プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[5451: 匿名さん]

>>5449
すぐ上に出てんじゃん・・・
金町は縮小だし高田馬場かどっかでも全然説明と異なる施設ができてなかった？

ただあくまでも予定は未定だし、これは鵜呑みにした検討者にも非があると思うけど、
できる前提で営業も語るし初心者が鵜呑みにしちゃうのも仕方ないけどね。
住不は法に縛られてなければ結構引っくり返すイメージあるけど、直近の金町の件だけでも十分じゃない？

[5452: 匿名さん]

もう、そんな開発話はみんな承知してるよ。
その上でこの値段にみあう魅力は無くなったって感じはじめている訳。

[5453: 匿名さん]

スミフの商業施設って、港湾局と交わした契約時の予定面積と比べたらものすごく縮小してるよ。やっぱりスミフは商業施設は苦手なんだなぁと思った。

[5454: 匿名さん]

>>5453
結局イオンに丸投げだしね・・・
もちろん無いよりはマシなんだから期待し過ぎるほうも悪いんだけどさｗ
本スレでも初期の頃はよく指摘されてたけど、
お台場モール群や豊洲ららぽとしのぎを削るのは本当に大変だと思う。
お台場にしてもちょっとでもリニューアルの手を抜くと一気に閑古鳥だからね・・・

[5455: 匿名さん]

>>5454 匿名さん
イオンは1テナントに過ぎないでしょ。何を丸投げ？

[5456: マンション検討中さん]

良いですねー。盛り上がって来ましたね！

[5457: 匿名さん]

>>5456 マンション検討中さん
盛り上がると言っても、各スレに顔出してるいつもの

・・・
wの人でしょう。

多分パークタワー晴海の人だろうけど。
やめときゃええのに。。

[5458: 匿名さん]

五輪開催時に使用される有明テニスの森を請け負ってた会社が倒産したってニュースあったけど、その後どうなったんだろうね？間に合うのかな？

[5459: 匿名さん]

>>5457 匿名さん
この人ハルフにも居たね。笑

ポジとディスがスレ見てて分かるから、この辺荒らしてポジトークかましたい人かな？

[5460: 匿名さん]

>>5457
× パークタワー晴海の人
〇 パークタワー晴海のスレにもよく出没する人

[5461: 匿名さん]

>>5458 匿名さん
未だ引き継ぎ業者決まらず。だった気が。

[5462: 匿名さん]

>>5453 匿名さん
あれマンションの敷地も入っての計画だから当たり前

[5463: 通りがかりさん]

>>5462 匿名さん

契約条件をうけたスミフの最初の計画からの変更の事。当初より商業施設自体の規模縮小はでかい。

[5464: 匿名さん]

概要更新してなさそうですが動き無し？

[5465: 匿名さん]

>>5464
更新忘れ？

[5466: 匿名さん]

>>5451 匿名さん

予定通りオープンしたものを閉めた実績があるなら教えて欲しいといったんですよー。予定変更を閉めると表現するのはちょっと違うかなと思って。
スカイフォレストの件一時期やたら引き合いに出してる人いましたね。
過剰な期待は禁物という点は同意しますけどね。一応気合いは入れてるみたいですが。

[5467: マンション検討中さん]

>>5465 匿名さん

確信犯かと
何故なら、、、、だから

[5468: 匿名さん]

>>5466
ごめんごめん。
閉めるってのが適切じゃなかったね、諦める（中止する、変更する）に訂正します。

[5469: 匿名さん]

でも43戸は売れたんだよね？
まー、気長に売ってけば総戸数もめちゃめちゃ多いわけではないから徐々に売れてくでしょう。

[5470: 匿名さん]

>>5469
ま、止まない雨はないし明けない夜もないからね。

ただ一期4割前後でも竣工1年ぐらいは売り続けることになるから、
一期の進捗が2割未満ってどんだけ～って気はしないでもない。

[5471: マンション検討中さん]

>>5470 匿名さん

16.7%の消化率です
確信的に長期販売を好むスミフと違いこれは狙っての結果でないから痛い
それも7ヶ月ためてのものだから
竣工販売各停なので待てば残り物に福がありますよ
一度訪問して事前ローン審査だけ済ませれば、値下げした時に一番に連絡がきます

[5472: 匿名さん]

これは衝撃的な数字ですねぇ。
湾岸エリアに供給するデベさんも気になってしょうがないデータでしょう。
供給御礼とかふざけた表現する大手デベもいるけど、そんな事自体は些細な事。むしろ解約手付20%で需要した方々の今後の幸あれよと願わざるを得ません。

[5473: 名無しさん]

>>5472 匿名さん

野村東雲も苦戦しそうです
板マンが湾岸では厳しいという見方があります
野村は論外のランニングコストですが、ダイワもコンシェルジュ置いたりと管理費は板マンとしては高い
スミフ商業施設が豊洲や台場に負けない水準であれば良いが、期待外れだった場合は高額な手付金を失うわけには行かずキャンセルさえ出来ない契約者が不憫だ

[5474: 名無しさん]

7ヶ月で43部屋＝1ヶ月で6部屋の販売ペース

残り215部屋を売り切るには＋3年かかる
2021秋が完売見込み？

1期1次の先着順では70㎡5788万のパンダ部屋が残ってる
パンダでさえ売れ残ってるのは驚きしかない

[5475: 匿名さん]

>5447
すみません汗
それ、結構聞き捨てならない不味さなんですが…。
7階の商業施設が2階層？
それ金町物件スレ見ると分かりますか？

そうなると、
トリプルの施設もあり得なくはないって事ですよね？！
予定とか暫定とか…
確定以外全て未定ですよね！怒

[5476: 検討板ユーザーさん]

>5474
販売成約ペースって基本的には
小分け売り出しでも終始同じものなんですか？？
後になれば後になるほど鈍化するものと思ってましたが…。

[5477: 匿名さん]

ここは竣工まで待つのが得策ですな。

[5478: 名無しさん]

>>5477 匿名さん

正解
2期での値上げリスクが無くなり竣工販売が確実になった以上は完成物件をじっくり見学して値引きを待つのが得策
金利だって2年後の相場を見て見ながら安定した返済計画も立てられる
ローン減税も10年から15年に延長するかもしれないので増税よりも控除が大きくなり慌てる必要もない

[5479: 匿名さん]

>>5475 匿名さん
有明のすみふ商業施設はもう建ててるしそもそも国家戦略として各所に届け出てるから、そんなことにはならない

[5480: 匿名さん]

ここってまだ住民スレないの？
買った人いないのかな？

[5481: 匿名さん]

>>5480 匿名さん
まだ契約が40、50ぐらいだから居ないんじゃないですかね？そもそもマンコミュに居る実際の検討者ってごく僅かな気がする。物件によると思うけどね。

[5482: 匿名さん]

>>5476 検討板ユーザーさん
ここは後々加速する予感。五輪開催で露出や注目も集まるだろうし。東京ベイがある程度埋まれば結構速いと思うけど。

[5483: 名無しさん]

>>5482 匿名さん

是非購入して住人スレのリーダーに

[5484: 匿名さん]

>>5479
いくら国家戦略でも、商業施設に入るテナントは純粋に民間ですからね。強制的に入れたり、撤退を止めることはできません。
集客がうまく行かなければ、テナントがどんどん歯抜けになっていくリスクは否定できません。

[5485: 匿名さん]

>>5482
ある程度埋まればっていうけど、一棟（500戸程度？）は竣工後に売るっぽいし、
今まで住不のやり方なら竣工時に全体の半分（7～800戸）は残って（残して）んじゃないの？
これって相当な規模だよ・・・
売れてる体だけど、あくまでも住不にしては売れてるってことだろうし、実態は中の人しか分からない。

[5486: 匿名さん]

お隣さんの話題ばかり、、、。
この物件の話をしましょうよ。

[5487: 匿名さん]

>>5486 匿名さん
そうでもしないと盛り上がらないからでしょう。

[5488: 検討板ユーザーさん]

本日概要が更新されました

10日間で1部屋も減らず、、、57部屋のまま
一期一次が1番売れる新築において非常に厳しい結果

[5489: マンション掲示板さん]

手付け2割が正直引っかかってるのでは？
せめて交渉で1割ほどに出来ればね。

[5490: 匿名さん]

>>5486 匿名さん
あなたがネタを振ればいい

[5491: マンション掲示板さん]

なぜ、こんなに不人気なのですか？駅も近いと思うし、開発も予定されているのに

[5492: 匿名さん]

不人気なんですか？

[5493: 匿名さん]

手付け2割のせい

[5494: 通りがかりさん]

板マン自体は別に良いとしても、完全にオリゾンに見下ろされてる立地が良くない。

後はブランド力の無さと、最初の値付けで客に逃げられた


ここはガーデンシティが出来てからの勝負だろうな。

[5495: 名無しさん]

ゆりかもめとはいえ駅徒歩2分、開発のど真ん中。グレードも努力している。高速道路やパチンコ隣接など完璧な物件は無い中部屋によっては資産価値は十分に見込めるかと。ダイワの戦略と営業力に難ありすぎですね。

[5496: 匿名さん]

手付2割は交渉次第でなんとかなるのでは。
かと言って、何か凄くいいところがあるかといえば、他と比較してそうでもない。
決め手がないと思う。
うちも営業からの電話が結構な頻度でかかってくる。

[5497: 名無しさん]

>>5491 マンション掲示板さん
そうなんですよねー。同じ物件を野村、スミフが売れば全然違うかと。
豊洲在住でMR行きましたが物件自体の仕様は眺望にこだわりなければ良かったですよ。

[5498: 名無しさん]

手付けは交渉次第で1割も必要無いみたいですよ。確認済みです。

[5499: 匿名さん]

免震不正があろうとなかろうと、湾岸において結局板マンは板マンなんだよなぁ。。新築に拘らなければより良い条件でタワマンも選べるわけで。。

[5500: 評判気になるさん]

これだけ出足が悪いと、地域全体に影響ありそう

[5501: 匿名さん]

でも買った人いるんだよね。
早まったの？

[5502: 匿名さん]

>>5500 評判気になるさん
影響あるのは板マンだけですね。

[5503: 匿名さん]

ここの建設現場の写真ないかな？
いまどんな感じ？

[5504: 検討板ユーザーさん]

>>5496 匿名さん

営業の必死な電話攻勢に売れてないことが丸わかり
マンション自体は決して悪くないですのでダイワのやり方が不味すぎたと考えるしかないよ
ダイワには振り返って反省してもらいたい

[5505: 検討板ユーザーさん]

>>5498 名無しさん

売れてない理由は手付金では無かった

営業マンに問題がありそう
どんなに物件が良くても営業が駄目なら買わない人は多いから

[5506: 匿名さん]

>>5505 検討板ユーザーさん

自分は逆

[5507: 匿名さん]

>>5503 匿名さん
現場写真です。

https://tokyo2020.org/jp/games/venue/plan/olympic-gymnastic-centre/

[5508: 匿名さん]

いずれ売れるから大丈夫だよ。

[5509: マンション検討中さん]

仮にフラッグがここと同じ1期で16%供給だったら670戸か。

2割で840戸
3割で1260戸
4割で1680戸

ただ、そろそろ雲行き怪しくなってきたし、向こうも初動ミスったら結構悲惨な結果になりそう。周辺新築供給も12000戸前後あるしね。

[5510: 検討さん]

ハルフ4100部屋、ブリリア、東雲野村、豊洲東急、ダイワ有明など来年は更に供給過多になり、売れ残り続発したらオリンピック後に値引きの嵐で相場が崩れそう

[5511: 匿名さん]

これから出るブリリア4と、豊洲東急の価格が気になりますね。

[5512: 匿名さん]

>>5511 匿名さん
高いですよ

[5513: 匿名さん]

豊洲ブランズは売主が東急という事もあって高そうだけど、ブリ4は駅距離もあるし相応の価格では？

[5514: 検討さん]

>>5513 匿名さん
確かに
豊洲東急は土地の購入費用が高値掴みのため高く設定しないと苦しいみたい
ブリリアはもろにスミフと被るのでスミフより坪10万くらい安くするかもしれない
供給過多だけに高く売りたいが消費者が付いてこれないのが実際だろう
ダイワ有明の検討者の世帯年収は中央値で800万ないよ
営業さんと話して探ったからそんな程度だと分かった
相手の年収からパンダ部屋からワンランク上の部屋にずらそうとする動きもあったので相手を見て予算を上げようとしていた
お決まりの文句はパンダ部屋じゃないと買えない方がいるので、パンダにこだわると抽選になるのでワンランク上はいかがですか？のやりとりから逆にこっちから探りいれた

[5515: マンション検討中さん]

>>5514
そんな年収で6000万の物件買う人って本当にいるの？？

6000万なら最低でも世帯1200〜1300ぐらいないと後々厳しいと思うんだけど。。

[5516: 匿名さん]

>>5515 マンション検討中さん
探った、探ったと書いてあるので主観を含めた予想でしょう。わたしも5515さんの意見と同様です。

[5517: 匿名さん]

>>5515 マンション検討中さん

頭金が捻出できれば何とかなるでしょ。

[5518: 匿名さん]

それを言ったら何でもあり。無職でも買えちゃう。

[5519: 匿名さん]

>>5518 匿名さん
だけど頭金ゼロ前提も、極端で現実味なさすぎ。

[5520: 匿名さん]

年収800万が6000万を買う場合、頭金プラス諸々で2000万近く必要では。年収800万が貯められるかね。親の贈与とか言い出したらやっぱりなんでもありに戻る。

[5521: マンション検討中さん]

>>5520
世帯年収800万で2000万貯められる人は
新築マンション、それもタワマン街の板マンは選ばないでしょ。

世帯1200〜1300万の世帯もリテラシー高いからここは選ばない。

大量の売れ残りは必然。

[5522: 匿名さん]

>>5520 匿名さん
親の贈与は、わりと普通にあると思うよ。

[5523: 匿名さん]

当たり前だよ。
年収なんてさわいでいるけど
その年収の高低なんて銀行に頭さげる角度を決めるくらいのもんでしょ。
しょせん借金する人たちのレベル。
現金購入する人は年収議論なんてくだらないの一言。

[5524: 名無しさん]

>>5520 匿名さん

いや、4598万の55㎡人気が相当高かったのご存じないの？
また、70㎡5598万から6000万未満のパンダ部屋が多数あった
で、超激安パンダ以外は大量の売れ残り
超激安しか買えないグループが多かったのです

[5525: 匿名さん]

>>5524 名無しさん

んー
ということは｢ダイワ有明の検討者の世帯年収は中央値で800万ないよ｣な人たちは皆そっちなのね。なら納得

[5526: 匿名さん]

でも結局ここ買う層はそれなりの人達でしょう。手付けも2割出せる人だし。

[5527: 匿名さん]

それなりの人の検討対象になるかどうか

[5528: マンション検討中さん]

>>5527 匿名さん

それ！
それなりな世帯は他を選んでる
だから、ここに来る人は55㎡4598万〜の最安値表記を見て、それなりじゃない人がパンダを囲んで群がった
そんで1期57部屋売れ残り

[5529: 匿名さん]

>>5528
なるほどね。それ説得力あるなぁ。たぶん実態に近いと思う。

[5530: 匿名さん]

掲示板で妄想膨らませても仕方ないですよ。

[5531: 匿名さん]

我が家は世帯で1000万程ですが検討してますよ。明後日モデルルーム見学予定です。

[5532: マンション検討中さん]

>>5531 匿名さん

是非感想を書き込んで下さい

我が家も同じくらいで、6000万台を買うには正直年収が不足気味だと謙虚に捉えています
もう少し安くなれば買いだとは思ってます

[5533: マンション検討中さん]

それに急いで買うより来年4月以降に買った方がローン減税が15年になって最大600万戻るとなれば増税後が良いです
更に販売不振物件なら値引きも期待出来るので完成販売で交渉しますよ

[5534: 匿名さん]

野村東雲のMR見学行ってきました。連休という事もあって結構賑わってましたね。

[5535: 口コミ知りたいさん]

ここ既に1期1次で50戸程売れてる訳で、、。
全体戸数考えても販売不振って程のレベルではないでしょう。

[5536: 匿名さん]

>>5535 口コミ知りたいさん

正確には43部屋契約
MＲオープンしてから8ヶ月
全部屋の16.6%
これが好調なのか不調なのか客観的にどう思いますか？

[5537: 口コミ知りたいさん]

>>5536 匿名さん
ランドマークのタワーズと同時に販売しながら、周りにもタワマンだらけの地で、この価格且つ手付け2割のハードルを越えて、そこそこ奮闘してるのでは？

[5538: 匿名さん]

>>5532 マンション検討中さん

6000万なら余裕では？

[5539: 匿名さん]

待ってる間に値上がりしそう。

[5540: 匿名さん]

この販売状況で値上げ、大奮闘を書いてる人はギャグなんだろう
ガチに思ってるなら購入するはず

[5541: 匿名さん]

>>5538 匿名さん

世帯主が1000超えでの世帯1200ぐらいでないと「余裕」は無いと思う。それ以下の条件で友人に相談されたら考え直すようにアドバイスしてしまうな。

[5542: 匿名さん]

>>5539 匿名さん
プレミスト溝の口が価格改定で1000万下がりました。ここはむしろ残り具合によっては下がるのでは。

[5543: マンション検討中さん]

値上げなんてブラックジョーク

まともな人なら完成後の値下げ販売があるのを知ってる
定価で買ってしまい後でクレーマーならないようにお願いします

[5544: 匿名さん]

有明はダイワの一人勝ちだから値下げは厳しいかも。
スミフ有明は大量1000戸の売れ残りなのに値上げと言われているし、
転売業者ケイズワンによると湾岸中古相場は持ち合いから上抜けしたと言われているからね。

[5545: 匿名さん]

>>5544 匿名さん
？？？
どこが一人勝ち？10日で1戸も売れてないのに？

[5546: マンコミュファンさん]

東雲野村は12/16が抽選の様で、パンダは応募多いみたいです。

[5547: マンション検討中さん]

>>5546 マンコミュファンさん
野村も5900万台の部屋ありますよね
また、安い部屋だけに群がり、高い部屋は残り先着順になるのでしょうか？
それともブランド力の差で高い部屋も完売？

[5548: マンション検討中さん]

週刊ダイアモンドに書かれていたけど400〜200戸のマンションの1期放出率は34%が好不調のラインらしい
また、販売にだした部屋だけの契約率は70%が平均

前者は満たしたが、後者は43%の惨敗
スミフが圧倒的なランドマークだから仕方ないという論調があるけど、高速道路沿いで排ガスに音に弱点もある

[5549: 匿名さん]

>>5547 マンション検討中さん
多分パンダに群がって高額部屋は渋い感じだと思います。でもまぁ此処同様にスローながら売ってくとは思いますよ。

[5550: 匿名さん]

>>5546 マンコミュファンさん
なんか野村東雲も盛り上がってるみたいね。
1期でどれぐらい出るのかな？ここより多いか少ないか。