プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[6451: 匿名さん]

東雲と有明の爆死状況をみるに
湾岸エリアで特徴もない板状マンションは需要がないということがよく分かりますね。
中古で手放すのも相当苦労しそうです。

番町のように内廊下の低層住宅とかだと差別化できますが、構造面で工夫の多いタワー物件が多数ある中でただの板状では厳しいのでしょうね。

管理費や修繕積立金が安く上がる、という謳い文句も
修繕積立金がいくら高くなっても10年で建物価格の10%にもならない。
貧相な共用施設の物件を10%割高に買ったらお終い
という位は計算できる人が湾岸では大半なので騙されないでしょうし…

[6452: 名無しさん]

確かに湾岸で板マンを求めてる人は少ない
非日常的だったり眺望命なんだよね
中古ではシティタワーズより2割安でも売却には苦労するよ

湾岸地下鉄だって半年前にも同じような煽り投稿あったけどみんな冷静だったよ
仮に今年決まっても完成は20年後とかだよ？
35歳の人なら55歳、40歳なら定年だよ
更にタワマン好きは住み替えを定期的に繰り返す人がいるけど、10年後だとして次に買ってくれる人からすれば開通まで10年待ち
地下鉄くらいで高い金出して買ってもらえるか冷静に考えれば分かる
プレミストスレだから有明に交通網を考えたら既に2路線、BRT開通も決まっているので湾岸地下鉄くらいで利便性は大して変わらない
湾岸地下鉄なくてもスミフ大型商業施設など材料はたくさん出ていてもこの販売状況

[6453: 匿名さん]

スミフ大型商業施設はイオンモールという噂だけど、近隣にお台場や豊洲の商業施設があって採算が成り立つのかな？
どんどん規模を縮小されて最後はニトリ、UNIQLOなどのテナントだけになったりして
オリンピックが終わればサッと人の波が、、、

[6454: 匿名さん]

>>6451
需要がないというと語弊があると思う。
築15年の豊洲5分の板マンはかなり積極的に取引されてるはず。
当たり前の話だけど近隣築10年のタワマンと比較すると、
15～30パーセントぐらいの価格差は当然あるけどね。
結局のところ立地と価格が全て。
ここや東雲でも散々指摘されたことだけど、
近隣の5～10年物のタワマンが坪230～300（当時）で取引されてるのに、
新築とはいっても坪300超は無理があり過ぎるし、そもそもがクソ高い住不の、
しかもタワマンをベンチマークにしちゃった時点で負け戦は確定してたこと。

[6455: 匿名さん]

ダイワは高値チャレンジする癖がある
後から値下げを繰り返す
1期で買うのは勇気がいります

[6456: マンション検討中さん]

>>6454 匿名さん
豊洲と比較とはすげーなwww

[6457: 匿名さん]

豊洲と殺風景な有明では土地の価値が違う
豊洲駅5分の新築板マンなら坪330万なら買いだよ
築5年の中古板マンなら坪280万以下であればね
野村東雲は10分かつパチンコ横だからNG

[6458: 匿名さん]

先着順の部屋数が全然減りませんね。
売れるそばから追加しているのでしょうか。

[6459: 匿名]

いや、減らないのではなく8部屋も増えている
ジョークのつもりかもしれないがマジレスした

[6460: 匿名さん]

>>6459 匿名さん

ほんとだ、、
これキャンセルですかね。。

[6461: 検討中]

ダイワが意図的にキャンセルさせてます。そしてここを海の科学館にします。もう不動産のことは考えたくない。海の不思議な生き物のことに思いを巡らせたい

[6462: 匿名さん]

間取りのモモレジがここを想定して『当初、あまりに強い価格を提示してしまうと近年のネット社会においては風評被害的なものが生じやすい、～(中略)～後に大きく調整したとしても後の祭りになってしまう。』とコメントしている。

もうここは価格を下げても売れないということらしい。
風評被害さえなければ今頃完売だったかもなのに残念です。

[6463: マンション掲示板さん]

のらえもんカーデンズ？

[6464: 匿名さん]

何故住民板が出来ないの？

[6465: マンション検討中さん]

6500書き込みもあるのに契約済が37部屋なんてわけがない
逆で221部屋契約済で残り37部屋？

[6466: 匿名さん]

>>6462 匿名さん

風評被害があってもプラウドシティ太田六郷は売り切った
ここは戸数で半分以下、それも可能性を秘めた有明

[6467: 匿名さん]

書き込み数って
売れ行きに関係ある？！

[6468: マンション検討中さん]

>>6467 匿名さん

じゃあ何でこんなに書き込みが多いのかな？
人気あるからじゃない？
実は66部屋で完売なんて可能性は？

[6469: 匿名さん]

>>6468 マンション検討中さん

あなたは買う気があるのですか。それが答え

[6470: マンション検討中さん]

>>6469 匿名さん

買う可能性はあるよ
ただ、今じゃない
それが答え

[6471: 匿名さん]

>>6470 マンション検討中さん

可能性…

[6472: マンション検討中さん]

結構いるんじゃない？
値段が希望値まで下がれば買おうかと考えてる人
契約してない検討者から見れば確定したものは何１つない
だから可能性さ

[6473: マンション検討中さん]

ただし、完成前の再値下げであれば既存契約者も改訂値で同じく恩恵を受けるから完成前の大幅値下げはないとみてる
理由は対象戸数が多いと赤字幅の拡大を招くから
だとすれば小幅値下げかオプションサービスなどでもう少し捌いてから完成後の2021年の決算前にドカンとサービスが入るかもと期待してる
のらにロックオンされた以上は2021年まで引っ張るのは確実

[6474: マンション検討中さん]

2020年竣工ではないですか？

[6475: 匿名さん]

価格なんか、目つぶって買うしか無いだろ。
価格気にしてたら、いつまでも買えずに30後半になるぞ。
惨めだぞー。みんなマンション買って子供作って幸せなのに、チープな賃貸で。

[6476: 匿名さん]

竣工後値下げねらいの人は、坪単価いくらまで下げたら買うんだろう？

[6477: マンション検討中さん]

価格に目を瞑って言値、高値で買うお人好しがどれだけいる？
例えば普通の庶民的なリーマンや公務員が残債割れになる部屋を買えるかな？
それにプレ有を検討してる人が全員賃貸組ってどこ情報？
ちなみに、こちらは分譲マンションからの住み替え予定
不動産の基本は相場より安く買って高く売るが住み替え時に資産を増やす王道
まともな間取りに限定して坪260万なら即決、270万なら部屋を厳選

[6478: マンション検討中さん]

>>6474 マンション検討中さん

完成は2020年でも竣工完売にはダイワは拘らないからそのタイミングでは大した商談にならないと読んでます
そうなると完成してから1年後かつ決算期を視野に入れたタイミングに特別商談会が見えてくる
あくまで読みの話として2021年初狙いということ
理想はその段階で残戸が50部屋くらいであれば強気に交渉できるかな
同じハウスメーカーの積水グランドメゾンでも江古田は大商談会になってる

[6479: 匿名さん]

ダイワはバルク処理する可能性はありますか？
坪260万円なら買っていいかな

[6480: マンション検討中さん]

>>6479 匿名さん
溝の口がどんな末路を辿るかウォッチすれば1つの答えが出るかと
バルクって簡単に言うけど既存契約者に対して重説の内容変更を通知するような違約金案件に発展しかねない内容で簡単ではないと思う
いきなりUNIQLO社員寮みたいに半分の部屋がUNIQLOになったら契約者は黙ってないよね？
それに坪260万になる情報が流れたら投資家が買い上げてくれる

[6481: マンション検討中さん]

なんでバルクで売って契約違反になるんだよ。
既存契約者はただの相場観ないマヌケなだけ。

[6482: 検討板ユーザーさん]

ダイワはプレミスト佃でバルク売りしたのがキャンセルされてみっともないことになったからね。

[6483: 匿名さん]

>>6481 マンション検討中さん
当初45組が契約 キャンセル8組
仮に事前に何も聞かされていないバルク売りされたら反発するよ
ある日に突然UNIQLO社員寮とかダイワロイネットホテル別館になったら

[6484: マンション検討中さん]

それは反発であって契約違反ではない。
適当なこと書き込むな。自分の投資判断が間違ってただけ。

[6485: 匿名さん]

裁判すれば契約違反と判断されるだろうな。
デベは分譲マンションを販売するにおいて
所有権を管理組合員に移転して
マンションを管理組合員の自治体制へと
移行させる責任を負う。
それを阻害するような販売をした場合は
契約違反だよ。

[6486: 匿名さん]

商業施設・BRT・ゆりかもめ全部徒歩2分だし、一気に売れ始めることもあると思うけどな

・商業施設の評価の高まり
・BRT運行が高評価
・有明レガシーエリア人気化
・千客万来施設も近い

あたりでワンチャンスありそう。先に買った住人が、見たか！我が先見の明！となる可能性もあると思ってる（むしろそうなってほしい）ワシもここは本気で検討してたから期待してるよ

[6487: マンション掲示板さん]

45組中8組がキャンセルって凄いな。。。

[6488: 匿名さん]

モモレジによると、一度風評被害的なものが出ると価格を下げても売れない、とのこと。また、風評被害的なものは簡単にはなくならないので、キャンセルもまだまだ出る可能性もある。

のらえもんがいなかったら今頃完売だったかもなのに、残念です。

[6489: 匿名さん]

>>6486 匿名さん

貴方様が5ヶ月ぶりの新規契約者になって下さい
実際に契約したら言葉に説得力を持ちます

[6490: 匿名さん]

UNIQLOやダイワロイネットの社員寮にはしないですか？と言質を取ってから契約したほうがいいよ

[6491: 匿名さん]

所有権を管理組合員に移転してといっても37組では221戸も買えないでしょう
20坪×310万×221戸で137億
それに、このまま竣工すればダイワが4/5以上の持分所有者になるから、ダイワだけで管理組合の特別決議もできてしまいますね
とても怖い状況です

[6492: 匿名さん]

本日概要更新

今週はキャンセルなく66部屋先着順をキープ

[6493: 匿名さん]

>>6491 匿名さん
では、UNIQLO社員寮併設も可能になるのですね
完成まで様子見が良さそう

[6494: 匿名さん]

竣工時にどうなるかみものですね

[6495: マンション検討中さん]

アホか。お前が思うってアホがそう思うでそんなんで法律なんて決まんないんだよ。
あんたみたいなセンスないごく一部の人が契約しちゃって後悔して文句言っているだけ。

[6496: マンコミュファンさん]

どうせ住む人がいないなら、ホームレスや被災者の住宅にすればいいかも？

[6497: 匿名さん]

>>6496 マンコミュファンさん

素晴らしい慈善案

有明はそもそも災害時に緊急対策本部が置かれる
安倍総理のためにも休息できる施設にしましょう

[6498: 評判気になるさん]

大量空き部屋のままだと、水回りや電気系等は錆びたり劣化してヤバイですからね。住む場所に困っている方々に、超低価格で貸し出しもよいですね。
現状の戸数だと、水も飲めないかも。

[6499: 匿名さん]

中には手付金没収が嫌でキャンセルせずに転売を考えてる方がいるかもしれませんが完成して何年も販売になれば買った値段に近い価格では売れませんよ
ましてや値引販売の方が安くなるという状況ですから
見切りが早い方はそのリスクより損切りを選択した8組がいます

[6500: 匿名さん]

この立地とこのスペックだとアベノミクスが始まる前ならせいぜい70平米3980万円くらいのマンション。
スミフは高値追求でも一定の支持層はいますが、大和ハウスが高値追求したところで誰もついてこない。
残念ながらその程度のマンションということですよ。

[6501: 匿名さん]

江東区で最も売れていないマンションはここですね。一時期検討しましたが、決め手が何もないマンションなので買わなくて大正解でした。

[6502: 匿名さん]

ここがここまで不振だと、ブリ4の値付けにも影響しそう。

[6503: 匿名さん]

>>6500 匿名さん

高値追求するなら会社制度からそういう作りにしないといけない。販売代理通してる時点で失格だと思うな。
営業の評判も最悪だしね。ここ。

[6504: 匿名さん]

スミフが坪単価360万まで上げてきたけどイーストを丸々残して長期販売体制
ブリ4は駅遠だけに坪単価340万以下でないと大惨事になる
更にハルミフラッグや豊洲ブランズが控えていて存在が薄くなってる
大量売れ残りマンションは相場が崩れる

[6505: 匿名さん]

修繕積立基金、ローン手数料、登記手数料等で約200万円、売却時には仲介手数料で3.3%+6.6万円
これを考えると新築時価格より500万円高く売れてもトントンか少しマイナス
新築時と同じ価格で売れれば500万円の損
新築時より相場が悪くなって1000万円値下がりすれば1500万円の損

ちなみに、その新築時価格は全く売れない市場からかけ離れた価格。

手付金放棄キャンセルの方がリスクは小さいかとは思います。

[6506: 匿名さん]

売れない理由は販売への不信感かな
予定価格が何度も変更されたし、この後もどんどん価格下がると思う
スミフなんかは第1期1次が一番お得だから信頼して買いやすいけど、
ここは竣工して価格が底値になって始めて検討できるマンション

[6507: マンション検討中さん]

>>6505 匿名さん
坪単価310万で販売中だが売れる相場が270万だとすると22坪で880万の瞬間下落
880万＋初期費用＋リセール売買手数料＝1380万の赤字覚悟になる
それなら手付放棄した方がダメージ少ないのは納得
契約者も東雲激高問題にスミフ値上げなどを見てプレミストも値上げするんじゃないかと焦って相場を見失ったのは仕方ない部分もある
ダイワの営業姿勢がゴリ押しでしたし。
気の弱い人は押し切られたのかもしれない

[6508: 匿名さん]

>>6499 匿名さん

2割の手付け金でも8組キャンセル、、
危ない！

[6509: 匿名さん]

仮に2割手付金でも、
>>6506の想定を考えれば（中古が坪270万円で売れる保証はないし、市況が悪化すれば坪250万円も危うい）損金を1,200万～1,400万円で確定できるのはある意味リスクがなくなるのでは。

要するに、坪270万円より上振れする確率と、坪270万円より下振れする確率どちらが高いかですよね。

[6510: 匿名さん]

間違えた、>>6507さんの想定です。

[6511: 匿名さん]

まぁそれでも1000万以上をただ捨てるって、やっぱりすごいことだよ。

[6512: マンション検討中さん]

キャンセルした8組は手付減額の10％組だから放棄したのかも？
20％組は放棄したら1200万くらい失う
簡単には放棄できないわ

[6513: 匿名さん]

いやいや、キャンセルが出たわけではなく始めから契約者が30前後しかいなかったということだと思うけどね。
売れてなくても盛況に見せるのは不動産屋の常套手段だからね。

[6514: マンション検討中さん]

>>6513 匿名さん
貴方の予想が正しいとすると37部屋契約済の公表からすればキャンセルになった形式上7部屋まだあると？？

[6515: 匿名さん]

最終的に放棄するにしてもそんなに急いで放棄する必要は無いし、普通そんな人いないよ。

[6516: マンション検討中さん]

>>6515 匿名さん
普通では考えられない事態が発生していると思えませんか？

[6517: 匿名さん]

ここを純粋に気に入って契約してキャンセルもせず残った人に迷惑がかかるような事態はさけたいところ

[6518: マンション検討中さん]

損切りは早い方が良いです。
3月末までは消費税8%で契約できるわけですから、手付解除してでも他のマンションに乗り換えるという判断をしてもおかしくないと思います。

[6519: マンション検討中さん]

>>6518 マンション検討中さん
いますぐキャンセルしたら、引き渡し直前でキャンセルするより多く返ってくるわけじゃないんだから、急ぐ意味は全くないでしょ。

[6520: 匿名さん]

>>6519 マンション検討中さん
見切りは早い方が、気持ち的にラク。

[6521: 匿名さん]

損切りは戻ってくる額が投資した額を下回る事だから
お金は戻る。でも手付け金放棄は、戻ってくるお金なんか無いし一方的に権利を放棄する事だから見切る必要も無い。

[6522: マンション検討中さん]

ハルミフラッグ欲しくなったらダイワが同じ売り主にいるので解約しないと契約が新たにできない

[6523: 匿名さん]

本当にキャンセルが続いてるのでしょうか？
そんなに手付け放棄してまでキャンセルする人がいるかなぁ。
上の人が言うように、最初から30戸ほどの契約だったけど、第1期終わった時点で正直に更新したら売れなさすぎ感が出るから偽ったんでしょうね。
そんなことしなくても売れてないのは丸分かりですけどね(笑)
何をやってもプラスにはならない。
販売が下手なんでしょうね。

[6524: 匿名さん]

でもそれって、コンプラ違反では

[6525: マンション検討中さん]

>>6524 匿名さん
販売代理に三井不動産が入ってます
虚偽をホムペに載せることはコンプライアンスから有り得ない
本当にキャンセル続出だと見る

[6526: 匿名さん]

一部は普通に審査落ちじゃないの？

[6527: マンション検討中さん]

10月末に1期販売があったのに翌年2月にまで引っ張ってローン審査落ちなんて普通ないよ
2月に3部屋がキャンセルされた

[6528: 匿名さん]

>>6522 マンション検討中さん

そうだよ。晴海フラッグの契約までキャンセルなんかしないよ。

[6529: 匿名さん]

>>6528 匿名さん

確かにそれであってもフラッグの価格が出てからキャンセルするよな。

[6530: マンション検討中さん]

フラッグ以外の物件に決めちゃったらもう契約残しておくメリットもない。
どうしてもキャンセル認めたくないんだな。5%で行けた人なら他に逃げたほうがどう考えても得策。

[6531: 検討板ユーザーさん]

なんで自己都合によるキャンセルを頑として有り得ないと連続して書き込むのだろう？
MRで確認した結果でもないし、手付20％問題の時も絶対に有り得ないと連呼して文書出したら赤っ恥掻いた人がいたよね？
中には手付減額できた人がいて違約キン没収でも被害が少ないし、他で契約したくなったからキャンセルした可能性だって考えないの？
普通に考えたら先着順が少しずつ増えて1期3次に至ってないのが客観的事実として分かるはず
コンプライアンス違反の虚偽表記だって大手じゃ有り得ないのも普通なら分かるよね

[6532: マンション検討中さん]

>>6527 マンション検討中さん

なんで？

[6533: 匿名さん]

>>6531 検討板ユーザーさん

キャンセルした人はいると思うけど手付け金放棄までしてキャンセルした人はいないとおもうけどなぁ。

[6534: マンション検討中さん]

このスレ見ているとマンションは慎重に選びたくなりますね。素直にスミフ買うのが正解かな。

[6535: 検討さん]

>>6533 匿名さん
根拠は？
願望？

[6536: 匿名さん]

>>6534 マンション検討中さん

すっ高値じゃん
素直に有明以外か中古で検討するのが正解

[6537: 匿名さん]

>>6535 検討さん

普通、自己都合であっても契約直後であれば錯誤主張して返金を要求するよ。

[6538: 匿名さん]

中古ならお隣さんが現実的かと

[6539: 匿名さん]

>>6534
素直に有明以外でいいんじゃねーの？ｗ
東建ならワンチャンあるかもね。

[6540: 匿名さん]

ホームページ更新されたけど、また1戸増えてない？
しかも第1期4次が2戸だって。
2戸出すってことは買う人が出てきたってこと？

[6541: 匿名さん]

>>6540 匿名さん

更に1つ増えて67部屋
先着順が67部屋と選び放題なのに4次で別部屋に要望書が出た？

[6542: 匿名さん]

>>6541 匿名さん
次の更新が楽しみですね。
本当なら2戸売れて67戸で更新されるはずだけど、ここなら予想を上回ることになるからなぁ。
70戸で更新されるかもですね。

[6543: マンション検討中さん]

>>6542 匿名さん

冷やかしの要望書2部屋をを信じて契約0
更に1つキャンセル出て次回先着順の更新が70部屋になったら気の毒です
冷やかし客は罪つくり過ぎる

[6544: マンション検討中さん]

全く買う気がない人がガヤになって日頃のストレスを発散してる。買う気がない人が盛り上がるスレではなく、検討の俎上に乗ってる人が参考になる内容でやってきませんか？

[6545: 匿名さん]

ガヤが多いんではなく、検討の俎上に乗せてる人が極端に少ないんだと思う。

[6546: マンション検討中さん]

ガチ検討者はそもそもいない？

[6547: 匿名さん]

＞すでに林立している湾岸エリアでは、物件個別の特徴を見出すのが難しくなっており、購入者側に飽きられている感覚すらある。このため、湾岸であえてタワーではない設計にする物件も見られるようになってきた。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190328-00198123-diamond-bus_...

[6548: 匿名さん]

流石に今の状況で晴海の価格を見ずに買う人はいないでしょう。
結果として高かろうが安かろうが皆がそこを見てから動く以上、余程確かな情報でも持ってない限り右に倣えで良いのでは？？
タワーで眺望が譲れない間取りがあるなら話は別ですがね。

[6549: マンション検討中さん]

>>6547 匿名さん
記事内容は結局立地の良いタワーを買えと書かれてる
でも沖さん、都心の再開発一等地を挙げたところで億ション買えないわ

[6550: 匿名さん]

2LDKの坪単価が安かったよね
普通は2LDKに単価を盛るんだけど4598万のパンダ部屋はお買い得だった
3LDKは価格や日照や眺望だけがネックではなく間取りの微妙さ
間取りは生活空間で最も重要だけに間取りが微妙だとね