プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[7001: 匿名さん]

>>6999 匿名さん
有明はここ以外タワマンしかないよ。
全部廃墟になったら、街が廃墟になっちゃうよ。

[7002: 通りがかりさん]

>>7000 匿名さん

既に大規模修繕してるタワマンありますけど何言ってんですか？まともな知識の無い住宅ジャーナリストの記事を間に受けちゃったのかな？

[7003: 匿名さん]

>>6999 匿名さん

足りなくなるかどうかは管理組合次第。それは板マンもタワマンも同じです。

[7004: eマンションさん]

>>6995 絶賛迷い中さん

上がり幅は板状でもタワーでも似たようなものです。でも、初期設定はやはりタワーの方が高いでしょうね。
ですがここのマンションは、有明の他の豪華共用設備のあるタワマンよりも管理費・修繕積立金が高く、ランニングコストはかなり割高と思われます。

[7005: 匿名さん]

最近、大和ハウスの不祥事が続きますね。
施工会社・協力会社がやったことなのでしょうが、大和ハウスの管理レベルが疑われますね。

https://news.livedoor.com/lite/article_detail/16614349/

[7006: 匿名さん]

>>7005 匿名さん

まじですか、。笑えない

[7007: 匿名さん]

友人の板マン第一回大規模修繕費 2億円かかってないのに、うちのタワマン 11億円。
同じく600世帯程度です。
うちのタワマンは築20年以上経過しており、次の大規模修繕に向けて10億円以上貯めて債券で運用しています。
まあ友人板マンの安さにはビックリしてます。
固定資産税も13万円違う。

[7008: 匿名さん]

>>7007 匿名さん

固定資産税は、単に場所の違いでしょ。

あと当然のことだけど、大規模修繕と言ってもマンションごとに実施するスコープは異なるし、そもそもの仕様や形状も異なるから、単純に2億だ10億だという比較は出来ないよね。

一つ言えるのは、このマンションのランニングコストは周辺のタワマンよりも高く設定されていて割高ということ。

[7009: 匿名さん]

>>7008 匿名さん

固定資産税は、場所ではなく建築費の違いです。

[7010: 匿名さん]

>>7009 匿名さん

建物にカネかけてないってことね。
つまり仕様が低いってことだね。

[7011: 匿名さん]

>>7010 匿名さん

意味不明。

[7012: 匿名さん]

タワマンは怖いよ。

[7013: 匿名さん]

>>7003 匿名さん

修繕積立金は貯金みたいなもの。　
実際の修繕にかかる金とは違う。

タワーマンションはコストがかかり過ぎるのだよ。

[7014: 匿名さん]

タワマン買えない人は
ここを買えばいい

[7015: eマンションさん]

>>7012 匿名さん

根拠なし

[7016: 匿名さん]

タワマンを買えない人じゃなくて、タワマンを買いたくない人がここを買うんでしょうね。タワマンの魅力を私は全く理解できません。だからといって、シティタワーズの検討板で荒らそうとは思わないなー。タワマン、何がいいんだろ。。。

[7017: 匿名さん]

>>7016 匿名さん

契約者の方ですか？
検討の参考にしたいので、
タワマンを買いたくない＝この物件
となる理由を教えて頂けますか？

[7018: eマンションさん]

>>7013 匿名さん

コストが「かかりすぎる」というのはあなたの主観であって、実際は必要な額を積み立てれば良い。それに修繕積立金を「実際の修繕にかかる金とは違う」というのも誤解を生む表現ですね。修繕積立金は、実際の修繕に使うために貯金してるんですから。

[7019: 匿名さん]

>>7005 匿名さん

うわ。ひどいね。
大和ハウスの施工管理、大丈夫か？
ここも、見えない部分で手を抜いてないか？

[7020: 匿名さん]

>>7018 eマンションさん

タワーマンションに必要な額なんて、まだ分からない。
板マンの数倍必要だよ。

[7021: 匿名さん]

タワーマンションがどうしても欲しいなら、覚悟して買うべし。

[7022: 匿名さん]

>>7017 匿名さん
7016で投稿した者です。私の中で資産価値などは判断材料にならないため、あまり参考にならないと思います。
この物件というか有明が検討エリアになるのは、今後の育児(両親が有明近辺にいること)による環境的な理由があります。
この物件になる理由は、有明にタワマン以外の物件がここにしかない、東雲は作られている町、豊洲はあまり好きではない・我が家には高過ぎる、です。

[7023: 匿名さん]

修繕積立金だけで修繕費が足りる保証はないという事実。
これを理解していない人が多い。

[7024: 匿名さん]

販売時に売主が作成する長期修繕計画の期間以降に、エレベータ、竪配水管の交換といったそれまでにない大物が控えている。計画以上の値上げになるのは必至。

あと、専有部分の配水管については住民が保守ってなってるんだけど、住民任せにしているときちんと維持せずに水漏れ事故続発になる懸念があるということで実家のマンションでは管理組合でまとめて交換した。これも値上げ要因になる。

[7025: 匿名さん]

専有部分のリフォーム資金も考えておかないと。設備は１０年目くらいから交換が必要になる。

[7026: 周辺住民さん]

マンションの懸念要素って書き込んだら消されるの？購入検討の方のために書き込んでいたのですが、ポジティブ要素も込みで再投稿。ネガティブ要素があっても買いたいと思う人が購入者になったのではないのかな



◆ポジティブ
・ゆりかもめ、BRT駅徒歩2分。テニスの森駅、最近マンション。
・商業施設2分


◆ネガティブ
●眺望・日照
・オリゾンに南側を塞がれ、日照と南側の眺望を奪わている
→冬は中庭に日が入らない
・東西は倉庫などあり囲まれ感あり
・眺望は北側だけで、北側の抜けも今後の開発次第
→有明レガシーエリアの開発で、テニスの森駅直結の高層タワー立つ公算有り。西棟や共有施設からレインボーブリッジビューが消える可能性も
●騒音
・隣の隣が大規模消防署、有事の際はマンション前を通る
・東棟の１Fが保育園。園庭あり。東棟の入り口付近は朝騒音注意。
●共有施設
・大規模マンションですが24Hごみ置場一箇所（出入り口逆の東棟奥）
→東棟の真上や周囲の部屋は匂いやゴミ出し住人に朝遭遇しそう。
●値段
・値段がスミフ有明の1期と同等。有明中古タワマンより高い。
●その他
・のらえもんがブログで酷評。また売れていないマンションとして東洋経済内でも紹介されてしまう。マンションマニア もリセールバリューを考えらお勧めできないと名言。このマンションがリセールで上がるとしたら、他のマンションの方が上がってると、両人から言われてしまっている。

[7027: 匿名さん]

>>7020 匿名さん

その根拠は？

[7028: 通りがかりさん]

>>7026 周辺住民さん

追加で、大和ハウスの低い施工管理レベルも。

[7029: 匿名さん]

>>7024 匿名さん

エレベータは25年目に入ってるよ

[7030: 匿名さん]

値段はポジティブ要素では？
安いし。

[7031: 匿名さん]

スミフに比べると静かで空気が良いのもメリットだと思う。

[7032: 匿名さん]

湾岸が安く買える最後のチャンス物件だと思います。
ねあがりはじまるよ

[7033: 検討板ユーザーさん]

今は値下がりが始まって、、、

[7034: 匿名さん]

騒音に関しては、シティタワーズと比較している人にとっては相対的にポジティブ。あっちが酷すぎる。

[7035: 匿名さん]

こことは真逆の国分寺直結のスミフさんちは
最上階手放しさんが買い手が付かずで買値から1kマソ近く値下げで苦戦の模様…

ご参考まで。

[7036: 匿名さん]

>>7026
価格的に
シティタワーズ有明＞プレミスト有明＞有明中古タワマン

になってるのはおかしいよね。ここ買うなら有明中古タワマン買った方がいいね。マンションマニアやのらえもんのいう通りリセールで上がるイメージがない。

[7037: 匿名さん]

検討者は購入前にこれは（>>7026 ）絶対読んだ方がいい
営業はネガティブなことは言わないから、しっかりネガティブを認識した上でそれでも欲しかったら買うべき

[7038: 匿名さん]

>>7036 匿名さん

タワーマンションはやめとけ。
修繕費破産するぞ。
コスト重視なら板マンにしとけ。

[7039: 匿名さん]

地震でダメージ受けたマンションは安くても買っちゃダメ。
しかもタワーマンションだろ？
板マンの数倍の修繕費がかかる。将来苦労するぞ。

[7040: 匿名さん]

タワマンが気になる人と好きじゃない人のラインは明確な気がします。前者はここを買っても劣等感を感じ続けるだけなのでタワマン買った方がいいと思いますよ。ここの発言にある騒音がうるさいとか、1日中で張り付いて騒音を計測した人なんていないですし、資産価値も皆さんが言うようにここよりも高いでしょうし。迷うなら絶対タワマン、嫌いな人はここ、じゃないですかね。上から見下ろされることに何の躊躇もない人であれば、ここは選択肢に入るんじゃないですかね。

[7041: 匿名さん]

豊洲のタワマンに住んでる家族の子供が、辰巳の5-6階ぐらいの団地を見下ろして、随分低いところに住んでるなー、と見下してるテレビ番組を見たことがあります。自分の子供がそんな発言したら怖い。タワマン万歳、板状なんてありえないわ、的な思考を持ってる親御さんは、同じ感覚の子供が育つんでしょうね。ここを買ったら将来いじめられそう。でも、見下す性格を持っちゃうよりはいいのかなー。

[7042: 匿名さん]

タワーマンションはやめとけ

[7043: 匿名さん]

>>7036 匿名さん

自分ちの中古タワマン売りたいの？
高値で売りぬけるといいね

[7044: 匿名さん]

>>7041 匿名さん

ずいぶんひどい偏見を持っているのですね。そういう家庭もあると思いますが、大半はそうではないと思いますよ。
ここの契約者さんは、自己肯定のためなら、他者を平気で貶めるのですね、、、卑屈になりすぎです。
グチグチ言わずに、堂々と板状マンションに住めばいいじゃないですか。

[7045: 通りがかりさん]

どこの掲示板でもそうだがネガティブなやつらは反応しても喜ぶだけ。購入とは違う目的がある方々なので粘着されたら厄介。

[7046: 匿名さん]

環境や価格で選ぶならここ。
タワーマンションにこだわるならスミフ。

好きなマンションを選ぶべし。

[7047: 匿名さん]

値下げ効果覿面ですわ
1週間で3部屋契約
安さは正義

[7048: 匿名さん]

>>7044 匿名さん
たしかに卑屈な感じがしますね。みんな堂々とタワマンも板状も住めばいいのに。どこかと比較して優位に立とうとせず、自分が良ければ、という視点だけ持っていればいいのに。
先日知り合いがシティタワーの裏側まで歩いたら、騒音と空気の悪さがキツいと言ってました。やはり交通量が多い道路に面するのは厳しいんですかね。
一方、カンダは昼頃は全く車の出入りがなかったようです。朝と夕方に出入りがあるんですね。

[7049: 匿名さん]

湾岸が安く買える最後のチャンス来たね。
これからどんどん高くなるエリアだし、ここで決められないとまだまだ値上がりするぞ。

[7050: 匿名さん]

>>7049 匿名さん
購入者さんですか？