プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[7416: 匿名さん]

>>7408 検討板ユーザーさん
リアルな話、りんかい線は座るの難しくなってきた。でも満員ではないのでそこそこ快適。
大井町から混雑する。
都バスはます座れない。
BRTはまだ分からない

[7417: 検討板ユーザーさん]

>>7410 名無しさん
確かに契約者の人もいるのかもしれないけど、契約者じゃない人もいるでしょ。笑

私は他物件も含めた検討者ですが、
ありもしない嘘のデメリットをあげる人に対しては単純に腹立たしく思いますよ。

シティタワーズにもいますが、周辺の中古タワーマンションの方が良いとわざわざ良いに来る人もいますしね。。。

[7418: 検討板ユーザーさん]

>>7413 匿名さん
周辺中古タワーマンションの住民が、自物件を売りたいが為に言ってるだけですよ。

[7419: 匿名さん]

一度私が思うこの物件についてを整理してみます。
メリット
・有明テニスの森駅徒歩2分、国際展示場駅徒歩9分（現状は10分だが住友開発で入居時には9分に）
・新橋方面への高速輸送BRT駅まで徒歩2分、その他門前仲町等多方面の都市バス停までも徒歩2分
・大型商業施設徒歩2分（延床面積はららぽーと豊洲超、） →東京都心近くで駅、大型商業施設にこれほどまで近い新築マンションは滅多に生み出せないので希少価値が高い。
・有明テニスの森駅近くに商業等の賑わい施設ができる都の構想。 （容積率も200%の為、限られたスペースの中で大型高層タワーが建設される可能性は低い） →有明テニスの森駅の地価の上昇に貢献 →駅近のこの物件の価値も向上
・周辺マンションと比較して坪単価が安い
・管理費、修繕積立金、駐車場料金が周辺タワーマンションと比較してかなり安い （築10年時等のリセール時にも月々の支払いが周辺マンションと比較して安いのでアピールポイントとなる。）
・高速道路や大通りに面していないので日々の騒音指数が低い （モデルルームでデータ提示有）
・近隣マンションに比べて、戸数に対しての共有設備数が多い （ゲストルームやカーシェア等使用しやすい） ・駅近にも関わらず、居住者限定の庭がある。 （都心でコンクリ固めの生活の中で、帰宅すれば緑を身近に感じられる）
・盤上マンションの為、長期修繕実績が多数有 （タワーマンションは大型地震等の際の影響や、長期修繕実績に欠けるので想定修繕積立金しか集めていない。未知な部分が多数ある。）
・周辺マンションと比べ、戸数が少ない上にコンセプトが差別化されている為、リセール時にライバルが少ない。 （周辺タワーマンションは管理費や修繕積立金が高い代わりに豪華さ等を演出。こちらは安い代わりに、豪華さではなく落ち着きを提案している。）
デメリット
・南側に高層タワーマンションがあるので、太陽の低い冬場の昼の時間帯のみ中庭への日照が心配 ・東側に高層ホテル建築中の為、東側住戸の眺望に難あり （道路を挟んでいるので、圧迫感はそこまで無いかと。） ・西側には会社倉庫があり、約9階まではレインボーブリッジビューが享受できない。 ・駅周辺施設や、10年後の北側オリンピック競技施設の跡地利用の開発詳細が不明瞭 （構想の概要は東京都HPに記載有） 不動産というだけあって、何より駅近商業施設近という点は最大のメリットかと。 デメリットは周辺施設の詳細が決まっていない中での購入となることですかね、、 高速道路脇とタワーマンションでも良いならば、シティタワーズ東京ベイと悩むべきかと思います。 周辺の中古タワーマンションは管理費修繕積立金が高い割に、駅からも遠く、アピールポイントが少ないかと。 何よりも湾岸部での耐震工法のタワーマンションというのが怖すぎますね。 （リセールにも繋がるかと）

[7420: 匿名さん]

先週末販売戸数が追加されて、今週末でどうなるのか。

[7421: 通りがかりさん]

>>7419 匿名さん
有明の中古タワーマンションって全て耐震構造なんですか？

[7422: 匿名さん]

https://www.athome.co.jp/smt/assess/hyouka_souba_mansion/hyouka/

超簡易的ですが、ここのサイトで調べても有明テニスの森駅徒歩3分以内、60㎡、築10年とかで出すと平均5300万円近く（坪単価290万円）になりますね。（階数や仕様にもよるでしょうが。）
ここの新築の価格が既にこのくらいなので、これからの発展も踏まえると、本当に良い物件かと思って悩んでます。。。

[7423: 匿名さん]

>>7421 通りがかりさん

耐震：HM,GG,BMA
制震：BAS
免震：CTA,BAC

[7424: 検討板ユーザーさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[7425: eマンションさん]

>>7412 名無しさん

また、有明の既存住民の皆さんを貶めるような投稿。

ここの検討者の質の低さが露わになってしまうのでやめましょうね。

物件のネガに対しては物件のポジで返せばいいじゃないですか。論点すり替えて「住民が！」と言い出すのはほんと愚かなことですよ。

[7426: 検討板ユーザーさん]

>>7423 匿名さん

え？
周辺中古は全部耐震だとか言ってたポジさん、嘘だったんですか？嘘ついてまで中古タワマンを悪者にしたいんだね。悪質。

[7427: 検討板ユーザーさん]

と言うか、ずっと見てますが、
・ネガさんがこの物件のネガティブな点を挙げる
・それに対して契約者さんが「有明の既存住民が来た！」と吠える

この繰り返しですね。

ネガさんの投稿内容が虚偽なのであればそれを指摘すればいい。

そして「有明の既存住民が来た」というのは憶測・妄想に過ぎないので、確固たるエビデンスが無いのであればやめるべき。ただ単に荒れる原因を作るだけです。

[7428: 匿名さん]

有明小学校の一コマ

オリゾン住民「後から来て他のマンションの眺望潰すとか空気読めない。て親が言ってた。お前は一生俺らの影だな」
プレミスト住民「お前の部屋南側中層w」

シティタワーズ 住民「2人ともやめろよ」


こうなりそう

[7429: 匿名さん]

間違えた
北向き中層か

[7430: 匿名さん]

なんだか本当にこの物件の評判を落としたいネガの人たちって人として残念ですね。

いくらこの人たちが妄想で物件の評判を落とそうと、すでにかなりの好調具合で売れてますね。
6月22日に6次販売して、もう早速28日に7次出すそうですよ。

もう悪質な粘着ネガの人たちは無視しましょうよ

[7431: 匿名さん]

>>7430 匿名さん

その通りですね。

周辺の住民さんたちを貶めたり、悪質なポジの人たちが多いようですが、そんなことせずに堂々と契約者として物件に自信を持ちましょうよ！

[7432: 匿名さん]

契約者だけではなく、検討者としても悪質な蔑むような投稿は困りますがね。笑

[7433: 匿名さん]

有明に選択肢が増えるのはいいことでは？
ここが値下げすることで中古タワマンと同格レベルの評価になりました。
シティタワーズが有明No1マンションとして、予算によってワンランク下の選択肢の幅が出てきましたね

[7434: 匿名さん]

>>7433 匿名さん
私本当に検討者で、有明一帯ひとしきり見ましたが、ここが中古タワーと同格はないかと。
シティタワーズは確かに高速道路脇という点が無ければ非常に良いマンションに感じました！カートが持ち込めるのも良いですね！
プレミストは国際展示場まで9分というのが少しネックですが、ゆりかもめも2分なので仕様も値段も含め十分良いマンションかと！
中古タワーマンションもひとしきり見ましたが、どれも駅から遠い割には値段が高く、これといったアピールポイントがないように感じました。やはり中古というだけあって、部屋やエントランス等使い古されてる感も否めませんでしたね。後は何よりも住んだ後の管理費修繕積立金が月6万円程で更に上がっていくのが高過ぎました。
ここと中古タワーマンションの価格がそこまで変わらないようでしたが、同じ金額であえて駅から遠い中古物件を買うメリットを感じませんでした。

[7435: 匿名さん]

>>7434 匿名さん

月6万ってどこですか？
どれくらいの広さを言われてます？？

[7436: 検討板ユーザーさん]

>>7434 匿名さん

あなたのような方が、修繕積立金の健全な値上げに反対するのでしょうね。

[7437: 匿名さん]

>>7436 検討板ユーザーさん
やはりタワーマンションは修繕積立金入居後数年経ってから値上げしないとやっていけなくなりますよね。。

[7438: 匿名さん]

>>7428 匿名さん

まぁここも全てが陽当たりは良いとは言えない。
そんな会話にはならんだろうな。

[7439: 匿名さん]

>>7438 匿名さん
曇りの日は太陽は差し込みませんよ

[7441: eマンションさん]

>>7437 匿名さん

板状マンションも値上げは必須ですよ（笑）
マンション管理をもうちょっと勉強されてはどうでしょうか。

[7442: 匿名さん]

>>7441 eマンションさん
そういう挑発的なコメント辞めた方が良いですよ。

[7443: 匿名さん]

盤上マンションの検討版なのに、その盤上マンションのことをただ悪くいう人は荒らしと捉えてOK
無視しましょう

[7444: 匿名さん]

>>7440 匿名さん

日本人の感覚としては夏の強烈な西日は
陽当たりとは言わない。

[7445: 匿名さん]

>>7444 匿名さん
写真は太陽の高度も上がりきっていない春だったかと

[7446: 匿名さん]

それなら、一年でわずかな間の陽当たりだね。
この後は地獄の西日が待ってる。
南がいいのは夏日に適度な日よけができて
冬日にサンサンの陽当たりがあること。
それが西向は逆になるからね。

[7447: 匿名さん]

ちょっと何言ってるか全く分からない。笑

[7448: eマンションさん]

メリット
・有明テニスの森駅徒歩2分、国際展示場駅徒歩9分（現状は10分だが住友開発で入居時には9分に）
・新橋方面への高速輸送BRT駅まで徒歩2分、その他門前仲町等多方面の都市バス停までも徒歩2分
・大型商業施設徒歩2分（延床面積はららぽーと豊洲超、） →東京都心近くで駅、大型商業施設にこれほどまで近い新築マンションは滅多に生み出せないので希少価値が高い。
・有明テニスの森駅近くに商業等の賑わい施設ができる都の構想。 （容積率も200%の為、限られたスペースの中で大型高層タワーが建設される可能性は低い） →有明テニスの森駅の地価の上昇に貢献 →駅近のこの物件の価値も向上
・周辺マンションと比較して坪単価が安い
・管理費、修繕積立金、駐車場料金が周辺タワーマンションと比較してかなり安い （築10年時等のリセール時にも月々の支払いが周辺マンションと比較して安いのでアピールポイントとなる。）
・高速道路や大通りに面していないので日々の騒音指数が低い （モデルルームでデータ提示有）
・近隣マンションに比べて、戸数に対しての共有設備数が多い （ゲストルームやカーシェア等使用しやすい） ・駅近にも関わらず、居住者限定の庭がある。 （都心でコンクリ固めの生活の中で、帰宅すれば緑を身近に感じられる）
・盤上マンションの為、長期修繕実績が多数有 （タワーマンションは大型地震等の際の影響や、長期修繕実績に欠けるので想定修繕積立金しか集めていない。未知な部分が多数ある。）
・周辺マンションと比べ、戸数が少ない上にコンセプトが差別化されている為、リセール時にライバルが少ない。 （周辺タワーマンションは管理費や修繕積立金が高い代わりに豪華さ等を演出。こちらは安い代わりに、豪華さではなく落ち着きを提案している。）
デメリット
・南側に高層タワーマンションがあるので、太陽の低い冬場の昼の時間帯のみ中庭への日照が心配 ・東側に高層ホテル建築中の為、東側住戸の眺望に難あり （道路を挟んでいるので、圧迫感はそこまで無いかと。） ・西側には会社倉庫があり、約9階まではレインボーブリッジビューが享受できない。 ・駅周辺施設や、10年後の北側オリンピック競技施設の跡地利用の開発詳細が不明瞭 （構想の概要は東京都HPに記載有） 不動産というだけあって、何より駅近商業施設近という点は最大のメリットかと。 デメリットは周辺施設の詳細が決まっていない中での購入となることですかね、、 高速道路脇とタワーマンションでも良いならば、シティタワーズ東京ベイと悩むべきかと思います。 周辺の中古タワーマンションは管理費修繕積立金が高い割に、駅からも遠く、取り柄は何かと。 何よりも湾岸部での耐震工法のタワーマンションとかは特に怖すぎますね。 （リセールにも繋がるかと）

[7449: マンション掲示板さん]

>>7444 匿名さん
お前の主観で語るな
もうちとお行儀良くせぇ

[7450: 匿名さん]

所詮主観でしか書けないよ。
真西の部屋を経験した人しかわからんだろうな。

[7451: 匿名さん]

こんな感じ？

屋上テラス・パーティダイニング完成予想図
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/index.html?cam...

[7452: 匿名さん]

BMXコース跡って、江東区はマンション建てようとしてるんじゃないっけ？？
有明西学園の隣も。違ったっけ？

[7453: 匿名さん]

>>7452 匿名さん
小池さん続投か分からないし、未定だろうね

[7454: 匿名さん]

>>7452 匿名さん

江東区がマンション事業始めるの？
新しいね。でも、流石に自治体がマンション作るってのはなかなか考えにくいかと。

[7455: 匿名さん]

>>7452 匿名さん

それは昔、江東区が示した人口予測で、有明地区の夜間人口が大幅に増えていたので、その為には都有地を含む空き地という空き地にタワマン建てまくらないと無理だろ、という感想を外野が抱いただけ。都有地を住宅にするなんて都も区も公式に何も言ってない。

で、その後のBBAの施策を見るにつけその予測は眉唾物らしいことが明らかになってきたというところ。

[7456: 匿名さん]

そもそも江東区も実質的なタワマン規制に方向転換したから

[7457: 検討板ユーザーさん]

こちらも参考になるまとめなので、上げておきます！

◆ポジティブ
・ゆりかもめ、BRT駅徒歩2分。テニスの森駅、最近マンション。
・商業施設2分
・湾岸地区の新築で最安値

◆ネガティブ
●眺望・日照
・オリゾンに南側を塞がれ、日照と南側の眺望を奪わている
→冬は中庭に日が入らない
・東西は倉庫などあり囲まれ感あり
・眺望は北側だけで、北側の抜けも今後の開発次第
→有明レガシーエリアの開発で、テニスの森駅直結の高層タワー立つ公算有り。西棟や共有施設からレインボーブリッジビューが消える可能性も
●騒音
・隣の隣が大規模消防署、有事の際はマンション前を通る
・東棟の１Fが保育園。園庭あり。東棟の入り口付近は朝騒音注意。
●間取り
・キッチン通らないとバスまで行けない間取りが複数有り注意
●共有施設
・大規模マンションですが24Hごみ置場一箇所（出入り口逆の東棟奥）
→東棟の真上や周囲の部屋は匂いやゴミ出し住人に朝遭遇しそう。
●値段
・値段がスミフ有明の1期と同等。有明中古タワマンより高い。
●その他
・のらえもんがブログで酷評。また湾岸で売れていないマンションとして雑誌ダイヤモンド内でも紹介されてしまう。リセールバリューを考えらお勧めできないと名言。このマンションがリセールで上がるとしたら、他のマンションの方が上がってると、マンマニ、のらえもん から言われてしまっている。

[7458: 匿名さん]

随分、抜けてないですか？
こちらもどうぞ。


48 eマンションさん 3時間前

メリット
・有明テニスの森駅徒歩2分、国際展示場駅徒歩9分（現状は10分だが住友開発で入居時には9分に）
・新橋方面への高速輸送BRT駅まで徒歩2分、その他門前仲町等多方面の都市バス停までも徒歩2分
・大型商業施設徒歩2分（延床面積はららぽーと豊洲超、） →東京都心近くで駅、大型商業施設にこれほどまで近い新築マンションは滅多に生み出せないので希少価値が高い。
・有明テニスの森駅近くに商業等の賑わい施設ができる都の構想。 （容積率も200%の為、限られたスペースの中で大型高層タワーが建設される可能性は低い） →有明テニスの森駅の地価の上昇に貢献 →駅近のこの物件の価値も向上
・周辺マンションと比較して坪単価が安い
・管理費、修繕積立金、駐車場料金が周辺タワーマンションと比較してかなり安い （築10年時等のリセール時にも月々の支払いが周辺マンションと比較して安いのでアピールポイントとなる。）
・高速道路や大通りに面していないので日々の騒音指数が低い （モデルルームでデータ提示有）
・近隣マンションに比べて、戸数に対しての共有設備数が多い （ゲストルームやカーシェア等使用しやすい） ・駅近にも関わらず、居住者限定の庭がある。 （都心でコンクリ固めの生活の中で、帰宅すれば緑を身近に感じられる）
・盤上マンションの為、長期修繕実績が多数有 （タワーマンションは大型地震等の際の影響や、長期修繕実績に欠けるので想定修繕積立金しか集めていない。未知な部分が多数ある。）
・周辺マンションと比べ、戸数が少ない上にコンセプトが差別化されている為、リセール時にライバルが少ない。 （周辺タワーマンションは管理費や修繕積立金が高い代わりに豪華さ等を演出。こちらは安い代わりに、豪華さではなく落ち着きを提案している。）
デメリット
・南側に高層タワーマンションがあるので、太陽の低い冬場の昼の時間帯のみ中庭への日照が心配 ・東側に高層ホテル建築中の為、東側住戸の眺望に難あり （道路を挟んでいるので、圧迫感はそこまで無いかと。） ・西側には会社倉庫があり、約9階まではレインボーブリッジビューが享受できない。 ・駅周辺施設や、10年後の北側オリンピック競技施設の跡地利用の開発詳細が不明瞭 （構想の概要は東京都HPに記載有） 不動産というだけあって、何より駅近商業施設近という点は最大のメリットかと。 デメリットは周辺施設の詳細が決まっていない中での購入となることですかね、、 高速道路脇とタワーマンションでも良いならば、シティタワーズ東京ベイと悩むべきかと思います。 周辺の中古タワーマンションは管理費修繕積立金が高い割に、駅からも遠く、取り柄は何かと。 何よりも湾岸部での耐震工法のタワーマンションとかは特に怖すぎますね。 （リセールにも繋がるかと）

[7459: 匿名さん]

>>7457 検討板ユーザーさん
ネガティブ要素が甘すぎるし、根拠に欠けるね。笑
そもそも湾岸の南側眺望は必要無い（北と西が人気）だろうし、中庭に陽が入らないのも冬の昼間だけだし（バルコニーには問題なく入る）、駅直結の高層タワー構想とかないし（容積率200%でどう建てるの？）、消防署騒音に関しては、寝室は内側の間取りだからバルコニー側壁がかなり軽減してくれるはずだし（付近のマンションもさほど距離変わらない、高速道路や大通り沿いよりマシ）、どこの新築マンションだって今は保育園付けるし、ゴミは普通の盤上と何ら変わらないし、値段も付近では安い方だし（付近の中古タワマンより高いのは当たり前。）、2個人の意見はあくまで意見で、その2人の意見は値段が高い時の意見ですよ。 もう検討できるって意見に変わってるかと。

適当なデメリットはあげないでほしいですねー

[7460: 匿名さん]

>>7459 匿名さん

冬日の昼間の日照が無いというのは
日照における一番価値あるものが無い
という事。

[7461: 匿名さん]

皆様情報ありがとうございます。
まさに気にしていた情報でした。人口増やすって言っても空き地は限られているので、ここからの眺望を気にしていました。

[7462: eマンションさん]

>>7458 匿名さん

コンセプトが差別化？
あまり特徴のない板状マンションだと思うけど。管理費や修繕積立金も、板状にしては高いし。

[7463: 匿名さん]

>>7460 匿名さん

直射日光に価値なんか無いよ。
健康に悪いだけかと。

[7464: 匿名さん]

>>7463 匿名さん

夏日はね。
冬日は最高。

[7465: 匿名さん]

>>7460 匿名さん
中庭でそんなに必要ですかね、、？
バルコニーに入るなら全く問題ないかと