ライオンズ東京菊川ミレス

[評判気になるさん]

ライオンズ東京菊川ミレスはどうですか。
マルチアクセスの立地ですね。子育てや教育・住環境について知りたいです。
暮らしやすいところでしょうか。いろいろ情報交換したいです。

公式URL：http://lions-mansion.jp/MN160086/index.html

所在地：東京都墨田区立川4丁目8-6他（地番）、東京都墨田区立川4丁目13番以下未定（住居表示）
交　通：都営新宿線 「菊川」駅 徒歩5分 、東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分
　　　　総武線 「錦糸町」駅 徒歩13分
規模・構造：鉄筋コンクリート造、地上7階建て、共同住宅
建築確認番号：第BVJ-TOK17-10-0590号（平成29年9月28日）
総戸数：71戸（住戸）
竣工日：平成30年12月7日（予定）
入居開始日：平成30年12月14日（予定）
間取：1K～3LDK
面積：25.34平米～63.68平米
売主：大京、大京穴吹不動産
施工会社：菊池建設
管理会社：大京アステージ


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 購入者]

この掲示板、初めて見ました。２ＬＤＫ購入しました。都心近くの立地、駅徒歩5分、電車混み具合、周辺環境等を考慮し、中長期的に考えても大きな資産の目減りはないと考えました。また、出口戦略も見えやすく、コンパクトで価格も抑えているため、賃貸でも売却でも貸しやすい、売りやすい物件と思います。2月末入居しますが、楽しみにしています。大京の方も、皆、親切で対応良く安心しております。

[122: 匿名さん]

二人暮らし用と書いてあった2LDKですが、ほんとに二人暮らし用という感じですね。
将来的に子供が生まれた場合、さすがに手狭に関してしまいそうに思いました。
どちらかというと投資用でお考えの方が多いのでしょうか。

[123: 匿名さん]

居住用か投資用か、販売する側も決まっていないようなあやふやさを感じます。
設備は良くないのに、何であんなとこにお金かけるのかな。
って気がします。

[124: 匿名さん]

間取りと立地から考えるに、やはり投資用という印象が強いです。
お部屋はファミリー層が住まう広さではないかと思いますが、
若い人の一人暮らしには人気がありそうな気もします。

[125: 匿名さん]

居住用で購入しました。
将来的に狭く感じたら売ることも考えています。
誰方かにも記載ありましたが、
ここの立地、マンションだと、総合的に将来的な資産価値が下がることがないことにメリット感じてます。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん
検討していますが、将来的に資産価値が下がらないという根拠は何なんでしょうか？

[127: 匿名さん]

>>126 匿名さん
こんばんは
根拠と言うか、自分が購入に至った理由は以下の通りです。

駅徒歩５分以内
またその最寄駅から都心主要駅へ20分以内でアクセス可能なことは非常に価値的
ブランドマンションであること
(名が知れている)
外観がスタイリッシュであること
スーパーが近くに複数あること
周辺環境に大型ショップが多数あること

また不動産において都内東エリアは人気が出てきています。その中でも、墨田区は両国菊川亀澤エリアは人気が高い。
またこのエリア内で、このマンション周辺は建築物として競合が少ないため、資産価値が大きく下がることはないと思われます。
良いマンションだと思いますよ。

[128: マンション検討中さん]

でもここハザードマップ上、水害になってしまいますよね。。
安くて良い物件なんですけど、ここ年々災害があるたびにハザードマップ気にされてると思うんですが。

[129: 通りがかりさん]

低層階以外は水害の影響は無いと思いますよ。
近くに大型ショップがありましたか？ 初耳です。

[130: 匿名さん]

JR側には、いくつかありますよね
丸井とか

[131: 匿名さん]

Aタイプ、居室は狭い方のキッチンに近い方がリビングと一体化できるようになっているんですね。ベッドルームには窓があった方が良いであろう、という配慮なのかもしれません。
居室をダイニングみたいに使っていければ
一番いいのかもしれないな、と思いました。
そうすれば、リビングはソファセットとかフルでおけるでしょうから。

[132: 匿名さん]

外観出来てきましたね
デザイン性が思ってたより良くて
楽しみです！！！

[133: 匿名さん]

角地とれてたらなー
かっこいい分、勿体ない

[134: 匿名さん]

内覧会で色々確認しました。
スタイリッシュで気に入りました。
購入して良かったです！！
今から入居が楽しみです。

[135: 匿名さん]

公式で資産活用として賃貸も勧めているようですね。
サブリースシステムは家賃保証があるという事ですが、
収支が安定しているのは最初だけで契約更新する度に
収入が下がると聞いた事があります。
こちらのサブリースシステムはどのような内容に
なっていますか？

[136: 匿名さん]

今、先着順で販売になっているのは、2つのタイプらしいです。
一つはおそらく掲載されているAタイプでしょう。もう一つはどういう間取りだったのでしょうね。
１DKタイプのものだと思われます。

Aタイプは、想定は二人暮らしでしょうか。広い方の居室はベッドルーム、もう片方はフレキシブルに使っていけるようになっているので、収納とか趣味部屋などにできそうです。

[137: マンション検討中さん]

1kタイプに住んでる方いたら住み心地教えてください。
狭くないですか？

[138: 匿名さん]

ここ場所便利でお洒落な外観だなぁと思ってググったら、ブランドマンションなんですね。
既に３LDK、２LDK共に完売しちゃってるみたいで。人気高かったのかなぁーと。
不動産は縁ですが、もっと早く動いてれば良かったと後悔です。

[139: 匿名さん]

資産活用として資産性の高さを謳っていますが、このあたりの資産性は高い方なのでしょうか？
実際に現地に入っていませんが、写真で見ると住宅が多く、住みやすそうな立地なのかなというのが伺えます。

１LDKで3千万円台というのは月々返済額は9万前後になると思いますが、
賃貸で貸し出すとしたら10万以上で貸し出しができるのでしょうか？

[140: 匿名さん]

返済が9万前後、と試算されているようですが、
不動産投資ローンの金利は大体2％前後～なので、
3000万を金利2％、35年借入だとすると約10万の返済です。

更に、管理費・修繕費、固定資産税の支払いを考えると、
賃料13万以下では利益出ないでしょう。

返済額は35年変わらなくても、築年数がたてば修繕費は上がり、賃料は下がるわけですし、
現時点での菊川駅5分以内・30～35平米の新築物件の家賃相場は
12～15万なので、投資物件としての魅力は低いように思います。