プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[6951: 匿名さん]

>>6950 匿名さん

売主にはここは大丈夫だというエビデンスを出させたほうがいいでしょうね。

[6952: 匿名さん]

>>6951 匿名さん
それをどう出させるかですね。。

[6953: 検討中さん]

>>6949 絶賛迷い中さん
私も同じく悩んでいます。。
住環境的にはプレミストの方が良いんですが、資産価値的にはシタィタワーズの方が良いと思って。

[6954: 匿名さん]

>>6953 検討中さん
うちも悩んでます、、修繕費等諸々コストも違うしタワマンにこだわりも無いので。住民板見る限り陽も当たりそう。コンセプトは変えなくて良かったのになー

[6955: 匿名さん]

>6952


過去に地所が南青山で施工トラブルを起こしたときは、施工中の物件を再チェックして問題ないってアナウンスしていた。ここはそういう動きがないんだよね。

[6956: 匿名さん]

たしかに、コンセプト変えなくて良かったですよね、最初のコンセプトはしっくりきたし惹かれました。

[6957: eマンションさん]

>>6953 検討中さん

うちも悩んでます。
資産価値はもちろんシティタワーズの方が上ですが、住環境も大差ないと思うんですよねー。検討を重ねていくと、結局ここはただの特徴のない板状マンションということになってしまいます。

[6958: 匿名さん]

迷いに迷ってくださーい
でも立地あんまり変わらないんだし資産価値もあんまり変わらないんじゃなーい？

[6959: 匿名さん]

住民板見ると、値下げするのかな？
結局は値下げしないと売れなかったか。
まぁ、その程度だと思ってたけど。

[6960: 匿名さん]

お買い得感が増したのは良い事かと。
でも、今から値上げしていくんじゃない？

そろそろ地下鉄も発表っぽいし。

[6961: マンション検討中さん]

コンセプトって、違う表現してるだけでモノ自体は同じものですよね。印象操作に惑わされず、自分なりに良い！と感じられた部分があるなら、その印象で判断すればいいと思います。私も最初のコンセプトはいいなーと思いましたし、コンセプトが変わったときに「売れてないからターゲット変えたなー」と思いましたが、そんなことは気にもせず、自分がいいと思った印象しか自分の中に残ってないです。コンセプト変わったって、建物変わらないし、購入者のセグメントが変わるわけでもないですからね。コンセプトの中に生きるのではなくて、自分の理想の生活が描けるか、じゃないでしょうか。

[6962: 匿名さん]

>>6961 マンション検討中さん
営業さん乙！
値下げしていくつ売れましたか？
長い定性的な話しはいらないので、定量的な数字が知りたいです

[6963: 匿名さん]

>>6962 匿名さん

他社営業さんかな？
教えれれませんよ。

[6964: 匿名さん]

環境で選ぶなら断然こっちでしょ。
タワーマン好きなら騒音に耐えてでもシティタワー一択。

価格も安いし、ランニングコストもタワーマンションと比べたら激安。タワーマンションは将来後悔するよ。

[6965: 匿名さん]

タワーは将来の修繕積立が破綻して大変だよ。
板マンのほうが安全。

数千万の差が出る。この金で他の事しようよ。

[6966: 匿名さん]

あっち？いや、こっち？有明限定なのがウケる。
もっと視野を広めましょう！

[6967: 匿名さん]

中古のタワーマンションなんて絶対に買っちゃダメ。
新築で10年住んで高く売り抜けるのがタワーマンション。

永住したいなら板マンにしとけ。有明なら値上がり期待できるし。

[6968: 匿名さん]

>>6966 匿名さん

有明以外に良いマンションあるなら教えてよ。
割とマジで。

[6969: 匿名さん]

有明より安くて、有明より値上がり期待できるマンション他にあります？
無いんだよ。無いんだよなー。

[6970: 匿名さん]

マンションは値上がり期待で買うものではないよ。住宅だからね。
だいたいこれほど売れ行き悪いマンションで値上がりを期待する人はいないでしょう。

[6971: 匿名さん]

>>6964 匿名さん
プレミストも特段修繕費安いわけじゃないよね、、
長期修繕計画見てシティタワーズと比較しても特別安くは感じなかったなー
板状型ならもっと修繕積立金安くても良いと正直思った

[6972: 匿名さん]

>>6970 匿名さん

値上り期待は難しいね。でも、リセールと残債の関係で有利不利はある。
値引きで安ければ、売っても元本割れがないどころか、残債との差分で得する可能性すらある。そういう意味で、ここは価値があると思う。まぁ、あくまで市況が現状維持とした場合の話だけど。

マンション市況が絶対に下がるんだと信じて疑わない人は、ここに限らず買うべきではないね。その判断の良し悪しは未来でしか分からないけど(少なくとも今から5年後とか前にそれで買わない判断した人は今＊＊＊)

[6973: 匿名さん]

>>6971 匿名さん

管理費もだいぶ違うでしょ
シティタワーズはタワマンでも高い部類。たいした共用施設もないのに

[6974: 匿名さん]

>>6968-6969
まずは本命選手村、駅無は致命的だけどオーシャンフロント坪300は魅力。
それでもゆっくり売っていくと公言してんだから割高なのは言うまでもない。
アドレス差まで考慮するならここは坪270ぐらいじゃないと合わない。

もうちょい金詰めるなら月島ミッド、二路線駅近は魅力、もうそんなに残ってないっぽいけどね。
ここも二路線だけど路線力が桁違いなのは言うまでもない。

あとは豊洲の中古。坪250～350の価格帯で取引されてると思うけど、
現状の知名度や街力は湾岸では頭一つ抜けてるし利便性、安定感も抜群。

半丁博打なら止めないけど、有明は住不が目一杯引き上げた相場だし、
ここからの上昇、維持率はあんまり期待しないほうがいい、
割とマジで。

[6975: 匿名さん]

>>6962 匿名さん
この人、面白いな。営業さん乙、と言われても、私、営業じゃなくて購入者ですよ。なので、いつく売れたのか、知りませんよw MRに行ってみればいいと思います。茶化しかな。。。だとすれば民度低いなw
定性的な話、したくなっちゃうんですよね。失礼失礼、私の悪い癖m(_ _)m

[6976: 匿名さん]

>>6975 匿名さん
あなたが購入者だとするとこの物件の価値が下が.......

[6977: 匿名さん]

>6975
ここは検討板です。どうぞ住民板へお帰り下さい。
それともネガのパトロール実施中ですか？それとも何かご不安ですか？

[6978: 通りがかりさん]

>>6968 匿名さん

おお！まだいたんですか、割とマジでクン！
割とマジで豊洲の中古買った方が断然良いと思うよ。

[6982: 匿名さん]

[No.6979から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[6983: 通りがかりさん]

湾岸の中古タワマンって一見安く見えても、大規模修繕を見据えた修繕積立金も反映した価格になってるんでしょうかね？

有明は少なくとも今までは都心ビューがメリットなので、どの程度か分かりませんがそれが塞がれるリスクは南側のタワマンより大きいですね。

[6984: 匿名さん]

まあ、買えない奴の妬みなんだろうけど凄いね。
買えないなら、さっさと千葉にでも行けばよいのに。

[6985: 匿名さん]

有明よりキレイな街で、安くて値上がり期待できるエリア有ります？
あったら教えて欲しいよ。
割とマジで。（笑）

[6986: 匿名さん]

検討スレって是々非々で検討する場所だし、6979みたいな投稿は歓迎だけどね。
こういうデメリットを持ってしても書いたいと思った人が購入したんでしょ？
買えないやつの妬みとかマウンティングとか言ってる人は少しズレてる

[6987: 匿名さん]

>>6986 匿名さん
たしかにそうですね。事実に対する評価は人それぞれなので、人によってはネガポイントになるし、ならない人もいますからね。そう捉える人もいるんだ、という視点の参考になりますね。
という流れの中で感じましたが、プレミストの三井不の営業の方も名前を名乗って営業しちゃえばいいのに、って思いますね。したら、もっと建設的な情報提供・交換できそうな気がします。

[6988: 匿名さん]

急に盛り上がり出したねここ…
値下げ効果がきいてる？

[6989: マンション検討中さん]

値下げしてから必死にネガキャンしてる人は何者？
お買い得って事で良いかな？

[6990: 匿名さん]

まあ、湾岸最安値だからね。

[6991: 匿名さん]

湾岸が安く買える最後の物件になるよ。
今からどんどん値上がりしていく。

[6992: 匿名さん]

シティタワーズの検討板見たら、地震に対して弱い、免震だから強いだの色々議論されてましたけど、ここって有明では最近稀な盤上型マンションだから、工法は耐震だよね？
有明って地盤が柔らかいから特に揺れやすいのに、耐震工法だと建物破損最悪の場合倒壊のリスク高いと心配になってしまう。

[6993: 匿名さん]

>6992

耐震基準は震度６から７で倒壊せずってなっている。

[6994: 匿名さん]

震度７だと、倒壊はしなくても建物自体のダメージは相当くるだろうね。

[6995: 絶賛迷い中]

シティタワーズと迷ってましたが、騒音問題とタワマンの修繕費問題…今かなりこちらに傾いてます。ランニングコストは板マンならタワマンほどは上がらないものですか？ 詳しい方教えてください。初心者ですみません。

[6996: 匿名さん]

>6995

修繕積立はモデルルームに行って長期修繕計画確認すればわかる。

[6997: 匿名さん]

正直ここも長期修繕安くはなくない、、、？

[6998: マンション検討中さん]

ヒュッゲとコミュニケーションのマンション

[6999: 匿名さん]

>>6997 匿名さん

積立は貯金だから高いほうが良い。
実際の修繕費とは違うよ。

タワーは確実に足りなくなる。そうなったら廃墟だよ。板マンのほうが安全。

[7000: 匿名さん]

>>6995 絶賛迷い中さん

タワーマンションはそもそも修繕が不可能。
湾岸ではゴンドラを吊るしたりするんだけど、風が強いから殆ど作業が進まない。
修繕費が巨大に膨れ上がり死亡するよ。

[7001: 匿名さん]

>>6999 匿名さん
有明はここ以外タワマンしかないよ。
全部廃墟になったら、街が廃墟になっちゃうよ。

[7002: 通りがかりさん]

>>7000 匿名さん

既に大規模修繕してるタワマンありますけど何言ってんですか？まともな知識の無い住宅ジャーナリストの記事を間に受けちゃったのかな？

[7003: 匿名さん]

>>6999 匿名さん

足りなくなるかどうかは管理組合次第。それは板マンもタワマンも同じです。

[7004: eマンションさん]

>>6995 絶賛迷い中さん

上がり幅は板状でもタワーでも似たようなものです。でも、初期設定はやはりタワーの方が高いでしょうね。
ですがここのマンションは、有明の他の豪華共用設備のあるタワマンよりも管理費・修繕積立金が高く、ランニングコストはかなり割高と思われます。

[7005: 匿名さん]

最近、大和ハウスの不祥事が続きますね。
施工会社・協力会社がやったことなのでしょうが、大和ハウスの管理レベルが疑われますね。

https://news.livedoor.com/lite/article_detail/16614349/

[7006: 匿名さん]

>>7005 匿名さん

まじですか、。笑えない

[7007: 匿名さん]

友人の板マン第一回大規模修繕費 2億円かかってないのに、うちのタワマン 11億円。
同じく600世帯程度です。
うちのタワマンは築20年以上経過しており、次の大規模修繕に向けて10億円以上貯めて債券で運用しています。
まあ友人板マンの安さにはビックリしてます。
固定資産税も13万円違う。

[7008: 匿名さん]

>>7007 匿名さん

固定資産税は、単に場所の違いでしょ。

あと当然のことだけど、大規模修繕と言ってもマンションごとに実施するスコープは異なるし、そもそもの仕様や形状も異なるから、単純に2億だ10億だという比較は出来ないよね。

一つ言えるのは、このマンションのランニングコストは周辺のタワマンよりも高く設定されていて割高ということ。

[7009: 匿名さん]

>>7008 匿名さん

固定資産税は、場所ではなく建築費の違いです。

[7010: 匿名さん]

>>7009 匿名さん

建物にカネかけてないってことね。
つまり仕様が低いってことだね。

[7011: 匿名さん]

>>7010 匿名さん

意味不明。

[7012: 匿名さん]

タワマンは怖いよ。

[7013: 匿名さん]

>>7003 匿名さん

修繕積立金は貯金みたいなもの。　
実際の修繕にかかる金とは違う。

タワーマンションはコストがかかり過ぎるのだよ。

[7014: 匿名さん]

タワマン買えない人は
ここを買えばいい

[7015: eマンションさん]

>>7012 匿名さん

根拠なし

[7016: 匿名さん]

タワマンを買えない人じゃなくて、タワマンを買いたくない人がここを買うんでしょうね。タワマンの魅力を私は全く理解できません。だからといって、シティタワーズの検討板で荒らそうとは思わないなー。タワマン、何がいいんだろ。。。

[7017: 匿名さん]

>>7016 匿名さん

契約者の方ですか？
検討の参考にしたいので、
タワマンを買いたくない＝この物件
となる理由を教えて頂けますか？

[7018: eマンションさん]

>>7013 匿名さん

コストが「かかりすぎる」というのはあなたの主観であって、実際は必要な額を積み立てれば良い。それに修繕積立金を「実際の修繕にかかる金とは違う」というのも誤解を生む表現ですね。修繕積立金は、実際の修繕に使うために貯金してるんですから。

[7019: 匿名さん]

>>7005 匿名さん

うわ。ひどいね。
大和ハウスの施工管理、大丈夫か？
ここも、見えない部分で手を抜いてないか？

[7020: 匿名さん]

>>7018 eマンションさん

タワーマンションに必要な額なんて、まだ分からない。
板マンの数倍必要だよ。

[7021: 匿名さん]

タワーマンションがどうしても欲しいなら、覚悟して買うべし。

[7022: 匿名さん]

>>7017 匿名さん
7016で投稿した者です。私の中で資産価値などは判断材料にならないため、あまり参考にならないと思います。
この物件というか有明が検討エリアになるのは、今後の育児(両親が有明近辺にいること)による環境的な理由があります。
この物件になる理由は、有明にタワマン以外の物件がここにしかない、東雲は作られている町、豊洲はあまり好きではない・我が家には高過ぎる、です。

[7023: 匿名さん]

修繕積立金だけで修繕費が足りる保証はないという事実。
これを理解していない人が多い。

[7024: 匿名さん]

販売時に売主が作成する長期修繕計画の期間以降に、エレベータ、竪配水管の交換といったそれまでにない大物が控えている。計画以上の値上げになるのは必至。

あと、専有部分の配水管については住民が保守ってなってるんだけど、住民任せにしているときちんと維持せずに水漏れ事故続発になる懸念があるということで実家のマンションでは管理組合でまとめて交換した。これも値上げ要因になる。

[7025: 匿名さん]

専有部分のリフォーム資金も考えておかないと。設備は１０年目くらいから交換が必要になる。

[7026: 周辺住民さん]

マンションの懸念要素って書き込んだら消されるの？購入検討の方のために書き込んでいたのですが、ポジティブ要素も込みで再投稿。ネガティブ要素があっても買いたいと思う人が購入者になったのではないのかな



◆ポジティブ
・ゆりかもめ、BRT駅徒歩2分。テニスの森駅、最近マンション。
・商業施設2分


◆ネガティブ
●眺望・日照
・オリゾンに南側を塞がれ、日照と南側の眺望を奪わている
→冬は中庭に日が入らない
・東西は倉庫などあり囲まれ感あり
・眺望は北側だけで、北側の抜けも今後の開発次第
→有明レガシーエリアの開発で、テニスの森駅直結の高層タワー立つ公算有り。西棟や共有施設からレインボーブリッジビューが消える可能性も
●騒音
・隣の隣が大規模消防署、有事の際はマンション前を通る
・東棟の１Fが保育園。園庭あり。東棟の入り口付近は朝騒音注意。
●共有施設
・大規模マンションですが24Hごみ置場一箇所（出入り口逆の東棟奥）
→東棟の真上や周囲の部屋は匂いやゴミ出し住人に朝遭遇しそう。
●値段
・値段がスミフ有明の1期と同等。有明中古タワマンより高い。
●その他
・のらえもんがブログで酷評。また売れていないマンションとして東洋経済内でも紹介されてしまう。マンションマニア もリセールバリューを考えらお勧めできないと名言。このマンションがリセールで上がるとしたら、他のマンションの方が上がってると、両人から言われてしまっている。

[7027: 匿名さん]

>>7020 匿名さん

その根拠は？

[7028: 通りがかりさん]

>>7026 周辺住民さん

追加で、大和ハウスの低い施工管理レベルも。

[7029: 匿名さん]

>>7024 匿名さん

エレベータは25年目に入ってるよ

[7030: 匿名さん]

値段はポジティブ要素では？
安いし。

[7031: 匿名さん]

スミフに比べると静かで空気が良いのもメリットだと思う。

[7032: 匿名さん]

湾岸が安く買える最後のチャンス物件だと思います。
ねあがりはじまるよ

[7033: 検討板ユーザーさん]

今は値下がりが始まって、、、

[7034: 匿名さん]

騒音に関しては、シティタワーズと比較している人にとっては相対的にポジティブ。あっちが酷すぎる。

[7035: 匿名さん]

こことは真逆の国分寺直結のスミフさんちは
最上階手放しさんが買い手が付かずで買値から1kマソ近く値下げで苦戦の模様…

ご参考まで。

[7036: 匿名さん]

>>7026
価格的に
シティタワーズ有明＞プレミスト有明＞有明中古タワマン

になってるのはおかしいよね。ここ買うなら有明中古タワマン買った方がいいね。マンションマニアやのらえもんのいう通りリセールで上がるイメージがない。

[7037: 匿名さん]

検討者は購入前にこれは（>>7026 ）絶対読んだ方がいい
営業はネガティブなことは言わないから、しっかりネガティブを認識した上でそれでも欲しかったら買うべき

[7038: 匿名さん]

>>7036 匿名さん

タワーマンションはやめとけ。
修繕費破産するぞ。
コスト重視なら板マンにしとけ。

[7039: 匿名さん]

地震でダメージ受けたマンションは安くても買っちゃダメ。
しかもタワーマンションだろ？
板マンの数倍の修繕費がかかる。将来苦労するぞ。

[7040: 匿名さん]

タワマンが気になる人と好きじゃない人のラインは明確な気がします。前者はここを買っても劣等感を感じ続けるだけなのでタワマン買った方がいいと思いますよ。ここの発言にある騒音がうるさいとか、1日中で張り付いて騒音を計測した人なんていないですし、資産価値も皆さんが言うようにここよりも高いでしょうし。迷うなら絶対タワマン、嫌いな人はここ、じゃないですかね。上から見下ろされることに何の躊躇もない人であれば、ここは選択肢に入るんじゃないですかね。

[7041: 匿名さん]

豊洲のタワマンに住んでる家族の子供が、辰巳の5-6階ぐらいの団地を見下ろして、随分低いところに住んでるなー、と見下してるテレビ番組を見たことがあります。自分の子供がそんな発言したら怖い。タワマン万歳、板状なんてありえないわ、的な思考を持ってる親御さんは、同じ感覚の子供が育つんでしょうね。ここを買ったら将来いじめられそう。でも、見下す性格を持っちゃうよりはいいのかなー。

[7042: 匿名さん]

タワーマンションはやめとけ

[7043: 匿名さん]

>>7036 匿名さん

自分ちの中古タワマン売りたいの？
高値で売りぬけるといいね

[7044: 匿名さん]

>>7041 匿名さん

ずいぶんひどい偏見を持っているのですね。そういう家庭もあると思いますが、大半はそうではないと思いますよ。
ここの契約者さんは、自己肯定のためなら、他者を平気で貶めるのですね、、、卑屈になりすぎです。
グチグチ言わずに、堂々と板状マンションに住めばいいじゃないですか。

[7045: 通りがかりさん]

どこの掲示板でもそうだがネガティブなやつらは反応しても喜ぶだけ。購入とは違う目的がある方々なので粘着されたら厄介。

[7046: 匿名さん]

環境や価格で選ぶならここ。
タワーマンションにこだわるならスミフ。

好きなマンションを選ぶべし。

[7047: 匿名さん]

値下げ効果覿面ですわ
1週間で3部屋契約
安さは正義

[7048: 匿名さん]

>>7044 匿名さん
たしかに卑屈な感じがしますね。みんな堂々とタワマンも板状も住めばいいのに。どこかと比較して優位に立とうとせず、自分が良ければ、という視点だけ持っていればいいのに。
先日知り合いがシティタワーの裏側まで歩いたら、騒音と空気の悪さがキツいと言ってました。やはり交通量が多い道路に面するのは厳しいんですかね。
一方、カンダは昼頃は全く車の出入りがなかったようです。朝と夕方に出入りがあるんですね。

[7049: 匿名さん]

湾岸が安く買える最後のチャンス来たね。
これからどんどん高くなるエリアだし、ここで決められないとまだまだ値上がりするぞ。

[7050: 匿名さん]

>>7049 匿名さん
購入者さんですか？