プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[5438: マンション検討中さん]

>>5437 匿名さん

更新できないのは残り57部屋の捌きが良くないから？
作戦会議で今後の販売方針が紛糾しているかもしれない
三井健太のスムログを読めば今は様子見が正しい

[5439: マンション検討中さん]

冷静に見ればガーデンズは東雲よりも設備仕様は良く、単なる板マンじゃない工夫も見られ悪くない
ただ、販売戦略が悪すぎたし、強引な営業マンがいて台無しになってる
スタートでズッコケたので巻き返しは容易じゃないが、売れ残りでの勉強販売を狙える点では魅力
坪270万でまともな間取りの部屋を買えるなら買う気あるわ

[5440: 匿名さん]

>>5439 マンション検討中さん
同意。個人的にはすみふ有明より割安感ないとメリットなし。

[5441: 住民板ユーザーさん]

>>5439 マンション検討中さん
それじゃ正直利益無いんですよ。

[5442: マンション検討中さん]

>>5441 住民板ユーザーさん

売れ残るなら市場原理に従わないと原価分さえ回収できない
オリンピック後に何が起きるか待てば分かります

[5443: 匿名さん]

スミフの商業施設が完成してメディアにでればある程度売れそうな気がしますね。それまで我慢ですね

[5444: マンション検討中さん]

スミフには商業施設のノウハウが無いから大きな期待は禁物
シティタワー金町で誘致するする詐○があったので蓋を開けるまで魅力的な施設になるか分からない

[5445: 匿名さん]

結局ここは他力本願？
ここのウリは？

[5446: 匿名さん]

買う動機につながるウリはない。少なくとも自分は何。

[5447: 匿名さん]

スミフはシティタワー金町の時は7階建の商業施設を作ると購入者に説明してほぼ完売となったら、核テナントに逃げられたので2階建に規模縮小しますと言ってひんしゅくを買っていたね。だからスミフは信用ならん。

[5448: 匿名さん]

>>5447
だねｗ
有明に限っては落札条件もあるだろうし宣伝通りオープンさせると思うけど、
閑古鳥が鳴き始めたら分からない・・・
コンビニ一軒残しても商業施設だからねｗ
敷地内には暫定的な建物もあるみたいだし・・・

傾き始めたら店子を入れ替えて梃入れするのが三井。
さっさと閉めてマンション建てるのが住不。

これは批判ではないしどちらが正しいとも言えない。
住民目線なら前者だけど、投資だったり企業目線なら後者。
住民のエゴで維持され続けてる無駄な施設はごまんとあるからね・・・

[5449: 匿名さん]

>>5448 匿名さん

暫定施設は当初開発予定より開発面積を増やしたから暫定なんですよ。
あと、運営含めて本格的な商業開発ってスミフがやるの初めてじゃないんでしたっけ？さっさと閉めたという前例があるなら教えて欲しいです。

[5450: 有明住民]

まあまあ、便利になる事は良い事ですよ。
スミフ商業の他に、ここの近くも五輪後に「有明レガシーエリア」として再開発されますし。

http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/10/22/03.html

[5451: 匿名さん]

>>5449
すぐ上に出てんじゃん・・・
金町は縮小だし高田馬場かどっかでも全然説明と異なる施設ができてなかった？

ただあくまでも予定は未定だし、これは鵜呑みにした検討者にも非があると思うけど、
できる前提で営業も語るし初心者が鵜呑みにしちゃうのも仕方ないけどね。
住不は法に縛られてなければ結構引っくり返すイメージあるけど、直近の金町の件だけでも十分じゃない？

[5452: 匿名さん]

もう、そんな開発話はみんな承知してるよ。
その上でこの値段にみあう魅力は無くなったって感じはじめている訳。

[5453: 匿名さん]

スミフの商業施設って、港湾局と交わした契約時の予定面積と比べたらものすごく縮小してるよ。やっぱりスミフは商業施設は苦手なんだなぁと思った。

[5454: 匿名さん]

>>5453
結局イオンに丸投げだしね・・・
もちろん無いよりはマシなんだから期待し過ぎるほうも悪いんだけどさｗ
本スレでも初期の頃はよく指摘されてたけど、
お台場モール群や豊洲ららぽとしのぎを削るのは本当に大変だと思う。
お台場にしてもちょっとでもリニューアルの手を抜くと一気に閑古鳥だからね・・・

[5455: 匿名さん]

>>5454 匿名さん
イオンは1テナントに過ぎないでしょ。何を丸投げ？

[5456: マンション検討中さん]

良いですねー。盛り上がって来ましたね！

[5457: 匿名さん]

>>5456 マンション検討中さん
盛り上がると言っても、各スレに顔出してるいつもの

・・・
wの人でしょう。

多分パークタワー晴海の人だろうけど。
やめときゃええのに。。

[5458: 匿名さん]

五輪開催時に使用される有明テニスの森を請け負ってた会社が倒産したってニュースあったけど、その後どうなったんだろうね？間に合うのかな？

[5459: 匿名さん]

>>5457 匿名さん
この人ハルフにも居たね。笑

ポジとディスがスレ見てて分かるから、この辺荒らしてポジトークかましたい人かな？

[5460: 匿名さん]

>>5457
× パークタワー晴海の人
〇 パークタワー晴海のスレにもよく出没する人

[5461: 匿名さん]

>>5458 匿名さん
未だ引き継ぎ業者決まらず。だった気が。

[5462: 匿名さん]

>>5453 匿名さん
あれマンションの敷地も入っての計画だから当たり前

[5463: 通りがかりさん]

>>5462 匿名さん

契約条件をうけたスミフの最初の計画からの変更の事。当初より商業施設自体の規模縮小はでかい。

[5464: 匿名さん]

概要更新してなさそうですが動き無し？

[5465: 匿名さん]

>>5464
更新忘れ？

[5466: 匿名さん]

>>5451 匿名さん

予定通りオープンしたものを閉めた実績があるなら教えて欲しいといったんですよー。予定変更を閉めると表現するのはちょっと違うかなと思って。
スカイフォレストの件一時期やたら引き合いに出してる人いましたね。
過剰な期待は禁物という点は同意しますけどね。一応気合いは入れてるみたいですが。

[5467: マンション検討中さん]

>>5465 匿名さん

確信犯かと
何故なら、、、、だから

[5468: 匿名さん]

>>5466
ごめんごめん。
閉めるってのが適切じゃなかったね、諦める（中止する、変更する）に訂正します。

[5469: 匿名さん]

でも43戸は売れたんだよね？
まー、気長に売ってけば総戸数もめちゃめちゃ多いわけではないから徐々に売れてくでしょう。

[5470: 匿名さん]

>>5469
ま、止まない雨はないし明けない夜もないからね。

ただ一期4割前後でも竣工1年ぐらいは売り続けることになるから、
一期の進捗が2割未満ってどんだけ～って気はしないでもない。

[5471: マンション検討中さん]

>>5470 匿名さん

16.7%の消化率です
確信的に長期販売を好むスミフと違いこれは狙っての結果でないから痛い
それも7ヶ月ためてのものだから
竣工販売各停なので待てば残り物に福がありますよ
一度訪問して事前ローン審査だけ済ませれば、値下げした時に一番に連絡がきます

[5472: 匿名さん]

これは衝撃的な数字ですねぇ。
湾岸エリアに供給するデベさんも気になってしょうがないデータでしょう。
供給御礼とかふざけた表現する大手デベもいるけど、そんな事自体は些細な事。むしろ解約手付20%で需要した方々の今後の幸あれよと願わざるを得ません。

[5473: 名無しさん]

>>5472 匿名さん

野村東雲も苦戦しそうです
板マンが湾岸では厳しいという見方があります
野村は論外のランニングコストですが、ダイワもコンシェルジュ置いたりと管理費は板マンとしては高い
スミフ商業施設が豊洲や台場に負けない水準であれば良いが、期待外れだった場合は高額な手付金を失うわけには行かずキャンセルさえ出来ない契約者が不憫だ

[5474: 名無しさん]

7ヶ月で43部屋＝1ヶ月で6部屋の販売ペース

残り215部屋を売り切るには＋3年かかる
2021秋が完売見込み？

1期1次の先着順では70㎡5788万のパンダ部屋が残ってる
パンダでさえ売れ残ってるのは驚きしかない

[5475: 匿名さん]

>5447
すみません汗
それ、結構聞き捨てならない不味さなんですが…。
7階の商業施設が2階層？
それ金町物件スレ見ると分かりますか？

そうなると、
トリプルの施設もあり得なくはないって事ですよね？！
予定とか暫定とか…
確定以外全て未定ですよね！怒

[5476: 検討板ユーザーさん]

>5474
販売成約ペースって基本的には
小分け売り出しでも終始同じものなんですか？？
後になれば後になるほど鈍化するものと思ってましたが…。

[5477: 匿名さん]

ここは竣工まで待つのが得策ですな。

[5478: 名無しさん]

>>5477 匿名さん

正解
2期での値上げリスクが無くなり竣工販売が確実になった以上は完成物件をじっくり見学して値引きを待つのが得策
金利だって2年後の相場を見て見ながら安定した返済計画も立てられる
ローン減税も10年から15年に延長するかもしれないので増税よりも控除が大きくなり慌てる必要もない

[5479: 匿名さん]

>>5475 匿名さん
有明のすみふ商業施設はもう建ててるしそもそも国家戦略として各所に届け出てるから、そんなことにはならない

[5480: 匿名さん]

ここってまだ住民スレないの？
買った人いないのかな？

[5481: 匿名さん]

>>5480 匿名さん
まだ契約が40、50ぐらいだから居ないんじゃないですかね？そもそもマンコミュに居る実際の検討者ってごく僅かな気がする。物件によると思うけどね。

[5482: 匿名さん]

>>5476 検討板ユーザーさん
ここは後々加速する予感。五輪開催で露出や注目も集まるだろうし。東京ベイがある程度埋まれば結構速いと思うけど。

[5483: 名無しさん]

>>5482 匿名さん

是非購入して住人スレのリーダーに

[5484: 匿名さん]

>>5479
いくら国家戦略でも、商業施設に入るテナントは純粋に民間ですからね。強制的に入れたり、撤退を止めることはできません。
集客がうまく行かなければ、テナントがどんどん歯抜けになっていくリスクは否定できません。

[5485: 匿名さん]

>>5482
ある程度埋まればっていうけど、一棟（500戸程度？）は竣工後に売るっぽいし、
今まで住不のやり方なら竣工時に全体の半分（7～800戸）は残って（残して）んじゃないの？
これって相当な規模だよ・・・
売れてる体だけど、あくまでも住不にしては売れてるってことだろうし、実態は中の人しか分からない。

[5486: 匿名さん]

お隣さんの話題ばかり、、、。
この物件の話をしましょうよ。

[5487: 匿名さん]

>>5486 匿名さん
そうでもしないと盛り上がらないからでしょう。