ライオンズ東京菊川ミレス

[評判気になるさん]

ライオンズ東京菊川ミレスはどうですか。
マルチアクセスの立地ですね。子育てや教育・住環境について知りたいです。
暮らしやすいところでしょうか。いろいろ情報交換したいです。

公式URL：http://lions-mansion.jp/MN160086/index.html

所在地：東京都墨田区立川4丁目8-6他（地番）、東京都墨田区立川4丁目13番以下未定（住居表示）
交　通：都営新宿線 「菊川」駅 徒歩5分 、東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分
　　　　総武線 「錦糸町」駅 徒歩13分
規模・構造：鉄筋コンクリート造、地上7階建て、共同住宅
建築確認番号：第BVJ-TOK17-10-0590号（平成29年9月28日）
総戸数：71戸（住戸）
竣工日：平成30年12月7日（予定）
入居開始日：平成30年12月14日（予定）
間取：1K～3LDK
面積：25.34平米～63.68平米
売主：大京、大京穴吹不動産
施工会社：菊池建設
管理会社：大京アステージ


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 評判気になるさん]

>>40 匿名さん
管理会社見直す手間かける前提で購入はできないなぁ。いくらコスト高のライオンズ系管理会社とはいえやりすぎでしょう。

[42: マンコミュファンさん]

私はモデルルーム行きました。説明聞く限り、特別に管理費かかる内容はなかったです。管理会社のコストが高いだけではないでしょうか？

[43: 匿名さん]

管理でマンションを買え、みたいに言われますが、現実的には、管理会社を乗り換える管理組合も少なくないです。
ただ、乗り換え前提ってなるときついなぁとか思うかも。
中身を精査して、いらないサービスが入っている場合は、それを打ち切ったりっていうのはまず必要になるのかも。
よく見ると、これいるの？みたいなのがセットで入っていることもあります。

[44: マンコミュファンさん]

>>43 匿名さん
利用してみて良くない管理会社を変えるのと、良くないのわかってて高コストな管理会社を最初から利用始める話は別ですね。しかも管理会社変えるのは住居人の大多数の許諾がいるから簡単ではないです。

[45: 匿名さん]

反面、修繕積立金は安くて、だんだんに値上げしていくのだろうなという予測が立ちます。
となるとだんだんに負担が増えていくことも頭に置いておかないといけないかもしれません。
他で見た高額の管理費は特に共用施設もコンシェルジュもいないのに2万～3万くらいでしたから、それに比べればまだマシかもしれません。

[46: 匿名さん]

2LDKが3900万〜とのことでHP見ましたが、間取りを見てビックリしました。これからはこの様な表記が増えるかもしれませんね。

[47: 匿名さん]

さすがにBタイプの居室はなんかすごいなぁ…と思いました。
3畳切っていて、2.7畳の居室がありますが、これはどうやって使う想定なんでしょうか。居室というよりは、収納に使ったり、DENとして使ったりという広さのように感じました。
実質は２LDKというよりは、広めの１LDKという感覚で使うと良いのかもしれません。
プランはどれもかなりコンパクト目です。

[48: マンション検討中さん]

3畳は居室ではない。この広さでこの価格は割高。銀座ならわかるけど墨田区だし。

[49: 匿名さん]

>>44 マンコミュファンさん

出席者の過半数なので、決定自体は比較的楽ですよ。
変える理由をどれだけ他の区分所有者にわかりやすく伝えるだけかと。

[50: 匿名さん]

数年住んでみて、この管理会社いいじゃんとか、やっぱり不満とかそういうのは自ずと出てくるでしょうから
その際に変更しようとしている理事がうまい資料を如何に造るか、ってとこにかかっているかと思います。

マンションは管理で買えなんていいますが、こうやって変更もできるし
やっぱりマンションそのものを吟味して選んでいくのが一番だと思いました。

[51: マンコミュファンさん]

>>49 匿名さん
そうなんです。過半数の賛成が必要なんで大変なんですよね。わかりやすく伝えても色々な人がいるので。

[52: マンション検討中さん]

この掲示板なんで管理会社の話ばかりしてるのでしょうか？ 検討中でしたが様子見たほうが良いですかね？

[53: 匿名さん]

管理が高いという人と他と変わらないという人で争ってるけど実際はいくらぐらい？
実費用知っている人はいます？

[54: マンション検討中さん]

モデルルームみてきました。
セキュリティー、内部デザイン等全体的に好印象です。
ただ、コンパクトでした。
価値観にもよると思いますが、共働き夫婦は実質家にあまりいないので、中途な中古や賃貸に住むより、綺麗なオシャレなマンション悪くないのかな？と感じます。
新宿アクセスいいのも大きいです。

[55: マンション検討中さん]

新築建設ラッシュの錦糸町、両国エリアのマンションモデルルームを色々見学してまわりました。
駅近と人気そうなスーパーの近く、子供いる人なら小学校(人気らしい)もかなり近いので、通学路などの心配はなさそうです。
全般に便利だと思いました。
ライオンズブランドだし、セキュリティー面も安心して出来るのかなと。また売却する時も、ネームバリューと外観デザインは大きいと思うので資産性の面で、こちらが今のところ優勢に感じています。

[56: 匿名さん]

評判良いみたいで検討中です。
2LDKを探してますが、２月末引き渡しのようですが、こちら売行きどんな感じなんでしょうか？

[57: 匿名さん]

管理費が高いと言われてる方をお見受けしましたが、管理会社である大京アステージは業界トップクラスのマンション管理会社です。要はあらゆるノウハウを持っていると言うことです。管理次第で建物の寿命も全く違ってきます。そういう意味で、私は高いとは感じません。
オリックスの傘下になるようですが、少なからず近い将来影響があるかも知れないですね。
大手同士なので問題無いと思いますが‥

[58: マンション検討中さん]

この時期、壁紙等のオプション期限終わってますよね？
駅近然り、菊川小も公園の近くが色々新築みてても凄く魅力に思えてきました。３LDKか2LDKま悩んでます。

[59: 匿名さん]

>>57 匿名さん
業界トップクラスが経営再建屋のオリックスの配下になるなんてマンション管理の前に会社の経営管理に問題があるのでは無いのでしょうか？

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん
前回の経営再建の時に既にオリックスの子会社だったんじゃなかったでした？単独で経営はできなかったしむしろ完全子会社の方が安心します。

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん
経営再建が大変だから管理費が高いということ？

[62: 匿名さん]

もともと以前よりオリックスに支援されていたかと思いますよ。
今回は、オリックスの弱体化してる不動産部門の強化のため、最大手の大京の不動産のノウハウを取得し、大京ライオンズブランドとオリックス不動産を強化する意図かと思います。
そういう意味で、逆に安心できるかと思います。

[63: 匿名さん]

管理費とオリックスは関係ないでしょう。
将来転売することや、投資人、永住の人にとっても管理がちゃんとされることは、結果建物の美観が保たれる訳です。
他のセキュリティ我が高い新築マンションと比較しても、資産性を考えると高くないと思いますが‥？？
無駄な機械駐車場等の設備がない分、修繕費で悩むことも少なく、周囲の新築同系列より良い物件だと購入しました。

[64: 匿名さん]

>>62 匿名さん
それやばいじゃん。今後倒産リスクある。

[65: マンコミュファンさん]

オリックスは大京を再建してまた売却することで売却益を目論むのです。本気で不動産業をやるつもりはありません。投資業してます。

[66: マンコミュファンさん]

読め！
https://toyokeizai.net/articles/amp/28809?page=2

[67: マンション検討中さん]

色々ヒートしてるようですが、居住用マンション購入者にはあまり影響ないかと思いますが？
株やられてる方は影響受けるのでしょうが、板違いかと‥

[68: マンション検討中さん]

>>67 マンション検討中さん

立地、利便性、デザイン性、資産性をみて購入しました。
単純に良い物件だと思います。

[69: 匿名さん]

大京のIR見れば、管理で会社支えてるようになってるのがわかります。
他と比べると大京アステージは高いですよ。

でも、管理会社は変えられますから、すぐに変えればいいんです。

[70: 名無しさん]

そりゃもちろん変えられるけど、合意形成とか面倒でしょうよ。
安いところに変えてデメリットが増えたら意味ないから反対って人も多々いるだろうし。

[71: 匿名さん]

間取り図でTRってあって、何なんだろう？と思ったんですが、トランクルームのことでした。
トランクルームは
一部の部屋のみにあるみたいです。
避難袋とか入れておくのに良いっていうのは、聞いたことがあります。
家の中に置いておくと、家具が倒れて取り出せないってことがないみたいです。

[72: 匿名さん]

トランクルーム、あるといいなと思うし便利だと思います。ふと疑問なんですが、このトランクルームの部分は、共用部部を借りて使う形になるのですか？それとも、自分たちのあくまでも専有部になるのでしょうか。床続きじゃないので、どういう面積の算出方法になるのだろうなという風に思いました。

[73: 匿名さん]

1F住戸には、専用マルチポートができるということでした。そこの使用料はかるようなので、共用施設を専有的に借りるという状態になっているのでしょう
詳細が出てきていませんが、
マルチポートってなんでも停めることが出来たりするもののことなのかしら。
便利に使えるといいですね。

[74: マンション検討中さん]

1LDKが3,900万とか高すぎ・・・。

[75: 匿名さん]

ブランドマンションの新シリーズですからね。
その分、セキュリティ等してるかと。

[76: マンション検討中さん]

ここの1LDKって狭すぎ。

[77: 匿名さん]

23区内なのか高いですよね。墨田区の菊川駅の相場がわからないのですが、1LDKでもほぼ4000万円。
家具や諸費用込みだと4000万円以上かかると考えておかないといけません。

1Kだと2200万円台からありますが、これだと1人暮らしで賃貸とほぼ一緒な気もしますし……。2LDKの3900万円台～を狙ってもいいかもしれません。

年末年始の休みがあるので、家族で見に行くなら年明けでしょうか。
トランクルームやマルチポートなど、あると便利な施設もあって、いいなと思っています。

[78: 通りがかりさん]

東の副都心、墨田区内の中では菊川周辺は人気(お高め)な地域で、坪単価も都心部より高いところもあります。後は両国付近ですかね。
要は、下町と都市が混じって生活はしやすいと思います。人気な理由も小学校でしょうね。
また、お隣の清澄白河など有名カフェエリアが多く、また墨田区も知る人ぞ知る珈琲の街と言われる街であり、こだわり店が多い。
錦糸町にはこの春、PARCOも新設。
丸井、PARCO、オリナス、アルカキットとこれだけ大型施設がある下町も珍しいと思います。

[79: 通りがかりさん]

>>76 マンション検討中さん
一人で住むなら、十分だと思います‥
洋服多いと困るかな？

[80: 匿名さん]

1k8畳で投資用ではなく一生用の居住用購入するには狭いかなぁ。
断捨離ブームだけど布団とかどうしよう。

[81: マンション検討中さん]

一人暮らし用にはここは管理費が高すぎませんか？ 長く住むと結構な差になると思います。

[82: 匿名さん]

管理費は、9950円から15850円、修繕積立金が3210円から5310円となっています。このほか、管理準備金、修繕積立基金もかかります。販売価格が2290万円～4370万円だったので（先着順の物件概要を見ています）そこまで物件価格は高くないと思っていたものの、毎月12000～2万円がなくなるのはツラいです。

修繕積立基金は何をするものなのか、わからない部分もあるし81さんが言うとおりなのかもしれないです。

他の物件ではもっと管理費が安いものですか？標準がわからないだけに、高いのか安いのかが判断できていない状況です。

[83: 通りがかりさん]

マンションは管理で買えと言う人もいるくらいです。管理費を下げたり管理会社を変えると、やはりそれなりです。築浅の時は実感ないでしょうが、20年前後からマンションも見えない部分も老朽化します。日々の管理をいかに的確に行うかにより、マンションの老朽化や不具合の早期発見等、結果安価な修繕で済む。
人間と同じです。
そう考えると、ライオンズは多少お高いのは確かですが安心信頼はできると思います。
後は考え方、価値観でしょうね。

[84: マンション検討中さん]

「ライオンズは多少お高いのは確かですが安心信頼はできると思います。 」って理由はなぜですか？ 何が良いのですか？ 参考にさせてください。

[85: 通りがかりさん]

>>84 マンション検討中さん
ライオンズマンション＝管理会社、大京アステージと解釈下さい。
管理会社も複数ありますが、その中でも上位に位置します。管理受託数に関しては2018はN社を抜き一位だったかと。各ランキングでも上位の会社です。順位で良し悪しは言えませんが、上位の管理会社は実績統計に基づいたノウハウがあります。管理人のスキルによるところでも有りますが、共有部分の清掃修繕等の管理は一定レベル以上であり、不足があればマニュアルがあるので可能な限り早期対応されます。特化して良いと言う部分は残念ながらありませんが、総合的に安心できる管理会社だと解釈しています。
また管理会社の力が一番発揮されるのは、修繕が必要な時です。決めるのは管理組合ですが、管理会社としてどれだけの見積り資料を準備する力があるか、大規模修繕計画の見直し等々、将来必ずある工事に対して安心信頼できる管理会社の一つと言えるかと思います。
参考になれば。

[86: マンション検討中さん]

1Kは安いですか？2290万円は買いですか？
周辺マーケット詳しい方教えてください。

[87: マンション検討中さん]

>>85 通りがかりさん
情報ありがとうございます。
しっかりしている管理会社の一つということですね。だけど特筆すべき点が無いのに管理費と修繕がこんなに高いのはやっぱり疑問が拭えませんね。

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん
このエリアは都心からひと回り離れているのでお買い得なエリアです。その中でも2290万は安いと思います。ただしこのエリアは地震の水害時に真っ先に水没するエリアのため低層階、特にどこのマンションも1階はかなり安くなる傾向があります。したがってこの価格が3階以上の部屋ならお得だと思います。それ以下なら相当な保険に入る必要があるので割高になります。このマンションの場合はすぐ横に災害重点対策が必要な川があります。

[89: 匿名さん]

一般的に、心配するほど管理費はそこまで高いとは思いませんよ。また、修繕積立金が安い方が危険だと考えたほうが懸命です。
区内のマンションでも修繕積立金が安く途中値上げをしてこなく現在悲惨な状態になっているマンションがいくつか存在します。20年も経つと、居住者の懐事情も差がありますから総会でもなかなか意見がまとまらないことが多いのです。

[90: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん
不安を必要以上に煽られるのはいかがでしょう。真っ先に水没するエリアとありますが、地震で川が氾濫するレベルですと、当物件だけでなく東京都東地域は‥となります。また、区ハザードマップでは、危険区域にも液状化区域にも入っておりません。