プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[721: 匿名さん]

>>717 匿名さん

残念ながら、価値はゼロどころか、こちらのマンションよりもリセールバリューは、高いです。
坪330で出してくるのであれば、ね。

そして、晴海やシーサイドよりも有明のほうが都心からの距離は遠く、僻地であると言う現実も見てください。

中古との比較ですが、リセールバリューの比較です。中古よりも悪いのが現実です。

[722: 匿名さん]

>>718 匿名さん

作って見ては？
リセールバリューは一番低いのが現実です。

[723: 匿名さん]

>>714 匿名さん

買える価格であるのと、リセールバリューの高い低いは別の話です。

[724: 匿名さん]

ここのポジの方は、現実から目を背けているようですね。坪330で出してきたら、リセールバリューはクソであることを認識すべきです。他の要素でいくら他のマンションをdisっても、

ま、「買えるから買う！」って言うのであれば止めませんよ。

[725: 匿名さん]

>>724 匿名さん
失敬、途中で送っちゃいました。

他の要素でいくら他のマンションをdisっても、 リセールバリューが低いことは疑いようがありません。

[726: 匿名さん]

>>725 匿名さん

そんなこたーない。グレードも高く、駅近、商業施設。しかもサラリーマンでも買える価格。良い条件揃ってると思いますよ。

比較表作れば、それら比較対象より良い事が明らかになるのでは？

[727: 匿名さん]

ここでネガっても価格は下がらないよ。周りの新築が高値の実例が出てるからね。

[728: 匿名さん]

駅近ではないな。

[729: 匿名さん]

今は新築だと異常に高いので
私も320くらいと予想します。
でも、周辺中古相場を見る限り
3年ほど経過したら中古で250くらいでしょ。
その意味で
新築時280じゃないと検討はしない。

[730: 匿名さん]

築14年の中層が250万なんで、築3年で250万はないでしょう。

[731: 匿名さん]

>>726 匿名さん
そんなこたーある。
グレード→長谷工
駅近→だけどゆりかもめ
商業→どうなるか
価格→超割高

これのどこが良いマンション？

[732: 匿名さん]

>>727 匿名さん
下がらなかったら、超割高リセールバリュー激低マンションが誕生するだけです。

[733: 匿名さん]

>>726 匿名さん

サラリーマンでも買える価格ではあるが、割高過ぎてリセールバリューはクソ。そんなマンションはいらない、、、

[734: 匿名さん]

眺望無し日照無しの築14年は210くらいだよ。
ここの部屋のほとんどはその条件だし。

[735: 匿名さん]

晴海の選手村が出血価格で大放出されれば有明の板マンは見向きもされなくなるよ。

[736: 匿名さん]

>>735
言えてる・・・
あっちは三井（主幹事）と行政のタッグだからね、
船頭不在の有明とは訳が違う。

[737: 匿名さん]

とにかく、今のところは下記のことしか言えない。

・もし、坪330で出てくるようなことがあれば、リセールバリュー激低のマンションとなる

[738: 匿名さん]

>>735 匿名さん

出血価格で大放出されると業者がさらっていくので、結局エンドにくる頃には相場並になりますよ。

[739: 匿名さん]

なんないよ、5000戸もあるから。
さらに勝どきにも5000戸、豊海とかその他大量大放出の連続だからね。

[740: 匿名さん]

中央区も大変です。

[741: 匿名さん]

380でここのレインボーゲットしますよ

[742: 検討者さん]

>>741 匿名さん
もうちょい高い

[743: 匿名さん]

先日もアナウンスがあった様に今後江東区もマンション規制がかかるから、どうなるだろーね

[744: 匿名さん]

>>742 検討者さん
400以上は勘弁してください

[745: 検討者さん]

>>744 匿名さん
そこまではいかない390。

[746: 匿名さん]

>>745 検討者さん
ありがとうございます。
足りない分は仏像売って工面します。

[747: マンコミュファンさん]

>>745 検討者さん

600超えるとの予想が正しいと思う。

[748: 匿名さん]

不動産では待つのは最悪の選択肢。
再開発エリアは待ってる間に値上がりする。しかも、その間も家賃払うんだろ？

選手村なんて、坪単価600万とか300万なんて声もあるが、普通に考えても450万は超えるでしょう。唯一無二の選手村を激安で売る理由なんてないでしょ。

[749: 匿名さん]

激高で売る理由はもっと無い。

[750: 匿名さん]

>>748 匿名さん
君はどこにでも出てくるね笑

[751: 匿名さん]

>>747 マンコミュファンさん
それは流石にない。ここでしょ？390辺りが妥当。

[752: 匿名さん]

>>748 匿名さん
今選手村のレインボービューの話？ならタワーの高層角なら600はいかないにしても500前後はするかもねー。ここのレインボービューで600はない。

[753: 匿名さん]

オリンピックの記念碑的なマンションになるだろうから、いくら出してもほしい人は一定数いるだろうね。今この瞬間分譲されたら坪350くらいかなー。高額住戸が平均上げるけど戸数もそれなりに多いからね。

[754: 匿名さん]

>>753 匿名さん

そんな理由で家を買う人いるかね。記念切手やコインじゃあるまいし。

[755: 匿名さん]

有明の将来の妄想をする前に、先ずは現実を見ることが重要だ。

・住不有明が1500戸の内で未だに350戸程度しか売れてない。
・値上がり確実、豊洲の割に安い、と言われた東雲のクレヴィア豊洲の中古が値下げしても売れる気配なし。
・住不晴海のドトールの先着順がなぜか増えている(かなりの売れ残りがある可能性大)。
・有明の中古は5000万以上の成約は極端に少ない。
・東雲の某タワーのプレミアム住戸はは分譲時より1200万以上安くしているが売れる気配なし。
・晴海の選手村の土地は相場の1/10で売却さえており、激安で放出される可能性が高い。

オリンピックは既に織り込み済み。都心ならいくら出してもほしい人は一定数いるが、埋立地にはそんな層いない。いないから高額帯どころか、5000万以上もほとんど売れない。お金持ちほど資産性には敏感なもんです。

[756: 匿名さん]

>>755 匿名さん
6個中4つは虚偽ですね。残り2つも怪しいです。価格下げたいのは分かりますが、嘘までつきますか？

[757: 通りすがりさん]

>>755 匿名さん
検討者にとって有益な情報はありがたいですが、嘘や虚偽を投稿してまで不安を煽るのはどうなんでしょう。流石に人格を疑ってしまいます。ごめんなさい。

[758: マンション検討中さん]

クレヴィア豊洲安いなんて誰か言ってた？ここより特徴ないパッとしない東雲物件という印象だけど

[759: 有明王子]

>>755 匿名さん
5個は僕が持ってる情報と照らし合わせても間違いではないでしょうかー

[760: 匿名さん]

有明の他物件と違って、この物件の特有の問題として
「眺望面で恵まれなさすぎる」が相当痛い。
有明のタワマンは利便性で売っているわけじゃなくて眺望があるからこそ、この価格を保ってる。
利便性東雲以下なのに東雲より若干強気なのはそこ。
でもこの物件西棟の南側半分は９階までカンダコーポレーションの倉庫みたいな本社しか見えない。
東棟は道路挟んだ向こう側は空き地で何が立つかわからない。
ホテルという噂だけどそうなると低層はありえない。ほぼ塞がれる運命。
そうでなくても東の空き地の向こう側は消防署。
ということで、他のタワマンと眺望で勝ち負けできそうなのが西棟の１０階以上しかない。
それで平均「坪330」ということは、西棟10階が坪350、西の2階（眺望・日照無し）が坪280～くらいの値付けくらいと想定できる。
資産価値は絶望的。

クレヴィア豊洲は目の前がトヨタで壁になってるから、中古で売り出されても検討者がつきにくい。
あっちはブランズ東雲という強力なライバルがいる。

[761: 匿名さん]

・住不有明が1500戸の内で未だに350戸程度しか売れてない。
→スミフの残り住戸なんてスミフしかわからないけど、こんなものかも。
・値上がり確実、豊洲の割に安い、と言われた東雲のクレヴィア豊洲の中古が値下げしても売れる気配なし。
→○
・住不晴海のドトールの先着順がなぜか増えている(かなりの売れ残りがある可能性大)。
→１項目めといっしょ
・有明の中古は5000万以上の成約は極端に少ない。
→のらえもんブログによれば5000万円以上がひとつの壁、6000万円以上で引き合いがなくなってくる。
・東雲の某タワーのプレミアム住戸はは分譲時より1200万以上安くしているが売れる気配なし。
→○
・晴海の選手村の土地は相場の1/10で売却さえており、激安で放出される可能性が高い。
→これはまだわからない。相当コスト高だし。

[762: 匿名さん]

>>761 匿名さん

選手村ねー。

海外オリンピック選手（デカイ）仕様で作らなければならない（例えば天井高い、廊下幅広い）、フルリノベーションが必要、地下平置き大駐車場、歩車分離などなど、土地の安さを埋めちゃうようなコストアップ要素目白押しです。マンションそのものだけでなく、街そのものを作るのにもこすとかかりそうですし。

パンダはもちろんあるでしょうが、結局は相場並みで出ると予想します。

[763: 匿名さん]

選手村は欲しい人多いだろうし、坪単価600万でも即完売かと。

[764: 匿名さん]

少なくとも、330万程度なら普通のサラリーマンでも買えるし、収入少なくても少し狭目の部屋にすれば予算に収まる。

普通のサラリーマンが湾岸に買える最後のチャンスだと思うよ。

[765: 匿名さん]

確かにここが湾岸で高値掴みをできる最後のチャンスなのは間違いないみたい。
中央区ですら坪300前後で買える市況になったからね。

[766: 有明王子]

>>763 匿名さん
中央区の東雲みたいになりそうですねー

[767: 匿名さん]

選手村はパークタワー晴海の隣の三角地にモデルルームできるのかな。
この前通ったら建設のお知らせの看板が出ていた。
以外と早く具体的な情報も出てくるかもしれないね。

[768: 匿名さん]

>>763 匿名さん

バカですか？

[769: 匿名さん]

>>766 有明王子さん

いや、中央区の芝浦アイランドだろ。

[770: 匿名さん]

晴海の選手村はシティタワー品川のように定借にして坪200万円以下で出してくるでしょうね。国民に還元するという名目でね。郊外型マンションと同等の価格にしてくる。