみですね。


所在地：埼玉県吉川市美南2丁目28-1、2他(地番)　
交通：JR武蔵野線「吉川美南」駅から徒歩6分
総戸数：171戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上7階建

[スムログ 関連記事]
吉川美南駅周辺のマンション相場　ラストピース始動
https://www.sumu-log.com/archives/10122/

【物件情報の一部を追加しました　2017.12.26 管理担当】

[62: 匿名さん]

>>55 匿名さん
シティテラス越谷レイクタウンは、壁が薄くレオパレスのアパートのように、上下階の音が響くとの書き込みがありました。その事なのか、違うのか気になります。

[63: マンション検討中さん]

>>61
公式サイト見ましたが2,998万円～ですね。
隣の「パークサイドコート2,390万円～」と見間違えたのでしょう。

[64: 名無しさん]

>>63 マンション検討中さん

武蔵野線に乗ればわかりますよ
2390万〜で公開してましたよ

[65: 名無しさん]

>>63 マンション検討中さん

公式サイトなんか見ても載ってませんよ

[66: マンション検討中]

>>63
見間違えとは失礼ですね。
正しい書き込みして下さい。

[67: 匿名さん]

iiマンション

[68: 名無しさん]

>>62 匿名さん
越谷もここも、大和ハウスのグランセンスもソフトフローリングの床スラブ厚200mmで最近の一般的なマンションと同じですよ
レオパレスのアパートと同じってww 普通に考えてありえませんよ

[69: 匿名さん]

眺望良さそう。7階からのイメージがすごく開放感があって。
ただ、低層階だと目の前は戸建て住宅街ですか？
どちらにしても西南か東南向きになって、日当たりは良さそうな感じはします。

広さもあって2,390万円～とは良心価格かなと思えましたが、相場的にはどうでしょうか。
あまり共用施設がないわりには、管理費が14,496円 ～とちょっと高めに思えました。

[70: 匿名さん]

2390万円の抽選はグランセンスの方でしょ
既に抽選終わってますけどね

[71: 匿名さん]

>>69 匿名さん
ここは管理費修繕積立基金が総計でかなり高くなる。35年ローン完済時の管理費修繕費の総計は約1500万円。他のマンションが1200万〜1300万円台と考えると総計で200〜300万上乗せと考えるべき

[72: マンション検討中さん]

第2期が始まりますね。第2期には2,390万円の物件が有るんですね。
>販売期 第2期
>販売スケジュール 平成30年8月下旬販売開始予定　
>販売戸数 5戸　
>販売価格 2,390万円～4,098万円　
>管理費（月額） 14,496円 ～ 17,376円　
>修繕積立金（月額） 5,880円 ～ 7,170円　

>>69
管理費＋修繕積立金で毎月2万円払い続けないといけないのはちょっと痛いですね。

[73: 匿名さん]

>>72 マンション検討中さん
そりゃあくまで5年間の話
6年目〜10年目は管理費+11760円(修繕費)
11年目〜15年目は管理費+17640円
15年目〜20年目は管理費+23520円
20年目〜25年目は管理費+29400円
26年目以降は修繕費上がらないけど管理費+29400円で住み続ける間43869円毎月払う事になる

まぁマンション組合が管理会社やリフォーム会社変更すれば良いが管理会社がすみふ子会社から外れてもシティテラスの名前が残るのかは微妙だなw

[74: 匿名さん]

26年目以降43000円もするのかよ
ローン繰上げ返済してなかったらかなりの出費になるな
つかローン終ってたとしても毎月43000円はデカイなぁ

[75: マンション検討中さん]

>>73
30年間でざっと1,200万円ですね。ローンとは別にこれだけ必要とは・・・

[76: 匿名さん]

近隣含めて30年間の管理費修繕費をざっと計算してみたよ(最安の物件で)
管理費は一定、修繕費は5年毎に最初の修繕費が加算され25年目以降は変わらない想定

シティテラス吉川美南
総計1226万4840円 26年目以降は毎月43869円

グランセンス吉川美南パークサイド
総計1145万4960円 26年目以降は毎月41186円

グランメディオ新三郷
総計1219万2000円 26年目以降は毎月45400円

シティテラス越谷レイクタウン
総計891万360円 26年目以降は毎月31401円

シティテラス越谷レイクタウンが安いのは機械式駐車場がなく平置のみでディスポーザーが無いのが大きいかもね

[77: 匿名さん]

マンションは管理を買えとはいうが、にしてもちょっと高いね

[78: 匿名さん]

駅近としても25年以降は約4400円/月と言うのはリセールバリュー的にはどうなんだろう。私が今25年落ちの中古物件を買うと想定した場合、そこが管理費修繕費4万円超えるとなるとちょっと買うのに躊躇してしまうかも

[79: 匿名さん]

実際購入した人はそのあたりどの様に判断したか参考までに聞きたいね

[80: マンション検討中さん]

浴室乾燥機が電気式なのがちょっと残念。

[81: 匿名さん]

>>76 匿名さん

レイクタウンは無い
レーベンじゃんあれ
引くぐらい売れ行き悪いみたいだし

[82: マンション検討中さん]

>>76はマルチ書き込みしてシティテラスレイクタウンが安いって言って回ってる輩だからあまり相手にしない方が

[83: 匿名さん]

レイクタウンのスレ見に行ったら魔境すぎて笑ったわ
すげぇ安いから興味あったけどあそこだけはないな

[84: 匿名さん]

たしかに毎月4万円以上出ていくと思うと、気が重いかもしれません。マンション価格そのものは、それほど高いような感じはしないのに。3LD・Kで70.02m2あって、2,390万円は良心的な価格だと思います。
管理費修繕費はどのマンションでもかかってくるものなので、購入時の価格から考えると他と比べれて負担は少ないと思ったら良いのかなとも思います。修繕費は計画的に上がっていくのが普通らしいですので。

[85: マンション検討中さん]

その2390万円が普通に買えるならね
普通に買えるのは3000万円強がデフォ

[86: 匿名さん]

普通に暮らしていく分には、
ここだと買い物も楽だし、暮らしやすいのかなぁ…というように思いました。

建物内のモデルルームを見ることができるとありました。
共用施設なども確認したりできるのでしょうか。
それができると
かなり雰囲気もつかめてくるのではないか、と思うのですけれど。

[87: 匿名さん]

いい感じですね

[88: マンション検討中さん]

坪単価情報まだでないですね

[89: 匿名さん]

坪単価を物件情報のところの情報から算出してみました。
一番安い物件の坪単価が、
112.8万円〜ということでした。
東京の物件ばかり見ていると、かなりお安いのではないかと言う印象を受けるのですが、吉川美南の相場として見た場合には、どうなのでしょうか。

[90: 匿名さん]

武蔵野線が利用できる最寄り駅が徒歩6分。
この利便性から考えると2,390万円～4,098万円の価格帯はけして高くない感じ。
買い物も便利ですし、大きな公園もあったりと生活環境としても良いでしょう。
小学校がもう少し近くても・・・とは思いますが、
ファミリーで住むには十分なマンションのかなと思いました。

[91: 匿名さん]

雰囲気がいいね

[92: 匿名さん]

よくわからないので教えてほしいんですが、

物件概要、管理費、修繕積立金、管理準備金の3つって何ですか？これは全て必要なんでしょうか。もしくは、管理費と管理準備金は同じものですか？

管理費（月額）
14,496円 ～ 17,376円　
修繕積立金（月額）
5,880円 ～ 7,170円　
管理準備金
14,496円 ～ 17,376円　

前のレスで、25年後にかかる金額が・・・と説明している人がいて月額4万円がかかるとお話されていて、いきなり高くなるんでしょうか。月に4万円出て行くつもりで貯金しておかないといけないということですか？

[93: マンション検討中さん]

第2期の販売開始時期が変更になったんですね。
>お詫びと訂正
>本ＨＰにおいて次の誤りがございました。お詫びするとともに訂正させていただきます。
>（誤）販売開始予定時期／平成30年8月下旬
>（正）販売開始予定時期／平成30年9月下旬

>>92
管理準備金、修繕積立基金は購入時に支払うお金、
管理費(月額)、修繕積立金(月額)はマンションを所有している間(ローンが終わっても)毎月払うお金です。
修繕積立金の推移は>>73に書かれてますね。

[94: 匿名さん]

管理費は共用設備の維持管理に必要な経費、修繕積立金は壁や外壁など建物の維持管理に必要な経費、準備金は立ち上げ当初のマンションの管理に必要な経費で、事前に徴収しておく事でスムーズな管理が行えるものだと理解していますが、補足があれば教えて下さい。

[95: 匿名さん]

>>92 匿名さん

管理準備金(管理費の約ひと月分)と修繕積立基金(30万円〜40万円)は新築購入者が一番初めに諸費用として支払う物

管理費は(原則)金額変わらずに住み続ける間払い続ける費用。修繕積立金は初回費用から5年間は据え置き、5年後に初回費用の2倍、10年後に初回費用の3倍の金額を毎月支払う物
修繕積立金が5880円なら1年目〜5年目まで毎月5880円。6年目〜10年目まで毎月11760円。11年目〜15年目まで17640円。…以降5年毎に4倍、5倍と音が上がる。

ただし通常であれば修繕積立金の値上がりは4〜5回が一般的なので、ここなら16年目以降23520円で止まるか、あと1回上がるかだと思う。
どちらにしても16年目からは管理費14496円+修繕積立金23520円+住宅ローン返済額が必要って事

ただしこれは何処のマンションでも同じ。まぁ稀に修繕積立金が定額で値上がりしないマンションもある(その場合は初回から修繕積立金が15000円以上と高めな場合が多い(野村のオハナ等))

[96: 匿名さん]

最初から修繕積立金って高めにプールしていたほうが、あとからの負担は少なそうだけど…でも修繕自体、１回目よりも２回め、２回めよりも３回目の方がお金がかかることは容易に想像できるので、
まあそれに合わせてためていきましょうとなると仕方がないのかもしれません。

[97: 匿名さん]

＞最初から修繕積立金って高めにプールしていたほうが、あとからの負担は少なそうだけど…

そうとは限らないと聞くことが多いですよ。
結局はどの物件でも修繕積立はいずれ上がることになります。
確かにあまり安過ぎるとすぐに上がるかもしれませんが
それぞれがある程度の額までの予算を立てておけば問題ない気はします。
戸建住宅なら、全ての修繕費がかかるわけですからね。

[98: 匿名さん]

収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。
玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので
家族が多くてもキチンと片付けられそう。家事がしやすそうだなと思いました。
この設備内容と周辺環境を合わせて考えるとお買い得物件かもしれないです。

[99: 名無し]

実際に購入しました。

管理費・修繕積立て金が最終的に4万円を越えることは承知して購入しています。

いろいろと議論があるように、少々高めと思います。

マンションの修繕で、一番費用が嵩むのは、エレベーターと機械式駐車場です。
このマンションは両施設ありますので、基本高いのはやむを得ないと思います。

それにしても、少々高くないか聞いたところ、最終的には機械式駐車場を全部取り替える位の費用を見込んでるのだそうです。

全取替は多分しないですが、修繕積立金を低く設定するのは、マンションの長寿命化の観点から好ましくないし、入居後に金額を上げることも出来ない。
よって、最悪を想定した、高めの修繕計画としている様です。

マンション管理組合の運営を、住居者自らが行うようになると、計画の見直しや修正は住民の考えが反映されます。（安くするとは限りませんが）

それでも私が購入した理由は、

【費用面】
・機械式駐車場の位置を選ばなければ、500円/月も選択できる。
（くじ引きですが、人気があるのはハイルーフの駐車が可能な1F・4F
なので、少々出し入れしづらい3F奥などは安価）
※管理費・修繕積立て費用が辛い場合、駅近物件なので、
現在所有の車を手放す判断をすれば、かなり経済性が有利になる。（←将来の最悪想定）

・インターネット環境が整っており、回線やプロバイダ費用は、
管理費に組み込まれている（4万円/月の中）ため、
現在支払っているNTTのBフレッツ＋プロバイダ料金等が不要となる。

・現在非常に低金利

・来年から消費税が上がる


【環境面その他】
・静か（窓を閉めていると、電車の音は気にならない←少しはする）

・景色が良い（小さいですが、スカイツリーや富士山が望める←
隅田川の花火がとても小さくですが見えました）
※3～4階付近は、電線が緩衝するかも知れません。

・管理が行き届いている。（特にごみをいつ出しても良いのは便利）

・駅前イオンの第3期建設が予定されている。（温泉など出来る予定）

・公園が近く散歩するのに丁度良い。申請すればバーベキューも可能

・吉川美南駅前イオンの食品等は少々高いと思いますが、足を伸ばして、
吉川駅前ライフやマルサン（激安スーパー）に行けば日常生活物資は
安く購入できる。

以上です。

生活を初めて日が浅いですが、悪い面は感じておりません。

ご購入を検討されているのであれば、駅前のマンションギャラリーの中にも
モデルルームが設置されてるので、行かれては如何でしょうか。
いろいろ思い悩む前に、まず現地を訪れて、直感的に良し悪しを感じ取るのも
良いと思います。

駅からマンションまでは徒歩6分と記載がありますが、私は少々早足ですが、
マンションエントランスから駅舎のエレベーターまで5分丁度です。

分譲価格は、概ね3000～3500万円位とおもいます。
（ポスターに出てる安価な部屋は少数です）

以上、ご参考になれば幸です。

[100: 匿名さん]

機械式駐車場の取替には莫大な費用がかかると聞きますし、はじめから取替を前提として高めに設定しておくのは（本来は）住人にとって安心材料ではないかと感じました。
契約率を上げる為に最初は安く設定し、入居後すぐにひきあげられるケースもあるみたいです。

[101: 匿名さん]

仕事をしている生活上、交通便の良いところに住みたいけれど
自然というのか緑が周辺にあればいいなと思っている人は多いかなと思います。
特に子育て中であれば、子供に自然を感じさせたいと思うのが親心。
ここであれば、近くに公園もあり、子育て環境も整っている感じがします。
吉川美南駅へも近いので、電車通勤も楽そうだと思いました。

[102: 匿名さん]

駐車場が500円/月は破格ですが、車を月に数回使う程度であれば出し入れしにくい位置を選ぶのも一つの手かもしれません。
くじびきとなるのは出し入れしやすい条件の良い位置ですか？
500円エリアであれば希望すればくじびきなしで選べます？

[103: マンション検討中さん]

近々にこの近辺のマンションを購入予定です。吉川美南か新三郷かレイクタウンになります。価格的にここがお手頃だったのでほぼ決めていたのですが、管理費が高いとあり、気になりました。レイクタウンと比べると30年で300万円変わるとなると今の価格でレイクタウンの方が300万円高い部屋を買うのと同じですよね？それでもこちらに決めた決めてって何があったのでしょう？参考までに教えてもらえればありがたいです。

[104: 名無し]

102さん
　駐車場は全て、くじ引きです。駐輪場も全て、くじ引きです。
抽選用紙に希望場所を優先順位でたくさん書いて抽選します。
希望1がダメなら希望2・・・　となります。

安い駐車場だから希望が少ないとは限らないと思います。
その辺の塩梅は不明ですね。
ただし、最近は軽四輪でも機械式の高さ制限で入らない車があるので、
1F、4Ｆは希望が多いと思います。（←個人的な見解）


103さん
　管理費＋修繕積立金を、他のマンションと比較して購入したわけではありません。近隣の雰囲気が静かで落ち着いており、駅前などもガチャガチャしてないところが良いと思いました。環境面の感じ方は個人差があるので、レイク付近の商業施設近隣でも気にならない方であれば問題無いのではないでしょうか。

　東埼玉は地盤が軟弱なところが多く、越谷や吉川も地盤が良くありません。
レイクも、吉川美南も軟弱層が40～50ｍと厚い状況は変わりませんし、何れのマンションも長い杭基礎が施工されております。
　ただし、シティテラス吉川の立地は、元JRの操車場跡地であり、盛土されていたため、地盤が他の地域より高く、表層付近の土も締まっています。
　このことは、地震時の揺れや液状化などの災害時に、多少たりとも良い条件になり得るものと考えられます。実際、建物倒壊危険度が周辺地区より低くなっております。

　また、周辺を歩いて頂くとわかると思いますが、意外と地形に勾配があり、マンションは高いところに建っているため、洪水ハザードマップでは、江戸川や利根川が氾濫しても浸水しない区域となっております。
（各種資料は吉川市防災マップをご確認ください）
　
　このように、マンションの立地について恒久的に考えると、お金には換えられない面も多々あると思います。（レイク近辺のことは調べてません）
因みに、レイクの駅近辺は、以前火葬場だったのも印象が良くない理由としてあります。

　以上、ご参考になれば幸です。

[106: 匿名さん]

マンションから最寄り駅が徒歩6分で、この価格帯は
正直、なかなか他ではないのではないかと思います。
収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそうです。
生活環境はのどかさも残り、住みやすそうだと思いました。

[107: 匿名さん]

[No.105～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[108: 通りがかりさん]

最近は、駅までの道は皆マナーも良く、雑草も定期的に刈ってもらえるようになってきましたね。
車も道路から入りやすそうです。

[109: 匿名さん]

管理費と修繕積立金が最終的に4万円となるのは何年後ですか？
こちらは最初の段階で既に24000円台となっていて他のマンションよりも高いと感じますが、機械式駐車場対策なのですね。
住人の意思で機械式駐車場を建て替えしなかった場合は建て替えた費用が戻ってくるのかしら。

[110: 通りがかりさん]

管理費・修繕積立金が最終的に4万円で、30~40年で機械式駐車場は取り替えだとしたら、ほぼ間違いなく億単位で不足します。
ここって駐車場代も安いですよね？
今私は同規模、平面駐車場の他マンションに住んでいて、5年目で修繕計画の見直しをしてますが、修繕積立金など同じくらいの金額ですが、それでもギリギリです。ちなみに駐車場代は1万弱です。
最初の修繕計画なんて当てになりませんよ。

[111: 匿名さん]

田舎なのに機械式にしたことが間違い。機械式は高い駐車場を取れるエリアのみ有効。