プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[6701: 通りがかりさん]

>>6685 匿名さん

すごくためになりました。
グーグルストリートビューで見ましたが、確かに有明テニスの森駅って本当に何も無いんですね！
東京にもこんなに何もない駅があるのかと思ってしまいました...
駅周辺にオリンピック施設ができる＝賑わうってことかと思いましたが、冷静に考えるとオリンピック施設ができたところで、生活の役には全く立たないし、オリンピック終わったらどうするんでしょう

[6702: 匿名さん]

>>6701
よく気づきましたね。
そこで頼みの綱が住不商業なんだけど実績もないし未知数・・・
素直に選手村（リスクはあるが有明よりマシ）か豊洲の中古でいいと思うよ。

ただスーパーポジティブに捉えるなら、国家戦略特区だし、商業も大当たりして、
今ある予定は未定の交通網含めた周辺の計画が全て実現するとすれば、
数十年後には巨大ターミナルになってる可能性も無きにしも非ず。

[6703: 匿名さん]

リスク無くしてリターン無し

全ては自己判断

[6704: 匿名さん]

フラッグ高かったし、ここの割安感が出てきたね。
面白くなってきたが、やっぱ不動産には夢はないなあ（笑）

[6705: 匿名さん]

晴海フラッグには坪単価240万円の部屋もある模様ですね。
同じ板マンですし、ここは厳しくなりそうですね。

[6706: 通りがかりさん]

厳しいというか…

どうしよ

[6707: マンション検討中さん]

ここはないわ。
日当たり、敷地の狭さ、囲まれっぷり

これらの要素でこの価格は無いわ。
オリゾン中古高層南向きの方が全然いいわ

[6708: 匿名さん]

いずれにしてもグロス5000万以下の部屋は貴重でしたな。フラッグは狭めの部屋が単価高い。

[6709: マンコミュファンさん]

シティタワーズ 東京ベイのイーストも販売開始するとか。値段にもよると思いますが、ますます選択肢は増えますね。

[6710: マンション検討中さん]

>>6701 通りがかりさん
何もないのは確かですよね。昔の東京オリンピックと比較すると、代々木公園の隣にあるオリンピック施設のようになるんじゃないでしょうか。あそこも周辺には住宅しかないですからね。それと唯一違うのが有明には土地が余ってること、国家戦略特区ということ、による発展の可能性だと思います。豊洲だって、昔はあそこにマンション建てるの？人住むの？って場所でしたから、東雲以上に発展の可能性はありますよね。と、検討中の身としては考えています。

[6711: マンション検討中さん]

>>6710 マンション検討中さん

もう余ってませんよ
少し無知ですね

[6712: マンション検討中さん]

>>6710
東雲は整備された街並みと豊洲が徒歩10-15分で生活圏なんですよね。

つまり有明の評価が東雲超えるには
有明が豊洲を超えない限りないんです。。

現状の有明の坪単価が東雲より高いのは有明タワマンのスペックの高さが反映されているからで
立地として評価されている訳ではない
そういった意味でも本当にここは苦しい

[6713: マンション検討中さん]

有明のタワマンが豊洲にあったら、パークシティ豊洲クラスの人気を得ただろうし、東雲にあれば豊洲と東雲の価格差はかなり小さくなったでしょう。

東雲のタワマンはスペック低くて、豊洲有明水準のタワマンは豊洲徒歩圏外パークタワー東雲だけ。
それが坪270?290ということが東雲の立地の評価を正しく表しています

[6714: 匿名さん]

>>6712 マンション検討中さん
有明が東雲を超えるには有明が豊洲を超えないと無理？全然意味がわからないんだけど。
東雲＝豊洲なの？？

[6715: マンション検討中さん]

>>6714
東雲は豊洲駅の利便性を受けれるって意味でしょう

[6716: 匿名さん]

意外とここの掲示板賑わってますね。

私もこの連休で実際にモデルルームと現地まで見てきましたが、冷静に今ここを買うメリットは無いと思いました。

有明テニスの森からは近いが、都心へのメイン路線である国際展示場駅から徒歩10分以上で、何より周辺環境が劣悪。強いていえば商業施設建設があるだけ。
その商業施設がぽつんとあるだけで将来の人（将来売る相手）が住みたいと思うか。
去年から販売してまだ大多数余っていることがその答えでしょう。（価値があると判断されれば売れているはず）

多分ここはまだまだ余ってこの先値段を下げるはずだから、今買うメリットは無いと感じました。

[6717: 匿名さん]

東雲のメリットは交通利便性。渋谷恵比寿新宿池袋直結の東雲駅、銀座有楽町方面の辰巳駅、始発だから時刻通りの東京駅行きバスに座れる深川車庫。人によっては豊洲の利便性を凌ぐ。有明にはBRTが来るし、湾岸地下鉄さえ実現すれば東雲越えも可能か。

[6718: マンション検討中さん]

>>6716
フラッグの平均坪単価が300以下ならここは250以下じゃないと話にならないと思います。
70平米で5000万?5500万なら検討しても良いかなと個人的には思います。

[6719: 匿名さん]

>>6717 匿名さん

湾岸地下鉄ができたら確かに需要は高まるでしょう。
だけど確証もないし、できても何十年後の話だろう。。
もはやこのマンションも築数十年で話にならなくなってるだろうな。

マンションは交通網が発達した利便性の高い立地にあってこそ価値が下がらないのに、これから人口が減ると言われている中で、あえて有明テニスの森駅近くのこのマンションを買う人は、早まらずもう少し他も見た方が良いと思う。

[6720: 匿名さん]

>>6718 マンション検討中さん

フラッグは駅遠だから、ここより格下だよ

[6721: 検討板ユーザーさん]

上の人が言ってる通りだね。
プレミストの営業マンは、住不の商業施設建設とBRT高速バス開通を最大の推しポイントとしてくるけど、、
冷静に考えて
その商業施設とバスが開通したところで、有明テニスの森駅のマンションにこの先需要が高まると思う人いるのかな

逆の立場で未来の自分が、都心へ一本で出られる地下鉄を持つ駅ではない、ゆりかもめモノレール線オンリーの有明テニスの森マンションを買う理由としては、有楽町線を持つ豊洲やりんかい線の東雲、国際展示場は高いから、多少不便でも値段が安いなら有明テニスの森でも致し方ない。いくらまで下げてくれるか次第で検討しよう、、、くらいではないでしょうか。
そこに今5000万以上の値段を出して買ったら、売る時どうなるか、、、
一生住むつもりなら好きなところ買えば良いと思いますが、売る可能性もあるなら売値が下がることは覚悟した方が良いでしょう。

[6722: 匿名さん]

>>6721 検討板ユーザーさん
そうですね。ディファ有明跡地の東武マンションを買った方が良いと思ってます！
そこもそんなに高くは出来ないはず

[6723: 周辺住民さん]

今日、初めてMRで商談してる人を見かけた

[6724: 住民板ユーザーさん1]

スミフの商業施設の詳細がもっとわかれば少し売れ行き良くなりますかね。
シティタワーズ 東京ベイも掲示板で少し騒がれてましが劇団四季が来るという噂です。

[6725: 匿名]

板マンであればおそらくここと今の価格と同じか、少し高いくらいじゃないでしょうか。
劇場は10年以上先の話なので、四季が来たらいいな程度ですね。

[6726: 匿名さん]

商業オープンは当初予定どおり2020年3月、テナントは9割方決定してます。スーパーはイオンセレクト確定で、ユニクロのほか、BEAMSやUNITED ARROWS、SHIPS等おなじみのセレクトショップ、ABCマート（2店舗）、NIKE（自分でカラー選べるやつ）などのスポーツブランドなんかも入居しますよー。いずれもコンセプトショップで通常の店舗とややテイストが異なりますがね。
入居者で評価が分かれるのはLVやBLGARI、IWC、PANERAI、LEXUS、MERCEDES、MASERATI等のハイブランド系かな。日常生活で買いに行くことはないかと思うので。
個人的にはやVICTORIA'S SECRET（日本初）やZARA HOME（最近は日本でも店舗増加済ですが・・・）なんかは、スミフ頑張ったなとの評価で、一番関心ある飲食は残念ながら情報入手できてません。

[6727: 匿名さん]

>>6722 匿名さん

東武はタワーマンションだからこそ、坪単価400超えてくるよ

[6728: ション検討中さん]

>>6727 匿名さん
ここは、ホテルですよ?

[6729: 匿名さん]

>>6725 匿名さん
公開されてる情報だと、劇場は来年4月着工の2021年4月完成予定ですね。10年以上先なのは、トップゴルフ跡の商業2期開発の事かと。

ここに開発時期などの情報が紹介されてます。
https://wangantower.com/?p=15681


Ｃ－２街区に建設するスポーツエンターテインメント施設は、２０１９年７月の着工、２０年７月の完成を予定している。Ｃ－３街区には劇場を計画中で、２０年４月の着工、２１年４月の完成を目指す。

[6730: 評判気になるさん]

スミフ、こんな場所にありきたりな店作って維持できないでしょ…

[6731: 匿名さん]

https://www.2020games.metro.tokyo.jp/taikaijyunbi/torikumi/riyou/ariak...

このイ部分がもし高層マンションならレインボーブリッジ見えなくなりそうですね。つ令和

[6732: マンション掲示板さん]

>>6731 匿名さん
冷静に考えてオリンピック終わって、数年後に駅前の広大な土地を有効活用するとしたらマンション建設があると考えるのが自然ですね。
生活利便性の点では、近くに住友の大型商業施設できるし。
江東区は将来的に有明北エリアで人口を4万人近くにしたいと目標立ててるので、オリンピック施設やプレミスト隣の某会社倉庫やアウディ展示場も含めて高層マンションになる理由が揃いすぎている。
プレミストは東西南北高層棟に塞がられる可能性がある取り残され板状マンションになりそうですね。。

[6733: 匿名さん]

>>6729 匿名さん

あ、そうなんですね。ありがとうございます。

[6734: 匿名さん]

>>6728 ション検討中さん
東武のところは本当にホテルなんですか？根拠は？

[6735: 匿名さん]

ネットに根拠でてます～そのくらいご自身でお探しください！
こことスミフの眺望に影響するので、答えが見つからなければ買えませんね～

[6736: 匿名さん]

東武の資料だと有明1丁目開発とあるなんで、ホテルかマンションかは未定なはずだけどね。ただ資料がインバウンド推しなのでホテルかな？という気はする。駅前にダイワも建ったし、近くにも建つしね。
いずれにしてもそれなりの高さの建物は建つでしょう。

[6737: マンション検討中さん]

>>6735 匿名さん

超嘘つきだな
あだ名はホラ吹き野郎で決定

[6738: 匿名さん]

>>6731 匿名さん

北北東側の25度くらいの抜けは確保されてそう。それ以外はほんまに囲まれるけど…なぜここに建てた…？としか思えない場所だよ

[6739: 匿名さん]

まぁ、不動産はインサイダー情報が合法ですからね。情報をもっているものが強い。頑張って情報とりにいきましょう～

[6740: 匿名さん]

>>6739 匿名さん

＞ネットに根拠でてます～

[6741: 匿名さん]

そーですよ～中の人にしかわかりっこない、ピースの破片がでてます～
ピースの破片を組み合わせればわかる人にはわかるんですって～
ホテル建てます！！！とは出てないんですって～
以上。

[6742: 匿名さん]

>>6741 匿名さん
素人さんのピースは推測と言います。
業界ではマンションと有名な話。近く決算発表で明らかになります。

恥ずかしいです笑

[6743: マンション比較中さん]

正直、どちらでもいいんじゃないですか。
マンションにせよホテルにせよ、高層建物が建つことは間違いなさそうですね。

[6744: マンション検討中さん]

>>6740 匿名さん

その根拠を提示できない無能
超アホ

[6745: マンション検討中さん]

ネットだからって、人をアホ呼ばわりするのは感心できないな。何が建つか根拠はどうあれ、抜けの景色を気にする人にとっては、高い建物が建つっていう話で十分かと。
でも、ディファー有明跡地に高層建物が建つとどの景色が消されるんてすかね。お台場方面か。。。

[6746: マンション検討中さん]

ここ本日モデルルーム見て来ます。
シティタワーズより管理費と修繕積立が安くて良さそうなので。

[6747: 6746です。]

本日モデルルームを見てきました。
120分程度（？）MRにいましたが、私を含めて4組の方がいらっしゃいました。

モデルルームが1部屋しかなくて、2LDKの場合イメージしずらい部分はありましたが、
部屋の感覚（間取、梁、部屋の高さ、水回り等）は悪くないな～という印象です。

個人的に良い/悪いと感じたのは以下です。

【良い】
・駅徒歩10分（国際展示場）　※ゆりかもめ/BRTは通勤で使わない。
・大規模商業施設OPEN,徒歩2分
・中庭が2つ（それを見下ろせる西側2-3階は景色が良さそう）
・海側が都の施設の駐車場で10年は高い建物が立たない
・シティタワーズよりは物件価格もランニングコストも安い
・保育園が有る、入れれば最高だが、最悪シティタワーズの保育園でも近い

【悪い】
・リセール/賃貸時にシティタワーより価格を下げざるを得ない
　※投資層がいるのでシティタワーズのリセール在庫は常に存在しそう？
　　常にシティタワーズなどの物件と比較され続ける
・海側以外の建物間の距離も40mくらいは有る（個人的には許容範囲では有る）
・もっと物件価格が安くても良いと思う

こんな感じでした。
他に検討されている方の参考になれば幸いです。

[6748: マンション検討中さん]

>>6747 6746です。さん

陽の当たらない庭を良い点にあげられるのは凄いわ
コケしか生えんよ

[6749: マンション検討中さん]

夏も直射日光などで熱中症にならず、子供を遊ばせられるのは良いと思いますけどねー。

[6750: 匿名さん]

>>6749 マンション検討中さん

なるほど。確かに。その視点はなかったです。コケしか生えない、という妄想の評価に超大人の切り返し。